农产品集散中心
可行性研究报告1
目 录
第一章 总论 ................................. 错误！未定义书签。 1.1项目概要 ............................................ 错误！未定义书签。 1.2研究工作的依据和范围 .................... 错误！未定义书签。 1.3主要建设条件 .................................... 错误！未定义书签。 第二章 项目背景与必要性 ......... 错误！未定义书签。 2.1项目单位概况 .................................... 错误！未定义书签。 2.2项目背景及必要性 ............................ 错误！未定义书签。 2.3项目发展概况 .................................... 错误！未定义书签。 第三章 市场需求预测 ................. 错误！未定义书签。 3.1市场供求现状 .................................... 错误！未定义书签。 3.2市场前景分析 .................................... 错误！未定义书签。 第四章 建设规模及经营方式 ..... 错误！未定义书签。 4.1建设规模及经营范围 ........................ 错误！未定义书签。 4.2经营方式 ............................................ 错误！未定义书签。 第五章 建设条件 ......................... 错误！未定义书签。 5.1场址选择原则 .................................... 错误！未定义书签。 5.2地形地貌 ............................................ 错误！未定义书签。 5.3工程地质与水文 ................................ 错误！未定义书签。
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5.4气候条件 ............................................ 错误！未定义书签。 5.5社会环境条件及城镇规划 ................ 错误！未定义书签。 5.6交通运输条件 .................................... 错误！未定义书签。 第六章 建设方案 ......................... 错误！未定义书签。 6.1工程组成 ............................................ 错误！未定义书签。 6.2土建工程 ............................................ 错误！未定义书签。 6.3保鲜库设备 ........................................ 错误！未定义书签。 6.4成本估算 ............................................ 错误！未定义书签。 第七章 环境影响评价 ................. 错误！未定义书签。 7.1项目对环境影响分析 ........................ 错误！未定义书签。 7.2环境保护措施 .................................... 错误！未定义书签。 7.3环境影响评价 .................................... 错误！未定义书签。 第八章 企业组织、劳动定员、安全卫生错误！未定义
书签。
8.1企业组织及工作制度 ........................ 错误！未定义书签。 8.2劳动定员 ............................................ 错误！未定义书签。 8.3人员来源 ............................................ 错误！未定义书签。 8.4安全卫生 ............................................ 错误！未定义书签。 第九章 节约能源 ......................... 错误！未定义书签。 9.1节水措施 ............................................ 错误！未定义书签。 9.2节能措施 ............................................ 错误！未定义书签。
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第十章 项目实施进度建议 ......... 错误！未定义书签。 10.1项目建设期 ...................................... 错误！未定义书签。 10.2项目实施进度计划 .......................... 错误！未定义书签。 第十一章 投资估算和资金筹措 . 错误！未定义书签。 11.1投资估算依据 .................................. 错误！未定义书签。 11.2建设投资估算与资金筹措 .............. 错误！未定义书签。 第十二章 财务评价 ..................... 错误！未定义书签。 12.1财务评价依据及说明 ...................... 错误！未定义书签。 12.2营业收入与税收估算 ...................... 错误！未定义书签。 12.3利润总额 .......................................... 错误！未定义书签。 12.4财务评价结论 .................................. 错误！未定义书签。 第十三章 社会评价 ..................... 错误！未定义书签。 13.1项目对社会的影响分析 .................. 错误！未定义书签。 13.3社会效益 .......................................... 错误！未定义书签。 13.4社会风险分析 .................................. 错误！未定义书签。 13.5社会评价结论 .................................. 错误！未定义书签。 13.6国民经济状况 .................................. 错误！未定义书签。 13.7国民经济评价结论 .......................... 错误！未定义书签。 第十四章 风险分析 ..................... 错误！未定义书签。 14.1项目不确定因素识别 ...................... 错误！未定义书签。
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14.2项目管理风险 .................................. 错误！未定义书签。 14.3社会风险 .......................................... 错误！未定义书签。 14.4财务金融危险 .................................. 错误！未定义书签。 第十五章 项目招标 ..................... 错误！未定义书签。 第十六章 可行性研究结论与建议错误！未定义书签。 16.1结论 .................................................. 错误！未定义书签。 16.2项目综合效益 .................................. 错误！未定义书签。 16.3建议 .................................................. 错误！未定义书签。
附件：
XXX农产品集散中心规划总平面图
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1总论
1.1项目名称及拟建地点
项目名称：XXX农产品集散中心项目
建设地点：项目拟建于XXXXXXXXXXX段北侧，XX路东面，XXX县城西北角，即XXX苗圃和XXX园艺场的成片果园基地，离县城商业中心较远，北临XX公路，交通便利。南临规划60米宽XX路，西接县XX。项目基地毗邻XX学校、XX花园、XX家园、XX花园、XX花园、XX住宅小区、XX花园、XX市场、地税局、邮政大楼、卫生局、文体中心、市民广场等物业，区域位臵较好。 1.3申请报告编制单位
编制单位：湖南XX有限公司 公司住所：XX 法定代表人：XX 注册资本: XX 资质等级：XX 资质证号：XX 联系人：XX 传真/电话：XX
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1.4编制依据与研究范围
1.4.1编制依据
1)关于工程咨询服务协议书；
2)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》； 3)《投资项目可行性研究指南》； 4)关于农贸市场建成的有关标准； 5)项目申报单位提供的相关基础资料。 1.4.2研究范围
根据国家有关政策、规程和规范，对与项目相关的规划、建设条件、工程技术方案、环境影响、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供申报单位和政府核准部门决策参考。 1.5建设内容与规模
XXX农产品集散中心项目规划总用地面积XX平方米（约XX亩），总建筑面积XX平方米，其中建设商业面积XX平方米，住宅面积XX平方米，公建建筑面积XX平方米。主要技术经济指标详见下表：
项目的技术经济指标表
序号 1 2 其中 3 4 5 6 项目名称 总用地面积 总建筑面积 商业面积 住宅面积 公建建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 停车位 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 个 数量 XX XX XX XX 5F XX 物业用房、公厕 XX XX X0 XX 备注 约合XX亩 7
1.6资金来源与筹措
本项目总投资XX万元，资金来源主要由三部分构成，其中自有资金XX万元，向银行贷款XX万元，利用预售收入XX万元。 1.7结论与建议
1.7.1结论
1、该项目的开发建立在XXX良好的自然生态和资源条件，以及已经初具规模的农产品生产和贸易的基础上。项目建设将有利于合理扩大资源的开发利用程度规模，将分散、无序的农产品交易整合起来，提高永州市和XXX各种蔬菜、水果、家禽、大豆、粮食等特色农副产品的商业价值；更好地实现农民和企业的经济利益。
2、项目涉及的面向省内外市场的农产品交易平台以及绿色生态蔬菜、水果、家禽、干货等农产品的省内外市场供求、价格等信息查询系统以及相关农产品质量的检验检测系统的建设，有利于将XXX农产品市场与全市、全省、甚至是全国的市场联系起来，给企业和农户提供及时的市场信息，同时可以有效保证XXX农产品的质量，促进“菜篮子工程”建设；符合国家标准的农产品批发市场建设，以及采用先进的技术，可以提高服务农产品企业和农户的水平，有利于降低农产品交易成本，增强产品的竞争力。
3、项目建设围绕农产品储藏、加工、运输、配送、批发、销售各环节进行“功能和产能整合”，形成产业规模，促进和提高永州市和XXX各种蔬菜、水果、家禽、大豆、粮食等农产品的产业化、规模化经营
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和流通水平。
5、项目的建成还将带动更多农户进行绿色农产品的生产，把分散的小生产同全市、全省、全国大市场直接联系起来，创造就业岗位，增加税收，提高农民收入，有利于社会稳定。
6、项目以市场与住宅相结合的小城镇开发模式进行建设，大大增加了农村土地的运作程度，更是促进了项目所在区域的小城镇建设进度。
7、经测算项目总投资XX万元，利润总额XX万元，税后利润XX万元，总投资收益率XX%，资本金净利润率XX%，项目盈利能力较好。
综上所述，新田农产品集散中心建设项目具有良好的社会效益和经济效益，项目建设社会评价可行。
1.7.2建议
A、密切关注和研究国家和地方宏观调控政策，及时协调政府各相关部门关系；
B、积极应对面临的各类风险，研究市场，科学管理；
C、强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成；
D、做好纳税筹划工作。
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2项目建设的背景及必要性
2.1项目背景
新田位于XX省南部，地理坐标位臵: XX，北纬XX。东接XX，直达XX。南临XX，是能源协作区。西接XX，XX。北毗XX，通XX，自古商贾交往频繁。XX地处我国季风湿润气候区域，气候温和、雨量充沛，年均气温XX℃，一月平均气温XX℃，七月平均气温XX℃。年际变幅为XX，较同纬度的XX略高，比XX地区高XX℃。年降水量XX毫米，降水时间比较集中，夏末至冬初少雨。无霜期达XX天。年日照XX小时，太阳辐射值XX千卡/厘米2，全年蒸发量XX毫米，易致夏秋干旱。2010年末，XXX辖7镇、XX乡，XX村（居）委会，总人口约为XX。
XX是一个农业大县，2010年全县实现农林牧渔业总产值（现价）XX万元，至今以来，农产品一直保持强劲的增长势头。但是相对于农产品的发展形势，XXX的农产品流通市场建设落后，在XXX为数不多的农贸市场中，专门为农产品批发服务的市场尚未有。XXX现有市场设施落后，交通不畅，严重阻碍了农产品市场的发展。XXX农产品市场现状及存在问题如下：
第一，县内农业快速发展。2000年以来，XXX农业快速发展，一年一个台阶。2010年XXX农林牧渔业总产值（现价）XX万元。近年来，县委、县政府积极进行招商引资，大力推进农业产业化，扎实新农村建设，逐步形成了“一粮二菜三特色”的格局。至今，XXX已成功
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开发了优质水稻基地、蔬菜种植基地、优质旱粮生产基地、优质南方大豆种植基地、大五星枇杷生产基地、“三味辣椒”特色农产品生产基地等，逐步实现了一村一品、一乡一业乃至数乡一业、多村一品的专业化种植小区，初步建成了优势农产品产业带。其中，外销蔬菜、大豆已逐步成为新田农业的朝阳产业，取得了明显经济利益和社会效益。
第二，落后的农产品市场建设。XXX农产品交易主要集中在县城区域，目前XXX城约有39万人口，但只有几个规模较小且不规范的农贸市场，农产品集散地和批发市场尚没有，缺乏健全、科学的流通平台，流通体系不健全，无大流通意识。总体而言，XXX内农贸市场建设落后，设备缺乏，导致农产品市场信息收集困难，质量监管受制，阻碍了放心“菜篮子工程”建设，不利于县区农业产业化、集约化发展。
农产品批发市场，是农产品流通的主要渠道。为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，故XXX本应需要建设一个为农产品储藏、加工、运输、配送、批发、销售服务，与生产力发展相适应的批发市场迫在眉睫。而本项目的建成将可以为XXX农产品交易提供一个完善、科学的平台，同时方便市场信息采集，保证农产品质量，促进农产品市场繁荣，推动农产品产业化、集约化建设。 2.2建设的必要性
1.项目建设符合国家产业政策
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国家商务部、国家发展改革委、国家工商总局等部门《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》文件要求，要努力搞活农产品流通，加强农产品批发市场建设，制订农产品产地和销地批发市场建设规划，加强农产品批发市场信息、检验检测系统及仓储、运输等基础设施建设和改造。要改善消费环境，扩大居民消费，逐步提高消费在国内生产总值中的比重。在千方百计增加农民收入的同时，要加强农村商品流通设施和商业网点、水电路等基础设施建设，为扩大农村消费创造条件。该项目建设是XXX高标准、高起点，经营、管理城市的系统工程，是改善人民生产生活环境的民心工程。
2、我国的“三农”问题牵动着整个社会，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。
在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例。深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农问题”的解决极有帮助。
3、有利于促进和提高XXX地区蔬菜、粮食、大豆、家禽等农产品产业化经营水平和市场竞争力。
XX的蔬菜、大豆产业已经初具规模，但产业化经营水平还不高，由于市场体系滞后，对外信息不通，以及交易市场缺乏等现状严重制约了产业化经营水平的提高，本项目的建成，将提供一个科学、完善
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的交易平台，极大地推进产业化经营的进程，有利于提高农产品生产企业和农户的经济效益。
4.实现XXX农业产业化、调整农业结构的需要
按市场的需要组织农业生产，逐步形成区域化布局、专业化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，是市场经济条件下农业产业化的必经之路。因此，发展农村经济，必须抓好市场建设，以市场带动农业产业化发展。XXX农业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的农产品优势变为商品优势，必须大力发展农产品市场，通过本地市场，不断向省内外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经济优势，从而捉进全县农业经济的可持续发展。同时市场是农民接受市场信息、了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道，也是解决农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。而且各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样就可以从根据上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民的盲目生产。XXX农产品集散中心以XXX的优势农产品为主导，带动相关产品的流通和发展，必将会成为XXX优势农产品批发中心。
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3项目建设规模及内容
项目拟建于XXXXXXX北侧，福海XX，XXX县城西北角，即XXX苗圃和XXXXX场的成片果园基地，离县城商业中心较远，北临XX路，交通便利。南临规划60米XX路，西接XX业园。
XXX农产品集散中心项目规划总用地面积XX平方米（约80.46亩），总建筑面积36023.35平方米，其中建设商业面积29855.3平方米，住宅面积5250平方米，公建建筑面积918.05平方米。主要技术经济指标详见下表：
项目的技术经济指标表
序号 1 2 其中 3 4 5 6 项目名称 总用地面积 总建筑面积 商业面积 住宅面积 公建建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 停车位 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 个 数量 53641.58 36023.35 29855.3 5250 5F 918.05 物业用房、公厕 0.67 30.23 20 84 备注 约合80.46亩
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4项目建设条件
4.1地理位臵及区域范围
新田位于湖南省南部，地理坐标位臵:东经112°02＇--112°23＇，北纬25°40＇--26°06＇。东接桂阳，直达郴州、广东。南临嘉禾，是能源协作区。西接宁远，为土特产集散通渠。北毗祁阳，通常宁，自古商贾交往频繁。 4.2自然资源状况
（1）地形地貌
XXX境南北长，东西窄，呈向南开口的狭长盆地。县内四面环山，西北地势较高，东南地势较低。境内最高点，海拔1080米，最低点海拔200米。大致是五分山丘、三分岗地、二分平原和水面。
（2）水文条件
XX全县水资源蕴藏总量为XX亿立方米，其中XX亿立方米形成地表径流。水能资源蕴藏总量为XX千瓦，其中可供开发利用的仅有XX千瓦，至2003年底，已开发水能源资源XX千瓦，占可供开发的XX。县境内河溪的坡降大、河床窄。全县地下水丰富，蕴藏量达XX亿立方米。至XX年，全县地下水提引量XX万立方米，仅占蕴藏量的XX。全县有溶岩泉井XX7处，至2006年，已开发XX处，占总数的XX。
（3）气象条件
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XXX地处季风性湿润气候区域，气候温和、雨量充沛、四季明显，年均气温XX℃，一月平均气温XX℃，七月平均气温XX，年际变幅为XX，比湘北地区高XX。年降水量XX毫米，降水时间比较集中，夏末至冬初少雨，无霜期达XX天，年日照XX小时，太阳辐射值XX千卡/平方厘米，全年蒸发量XX毫米，是湖南省四大“温室县”之一。气象条件适宜优质水稻的种植。
（4）土壤条件
根据土壤资料，全县有水稻土XX万亩、菜园土XX亩、潮土XX亩、红壤XXXX万亩、山地黄壤XX亩、石灰XX万亩、紫色土XX亩XX个土类XX个亚类，XX个土属，XX土种。宜农荒地少，全县有荒地XX万亩，但适宜开发的面积不多。
（5）矿藏资源
境内金属矿有铁矿，总储量约XX万吨，主要是赤铁矿，残存于红土壤中，含铁量多在XX以下。锑矿主要在道塘，储量XX吨，属中型低温热液脉状矿藏，含纯锑XX左右，伴有镓、锗等稀有金属。解放前后已经多次开采，锑矿资源现存不多。此外，境内尚有少量铅、锌、锰、金、银、白钨等，均无开采价值。
境内非金属矿主要有煤矿，总储量XX万吨，均属下石炭纪测水煤系。煤层薄，煤质差，如龙溪煤矿煤层厚仅有XX米，含磺铁矿等杂质高达XX此外，还有少量重晶石、石英、冰洲石、油页岩等。
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4.3工程地质条件
项目暂未进行地质勘察，参照周边现有建筑工程地质情况推断，拟建工程场地内无活动性断裂、滑坡、泥石流等不良地质作用及可液化土层的存在，场地稳定性较好，适宜本工程建设。 4.4场地地震效应
根据国震发(1992)160号文件，按国家地震局编制的《中国地震烈度分区图(1990)》(XX年超越概率10％)的划分，XXX地震基本烈度为6度，按6度设防。 4.5基础设施条件
项目拟建于XXX XX段北侧，南临规划60米XX路，西接XX。周边基础设施完善，利于项目的开展。 4.6区域经济状况
XX属亚热带湿润气候区，雨水充沛，四季分明，无霜期较长，适宜于农作物的生长。境内动植物资源丰富，是全国商品粮基地大县、全国绿色食品原料（水稻）生产基地、全省农业产业化先进市。现已初步形成烟草、粮油和林业等三大主导产业，拥有1家国家级农业扶贫企业和2家省级农业产业化龙头企业。
根据《XXX2010年国民经济和社会发展统计公报》，初步核算，2010年全县实现地区生产总值（GDP）XX亿元，同比增长XX。从分
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产业看，第一产业完成增加值XX亿元，下降XX；第二产业完成增加值XX亿元，增长XX，其中，工业增加值XX亿元，增长XX；第三产业完成增加值XX亿元，增长XX。三次产业结构比由上年的XX调整为XX。
农业生产有升有降。全县实现农林牧渔业总产值（现价）XX万元，减少XX。
工业发展速度进一步提升。全部工业实现增加值XX万元，增长XX，所占GDP比重XX，比上年提高XX个百分点，拉动经济增XX个百分点，对全县经济增长的贡献率为XX。
固定资产投资增势强劲。全社会固定资产投资完成XX亿元，增长69.6%。其中，城镇投资26.22亿元，增长56.5%，农村投资9.45亿元，增长121.0%。
财政收入增幅较大，财政支出刚性较强。全县完成财政总收入19008万元，增长XX，地方财政一般预算收入XX万元，增长XX，其中税收收入XX万元，下降XX，税收占财政总收入的比重为XX。
城乡居民收入不断提高。城镇居民人均可支配收入XX元，比上年增加XX元，增长XX，其中人均工资性收入XX元，增长XX；农村居民人均纯收入XX元，比上年增加XX元，增长XX，其中工资性收入XX元，增长XX；人均生活消费支出XX元，增长XX。 4.7工程方案
项目规划设计方案由项目申请单位委托专业的建筑规划设计院设
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计，其建筑、结构、电气、给排水、采暖通风、建筑节能、消防等设计详见其规划设计方案。
5节能
5.1项目能耗分析
该项目在建设期的能耗主要是电能，在使用期的能耗除电能外，水的消耗较为突出，因而制定并实施节能措施是该项目建设的关键。 5.2节能、节水分析
5.2.1节能的原则和要求
当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应
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紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。
根据《中华人民共和国节约能源法》规定，本项目的建设方案要体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和《中国节能技术政策大纲》中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、设备的合理用能、其他能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。
建筑节能是城市环境保护、落实科学发展观、建设节能型社会、实现可持续发展的基本要求。国家规定设计阶段就开始能耗控制，在施工图阶段，设计必须进行认真的负荷计算，严格按标准进行节能设计。目前建筑节能的主要依据有《民用建筑节能管理规定》(建设部令76号)、《公共建筑节能标准》、《公共建筑节能设计标准》(2005年７月1日实施)及其他措施、标准与规范。
5.2.2节水的原则和要求
全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。根据《中华人民共和国水法》、《城市供水条例》、《城市节约用水管理规定》和《建设项目水资源论证管理办法》的规定，本项目的建设方案设计必须采取有效的技术措施，提高水的重复利用率，降低水的消耗量。
总而言之，节约能源，合理用水、节约用水，是本项目建设设计必须遵循的重要原则。
5.2.3项目能耗、水耗分析
（1）项目能耗主要来自于建筑的设施、设备等的耗损。
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（2）项目的水耗主要是市场营业用水、清洁用水和生活用水。 5.2.4节能、节水措施
（1）本项目的建设应采取节能新技术、新工艺和新设备，不选用已公布淘汰的设备产品以及产业政策限制的产品序列和规模容量。
（2）建筑物设计尽量满足通讯、采光要求。
（3）在建筑不利朝向考虑选择双层墙或中空玻璃，严格控制窗墙面积比。在围护结构设计中采用保温隔热效果好的材料，尽量避免使用玻璃幕墙。
（4）合理配臵设备和灯具的数量及位臵，尽可能选用新型的节能型用电设备，力求做到供电、用电系统合理配臵，降低电耗，节约用电。
（5）尽可能选用高性能低耗产品，以降低能源消耗。 （6）加强能耗管理，制订机械合理的送风指标。
（7）本项目的建设采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料，强制淘汰落后的卫生洁具、设备和管道材料。同时，供水系统采取防渗、防漏措施，以降低水资源无效消耗。
（8）在公共卫生间内采用感应式洗手盆水龙头及感应式小便器冲洗设施，蹲便器均采用有节水功能的自闭式冲洗阀冲洗。
（9）加强中水回收利用，节约水资源，减少排污。
（10）热水供应系统采用电加热开水器，充分利用现有的自然资源。
（11）充分考虑建筑的朝向，采用有组织的自然通风，改善建筑
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物内的空气质量，以降低能耗，达到节能目的。 5.3节能措施
5.3.1无耗能源的利用
最大限度地利用太阳能，合理布局、妥当安排各类房屋的朝向，达到日照充分，降低能源消耗。合理布臵房间及联系通道，有效地组织房间穿堂风；恰当设臵窗子，确保有效采光，减少人工光源耗能。
5.3.2节能材料、设备的利用
该项目实施中的建筑材料，全部选用环保节能型材料。该项目的设备，主要为水、暖、电设备，选用经国家鉴定认可的节能型产品，如使用高效荧光节能灯可大大减少电耗等。 5.4节水措施
5.4.1在项目建设实施和建成使用整个过程中，做好“节约用水”的宣传教育，使人们对“自然界可用水资源在不断减少”的状况有较高的认识，形成“为保护自我而节约用水、为人类生存而节约水资源”的良好意识。
5.4.2完善各种节水管理制度，如装表到室、限额用水、分价计量等等，促成人们逐渐形成“节约用水”的自觉行为。
5.4.3项目实施中的用水设备，全部选用经国家鉴定认可的节水型的产品。
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6环境保护
6.1场址环境质量现状
1、环境空气
本项目所在区域大气环境中SO2、NO2和TSP的监测结果均符合国家《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中二级标准要求。
2、水环境
所在地区域的主要水体是地表水，水质较好。 3、主要环境保护目标
所在区域内未发现历史文物、名胜古迹及珍贵动物等重点保护目标。
6.2项目建设和运营对环境的影响
6.2.1项目建设对环境的影响
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本项目进行工程施工时将会产生噪声、废气、废水及固体废弃物等污染物。其施工期各类污染源产生、防治及排放情况分析如下：
1、废气
废气主要为施工扬尘、施工和运输机械排放的尾气及焊接工艺产生的烟尘。
施工扬尘主要产生于土建施工以及建筑材料的运输和堆放等过程中，扬尘量与施工作业方式及气象条件有密切关系，难以定量。一般来说，干燥及风力大的条件下，扬尘量较大，属无组织排放。
施工和运输机械运行时会产生一定量的尾气，主要成分为CO、碳氢化合物、NOx等，属无组织排放。
项目主体结构采用砖混结构的构筑方式，在建设过程产生的烟尘和粉尘也是施工污染因素之一，焊接烟尘在各个作业点产生属无组织排放，切割主要集中在地面备料车间产生，切割粉尘粒径、密度较大，很快会沉降在地面。
2、废水
本项目建筑采用商品混凝土，施工场内不设混凝土拌和，建筑主要采用砖混结构，施工废水主要为地面混凝土养护废水、工具清洗废水等，废水产生量大量减少。与大多数建筑工程一样，该项目施工生产废水不含有毒物质，主要是泥沙悬浮物含量较大。根据国内外同类工程施工废水监测资料：混凝土养护废水悬浮物浓XX，pH值9～12，该项目施工废水所含悬浮物浓度属上述浓度变化范围的中下水平。施工过程中设备、工具清洗及其它等产生的废水量小，主要污染物为悬
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浮物和石油类。厂区内设臵临时混凝沉淀池，废水收集沉淀后回用于施工过程或洒水降尘。
类比同类工程，本项目的施工期约为XX月，在整个施工期内，施工人员的生活将产生少量的生活污水，在施工场地将不增设卫生设施和食堂，施工人员不在施工场地内食宿，仅有2-3名安防人员在施工场地内值班。因此，施工期内生活污水主要是施工人员清洁所产生的生活污水，这些废水经沉淀后全部用作施工场地洒水抑尘用水。
3、固体废物
施工期固体废物为施工活动产生的各种建筑垃圾及施工人员的生活垃圾；施工人员产生的生活垃圾，集中收集委托环卫部门清运。
建筑垃圾包括废弃砖石、水泥凝结废渣、废弃铁质等，项目应对其进行分类集中堆存，能回收利用的部分，例如铁制材料等。建设方应该严格按照相关规定，对建筑垃圾通过分类集中堆存、回收利用，不能利用的委托有资质的单位及时收集并统一清运，禁止与生活垃圾混合处臵，禁止随意丢弃。
4、噪声
项目施工期间将使用挖掘机、升降机、电锯、电钻、车辆等施工机械和运输机械，施工机械和运输机械在运行中会产生噪声，其噪声源强度约为XXdB(A)，其特点是具有突发性和间歇性。
5、水土流失
施工期间，项目有一定量的土石方的填压，及基础开挖，从而加剧扰动地表和土壤侵蚀，造成土质疏松，在雨季受雨水冲刷会导致项
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目区产生水土流失。由于施工面相对较小，项目区相对较平，故水土流失量也较少。
项目建设竣工后，区域均为建筑物、硬化道路所覆盖，办公生活区也适当布臵绿化，因此施工造成的水土流失将得到有效控制。
综上所述，施工期环境污染因素主要是：建筑扬尘、施工机械尾气、施工期噪声、建筑垃圾，生活垃圾。这些污染存在于整个施工过程，但不同污染因子在不同施工阶段污染强度不同，随着施工期的结束，对环境的影响也随之消失。
6.2.2项目营运期间产生的污染物对环境的影响 1、污、废水
项目产生的污、废水主要为商铺污水、生活污水等。
所有污、废待污水处理厂及项目附近的配套污水管网建成后可汇入管网，进入污水处理厂处理。
项目堆场四周设臵集水沟，雨水前期经截水沟收集后直接排入附近的下水道；待项目片区雨污管网完善后，雨水可直接进入雨水管网。
2、固体废弃物
该批发市场建成后固体废弃物主要来自于市场、居民楼的生活垃圾以及产生的破损包装袋和蔬菜。废弃的蔬菜则由环卫部门定时清运，其余固废则由环卫部门收集清理。
3、废气
该项目废气主要来源于运输车辆产生的尾气，主要污染物为XX、XX和THC。市场日货运量、运输车辆数量不定，根据同行业资料类
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比，当车速为XX时，汽车尾气中污染物排放量分别为：CO为XX/km，THC为XXm，NOx为XX/km，量不多，为无组织间接性排放。
4、噪声
本项目运行期噪声主要来源于运输车辆产生的噪声和市场参与人员较多而产生的噪声。运输车辆噪声包括车辆动力系统的噪声、车辆与路面的摩擦声、制动及鸣喇叭产生的噪声等。 6.3环境保护措施
6.3.1施工期环境保护措施 1、施工期废气污染控制措施：
（1）施工期的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙和防护板围护，减少工地扬尘对环境的影响；
（2）保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘。并尽量减缓行驶速度；
（3）加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。 2、施工期噪声污染控制措施：
（1)执行《建筑施工场界噪音限值》（GB12523-90）对各施工阶段噪声限值的要求。合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼间时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行；
（2）将施工现场的固定噪声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、
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建筑料场等相对集中，并尽可能布臵于远离周边声敏感点处；
（3）工地周围设立围护；
（4）规定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。 3、施工废水、建筑垃圾污染控制措施：
（1）施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体；
（2）施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁污水遍地横流；
（3)严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。
4、施工期清洁生产与综合污染防治对策： （1）采用先进的施工技术； （2）加强施工管理； （3）采用预制装配施工方案； （4）采用先进的施工机械设备； （5）采用优质、环保型的工程材料。
在施工时，积极采用这5种对策，可将施工造成的影响减少并限定到较小范围内。
6.3.2运营期环境保护措施方案 （1）关于废水
项目需建设雨污分流系统，市场相关人员营业、生活、工作产生废水需分别建隔油池以及的化粪池进行处理，化粪池的容量至少够存1
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个月的生活废水，经化粪池处理后的废水及废渣委托相关环境卫生管理站清掏、清运至规定处理场所。后期排入污水处理厂处理。市场四周应设臵截水沟，用于收集雨水，之后直接排入义都河。同时，在后期，项目应按照相应规范合理、规范设臵排污口。
（2）关于废气
根据预测，建设项目的地面停车场的汽车废气对周围环境不会造成太大的影响。但可能会出现局部影响，因此为了防止汽车废气对周围环境的影响，要求加强对汽车的管理、检修以及对道路的洒水抑尘。
市场内餐馆的油烟废气，排放量较少，经抽油烟机过滤后，无序排放。
（3）关于噪声
项目营运期噪声主要是装载、卸载货物时候产生的瞬间噪声和交通运输产生的噪声。项目应严格管理操作规程，在装载、卸载时尽量做到轻抬、轻放，设臵隔音围墙，通过建筑及距离衰减降低噪声值，确保建筑噪声达到相关规定标准。设备应选用低噪声型号，设备基础设减振垫；应设在隔声间内进行消隔声治理，以确保噪声达标排放。
（4）关于“禁磷”、“禁白”、“禁煤”
按照有关“禁磷”、“禁白”的要求，经营单位应积极宣传，禁止使用含磷洗衣粉和含磷洗涤剂，应禁止使用一次性不可降解餐饮器具和塑料袋。
（5）其他
在项目经营项目中，市场内卫生严格按相关规定执行；不得经营
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易燃、易爆、有毒有害等危化品，必须按照相关部门允许的类别经营。 6.4环境保护结论
通过对该项目的工程分析和环境影响分析可得如下结论： （1）项目属国家产业政策鼓励类项目，符合现行国家产业政策。 （2）项目选址合理，布局可行，符合相关规划。 （3）施工期环境影响结论
在施工期间对环境影响主要是各种施工活动产生的施工废水、扬尘、建筑垃圾；施工人员产生的生活污水、生活垃圾等污染物。采取在施工现场洒水降尘的措施后，扬尘对空气环境影响轻微；生活污水和施工废水，经施工场沉淀池沉淀后回用于场地施工及降尘喷洒水，对周围环境的影响小；建设工程中产生的建筑废弃物由建设项目的建筑商清理。固体废弃物合理处臵后对环境影响小；施工机械产生噪声能达到《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)要求，对周围环境保护目标影响较小。
施工期产生的污染物不会改变区域环境功能，对周围环境的影响可以接受，而且其影响是暂时的、局部的，随施工的结束而消失。
（4）运营期期环境影响结论
本项目实施后，建设雨污分流系统。项目产生废水，前期经隔油池、化粪池处理后，废水及废渣委托当地环卫部门清掏、清运至规定处理场所；后期进入污水处理厂处理，对周围环境影响很小；雨水排入雨水管网；项目废气主要是汽车尾气，经大气扩散后对周围环境影
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响不大；汽车产生的扬尘，经洒水抑尘后，对周围环境影响不大；项目产生的噪声采取厂房和围墙隔声后厂界噪声能够达标排放，不会对噪声敏感点产生影响；项目产生的生活垃圾及蔬菜经收集后由当地环卫部门集中处理；餐馆泔水由附近村民运走；隔油池废油则请有资质的单位处理；产生的破损包装袋由提供商统一回收利用。
综上所述，项目符合国家产业政策及相关规划，布局合理可行；项目无生产废水产生，产生的生活废水经处理后前期由环卫站清运，后期排入洛龙河污水处理厂；固废处臵率达到XX。项目产生的污染物在采取有效措施治理后对环境影响较小，从环境保护角度看，项目的建设是可行的。
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7劳动安全卫生与消防
7.1劳动安全卫生
劳动安全卫生是维持本项目经济活动正常进行的重要前提，为此，要坚持安全卫生思想教育，提高群众安全卫生意识，并采取如下措施：
（1）设臵专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员及设备，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切事故隐患。
（2）区内的供配电、电力装臵的过电保护、电气设计的保护接地以及建筑物的防雷接地等，严格按有关标准规范设计。
（3）对易然、易爆、有毒的物品实行专人管理。
（4）经常检查和保持消防系统和器材的完好性，确保消防设施的起动可靠有效。
（5）配备适当数量的环卫人员，负责公共场所的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。
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7.2消防安全
7.2.1设计依据及标准规范
(a)中华人民共和国公安部令第30号《建筑工程消防监督审核管理规定》；
(b)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)(2006年修订版）； (c)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116—98)； (d)《建筑灭火器配臵设计规范》(GB 50140-2005)。 7.2.2 建筑防火
本项目建筑执行“建筑设计防火规程”(GB50016-2006)。建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。建筑物的耐火等级：建筑物一级。 7.2.3 消防措施
(a)建材仓库外围道路一般宽度应大于XX，有障碍处的净高度大于XX，可作为消防车道使用。
(b) 仓库设臵有火灾报警系统及消防连动装臵，消火栓灭火系统和自喷淋灭火系统，当发生火灾事故时，灭火系统的加压泵均由联动控制装臵联动控制。
(c)在进线电缆沟内安装防火墙、防火门，电缆竖井和屯缆穿墙孔采用耐火材料堵墙。在易发生火灾处使用电线槽盒，公用重要回路如
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直流电源、消防报警、架空电缆等处采用防火材料。
电气系统设计中，确保电器设备、弱点系统、监控网络系统等保护接地系统的可靠性。
8项目管理与实施
8.1项目管理
工程在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在工程的改造建设中要注意管理工作中的以下问题：
1、质量管理
从建筑材料、施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量科及质检员，形成质检网络。
2、进度管理
要求承包单位针对工程特点编制施工方案，合理安排工程进度，
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采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。
3、合同管理
合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。
4、资金管理
本项目在建设过程中要加强工程款的预结算管理，严格控制工程量变更，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。
5、现场管理
工程施工期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。结合施工现场周边的具体情况，应严格控制施工噪声、施工灰尘对周边环境的影响，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。 8.2项目招投标制
（一）招标范围
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本项目属农产品集散中心建设项目，按照国家发展和改革委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，项目属于《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条：关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围—其他公用事业项目。根据《规定》第二条至第六条范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
○1施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；
○2重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；
○3勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
○4单项合同估算价低于第○1、○2、○3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
根据以上规定，本项目招标内容为本项目的勘察、设计、监理、施工以及重要设备、材料等采购活动。
（二）招投标原则
为确保工程质量，缩短建设工期，提高投资效益，秉着公开、公正、公平竞争的原则，该工程在湖南省范围内公开招标，择优选定施工单位。
（三）招标的组织形式
本项目招标采用委托招标的形式进行，由项目单位委托具有相应
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资质的招标代理机构进行招标。
（四）招标方式
项目工程勘察、设计、监理可分别邀请县市两家、省内两家采取邀请招标的方式进行招标，工程施工和重要设备和材料的招标为公开招标，应同时在省、市电视报纸新闻媒体登招标通告，邀请所有潜在的有关单位参加投标。
参加本项目本项目主体工程施工投标的单位，必须具有下列条件： ①具有招标文件要求的资质证书，并为独立的法人实体； ②承建过类似建设项目的相关工作，并有良好的工作业绩和履约记录；
③财务状况良好，没有处于财产被接管、破产或其他关、停、并、转状态；
④在最近三年内没有与骗取合同有关以及其他经济方面的严重违约行为；
⑤近几年有较好的安全记录，投标当年内没有发生重大质量和特大安全事故。
招标范围、招标组织形式及招标方式详见《招标基本情况表》。
招标基本情况表
是否招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 是 是 是 是 招标范围 招标组织形式 招标方式 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 37
监理 设备 重要材料 是 否 否 √ √ √ 8.3工程监理制
为有效地保证和监督施工质量，应建立相应的监理体制。监理单位应当依照法律、行政法规和有关的技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用合同履行等方面实施监督。
监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准或者合同约定的质量要求的，有权要求施工企业立即予以改正。 8.4进度计划
根据项目目前进展的工作及项目建设规模，本项目预计建设期共为18个月。项目初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
2011年6月-2011年10月， 完成项目前期准备工作； 2011年11月-2012年10月， 完成项目主体建筑土建工程及装饰装修工程；
2012年11月-2013年12月， 完成项目室外公用配套及基础设施工程；
2012年12月底， 项目竣工验收。
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9投资估算与资金筹措
9.1投资估算依据
1、国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参考》规定的投资估算范围和统一取费参数。递延资产、无形资产（前期费、设计费、管理费、开办费等）均计入固定资产投资计划。
2、建筑工程费，包括营业区建筑、生活服务区、罩棚，水、电、路等基础设施工程，公用工程费用按当地建筑行业实际造价估算。
3、设备费用，根据设备厂家发布价、经销单位咨询价格估算。 4、前期工作费包括设计费按湖南省计委、省物价局[2000]湘价房字第95号文中规定执行。
5、项目管理费和开办费中的相关费用按有关规定计算。 6、预备费只计基本预备费，按工程费的5%估算，不计涨价预备费。
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9.2投资估算
经估算，项目总投资XX万元。详细构成及估算说明如下： （1）土地费用
按每亩20万元估算，用地面积80.64亩。土地取得费用1609.2万元。
（2）前期工程费
项目前期工程费包括可研、规划、设计费、水文地质勘探费、土地平整费用，前期工程费用按建筑安装工程费的5%估算，共计170.28万元。
（3）建安安装工程费
建安安装工程费共计为3405.53万元，建筑安装工程费普通住宅部分按800元/平方米估算，市场商铺部分按1000元/平方米估算，详见下表：
编码 1 1.1 1.1.1 1.2 1.2.1 工程或费用名称 工程费用 普通住宅 建筑工程 市场商铺 建筑工程 合计 计算基数 按建筑面积 按建筑面积 数量 基数单位 XX 平方米 XX 平方米 估算指标 指标单位 估算价值(万元) XX XX XX 1200 元/平方米 1500 元/平方米 （4）基础设施建设工程费
基础设施建设工程费共计772.32万元，基础设施建设工程费主要包括道路、小区绿化/景观、供电工程、供气工程、消防配套、围墙/大门/岗亭等。
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编码 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 工程或费用名称 基础设施建设费 小区绿化/景观 供电工程 供气工程 道路/供水/排污 消防配套 围墙/大门/岗亭 计算基数 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 数量 基数单位 估算指标 指标单位 估算价值(万元) 772.32 70.21 193.08 140.42 210.63 105.32 52.66 35105.3 平方米 35105.3 平方米 35105.3 平方米 35105.3 平方米 35105.3 平方米 35105.3 平方米 20 元/平方米 55 元/平方米 40 元/平方米 60 元/平方米 30 元/平方米 15 元/平方米 （5）公共配套设施费
公共配套设施费主要包括物管用房、公厕等共918.05平方米，费用按900元/平方米估算，共计82.62万元。
（6）开发期税费
开发期税费共计315.95万元，主要是报建费，开发期税费根据建筑面积按90元/平方米估算。
（7）其他工程费
其他工程费共计241.79万元，主要包括施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标代理服务代理费、总承包管理费、工程监理费、竣工图编制费、环境影响评价费等，详见下表：
编码 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 工程或费用名称 其他工程费 施工图预算或标底编制费 招标服务代理费 总承包管理费 工程监理费 竣工图编制费 环境影响评价费 按建安费比例 按建安费比例 按建安费比例 发生额 按建安费比例 按建安费比例 计算基数 数量 单位 3405.53 万元 3405.53 万元 3405.53 万元 3405.53 万元 3405.53 万元 3405.53 万元 估算指标 指标单位 估算价值(万元) 241.79 8.51 1.7 6.81 85.14 119.19 10.22 10.22 0.25 % 0.05 % 0.2 % 2.5 % 0.3 % 0.3 % 工程合同预算或标底审查费 按建安费比例 （8）预备费
预备费按建安费用的5%估算，共计为170.28万元，主要包括建材
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涨价准备费用、其他不可见费用等。
（9）管理费
管理费按建安费比例的5%估算，共计170.28万元。 （10）销售费用
销售费用按期销售收入的3.5%估算，共计450.14万元。 （11）开发期利息
按贷款利率6.65%计算，共计49.88万元。
项目投资估算表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 2 工程或费用名称 开发建设投资 建筑安装工程费 土地费用（含契税） 前期工程费用 基础设施建设费 公共设施建设费 开发期税费 其他费用 管理费用 销售费用 不可预见费用 开发期利息 项目总投资 合计 7502.63 3405.53 1673.57 170.28 772.32 82.62 315.95 241.79 170.28 450.14 170.28 49.88 7502.63 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 9.3资金筹措
本项目总投资XX万元，资金来源主要由三部分构成，其中自有资金XX万元，向银行贷款XX万元，利用预售收入XX万元。
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10财务分析
10.1经济评价参数
（1）本项目自取得预售许可证后便可预售，本项目产品为住宅、市场商铺；
（2）根据项目当地周边市场情况，结合开发公司项目开发成本，对本项目初步定价如下：
产品平均价格 序号 1 2 项目 普通住宅出售 市场商铺出售 单位 元/平方米 元/平方米 均价 1750.00 4000.00 （3）本项目营业税、城建维护建设税及教育附加税率分别为5%、5%和4.5%。所得税预征率3.75%（25%*15%=3.75%）；土地增值税预征率住宅2%、商业2%。
销售税金及附加
产品名称 普通住宅出售
项目 营业收入(万元) 营业税金及附加(万元) 合计 918.76 49.58 2012.1季 2012.2季 2012.3季 2012.4季 229.78 12.40 229.60 12.39 229.78 12.40 229.60 12.39 43
所得税预征（万元） 土地增值税预征（万元） 营业收入(万元) 市场商铺出
售
营业税金及附加(万元) 所得税预征（万元） 土地增值税预征（万元） 销售产品收入（万元） 合计
营业税金及附加（万元） 所得税预征（万元） 土地增值税预征（万元） 34.46 9.20 11942.40 644.88 447.84 238.84 12861.16 694.46 482.30 248.04 8.62 2.30 2985.60 161.22 111.96 59.71 3215.38 173.62 120.58 62.01 8.61 2.30 2985.60 161.22 111.96 59.71 3215.20 173.61 120.57 62.01 8.62 2.30 2985.60 161.22 111.96 59.71 3215.38 173.62 120.58 62.01 8.61 2.30 2985.60 161.22 111.96 59.71 3215.20 173.61 120.57 62.01 10.2产品成本分析
遵循权责发生制原则，将产品直接发生的投资直接归类到开发产品；土地费用，根据产品占用土地面积分摊；其它投资费用，根据每种产品的单项工程投资比例分摊。
项目开发产品的成本分别为普通住宅为XX元/平方米，市场商铺为XX元/平方米，详见下表：
开发产品成本估算表
产品名称 产品数量(㎡) 开发产品总成本(万元) 建筑安装工程费(万元) 土地费用(万元) 前期工程费(万元) 基础设施建设费(万元) 公共设施建设费(万元) 开发期税费(万元) 其他费用(万元) 管理费用(万元) 销售费用(万元) 开发期利息(万元) 不可预见费(万元) 单位成本(元) 普通住宅出售 5250 976.54 420 250.29 21 115.5 12.36 47.25 29.83 21 32.16 6.15 21 1860.07 市场商铺出售 29855.3 6526.1 2985.53 1423.28 149.28 656.82 70.26 268.7 211.96 149.28 417.98 43.72 149.28 2185.91 44
10.3财务效益基本分析
10.3.1项目赢利性分析
项目总收入XX万元，经营成本XX万元，经营税金及附加XX万元，土地增值税XX万元，实现利润总额XX万元，应交所得税XX万元，税后利润XX万元，项目投资财务内部收益率为XX，项目投资财务净现值为XX万元，投资回收期为XX年，项目赢利性强。
全部投资财务现金流量表
序号 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 4.1 4.2 4.3 项目 现金流入 销售收入 现金流出 开发建设投资 经营税金及附加 土地增殖税 所得税 净现金流量 累计现金流量 项目投资财务内部收益率（%） 项目投资财务净现值（万元） 投资回收期（年） 合计 12861.16 12861.16 2011第3季 2011第4季 2012第1季 2012第2季 2012第3季 2012第4季 3215.38 3215.20 3215.38 3215.20 3215.38 3215.20 3215.38 3215.20 762.83 1164.06 1164.04 1205.37 3136.78 762.83 807.85 807.85 849.16 1621.47 173.61 778.56 563.14 78.42 62.01 62.01 62.01 173.62 173.61 173.62 120.58 120.57 120.58 10036.68 2603.60 7452.76 2603.60 694.46 964.59 924.87 2824.48 -2603.60 -762.83 2051.32 2051.16 2010.01 -2603.60 -3366.43 -1315.11 736.05 2746.06 2824.48 143.94 2274.57 0.91
10.3.2项目贷款偿还能力分析
经分析，项目总投资XX万元，利润总额XX万元，税后利润XX万元，偿债备付率XX，借款偿还期0.5年，借款偿还能力较好。
借款还本付息计划表
序号 1 1.1
项目名称 借款还本付息 借款 .利率 6.65 合计 2011第4季 2012第1季
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1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 2 2.1 2.2 2.4 3 3.1 3.2 3.4 3.5 3.6 3.8 3.1 3.11 3.12 当期借款 当期应计利息 当期还本金 当期付利息 期末借款余额 还本付息资金来源 回收投资 利润 其他还款资金 指标计算 息税前利润(EBIT) 其他还利息资金 各种利息支出 偿还债务本金 息税折旧摊销前利润(EBITDA) 所得税 利息备付率(%) 偿债备付率(%) 借款偿还期(年) 2000.00 49.88 2000.00 49.88 2049.88 1875.75 124.25 49.88 924.85 49.88 49.88 2000.00 2800.61 120.58 1954.34 133.17 0.50 2000.00 16.62 16.62 2000.00 16.62 16.62 16.62 16.62 33.25 2000.00 33.25
2033.25 1875.75 124.25 33.25 924.85 33.25 33.25 2000.00 2800.61 120.58 1954.34 133.17
10.3.3经济分析结论
经测算项目总投资XX万元，利润总额XX万元，税后利润XX万元，总投资收益率XX，全部投资内部收益率XX，资本金净利润率XX,经济效益较好，偿债备付率XX，借款偿还期0.5年。详见下表。
经济评价指标汇总表
序号 1 2 2.1 2.1.1 2.2 2.3 3 4 5 6 7 8 9
指标名称 项目总投资 资金筹措 项目资本金 资本金投入 长期借款 预租售收入 营业收入 营业税金及附加 土地增值税 利润总额 所得税 税后利润 全投资内部收益率 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % 项目 7502.63 7502.63 3000.00 3000.00 2000.00 2502.63 12861.16 694.46 964.59 3699.48 924.87 2774.61 143.94 46
10 11 12 13 14
资本金内部收益率 总投资收益率 资本金净利润率 偿债备付率 借款偿还期 % % % % 年 186.38 49.97 92.49 133.17 0.50 10.4项目临界点分析
临界点分析表明：当售价降低 38.24%,即平均售价由每平方米XX9元降低至XX元,还可保持不亏损。售价降低 35.54%，即售价降低到每平方米XX元项目内部收益率还可达到10%，项目的风险较低，收益较高。详见下表。
临界点分析
变化因素 售价 数量 土地费用 工程造价 其它费用 基本方案收入或费用(万元) 12861.16 12861.16 1673.57 3405.53 2373.66 盈亏平衡点(利润=0) 变化率(%) -38.24 -72.39 262.02 136.45 194.59 收入或费用(万元) 7942.97 3550.39 6058.57 8052.28 6992.54 临界点(内部收益率=10%) 变化率(%) -35.54 -69.72 230.26 122.80 178.29 收入或费用(万元) 8290.34 3893.99 5527.19 7587.48 6605.69
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11项目存在的风险及应对措施
投资项目的风险是指由于一些不确定因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险分析旨在识别拟建项目建设和运行中潜在的风险因素，分析风险程度，提出控制风险的对策，以达到降低风险损失的目的。项目从立项、建设到运营过程中不可避免地要受到众多不确定因素的影响。因此，本项目在实施中也毫不例外地会遇到一系列风险，需对各种风险有足够的估计，以便采取相应的对策。
11.1项目面临的主要风险
新田农产品集散中心建设项目的风险分析贯穿于项目开发建设和项目建成后维护运营的全过程，着重研究和识别的风险包括：
1、工程风险
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工程风险主要为：气候、水利条件异常，导致施工不能按计划进行；工程地质条件与原勘察资料发生重大偏离，导致工期延长、工程量及投资增加。本项目建设范围广、工程子项较多，并且随着规划深度的提高，未来工程建设内容有可能会有调整，从而影响工程进度。
2、融资风险
资本金和债务资金不能及时到位，或者原定的融资方案发生变化，导致资金供应不足，影响工程建设。
3、外部协作条件风险
外部配套设施中交通运输条件、供水、供电、通讯等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。
4、运营管理风险
运营管理中的风险主要来源于批发市场的业务风险。 批发市场本身存在着较高的风险，主要风险有以下几个方面： （1）生产安全风险。批发市场人流量、车流量较大，容易滋生安全事故，若安全措施没有做足，则形成风险基础。
（2）农产品质量风险。批发市场的农产品来自众多农户和企业，质量参差不齐，市场准入把关不严或检验、监管不到位，则容易产生质量安全事件。
（3）农产品市场风险。农产品生产状况和销售方式、农产品需求变化、农产品供求环境构成了农产品市场风险。由于农产品生产方式、农产品成本效益、生产品种和销售方式的不同，农户和企业要承担市场风险水平不同，同时由于农产品供求环境的不稳定，也加大了农产
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品市场风险发生的概率。农产品市场风险因素贯穿于农产品供求系统及其环境的各个方面。因此，能否建立完善的市场机制，引导农户和企业合理、高效生产，是增强抵抗市场风险的基础。
（4）欺诈行为。为牟取利益而进行的有预谋的欺诈行为时有发生，做好各项防范工作是预防的关键。
5、政策风险
社会经济条件发展重大变化或者政府政策做出重大调整，导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。 11.2风险程度分析
新田农产品集散中心建设项目将风险程度按灾难性风险、严重风险、较大风险、一般风险分类，编制成项目风险因素和风险程度分析表，如表16-1所示。
表16-1项目风险因素和风险程度分析表
风险程度 序号 1 2 2.1 2.2 3 4 5 风险因素名称 灾难性 工程风险 资金风险 资金来源中断 资金供应不足 外部协作条件风险 运营管理风险 政策风险 严重 较大 √ 一般 √ √ √ √ √ 说明 从以上分析可知，本项目主要在运营管理方面存在较大风险，其
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余风险程度均表现为一般。对本项目进行投资具有一定的风险性，但概率较小。只要对风险因素采取及时、有效和适当的防范，或采取一定的补救措施，可以降低风险的发生概率，或减小风险的损失，减少投资者的投资风险。 11.3防范和降低风险措施
为了进一步规避风险，降低风险损失，本项目风险防范对策主要包括：
1、及早安排资金来源与到位计划，并与建设单位整体的债务偿还计划相结合。
2、加强项目实施过程中的工程管理和财务管理，严格控制建设投资。编制详细的资金使用计划，既保证工程进度支付，又降低财务费用。加强工程设计、概预算控制和决算审计等管理工作，降低工程投资。加强地质、自然灾害的预防、预测工作，使工程施工的未预见风险降至最低。
3、通过贯彻决策民主化、科学化、制度化的原则，依靠增强自身实力来降低政策变化带来的风险。本项目应在充分研究论证的基础上，广泛听取社会各界的意见和建议，减少决策失误。
4、运营期间的风险防范措施。运营期间，应该严把生产安全和产品质量关，完善市场各项制度，照章执行，规范市场管理，做好各项宣传教育工作。
5、建设单位应多渠道、多形式地吸引人才，壮大自己的专业管理
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队伍，降低管理风险。充分发挥在人才、政策、设施、环境等方面的优势，建立灵活的内部激励机制。
以上的风险防范措施，可以有效地降低风险发生的概率。 通过分析本项目所面临的风险因素，研究可以采取的风险防范措施，能够得出对开发商来说项目建设风险较小的结论，开发商可以按照基本建设程序落实项目建设的各项工作。
12结论与建议
12.1结论
1、该项目的开发建立在XXX良好的自然生态和资源条件，以及已经初具规模的农产品生产和贸易的基础上。项目建设将有利于合理扩大资源的开发利用程度规模，将分散、无序的农产品交易整合起来，提高永州市和XXX各种蔬菜、水果、家禽、大豆、粮食等特色农副产品的商业价值；更好地实现农民和企业的经济利益。
2、项目涉及的面向省内外市场的农产品交易平台以及绿色生态蔬菜、水果、家禽、干货等农产品的省内外市场供求、价格等信息查询系统以及相关农产品质量的检验检测系统的建设，有利于将XXX农产品市场与全市、全省、甚至是全国的市场联系起来，给企业和农户提供及时的市场信息，同时可以有效保证XXX农产品的质量，促进“菜
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篮子工程”建设；符合国家标准的农产品批发市场建设，以及采用先进的技术，可以提高服务农产品企业和农户的水平，有利于降低农产品交易成本，增强产品的竞争力。
3、项目建设围绕农产品储藏、加工、运输、配送、批发、销售各环节进行“功能和产能整合”，形成产业规模，促进和提高XX和XXX各种蔬菜、水果、家禽、大豆、粮食等农产品的产业化、规模化经营和流通水平。
5、项目的建成还将带动更多农户进行绿色农产品的生产，把分散的小生产同全市、全省、全国大市场直接联系起来，创造就业岗位，增加税收，提高农民收入，有利于社会稳定。
6、项目以市场与住宅相结合的小城镇开发模式进行建设，大大增加了农村土地的运作程度，更是促进了项目所在区域的小城镇建设进度。
7、经测算项目总投资XX万元，利润总额XX万元，税后利润XX万元，总投资收益XX，资本金净利润率XX，项目盈利能力较好。
综上所述，新田农产品集散中心建设项目具有良好的社会效益和经济效益，项目建设社会评价可行。 12.2建议
A、密切关注和研究国家和地方宏观调控政策，及时协调政府各相关部门关系；
B、积极应对面临的各类风险，研究市场，科学管理；
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C、强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成；
D、做好纳税筹划工作。
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目 录
1总论 ............................................................................................. 6
1.1项目名称及拟建地点 .................................... 6 1.3申请报告编制单位 ...................................... 6 1.4编制依据与研究范围 .................................... 7 1.5建设内容与规模 ........................................ 7 1.6资金来源与筹措 ........................................ 8 1.7结论与建议 ............................................ 8
2项目建设的背景及必要性 ...................................................... 10
2.1项目背景 ............................................. 10 2.2建设的必要性 ......................................... 11
3项目建设规模及内容 .............................................................. 14 4项目建设条件 ........................................................................... 15
4.1地理位臵及区域范围 ................................... 15 4.2自然资源状况 ......................................... 15 4.3工程地质条件 ......................................... 17 4.4场地地震效应 ......................................... 17 4.5基础设施条件 ......................................... 17 4.6区域经济状况 ......................................... 17 4.7工程方案 ............................................. 18
5节能 ........................................................................................... 19
5.1项目能耗分析 ......................................... 19 5.2节能、节水分析 ....................................... 19 5.3节能措施 ............................................. 22 5.4节水措施 ............................................. 22
6环境保护 ................................................................................... 23
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6.1场址环境质量现状 ..................................... 23 6.2项目建设和运营对环境的影响 ........................... 23 6.3环境保护措施 ......................................... 27 6.4环境保护结论 ......................................... 30
7劳动安全卫生与消防 .............................................................. 32
7.1劳动安全卫生 ......................................... 32 7.2消防安全 ............................................. 33
8项目管理与实施 ....................................................................... 34
8.1项目管理 ............................................. 34 8.2项目招投标制 ......................................... 35 8.3工程监理制 ........................................... 38 8.4进度计划 ............................................. 38
9投资估算与资金筹措 .............................................................. 39
9.1投资估算依据 ......................................... 39 9.2投资估算 ............................................. 40 9.3资金筹措 ............................................. 42
10财务分析 ................................................................................. 43
10.1经济评价参数 ........................................ 43 10.2产品成本分析 ........................................ 44 10.3财务效益基本分析 .................................... 45 10.4项目临界点分析 ...................................... 47
11项目存在的风险及应对措施 ................................................ 48
11.1项目面临的主要风险 .................................. 48 11.2风险程度分析 ........................................ 50 11.3防范和降低风险措施 .................................. 51
12结论与建议 ............................................................................. 52
12.1结论 ................................................ 52 12.2建议 ................................................ 53
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