2021年不能再大拆大建，会对房价带来哪些影响？
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发布时间：2022-04-22 02:12
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时间：2023-09-14 01:31
2021年8月31日， 中国住建部 在官网中公布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 》，这个通知将会影响中国未来绝大多数城市中心区的发展格局。
也就是说，对于未来大多数的城市来说，城市中心区的发展和更新将会彻底告别“ 大拆大建 ”。
通知中尤其重点提到了城市中心更新要有“ 三个严格控制 ”和“两个保留 ”：
“ 三个严格控制 ”：严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁。
“ 两个保留 ”：保留利用既有建筑，保留老城格局尺度。
所以对于大多数的城市中心区来说，未来将彻底没有了“增量”发展，而全部进入了“存量”时代，城区将会成为老破小二手房的“集合地”。
由于城区不再“大拆大建”，增量发展没有了，土地资源自然就会高度稀缺，从而导致城市开发越来越向外拓展，新的城市扩张时代开启了。
越来越多的“新盘”开始向外扩张，从而推动城市的人口、教育资源、商业配套、地铁等也快速向外迁移。
从而形成了新的城市发展格局：新型郊区化模式。
比如北京的城市发展，就已经开始突破“六环”的界限，即将开启北京城市发展中的“六环外时代”。
2021年8月30日，北京自规委公布了“ 第二批集中供地 ”的拍地项目，43块地中，六环外地区的新地块已经占到14宗，占到了三分之一的比例。
而5月份的“ 首批集中供地 ”的地块中，六环外地区仅有5宗，占比15%。
我们甚至可以判断，北京第三次集中供地中，六环外的地块可能要占到一半以上了。
由此可见，随着城区禁止“大拆大建”后， 北京的土地资源已经越来越向“六环外”扩张。
这意味着北京六环里的“土地资源和新盘资源”也已经开始稀缺。
北京城市发展的这种“ 里面不能动，只能动外面 ”的特点，将会带来三个方面的重要影响：
首先是会带动常住 人口向5-6环及6环外疏解 ，越早向外迁移的人，越早上车的人，可能还能住在六环里，再过2-3年，只能六环外。
也就是说，再过2-3年，想要在六环里买新房，可能性也不太大了。
其次是带动 5-6环的新房及次新房价上涨 ，主要就是稀缺性越来越严重，未来在六环里大多数都是老破小，想要找到新盘及次新房会越来越难。
这样会导致六环里的次新和新盘，房价会进一步上升。
最后是会 带动5-6环成为北京新的发展热点 ，以前北京的发展热点主要集中在5环内，通过拆迁棚改，不断实现了城市中心的繁荣。
现在不让“大拆大建”了，城市中心的繁荣进程会明显放缓，北京的5-6环随着大量新盘的入市亮相，带动人口、资源的大量植入，迅速崛起。
北京的城市中心已经从五环走向六环，一个超过2200平方公里的“ 北京城市超级中心区 ”出现了。
随着北京六环里已经逐渐“ 中心化，城区化 ”，所以未来北京刚需走向“六环外 ”就会成为必然。
在5月份的北京首次集中供地中，我们也可以清晰看到，北京6环以内的新房房价有逐渐“ 6万+ ”的趋势。
六环以里的新项目，单价已经基本在6万以上了。
而到了8月30日的第二次集中供地，北京六环内的房价格局有所分化，部分项目的“房价洼地”有所体现，但部分片区的房价反而有所提高。
比如目前六环内的“房价洼地”主要集中在 北六环的“昌平南”周边 及西南六环的“房山片区” ，房价还在4-5万之间。
这是六环内目前为止最便宜的片区了，在第二次集中供地中一下子就供出了4个新项目，可以作为“ 新刚需 ”的低总价首选。
而也有一些片区的房价在第二次集中供地中出现了明显上涨趋势。
比如正北方向的五环外的海淀昌平“ 北清路沿线 ”，海淀永丰的指导价已经达到了8.3万，而临近的昌平北清路片区房价仅有6.3万。
昌平北清路沿线的房价被严重“ 低估 ”了。
再比如正东片区的“ 管庄地区 ”，指导价已经接近7万，而周边的二手房房价仅有5.5-6万左右，很显然这一次管庄地区的房价有可能会被拉到7万。
管庄地区的次新房二手房价格被“低估”了。
同时东南片区的 “王四营”和“豆各庄”地区 ，首次供地中房价仅有6.5-7.1万不等，但二次供地的“十八里店”地区指导价已经接近8万，而旧宫的指导价也已经达到7万。
很显然，王四营和豆各庄又被“ 低估 ”了。
涨幅最明显的来自于东北片区，尤其是朝阳的5-6环之间，指导价已经接近8万，很明显 华樾国际二期的7万也被“低估”了 。
朝阳的东北片区未来是第四使馆区，这个片区的指导价在后期可能还会进一步提升。
同时顺义的南部片区指导价也明显提升了，在第二次集中供地中，已经达到了4.2-4.7万，而之前 仁和镇“三兄弟”的市场房价仅有4万左右 。
可见顺义仁和镇的房价其实也被“低估”了。
因此如果从投资角度上看，下半年的“昌平南”，“王四营豆各庄”以及“顺义仁和镇”，“第四使馆区”等地区依然是首选。
而如果从刚需低总价上车的角度上看，北六环附近的“中关村昌平园”和西南六环的房山良乡地铁线，是比较理想的选择。
综上所述，随着未来大城市的城市中心被禁止“ 大拆大建 ”，城市的发展必然要进一步向外扩张，北京将逐渐从五环向六环蔓延。
六环内必将逐渐“ 中心化和城区化 ”，更多的常住人口、城市资源将逐渐向六环外疏解，形成新的职住平衡。
北京的“六环外”时代即将开启！
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