住宅质量保证书是什么样的啊?
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发布时间：2022-04-23 08:32
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时间：2022-06-18 10:48
住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
意义
鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。
通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。
主要内容
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；
4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
保修期规定
开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。在办理房屋交付和验收时，必须有购房者对房屋设施设备正常使用的签字确认。
保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
给付时间
开发商必须在向购房者交付房屋同时将《住宅质量保证书》一并交付给购房者；同时，开发商应该将《住宅使用说明书》一并交付给购房者。
制度规定:
关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知:
各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳市国土规划局、住宅局：
样本为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。现将《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》印发你们，请遵照执行。并就有关事项通知如下：
一、各级建设行政（房地产）主管部门要认真组织实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，加强房地产开发企业的管理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅质量。
二、房地产开发企业要结合《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的实行，建立和完善企业内部的质量管理制度，加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。
三、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本
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时间：2022-06-18 10:49
住宅质量保证书样本
一、本住宅经*主管部门验收合格，现予交付使用。
二、住宅基本情况
1、住宅座落：xxx
2、建设单位：xxx
3、设计单位：xxx
4、施工单位：xxx
5、质监单位：xxx
6、物业管理单位：xxx
7、住宅结构类型：xxx
8、质量评定等级：三、本住宅自___年
___月____日交付之日起，在正常使用情况下，如有质量问题，在规定的保修期内由本公司承担维修责任：序号住宅质量保修部位、配件保修年限
1
地基基础、主体结构（按实际年限）
50年
2
屋面防水
5年
3
外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏
5年
4
墙面、顶棚抹灰层脱落
1年
5
地面空鼓开裂、大面积起沙
1年
6
门窗、五金件损坏
1年
7
卫生洁具
1年
8
灯具、电器开关
半年
9
管道堵塞
2个月
四、使用说明
（1）本《住宅质量保证书》依据中华人民共和国*《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和省建设厅《湖南省建设工程质量监督工作暂行规定》等法律、法规制订，与《住宅使用说明书》一起使用。
（2）本《住宅质量保证书》的保修期（详见上表）自规定交付之日起计算，国家对住宅工程质量保修另有规定的，保修期期限按照国家规定执行。
（3）本公司按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。保修期内，除人为不可抗拒的自然灾害和用户自身造成的原因外，本公司无偿承担表一规定内容的维修，保修期外，按物价部门批准的收费标准实行有偿优质服务。
（4）用户入住后，有关商品住宅质量的来信、来访或者投诉、本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复或妥善处理。
（5）用户在使用所购住宅前，必须认真阅读本《住宅质量保证书》，用户验收住宅后自行添置，改动的设备、设施，由用户自行承担维修责任。
（6）因用户使用不当或擅自改动结构、设备和不当装修等造成的质量问题，本公司不承担保修责任；因用户使用不当或擅自改动结构等原因，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
（7）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均一式三份，其中一份由本公司保留备查，一份在住宅交付时提供给用户，一份在办理房屋产权手续时提供给市房屋产权交易管理部门。
（8）其他需要说明事项：房屋如因自然灾害等不可抗拒的因素所造成的质量问题不在本保修范围内。
五、持证人
房屋买售人姓名
房屋编号佳境小区
栋
单元
室
合同号
维修电话
备注
建设单位（签章）
物业服务单位（盖章）
联系人：联系人：电话：电话：新建商品住宅质量保证书（样本）
本着对住户负责、对社会负责的原则，本公司对提供销售的___市___区___路___号___小区___幢___室住宅，在其结构、部件、设施、配套、维修等方面作出下列质量保证和承诺：一、本住宅建筑面积为___平方米，其中公共建筑面积分摊___平方米。
二、本住宅系统具有相应资质单位设计，并经*有关部门审定。
三、本住宅通过___市、区（县）建设工程质量监督部门验收合格。
四、本住宅自签约后交付之日起，在正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期：1.屋面防水层3年；
2.墙面、楼面（含厨房和卫生间地面）、地下室、管道渗漏1年；
3.室内墙面、顶棚抹灰层出现抹灰脱落、裂缝（顶层墙面温度裂缝除外）1年；
4.室内地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
5.门窗安装不密闭，出现翘裂、五金件损坏1年；
6.给排水、卫生洁具、电器开关、类具半年；
7.管道堵塞2个月。
五、因住户使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不正当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。
六、住宅竣工后，在规定使用年限内正常使用情况下，经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还或调换。
七、住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理。
八、如对本公司的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量的，向所有地、市建设工程质量监督站申请协调；凡有关住宅配套建设质量的，向所在地、市住宅建设主管部门申请协调。
九、本公司愿承诺的其他内容（略）。
十、本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为住宅销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。
保证单位：法人代表：日
期：公司地址：联
系人：电
话：邮政编码：物业管理公司：联
系人：联系电话：地
址：
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时间：2022-06-18 10:49
来源：上海市中天阳律师事务所 作者：李颖
一、他山之玉——国际上IDI主要运行模式及分类
法国系最早开展这项保险制度的国家，最为典型，经过二百余年摸索，建立了完善的IDI保险体系。1804年拿破仑法典规定，建筑师、设计师在建筑完工10年内对房屋结构缺陷负维修责任；10年保证期后，除非证明建筑师、设计师有欺诈行为，否则建筑工程所有者对建筑负完全责任。[1]随着建筑工程暴露出裂缝、渗漏等缺陷问题，而且完工后建设单位、施工单位已不存在或下落不明等现象频发，致使质量责任无法有效落实。为了规避上述风险，1978年《斯比那塔法》（Spinetta Act），对原法典第1792条和第2270条进行修订，主要表现在：规定了十年责任保险（参建各方投保）和住宅建筑工程损害保险（业主投保），两个基本险种均为强制不可取消；主体工程和不可分割固定设备保证期10年、房屋其他设备保证期2年、1年竣工缺陷责任期内保修责任，即完全竣工保证。
其后，各国纷纷在法国基础上，结合自身国情需要进行改良应用，尽管各国采用IDI保险模式形态各异，但是其基本精神一脉相承。现就国际上各国运行IDI情况差异分类展开研究：
按照投保是否为强制性要求分类：
强制投保国家或地区:法国、西班牙、芬兰、意大利、印尼、瑞典、沙特、
加蓬、科迈隆、刚果、马里、中非、突尼斯等国家；加拿大哥伦比亚州、美国新泽西州、澳大利亚维多利亚州等地区。
非强制性投保国家或地区:比利时、英国、日本、美国、加拿大多数地区、科威特、塞内加尔、阿联酋等。
按照运作摸式和使用范围分类：
十年质量保险模式，适用于住宅房屋、工商业房屋。西班牙损失保险模式：1年责任、3年责任（防水、门窗、墙面）、10年责任（结构安全）；建筑工程质量检查机构（保险公司要求介入，非法律强制要求）。
法国及法属地区的损失保险+责任保险模式：1年责任、2年责任（其他设备）、10年责任（地基、结构、管线等）；第三方工程质量检查机构TIS（Technical Inspection Service强制介入）、工程质量协会（事故、损失信息系统）、建筑工程质量检查机构认证委员会（单位资质、人员资格认证）。
住宅质量保证模式，仅适用于住宅房屋，分为功能集成型（英国、日本）、保证型（澳大利亚）。
英国国家房屋建筑委员会NHBC集成了IDI保险制度的所有功能模块——注册登记管理模块（单位、房屋注册登记）；质量管理模块（质量检查制度、质量信息和标准制定）；质量保险模块（为新建、改造、联建、自建住房提供质量担保和保险）。2年责任（2年内，赔付后追偿；2年后不再追偿）、10年责任。
日本财团法人住宅保证机构OHW，系最早开展质量保证保险，发展规模最大，位列6家机构之首。模块类似NHBC，实行长期保证（强制）、短期保证（非强制）。OHW注册单位自住宅交付使用之日起第22个月至24个月检查，并提交修缮报告，如未检查，则3年后出现质量问题，保险公司不赔。
澳大利亚BWI/HWI，保险人理赔后向投保人追偿。
先赔付型：保险标的在承保期内出现缺陷，如承建商、开发商消失或破产，未予维修或赔偿，由保险公司先行理赔再追偿。
后赔付型：保险标的在承保期内出现缺陷，如承建商、开发商仍存在且有能力维修或赔偿，则由承建商或开发商负责，保险公司不予理赔。
二、我国实践IDI本土化探索
30多年来，我国房地产业的改革逐步深化，发展迅猛业已取得天翻地覆的成果，随之而来的房产纠纷、责任事故、质量责任认定、涉房投诉日益增长等一系列问题亦不断涌现。我国对IDI保险制度的探索，是市场、*、行业角色转换、提升住宅建设工程质量、降低潜在质量缺陷风险的最佳选择。
法规脉络：IDI伴随房地产改革与建筑法、保险法实施萌芽
2005年，*和建设部联合下发《关于推进建设工程质量和保险工作的意见》（建质〔2005〕133号文），首次提出建设工程质量保险概念，适用于工程建设和使用期间，涵盖建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。此时，IDI命名为工程质量保证保险。
2009—2010年间，住房和城乡建设部发布建质[2009]55号文、建市[2010]68号文，进一步要求推行住宅建筑工程质量保险工作。
2011年，上海市*通过《上海市建设工程质量和安全管理条例》，这成为IDI在上海推广的法律依据，条例19条指出建设单位投保工程质量保证保险，符合国家和上海的保修范围、保修期限，并经房屋行政管理部门审核同意，可免交物业保修金。此举开创了IDI投保与物业保修金二选一的模式，成为IDI推广的重要法律依据。
2012年上海市建交委、住房保障房屋管理局、保监局联合下发《关于推行上海市住宅工程质量潜在缺陷保险的试行意见》，进一步明确工程质量潜在缺陷保险的运行方式，如太保、人保、平安、安信共保模式；10年（地基、主体结构）、5年（保温、防水、外墙面防渗漏处理）、2年（门窗、管线、装修、供热供冷系统）责任等。
实践脉络——人保模式、长安模式、太保模式探索之路
人保模式：*住宅建筑工程质量保证保险、建设工程质量保险。人保公司对IDI最早探索源于2001年，原建设部住宅产业化促进中心与人保成立课题组，并赴日考察；2002年两机构达成合作协议，建设部负责*住宅性能认定（根据适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性评定，由低到高分为1A、2A、3A共3个级别），人保为通过认定的*住宅提供10年期质量保证保险。建设部住宅性能认定制度，类似于英国国家房屋建筑委员会NHBC和日本财团法人住宅保证机构OHW的注册登记管理模块，经过考核评估，方能通过NHBC的单位注册登记和房屋注册登记，享受相应*，如不遵守规会取消注册。由于我国上述住宅性能认定及投保均非强制，开发商投保动力不足，通过预审、终审的住宅项目仅一百余个，签订保险意向书并最终签署协议更是寥寥无几。
2006年，人保在*备案《建设工程质量保险》条款，并在全国14省市启动建筑工程质量保险试点，以开发商为投保人，对整体或局部倒塌、地基、主体结构潜在缺陷提供10年期质量保险，并设计保险期间为5年的附加渗漏扩展条款，总体费率水平在0.3%左右。此保险亦为自愿投保，国内开发商投保此保险屈指可数，试点结果并不理想，保险密度及保险深度都远远未达到预期设想。
长安模式：工程竣工后内在工程质量缺陷责任保险。长安责任保险股份公司（以下简称长安公司）的设立初衷系落实*要求，即研究推广产品责任保险、产品质量保证保险、工程保险等问题。1997年，为落实*《质量振兴纲要》推行产品责任保险和产品质量保证保险要求，建设部和质量万里行组委会联合10部委倡议组建长安保险公司。2004年，*再次要求大力发展责任保险；*牵头举办“中国责任保险发展论坛”；建设部致函*，希望批准长安保险公司筹建；2007年，历时10年筹建开业，首任董事长谭庆琏，历任原建设部副*、中国土木工程学会理事长。
2008年，长安公司联合中国土木工程学会，选取珠海格力广场、苏州天辰花园小区2处建筑工程试点工程竣工后内在质量缺陷责任保险。保单设计为：基础工程和结构工程10年责任；屋面漏水5年责任；厨、卫、窗漏水3年责任。保险公司协同中国土木工程学会直接参与建筑工程方案设计，对新工艺、新材料应用严格把关，培训工人严格按照样板间施工；开发商积极配合试点工作，为避免质量通病投入人力、物力、财力；多方共同努力，上述2建筑工程成为当地精品工程。这2个项目的成功，融合了*意志、开发商主动配合、行业协会的全程参与、监督，但是面对全国巨大的建筑工程规模，同时具备三方融合因素的工程凤毛麟角，不具备可复制、大规模推广的可能性。
太保模式：工程质量（潜在）缺陷损失保险二选一模式。 2008年，太保在威宁路苏州河桥梁新建工程中引入“工程质量缺陷损失保险”。该项目系国内首创风险管理全委托模式试点——引进了承保、理赔、防灾、监理专业人员，采取全程跟踪、现场检查工作模式，发现和纠正186个风险隐患，有效控制工程质量缺陷风险。这一模式在防灾防损服务与工程风险控制、风险管理相结合领域探索了一条新路径，荣获中国消防协会“全国防灾减灾宣传周消防科普活动十佳组织奖”、2010年度上海金融创新成果一等奖。
2012年，太保首席承保新富港房地产公司新世界花园二期项目，系国内首个工程质量潜在缺陷保险项目，第一张真正意义上的IDI保单，保费规模达1678.77万元。该项目伴随着上海市*、*推行住宅工程质量潜在缺陷保险的背景下应运而生，太保运作在威宁路桥、地铁项目风险管控经验基础上，开发系统平台，创新业务流程和理赔模式，为*创新管理建筑工程行业、管控工程质量安全方式提供有益的借鉴。
2015年，商务部援外项目IDI首单走出国门，太保独家承保多哥首都援多哥议会大厦，总保额1.1亿元人民币。此后，太保将连续三年为取得商务部对外援助成套项目工程承包资格的企业或其他单位所建项目，提供自施工设计至竣工验收全过程的工程质量风险管理服务。同时,在项目经商务部委托有关管理机构、保险人或其委托的质量鉴定机构质量竣工验收合格一年后，在正常使用条件下，因保险标的存在质量缺陷造成本身及除本身以外的保险标的损坏或损失,保险公司再次承担修复或赔偿的保险保障服务。
