市场比较法可比实例选择要求及说明

市场比较法可比实例选择要求及说明

以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。

1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。

2. 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。

3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。

4. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。

6. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。

8. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

9. 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。

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附件2 ：

基准价格测算的标准样本住宅

及可比实例限定条件

一、标准样本住宅设定要求说明

住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：

1. 成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。 2. 多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。

3. 房屋为砖混二等八成新。

4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。

二、住宅房屋估价中可比实例选择要求

1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。 2. 可比实例必须是砖混结构的多层住宅房屋。

3. 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。 4. 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月。 6. 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量。

7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。

8. 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％。

9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

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附件3 ：

住宅房屋实体因素修正系数说明

一、住宅房屋结构因素修正系数P1

砖 混 结 构 砖 木 结 构 简易结构 结 构 框架结构 类 型 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 系 数 取 值 100 90 80 70 60 50 70 60 50 40 30 20 （注：一般情况下，剪力墙结构或框剪结构系数取值为103，其他未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。）

二、住宅房屋层高（檐高）修正系数P2

商品房以2.8米层高（檐高）为100，普通自建民房以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。

三、住宅房屋成套因素修正系数P3

成套住宅房屋：100；

非成套住宅房屋：80—90（根据房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局独立与明确程度修正）。

四、住宅房屋成新因素修正系数P4（与八成新标准样本住宅相比

较，具体根据折旧后的成新度计算） 待估房屋 成新程度 系 数 三成 以下 30以下 四成 40 五成 50 六成 60 七成 70 八成 80 九成 90 五、住宅房屋朝向因素修正系数P5

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卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 100 两间朝南 101 三间及以上朝南 102 六、住宅房屋楼层因素修正系数P6

总楼层 楼层系数（%） 一层楼 二层楼 三层楼 所在楼层 一 二 三 四 五 六 七 100 100 100 100 102 98 100 102 103 95 100 102 104 101 93 100 102 105 103 98 92 100 102 105 105 100 98 90 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 （说明：1. 底层地下室为车库的，底层系数增加1，顶层系数减少1；2. 顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2；3. 如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1。）

七、实体因素修正系数测算说明

1. 实体因素调节系数F=0.2×P1＋0.1×P2＋0.1×P3＋0.4×P4＋0.1×P5＋0.1×P6。

2. 可比实例实体因素调节系数为Fk，标准样本住宅实体因素调节系数为F0，被拆迁房屋实体因素调节系数为Fb；

Fk

标准样本住宅实体因素修正系数 K3 = — × 100； F0 Fb

被拆迁住宅实体因素修正系数 K5 = — × 100。

F0

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附件4 ：

区位因素修正系数表

一、区位因素修正调节系数评分表 因素 类别 因素项目 内 容 考 察 项 目 评 分 等 级 一等 二等 三等 四等 五等 50 50 50 50 50 50 100 30 30 40 100 100 40 40 40 40 40 40 80 24 24 32 80 80 30 30 30 30 30 30 60 18 18 24 60 60 20 20 20 20 20 20 40 12 12 16 40 40 10 10 10 10 10 10 20 6 6 8 20 20 自然景观、风向a11 自然环境（a1） 空气污染、噪音、水文a12 离市区主干道的距离a21 交通条件（a2） 项目 公交线路情况a22 拆迁 周边 所在学区1公里内学校情况大环 教育医疗设施a 31境 （a3） 医院及医疗机构分布情况a32 商业配套设施（a4） 重要商业配套设施a41 建筑小区布局与外形等a51 建筑密度a52 拆迁项规划设计（a5） 目范围内小环绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53 境 物业管理（a6） 物业管理情况 a61 住宅区配套设住宅区内配套设施完备程度施（a7） a71 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。

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二、区位因素调节系数评分等级说明表

序因素考察项 号 项目 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 自然环境良附近有少量附近周围无附近无绿化，自然 公认的自然好，附近有一绿地和绿化，绿化，比较拥环境散乱，自景观、 环境优越地定的绿地和绿卫生环境欠挤、杂乱，环然观感明显风向 区。 化，基本整洁、缺。 境较差。 差。 卫生。 1 自然环境 空气局部受空气清新、空气良好，少长期受气味、污染，水体污水体污染严空气污无污染，无量污染，白天烟尘、噪音、染较为严重，重，靠近污染染、噪音、噪音，水域有部分交通噪污水、垃圾等白天和晚间源或重噪音水文 清洁，达卫音，水体局部污染影响，环均有噪音影源。 生标准。 污染。 境污染明显。 响。 离主干道的距离市区主离主干道的离主干道的距离主干道的距离主干道的距离在干道的距距离在100离在100—250离在400—500离在500米以250—400米离 米以内。 米之间。 米之间。 上。 之间。 2 交通条件 距离重要的距离公交线距离公交站距离公交站点公交线路的路的距离在点50米内，距离公交线路公交线路50—100米内，距离在200—400米有4条以上的距离在400情况 至少有2条重100—200米之之间，至少有重要公交线米以上。 要公交线路。 间，至少有21条公交线路。 条公交线路。 路。 属于省级及属于区级及属于市级及以所在学区以上重点中以上重点中上重点中学一般中小学无中学或小1公里内学（初中）学（初中）和（初中）和重学区。 学。 学校情况 和重点小学重点小学学教育点小学学区。 学区。 区。 3 医疗设施 距市级及以距市级及以医院及医距市级及以距市级及以上距市级及以上上医院上医院疗机构分上医院500医院医院2500米1000—15001500—2500布情况 米以内。 500—1000米。 以上。 米。 米以上。 — 6 —

序因素考察项 号 项目 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 在800米范围在400米范在400—800商业内有零散分在800米范围在1000米范重要商业围内有大型米范围内市级4 配套布的商业网内基本上无围内无商业网配套设施 的市级商业商业设施较集设施 点，基本满足商业网点。 点。 配套设施。 中。 生活需求。 建筑 布局合理、外形美观、布局一般，外建筑散乱、没有布局，且通小区 布局一般，排任意布置、外错落有致，形整齐，满足行、空地利用布局 列不整齐，外型破旧杂乱、满足通风、通风、日照等明显不合理，与外 型较整齐。 拥挤。 日照等健康健康要求。 外型破旧杂形等 要求。 乱。 5 规划设计 建筑 建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度65%密度 40%以下。 40%—50%。 50%—60%。 60%—65%。 以上。 绿地率在绿化率、绿地率在30%30%以上，室外公共以下，部分绿少量绿化，少无绿化，基本无公共活动空立体绿化，活动空间地和绿树，公量的公共活无公共活动间，出行通道室外公共活与绿化景共活动空间较动空间。 空间。 狭窄。 动空间丰观 小。 富。 6 物业物业管理全封闭物业半封闭物业管无物管，无环有物业管理。 无物业管理。 管理 情况 管理。 理。 卫管理。 在住宅区内具备小区智在住宅区内具在住宅区内能化、供热、备小区智能具备宽带网、在住宅区内在住宅区内具宽带网、有化、宽带网、有线电视线具备宽带网、宅备有线电视线配套住宅线电视线有线电视线路、燃气管有线电视线配路、上下水管区内设施路、燃气管路、燃气管道、道、上下水管路、上下水管设道和住宅区道完善程度 道、上下水上下水管道、道、污水管道道和住宅区路等配套设管道、污水污水管道和小和住宅区道道路等配套施。 管道和小区区道路等配套路等配套设设施。 道路等配套设施。 施。 设施。 住区7 套施 — 7 —

三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明

1. 基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数

Q=0.1×(a11＋a12)＋0.15×(a21＋a22)＋0.15×(a31＋a32)＋0.15×a41＋0.15×(a51＋a52＋a53)＋0.15×a61＋0.15×a71。

2. 可比实例区位因素调节系数为QS，标准样本住宅区位因素调节系数为Q0，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数

QS

K4=—— × 100。

Q0

附件5：

“住改非”房屋评估资料、系数和标准

一、具备沿街营业用房条件的道路对照表 区类 道 路 名 称 幸福中路、幸福南路、幸福北路、黄运中路、市府东路、市府路、东大街、中山路、马陵路、八一路、马陵河两岸、运河路、黄河北路、黄河中路、黄河南路、渔市口路、城北路、矿山路、洪泽湖路、西湖路、骆马湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、河滨大道、发展大道、人民大道、世纪大道、平安大道、宿城区 富康大道、饮马堤路、花园路、卫生路、杨公路、思虞路、成子湖路、黄海路、渤海路、东海路、南海路、红海路、黑海路、北海路、徐淮路、创业路、建业路、宏业路、敬业路、伟业路、鸿运路、华夏大道、轩辕大道、四海路、炎黄路、九州大道 恒山路、泰山路、六盘山路、韶山路、五台山路、天山路、燕山路、井冈山路、宿豫区 庐山路、书山路、黄山路、江山大道、珠江路、长江路、金沙江路、九龙江路、黄浦江路、学海路、湘江路、松花江路、阿里山路、钱塘江路、赣江路、富春江— 8 —

路、嘉陵江路、峨眉山路、昆仑山路、太行山路、华山路、武夷山路、雪峰山路、龙川江路、麦积山路、祁连山路、太白山路、云台山路 浦东路、厦门路、汕头路、深圳路、青岛路、威海路、发展大道南延段、人民大宿迁经济道南延段、平安大道南延段、世纪大道南延段、徐淮路、通达大道、振兴大道、开发区 富民大道、姑苏路、金鸡湖路、苏州路、东吴路、金陵南路 市湖滨新雪松路、玉兰路、青桐路、枫杨路、国槐路、合欢路、女贞路、杨柳路、白杨路、城 黑松路、水杉路、嶂山大道、环湖大道、宿新公路 二、非沿街“住改非”房屋营业补助标准表 经 营 年 限 一层 补偿 标准 （元/m2） 1-2 100 80 70 60 3-5 150 120 105 90 6-8 200 160 140 120 9-11 250 200 175 150 12-14 300 240 210 180 15-17 350 280 245 210 18-20 400 320 280 240 21年以上 450 360 315 270 二层 三层 四层以上 附件6：

非住宅营业用房标准样本房屋

可比实例限制设定条件

一、非住宅营业用房标准样本房屋可比实例选择要求

非住宅营业用房标准样本房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房。

（一）结构类型：砖混二等结构； （二）层次：一层； （三）成新：八成新；

（四）装修：一般装修（水泥砂浆或地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）。

二、非住宅营业用房基准价格修正方式的综合修正系数

（一）时间因素修正系数

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该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。一般情况下，12个月以内交易的可比实例不作修正。 （二）实体因素修正系数 1. 结构因素修正系数

砖 混 结 构 简易结构 砖 木 结 构 结 构 框架结构 类 型 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 系 数 100 取 值 90 80 70 60 50 70 60 50 40 30 20 2. 成新因素修正系数（具体根据折旧后的成新度计算）

待估房屋 成新程度 系数取值 50以下 60 70 80 90 五成以下 六成 七成 八成 九成 3. 底层营业用房进深修正系数

底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下： （1）等于10m，调节系数为1.0；

（2）大于等于8m，小于10m，调节系数为1.03； （3）大于等于6m，小于8m，调节系数为1.07； （4）大于等于4m，小于6m，调节系数为1.11； （5）小于4m，调节系数为1.14。

底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进基准价格的70%计算；第三进按第一进基准价格的60%计算。（第一进修正后不低于第二进评估的基准价格）

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4. 二层以上营业用房层次因素修正系数说明

一般情况下，二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为：底层基准价格100%，二层取50%，三层取40%，四层及四层以上、地下室取30％。

带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为：底层为100%，二层取60%，三层取50%，四层及四层以上取40%，地下室取50%。

对特殊情况，由评估机构提出意见报房屋拆迁管理部门会同相关部门具体商定。

附件7：

营业用房估价的收益法应用说明

采用收益法对营业用房进行估价应遵循以下原则：

1. 估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑，可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时，应对照估价对象的现实情况确定扣除项目，分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。

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2. 估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率，风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验参照下表范围，选取适当数据。

风险调整值参照表

类 别 沿街一等 沿街二等 沿街三等 沿街四等 沿街五等 沿街六等 沿街七至十 等 非沿街 商场类 8-10% 7.5-9.5% 7-9% 6.5-8.5% 6-8% 5.5-8% 5-8% 5-6.5% 商铺类 9-11% 9-10.5% 8-10% 7.5-9.5% 7-9% 6.5-8.5% 6-8% 5.5-7% 商务类 9-10% 8.5-9.5% 7.5-8.5% 6.5-7.5% 5.5-6.5% 5-6.5% 4.5-6.5% 4-6% 旅馆类 9-10% 8.5-9.5% 8-9% 7-9% 7-8.5% 6-8% 5-6.5% 4.5-6.5% 餐饮类 9-10% 7-9% 6-8% 5.5-7% 5-6.5% 4.5-6% 4-6% 4-5.5% 娱乐类 9-12% 8.5-11% 8-10% 7-9% 6-8.5% 6-8% 5.5-7% 5-6.5% 沿街路段等级划分表

等级 路 段 一 幸福中路（市府东路以南、黄运路以北） 市府东路（幸福中路至运河路）、幸福中路（市府东路以北、马陵路以南）、黄运二 中路（运河一号桥至黄河一号桥）、西湖路（黄河一号桥至霸王举鼎）、中山路（黄运路以北、市府路以南）、市府路（黄河路以东、幸福路以西） 幸福南路、东大街、洪泽湖路（黄河二号桥至楚街）、黄河南路（项王路以北）、三 楚街 幸福北路（八一路交叉口以南）、富康大道（西湖路至威海路）、渔市口路、中山四 路（市府路以北、马陵路以南） 五 六 马陵路、黄河中路、黄河南路（项王路以南）、发展大道（洪泽湖路至威海路） 八一路、运河路、六盘山路（运河一号桥至珠江路）、马陵河两岸、洪泽湖路（楚— 12 —

七 八 九 十 街至世纪大道）、西湖路（霸王举鼎至世纪大道）、人民大道、世纪大道、幸福北路（八一路至城北路） 附件五中标明的宿城区范围内其他沿街营业用房 附件五中标明的宿豫区范围内其他沿街营业用房 附件五中标明的宿迁经济开发区范围内其他沿街营业用房 附件五中标明的市湖滨新城范围内其他沿街营业用房 3. 估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。

附件8 ：

非营业用房成本法估价应用说明

及房屋重置价格参考表

一、特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价

1. 成本法估价的基本公式为：

拆迁补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧

2. 土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。

3. 建筑物重新建造价格参照下表执行。

4. 建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。

二、宿迁市市区房屋重置价格参考表（元/m2）

类别 等级 结构、装修及设施 重置价格 — 13 —

层高3.8-4.5米，一层楼，桩基，框架，外墙墙砖或涂料，内墙中一等 级抹灰、涂料，水磨石地坪或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫1000 生间齐全，通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。 框架 结构 层高3.0-3.8米，桩基，框架，外墙墙砖或涂料，内墙中级抹灰、二等 涂料，水磨石地坪或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间齐全，900 通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。 平均层高不低于2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，房屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，外墙贴面砖，内墙涂料，一等 800 钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，塑钢窗、铝合金窗或木门窗，水电卫齐全，有电话、电视插座。 砖混 结构 平均层高不低于2.8米，砖基础，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，有较好的木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙混二等 700 合砂浆（含外墙涂料），水泥地面，较好的木门窗，有水电，有电话、电视插座。 平均层高不低于2.8米，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，三等 现浇或多孔板屋面，坡屋面房，杂木桁条、屋面板，内墙涂料，外600 砖混 墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。 结构 平均层高不低于2.4米，砖基础，180mm或120mm砖墙，平板屋面，四等 500 外墙勾缝，水泥地面，木门窗，有电。 层高（檐高）不低于2.8米，砖或钢筋混凝土条形基础，实砌240mm砖墙，松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、一等 平瓦屋面，室内采光通风良好，内外墙抹灰,表面刷涂料，铝合金或较好木门窗，水电设施齐全，有电话、电视插座。 层高（檐高）不低于2.8米，砖基础，实砌240mm砖墙，较好杂木二等 或水泥桁条、屋面板，木门窗，水泥砂浆地面，内墙涂料，水电设施齐全。 砖木 结构 700 600 层高（檐高）不低于2.8米，实砌240mm砖墙、内墙涂料，杂木桁三等 条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，500 采光、通风一般，水电设施齐全。 层高（檐高）不低于2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙砂四等 浆勾缝，内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。 400 简易 檐高不低于2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，杂一等 结构 木或毛竹桁条，砖地坪，水电到户。 300 — 14 —

二等 檐高不低于2.8米，乱砖或土坯墙，泥土地坪，简易门窗，毛竹桁条，石棉瓦屋面。 200 1. 估价时，按照商品房标准层高2.8米、自建民房标准层高3.2米每增减20厘米调整价格±1%（原房屋层高以规划部门批准的高度为准，擅自提高的，不予调整系数）；前后檐高不等的，按平均高度计算。 备 注 2. 两家合山的，每合一山折减4%。 3. 在实际评估过程中，被拆迁房屋与重置价格表中的装修部分如有不一致的，可作适当调整。 一等 多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，880 柱网较大（6m×6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。 钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，780 柱网较小，水泥楼面，钢门窗。 钢砼柱，柱顶高度大于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度930 ＞15m，吊车吨位大于5吨。 钢砼柱，柱顶高度大于4.5m、小于7.5m，钢砼屋架或钢820 屋架，跨度＞15m，无吊车。 钢混 结构 （框架） 二等 一等 钢混 结构 （排架） 单层工业厂房钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶一等 680 及仓高度大于6m 。 库房全钢结构 钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，柱屋 二等 630 顶高度大于4.5m、小于6m。 一等 砖混结构 二等 砖柱，柱顶高度大于5.5m，砼屋架或钢屋架，有墙上跑600 吊车3-5T，跨度9-12m。 砖柱，柱顶高度大于4.5m、小于5.5m，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。 500 二等 一等 简易结构 二等 简易砖基础，砖墙，空斗墙承重，简易钢柱、钢桁架，石300 棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板屋面。 简易砖基础，土坯墙，杂木或毛竹立柱，石棉瓦屋面、200 单层彩钢板或压型金属板等屋面。 — 15 —

说明：1、单层工业厂房及仓库房屋层高调整范围为：檐高在7.2米以上应调增，6.0米以下应调减（不含7.2米/6.0米）。调整值为：每增减30cm，价格增减1%。 2、宿迁市市区工业厂房拆迁评估跨度调整系数说明表 跨度（米） 系数 跨数 系数 9 1.25 1 1.01 12 1.15 2 1.00 18 1.00 3 0.98 24 0.88 4 30 0.82 36 0.79 5 0.965 3、宿迁市市区工业厂房拆迁评估跨数调整系数说明表 0.97

附件9：

建筑物成新因素确定表

建筑物综合成新评定

新旧程度 十成新 九成新 八成新 七成新 六成新 五成新 四成新 三成新 不足三成新 折余率 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 30%以下 一般情况下，框架结构年折旧率1.5%，钢结构年折旧率2%，砖混结构年折旧率2%，砖木结构年折旧率3%，简易结构年折旧率5%。 成新评定说明

附件10：

房屋用途分类表

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一、住宅房屋用途分类表

成套 指按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等住 宅 房 屋 住宅 基本空间。 非成套住宅 上述成套住宅以外的住宅房屋。 二、非住宅营业用房用途分类表

以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，商场类有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相建筑 关业务用途之用。 商铺类以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数建筑 为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常商务类为临街钢混框架结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低建筑 层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。 非 住 各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑娱乐类宅 营 结构多为钢混框架和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公建筑 业 用 共卫生间。电照设施较复杂。 房 分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般旅馆类每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混框架结构的多层、建筑 小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框餐饮类架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。建筑 典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。 三、非住宅非营业用房用途分类表

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以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结工业性 构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖建筑 墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。 非住 宅非 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，办公性 营业 有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公建筑 性用 共卫生间。室内普通装修。 房 公共性 以学校、医院、图书馆、博物馆、教堂、寺庙等为典型建筑。通常有建筑 较为独特的建筑造型，一般为钢混框架或砖混房屋。

附件11：

装修装饰及附属设施补偿价格表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 名 称 单位 金额 （元） 35 60 35 400 50 50 30 15 20 300 200 150 100 150 备 注 含基础、双面抹灰 含基础、双面抹灰 含基础、双面抹灰 含基层结构 含垫层 含垫层 含烟道 含大小便槽 标准化猪羊圈舍每平方米增加100元 标准化牛马圈舍每平方米增加100元 围墙（12砖墙或混凝土砌块） m2 围墙（24砖墙） 围墙（空斗或乱砖石） 普通门楼 琉璃瓦檐坡 混凝土道路 水泥地坪 砖石地坪 下水道（管） 砖砌炉灶 家外用厕所 化粪池 猪羊圈舍 牛马圈舍 m2 m2 个 m2 m2 m2 m2 m 个 m2 m3 m2 m2 — 18 —

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 禽舍 电热水器拆装 油烟机拆装 太阳能热水器拆装 柜式空调拆装 壁挂式空调拆装 瓷面盆 瓷座便器 瓷浴缸 管道燃气移装 有线电视移装 网线移装 电话移机 三相动力电 阁楼（指垂直高度低于2.2 m的平面面积） 石膏线 塑料扣板吊顶 石膏板吊顶 三合板吊顶平顶 三合板吊顶凹凸 m2 套 套 套 台 台 套 套 套 户 户 户 部 千瓦 50 200 100 200 300 200 200 200 300 标准化禽舍每平方米增加100元 含底座 按有关部门规定执行 300 m2 200 m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 6 20 25 30 40 20 25 40 60 50 20 正规木楞、阁板、楼梯 砼楞铁楞、水泥阁、较差木板、楼梯 29 30 吊顶 纸板平吊顶 纸板凹凸吊顶 玻璃板类吊顶普通 玻璃板类吊顶雕花 铝合金扣板类吊顶 纤维板吊顶 含骨架、灯光板、油漆等。 — 19 —

钙塑板压条吊顶 板条抹灰吊顶 普通涂料 31 内 墙 面 仿瓷涂料 普通乳胶漆 普通贴墙布或墙纸 普通墙面软包 31 内 墙 面 简易壁柜 三合板墙裙 普通瓷砖墙裙 外墙面砖 外 墙 面 外墙普通水涮石 外墙彩色水涮石 外墙马赛克 外墙干粘石 马赛克地坪 普通釉面砖地坪 内 地 面 大理石 水磨石 花岗岩 木地板（普通） 复合地板（普通） 木门 铝合金门 塑钢门 木窗 铝合金窗 普通全包门 普通包窗 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m 套 套 2225 20 6 8 10 15 40 40 40 20 25 15 20 25 10 20 40 50 30 50 60 15 50 100 120 50 100 300 150 含水泥、砂等。花岗岩、大理石的边角料铺设的地面，按标准的60%以内给予补偿。水磨石带铜嵌条的增加10元/ m2。 含水泥、砂等。 含水泥、砂等。 1.为房屋使用中另增加部分； 2.含水泥、砂等。 1.为房屋使用中另增加部分； 2.含水泥、砂等。 32 33 34 门窗 — 20 —

卷闸门 35 防盗 普通防盗门 不锈钢防盗网 钢质防盗网 m2 m2 m m2 280 100 100 60 注：表中未列项目及高档装修材料的补偿价格，可以参照市场价格结合成新、折旧等因素评估报市房屋拆迁管理部门会有关单位商定。

附件12：

临时安置补助费标准

标 准 单 位 元/平方米·月 100平方米以下 5 超过100平方米部分 3 说明：1 . 月临时安置补助费不足300元，按300元计算； 2 . 选择货币补偿的，按6个月计算；3 . 选择产权调换的，按宿政规发〔2009〕3号文件第三十一条规定计算。

附件13：

搬迁补助费标准

标 准 单 位 100平方米以下 元/平方米·次 8 超过100平方米部分 4 说明：搬迁费一次不足400元，按400元计算。

附件14：

残疾人、伤残人补助标准

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项 目 残疾人、伤残人补助

附件15：

单位 一等 人 5000 补助标准（元） 二等 4000 三等 3000 四等 2000 备 注 残疾人以残联组织颁发的残疾证为准； 伤残人以民政部门颁发的伤残证为准。 房屋拆迁评估结果表达样表

宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表

项目名称 项目资料 拆迁许可证号 相关单位 委托 单位 实施 单位 所在区 产权证载明 总 面 积 居民总户数 住宅房屋面积 汇总 营业用房 非营业用房 档案号 估价 单位 拆迁范围 证外、2003航拍图 标明总面积 工企单位总户数 非住宅房屋面积 总面积 估价总面积 其他总面积 其他总户数 所在地点 基本情况 拆迁总建筑 面 积 总面积 总户数 拆迁总户数 — 22 —

房屋估价 概算金额 拆迁补偿 概算总额 住宅房屋 补偿总金额 非住宅营业用房 房屋估价 非住宅非营业用房 其他估价 宿迁市市区房屋拆迁补偿资金分户估价表

产权人 承租人 建 筑 面 积 合法面积 （其中证外、03航拍图面积） ③ ④ 产权证 编 号 拆迁号 样 本 房 基准价格 ⑤ ⑥ 房屋座落 房 屋 性 质 实体因素① 修 正 评 估 ① 单 价 评 估 总 价 ② ② ③ ④ ⑤ ⑥ 最低保障 总 价 不足最低保 障总价补差 — 23 —

备注：房屋状况描述 （附简要示意图） 评估机构（盖章）： 评估人： 评估时点：

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