物业管理服务知识问答1

物业管理服务知识问答

1、物业管理对象是谁？

小区内物业（建筑物及配套设施设备和相关场地）。

2、物业服务的对象是谁？

物业的所有人或使用人。

3、物业管理的内容有哪些？

房屋维修与养护，配套设施、设备、场地的维护管理，环境卫生管理，园林绿化管理，治安管理，消防管理（包括对消防系统的设备管理、维修养护，对火灾的预防以及发生火灾时的救护与处理），车辆、交通管理，提供便民有偿服务，开展社区文化活动（对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和治安秩序物业档案资料管理）。

4、物业管理服务费用的构成有哪些？

管理服务人员的工资、社会保险、和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。

5、什么是业主？

房屋所有人或产权人（指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的所有权人）。

6、什么是物业使用人？

物业承租人和其他实际使用物业的人。

7、什么是物业本体？

物业管理区域内的建筑物。

8、哪些是物业的共用部位？

住房主体承重结构部位（基础、内外承重、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。

9、哪些是物业的专有部位？

物业在构造上及利用上具有独立性，由业主自由使用、处分和收益的部分。

10、什么是物业的毗邻异产？

结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。例：墙体、上下水设施、屋盖、楼板、梁、柱。

11、 业主（使用人）装修时为什么要收取装修保证金？

为保障业主在装修房屋时,房屋主体结构和共用设备、设施不受损坏。

12、 什么是空置房？

未出售或未交付业主使用的房屋。

13、 物业管理环境中空置房该如何管理？

定时巡查户内设施设备及开关窗户，并作好相关记录。

14、 不交纳专项维修资金的怎么办？

不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。

15、 专项维修资金的用途是什么？

专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。

16、 什么是物业的早期介入？

是指物业管理公司在接管物业以前的各阶段（项目可行性研究阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面良好的建设性意见。

17、 物业早期介入的作用？

（1）从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

（2）积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

（3）提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

18、 物业管理公司为什么要向业主收取装修除渣费？装修除渣费的收费标准是如何测算的？

是因为物管公司是代为业主将建筑垃圾运往环卫指定垃圾中转站，业主所支付的费用实际为劳务费。（目的是为业主装修提供后勤保障，属便民服务）

19、 物业管理服务费的收取标准是越低越好吗？为什么？

否，向业主提供质价相符的物业服务，有利于提高服务品质，延长物业的使用寿命，使物业保质增质。

20、 物业管理的最终目的是什么？

提高小区人居生活水平，延长物业的使用寿命使物业保值增值。

21、 如何使物业能得到保值、增值？

加强物业管理，定期对物业公用部分进行维护保养，定期进行巡查发现问题及时处理；长期保证物业各项设施设备的完好性及正常使用，物管公司同时向物业的使用人提供高品质、高标准件的服务，创立高标准的品牌小区使物业保值增值。

22、 物业管理公司为什么要向业主收取物业管理服务费？

向业主提供公共区域内的共用设施设备的日常维修养护、绿化、保洁、区域维护等服务。

23、 物业管理的产品是什么？

服务。

24、 当物业管理的产品不合格时应当怎么办？

找出不合格的原因，制定整改措施并定期进行业主调查，了解服务品质情况，对物业服务进行随时调整。

25、 物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？

物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、小品、花、草、树木、果实等；

（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

物业管理企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。

26、 收楼流程：

（1） 业主凭开发公司开具的《业主收楼通知书》及买卖合同等资料到物业公司办理入伙手续；

（2） 核对身份是否本人（不是本人要有有效的业主委托书），登记业户相关信息；

（3） 预缴纳3个月的物业管理费；

（4） 签署《管理规约》及《物业服务协议》等相关文件；

（5） 业主验房；

（6） 领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；

（7） 领取房屋钥匙；

（8） 办理业主卡。

27、 高空抛物有何后果及法律依据？

根据《广东省城市市容和环境卫生管理规定》，内容规定：乱倒生活废弃物的，从高空、建（构）筑物向外掷物、泼水的，随意抛弃死禽畜的，按每次（头）处以50元以上500元以下的罚款。高空抛物造成人身伤害的，视情节轻重，依法追究责任；高空抛物导致他人伤害，如不能举证当事人赔偿，则损失赔偿文字共同承担。

28、 房屋使用说明书中各工程的保修时间是如何规定的？

一般设施以竣工验收合格交付使用时起保修期两年，具有防水要求的为五年（具体的保修期限以开发商提供的住宅质量保证书为准）

29、 形成物业管理决议时小区的业主代表要多少比例到会才符合方可有效？什么文件规定？

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。《业主大会规程》。

30、 常规性服务的内容有哪些？

房屋本体的维修，公共区域设施设备的日常维护保养，公共区域保洁、绿化及公共秩序维护。

31、 什么是特约服务？

根据业主或使用人的特殊需求而提供的有偿式服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。

32、 哪些属于有偿服务？

代收代缴水电费、代为清洁、代为购物、代接送小孩、水电维修、洗手盆安装、坐厕安装、安装抽油烟机、安装分体式空调、安装热水器、安装吊灯、家用电器检查、小修、换门锁、开办游泳池等健身场所等。