房地产开发企业的企业所得税税务处理是怎样的?
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房地产开发企业的企业所得税税务处理，主要涉及未完工开发产品的税务处理、完工开发产品的税务处理、开发产品预租收入的确认、合作建造开发产品的税务处理、以土地使用权投资开发项目的税务处理、开发产品视同销售行为的税务处理、代建工程和提供劳务的税务处理、开发产品成本、费用的扣除问题以及适用减免税。
对于未完工开发产品的税务处理，企业在开发过程中采取预售方式销售的，应先计算预计计税毛利率，然后计算当期毛利额，扣除相关期间费用、营业税金及附加，再计入当期应纳税所得额。当开发产品完工后，应根据收入的性质和销售方式，合理确认销售收入，同时结转其对应的计税成本。
关于完工开发产品的税务处理，确认开发产品完工的标准包括竣工证明、开始投入使用和取得初始产权证明。完工后，应根据收入确认原则，将预售收入确认为实际销售收入，并结转对应的计税成本，计算出开发产品实际销售收入的毛利额。
开发产品预租收入的确认问题上，开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记前与承租人签订租赁预约协议的，应从交付承租人使用之日起，按租金确认收入的实现。
合作建造开发产品的税务处理中，收入确认时间在首次分配开发产品时，分配范围包括应分配的开发产品。分配利润时，开发企业统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配项目利润，投资方取得的营业利润视同取得股息、红利。
以土地使用权投资开发项目，企业、单位将土地使用权投资给开发项目时，按首次取得开发产品时确认收入，接受方按首次分出开发产品时确认收入，开发项目成本确认为转购入土地使用权价格。以股权形式投资时，开发项目成本确认为交易分解为销售非货币性资产和投资两项经济业务。
关于开发产品视同销售行为的税务处理，应视同销售范围包括将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助等行为。确认收入方法和顺序按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格、当地同类开发产品市场公允价值或开发产品的成本利润率确定。
代建工程和提供劳务的税务处理中，不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或完工之日确认收入的实现；超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
开发产品成本、费用的扣除问题遵循权责发生制原则、合理性原则、配比原则等。成本费用应按规定区分期间费用和开发产品成本、会计成本与计税成本等界限。已销开发产品的计税成本需按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认，开发企业发生的各项费用应根据实际发生额进行分摊或扣除。
适用减免税问题上，房地产开发企业和以销售开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠，开发企业在年度申报纳税时应对税前扣除项目逐笔逐项进行核实，确保手续和资料齐全，否则不得在税前扣除。
