本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。 A．独一无二和供给有限 B．独一无二和价值量大 C．流动性差和价值量大 D．不可移动和用途多样
2、房地产市场供给垄断性的原因不包括。 A：房地产市场需求的广泛性 B：房地产市场供给的异质性 C：土地所有权的排他性 D：土地的有限性 E：借款合同 3、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为__元/m2。 A．3610.5 B．3619.5 C．3711.5 D．3719.5
4、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2009年试题) A：38 B：40 C：68 D：70
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、选择目标市场，通常要基于对__进行评价的基础上。 A．单一市场 B．重要市场 C．细分市场 D．主要市场
6、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。 A：地基正常承载力 B：地基最大承载力 C：地基最小承载力 D：地基容许承载力 E：执行层的组织协调
7、房地产开发用地，常规来讲应通过__的方式取得。 A．出让
B．竞争 C．招标 D．申请
8、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是，。
A：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人
B：在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人
C：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人
D：对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者 E：执行层的组织协调
9、商业银行的外部组织形式中，目前只有美国采取形式。 A：单元银行制 B：总分行制 C：集团银行制 D：连锁银行制
E：执行层的组织协调 10、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。 A：谨慎价值 B：市场价值 C：残余价值
D：快速变现价值
E：工业用地的监测点评估价格
11、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。 A：实体、权益、区位 B：实物、权益、区位 C：实物、权利、位置 D：实物、权益、位置
E：工业用地的监测点评估价格
12、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。 A．833 B．2500 C．1250 D．1067
13、会计的基本职能不包括__。 A．反映职能 B．监督职能 C．管理职能 D．控制职能
14、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。
A．工程建设费用 B．措施费 C．规费
D．直接工程费
15、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：6825万元 B：6866万元 C：9181万元 D：9222万元
E：工业用地的监测点评估价格 16、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。
A．零售商的财务能力 B．零售商需要的服务 C．零售商组合与位置分配 D．零售商的声誉
17、房地产的供给曲线表示。
A：房地产的出售量与其价格之间的关系 B：房地产的出售量与购买量的关系 C：房地产的供给量与其价格之间的关系 D：房地产的供给量与购买量的关系 E：工业用地的监测点评估价格
18、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。 A．40 B．45 C．48 D．50
19、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的投资利润率为。 A：36％ B：62．07％ C：73．47％ D：80％
E：工业用地的监测点评估价格 20、控制性详细规划的作用是__。 A．规定城市规划区范围 B．确定用地面积和用地界限
C．引导建设
D．对当前拟建的项目和地区进行空间布置 21、作为自然人的申请人死亡，__日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。 A．15 B．30 C．45 D．60
22、假设开发法是以为理论依据的。 A：收益递增原理 B：均衡原理 C：预期原理
D：未来趋势原理
E：工业用地的监测点评估价格
23、的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。 A：城市总体规划、镇总体规划 B：控制性详细规划 C：修建性详细规划 D：城市分区规划 E：执行层的组织协调
24、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5
25、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。 A：估价委托人 B：估价师 C：估价目的 D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。 A．估价目的、估价原则、估价时点 B．估价目的、估价原则、委托人 C．估价原则、估价对象、估价时点 D．估价目的、估价对象、估价时点
2、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变，现已算出应补地价30万元，则改变之前的地价为（）元/m2。 A．430
B．450 C．440 D．420
3、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
4、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。 A．3473 B．4365 C．4500 D．4635
5、申请强制拆迁必须提供__。 A．行政强制拆迁申请书 B．仲裁决议书 C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
6、公民有下列__情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。 A．下落不明满1年的 B．下落不明满2年的 C．下落不明满3年的
D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的
7、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为__。 A．f1＜f2＜f3 B．f1＞f2＞f3 C．f1=f2=f3 D．无关
8、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时__的变化情况。 A．经营成本 B．经营利润 C．销量 D．产量
9、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为
400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。 A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准
B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同
C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家 D：相应调整土地使用权出让金 E：销售净利率
10、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。
A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同
B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同
C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间 D：《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会 E：《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位
11、建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成，下列属于规费的是__。 A．工程排污费 B．社会保障费 C．劳动保险费 D．住房公积金 E．工程定额测定费
12、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有。 A：吸纳量 B：新竣工量 C：预售面积 D：可供租售量 E：房地产价格
13、下列属于禁止流通物的有。 A：毒品 B：武器 C：军火
D：化工物品 E：文物艺术品
14、房地产价格构成中的销售税费包括__。 A．增值税 B．营业税
C．城市维护建设税 D．教育费附加 E．房产税
15、建筑功能评价是指__。 A．对建筑物功能价值的估算
B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度
C．对建筑产品价值的估算
D．对建筑产品社会性功能的评估
16、假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握__。 A．应计息的项目 B．计息的方式 C．计息周期
D．计息期的长短 E．银行存款利率
17、影响房地产市场发展的__因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。 A．家庭 B．社会 C．文化 D．政策
18、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。 A．市场 B．财务 C．政策 D．经营
19、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证 B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证 C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书 D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证 20、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。 A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%
21、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。 A．城市基础设施 B．经济适用住房 C．商品住宅 D．社区小学
22、城市总体规划的内容包括等。 A：编制市域、县域城镇体系规划
B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型 C：确定公共设施的位置、规模和布局 D：确定城市性质和发展方向 E：编制专项规划和近期建设规划
23、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。 A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上 B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上
E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
24、房地产的部门规章包括。 A：《城市房屋租赁管理办法》 B：《注册房地产估价师管理办法》 C：《城市房地产抵押管理办法》 D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》 E：《土地管理法实施条例》
25、征收集体土地应遵守的原则包括。 A：珍惜耕地，合理利用土地的原则 B：保证国家建设用地的原则
C：妥善安置被征地单位和农民的原则 D：无偿使用土地的原则 E：依法征地的原则
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