1.物业项目整体设计概况
1.1物业项目的基本概况
该项目位于天津滨海新区大港学苑路600号天津国土资源和房屋职业学院，临边天津医科大学临床学院，南开大学滨海学院，地球村等。
1.2项目的工作标准
1.2.1服务理念
亲情服务人文关怀依法诚信管理，竭诚高效服务，创造优美环境，持续不断改进。
2.物业项目设施设备管理人员配置2.1设施设备人员配置的目的
定时检查、维护公共设施的功能，保障设施的正常使用。
3.设施设备人员的岗位职责3.1设施设备的主要的岗位职责
每天对公共设备设施进行一次检查；
每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查和维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡查；
完成领导交办的其它任务；
检查共公设施损坏情况，落实修理；
3.2设施设备技术人员的岗位职责
是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。物业设备管理人员岗位职责
3.3设施设备维修人员的岗位职责
1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。2.负责本物业区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。
3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。
4.积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。
5.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。
6.定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。
7.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。
8.积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。9.发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。
4.设施设备人员的工作制度4.1设施设备人员的管理制度
1.贯彻设备管理各项规章制度，制订设备维修计划和生产设施之维护保养管理工作。
2.负责建立设备、模具台账统一编号，对日常设备，模具进行维修管理。
3.参加设备、模具更新、改型工作，需添置设施、工装模具，由生产部提出申请，设备管理员办理。
4.根据公司生产实际情况，编制可行的维修计划，交相关人员对设备实施维修，确保生产能力和产品质量要求。
5.参加设备、模具质量事故分析，对设备、安全。人身事故坚持“三不放过“。6.负责建立设备技术档案资料室，完善设备资料（包括图纸、说明书、合格证）。7.定期对操作工进行正确使用设备的宣传指导和培训。
8.负责对设备、模具外购、外协加工任务，贯彻执行设备管理制度有关之规定。9.负责生产指导部门、操作人员对设备正确使用、维护管理，督促操作者遵守有关生产设施、工装模具的使用要求。
10.负责制定公司安全、文明生产等各项管理制度并进行监督检查。
4.2设施设备人员的考勤制度
1.工程现场全体工作人员必须每天准时出勤。指纹打卡。工程开工后，工作时间
为九小时。
2.工作人员外出执行任务需要向项目经理请示，填写外勤任务单，获准后方可外出。
3.项目经理外出需向分管副总汇报。4.病假需出示病假证明书。
5.事假要向项目经理申请，填写请假条，一天以内项目经理批准，两天以内分管副总批准，三天以上董事长批准。获准假后方可休息。并送行政部备案。6.因工程进度需要加班时，所有工作人员必须服从。由项目经理填写加班申请表。工作人员加班工资另计，项目经理不计加班工资。工作人员因自身原因不能按时完成自身工作任务，需要加班的，不计加班工资。7.无故旷工三次或连续三天者除名。
4.3设施设备人员的请假制度
1.为建立健全公司人事管理制度，进一步规范公司的请假制度，特制定此规范。2.本规范适用于公司所有员工，包括临时工、合同制员工以及处于试用期的员工。3.公司员工请假，需向相关领导和部门递交书面申请，如实填写《请假条》，并在总经办备案，否请假不做生效。4.相关审批人员必须严格把关，保证员工请假的真实性，否则相关批审人员要承担相应的后果。
5.员工请假，应提前办理请假手续，填写《请假条》，因身体不适等紧急原因临时请假，应在上班前电话联系告知部门主管。返岗后补办请假手续。
6.员工请假半天以内经部门主管批准同意：请假半天以上部门主管同意后，需要总经办审核并上报总经理批准。批准同意后，请假员工持《请假条》到总经办备案，否则请假不做生效。
7.因为特殊情况需请假的，应经部门主管批准和总经办同意，否则做旷工处理。8.部门主管请假，须经总经理批准，并至总经办备案。9.员工确因生病不能坚持工作，请病假3天以上的，应提交医院出具的病历本或病假证明，病假期限届满时，员工应返岗。
10.按法定结婚年龄（女20周岁，男22周岁）结婚的，可享受3天婚假：符合晚婚年龄（女23周岁，男25周岁）的，可享受晚婚假15天（含3天法定婚假）。试用期员工不享受婚假。
11.直系亲属丧亡，可以按规定请丧假3天。
12.按照《女职工劳动保护规定》常规产假为90天，难产增加15天。符合晚婚晚育年龄的女职工可享受180天产假，男职工陪产假期为7天。
13.请病、事假1天扣扣除当月满勤奖，婚假、丧假3天以内全勤奖照常计发。14.未办理请假手续或超过请假期限不到岗的，一律作旷工处理，旷工1天，当月满勤奖不予计发，另扣发工资50元/天。
5.设施设备的操作规程
5.1水泵系统的操作规程及注意事项
运行前要熟悉和了解水泵机组的各项性能指标和操作使用。由熟悉和掌握水泵原理和机械操作规程及方法的专业人员操作，其他人员禁止操作水泵设备。操作人员必须正确地执行安全操作规范
5.1.1手动启动前的准备工作
1.检查水源、水位情况，进出水阀门开闭状态。
2.检查水泵控制柜电压表，信号灯等仪表指示是否正常。3.检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。4.检查水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。
5.用手盘转联轴器，检查是否平衡轻便，安全罩是否盖好。6.特别要检查联轴器是否有裂痕，其连接螺丝是否松动。7.检查填料是否松紧合适，填料压盖不得偏斜。8.检查地脚螺栓是否松动。9.水泵附近不得放置任何杂物。10.确定旋转方向是否正确；5.1.2启动水泵
1、合上水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于“手动”位置，启动水泵的启动按钮。
2、水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3min，如果三次未启动成功，停下来查找原因，排除故障后才能再启动。
3、如果启动成功，水泵运转5min以上，运行参数及运行工况应符合以下要求：A）电机电流不允许超过铭牌额定电流。
B）电机电压波动范围控制在额定电压的5%，短时间可在正负10%范围内运行。C）电机温升，不得超过70℃，如超过额定电流应关小泵出水管上阀门，限制负荷。
D）泵轴承温度不得超过65℃。
E）经常巡视出水管上压力变化情况，波动幅度应保持在规定范围内，压力表指示稳定。
F）时刻注意电动机和水泵机组在运行中有无杂音和振动，振动值应符合有关规定，一般振动值应符合下表数值：电机额定转数(转/分)300015001000振动值（双幅度）(mm)0．060.10135.1.3水泵运转1.确定运转时有无异常情况(如异常声响，异常气味等)。
2.检查运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进行维修。维修完毕后再次按上述要求启动水泵。若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运行。
3.控制柜元件正常，无过热，基本无声，电器前后动作顺序符合要求，指示讯号指示正确。
4.电机欠压、缺相、过载、短路的保护装置应能及时动作，确保设备安全。5.运行中发现异响、过热、昌烟、漏水或失压等不正常现象，应立即停机检查并处理故障，并可根据情况启动备用机组，情况严重时应立即上报部门主管。6.水泵盘根不应发热，应有微量的水流出，以每分钟不得超过10—20滴为宜。如出现大量滴水，应做适当调整。机械密封以每分钟不得超过1—2滴为宜。7.检查水泵进出水管各接头处有无泄漏现象，如发现有漏水现象，应进行修理，
重新检查达到合格为止。
8.注意水池水位变化，最低水位不低于设定水位，最高水位不允许溢流，造成浪费。如发现水位器失灵，必须检修。
9.注意观察，有下列情况之一者，必须立即停车检查：①电流表波动较大，或电流超过额定值时；②水泵有明显振动或异常声响时；
10.发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不得交接班。
11、各转动部位在运转中不许打开防护罩进行检修和清洗。
12、水泵及其它设备的巡视检查，每2小时巡查一次，记录一次。5.1.4水泵停止
1.水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”(停止)位置，或按下分闸按钮，水泵停止运转；如果需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀。
2.为防止电机温升过高或水流产生冲击，停车后不能立即再次启动水泵。一般停5分钟以后才能再次启动。
3.每半个月应对备用机组进行手动运行3分钟的时间，以防水泵生锈卡死。4.平时应将转换开关打在自动状态位置；水泵在检修和维保时要关掉电源，并挂上维修警示牌。
5.将停泵时间记入运行记录。
6.对水泵各部分进行详细检查、保养，使之达到完好标准，处于备用。5.1.5注意事项
1.非有关人员不得随意进入机房。
2.水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用看、听、手摸等各种方式严密监视水泵及电机的运行状态。
3.观察各仪表指示读书是否正常，特别是水泵压力表，若发现压力异常应立即停机检查。
4.倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常立即停机。
5.触摸电机及水泵外壳，电机运行时七外表温度不超过80°，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过75°，否则应停机检修。6.检查蓄水池水位不应过低，机房内所有阀门均应处于开启状态，严禁水泵污水空转。
7.不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。
8.发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查。
9.应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内干燥。10.每周应检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是非正常，各仪表及指示灯显示是否准确，以及接线端子和内电器元件有无松动，导线连接是否牢固。11.应及时排除集水坑内积水。12.消防给水泵每周检查一次，启动水泵是否运转良好，务必保证水泵能处于随时可以启动状态。
5.2电梯系统的操作规程
电梯必须经特种设备检验机构进行验收检验或定期检验，经检验合格并对安全检
验合格标志予以确认盖章，经市质量技术监督部门办理特种设备使用登记证后，方可投入正式运行。
电梯安全管理人员和操作人员须经特种作业人员和安全生产知识培训，取得特种作业人员证书后方可管理操作电梯。5.2.1电梯技术人员在电梯运行前
1、在开启层门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在该楼层位置；2、开启轿厢内照明；
3、每天开始工作前，必须将电梯上下空载运行数次，无异常现象后方可使用；4、层门关闭后，从层门外不能用手扒开；当层门、轿门未完全关闭时电梯不能正常启动；
5、注意平层精确度应无明显变化；
6、经常清洁轿厢内、层门及乘客可见部分。5.2.2电梯技术人员在电梯运行时
1、在工作时间内，不可擅自离岗，如必须离岗时或电梯停用时，应将轿厢停于首层位置，关闭操纵厢内锁匙按钮，关闭首层召唤箱按钮，然后断开电源并将厅门关闭锁好；
2、监督控制轿厢的运载重量，不得超载使用电梯，乘客电梯不允许作货梯使用；3、不允许装载易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，需经电梯安全管理人员同意和批准并采取安全保护措施后才可装运；
4、严禁在层门开启的情况下，启动或保持电梯检修和正常运行状态，也不允许用检修操作来代替正常电梯运行操作；
5、电梯的厅门、层门电气开关等安全装置不能短接，也不可用其他物件塞住，使其失效而不能起到应有的安全作用；
6、不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启，来装运长物件；7、在电梯行驶中，应劝阻乘客勿依靠在轿厢门上；8、轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物；
9、在行驶中应用揿扭开关或手柄开关来“开”或“停”，不可利用电源开关或限位开关等安全装置来“开”或“停”电梯，更不可利用物件塞住控制开关来开动轿厢上下运行；
10、载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间部位，以减轻偏载和避免在运行中倾倒；
11、不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号；
12、关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮；
13、下班时，应对电梯进行检查，将发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表。
5.2.3电梯发生故障
当电梯发生下列故障时，应立即按急停按钮或警铃按钮停止使用，并报电梯安全管理人员和通知维保人员及时进行修理：1、层、轿门关闭后电梯不能正常起动行驶；2、电梯运行速度显著变化时；
3、层、轿门关闭前后电梯自行起动行驶时；4、行驶方向与选定方向相反时；
5、内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵时(驾驶员应立即揿按急停按钮)；
6、发觉有异常噪声，较大振动和冲击时；
7、当轿厢在额定载重下，有超越端站位置而继续运行时；8、安全钳或夹绳器误动作时；
9、接触到电梯的任何金属部分有麻电现象时；10、发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时。5.2.4电梯发生紧急事故时的操作
1、因电梯安全装置动作或外电停电而中途停机时，一方面告诉乘客不要惊慌，严禁拨门外逃，一方面通过电梯厢内的紧急报警装置通知外界前来救助；
2、电梯突然失控发生超速运行，虽然断电，还无法控制时，可能造成钢丝绳断裂而使轿厢堕落，或可能因漏电而造成轿厢自动行驶的，操作人员首先应按揿急停按钮，断开电源，就近停层。如电梯继续运行，则应重新接通电源，操作按钮使电梯逆向运行，如果轿厢仍自行行驶无法控制，应再切断电源，操作人员应保持冷静，等待安全装置自动发生作用，使轿厢停止，切勿跳出轿厢，同时告诉随乘人员将脚跟提起，使全身重量由脚尖支持，并用手扶住轿厢，做好承受因轿厢急停或冲顶、蹲底而产生冲击的思想准备和动作准备(一般采用屈腿、弯腰动作)、以防止轿厢冲顶或蹲底而发生伤亡事故；3、发生电气火灾时，应尽快将电梯开到安全楼层(一般着火层以下的楼层认为比较安全)，将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，在有关部门前来抢救前，用干粉、1211或二氧化碳等灭火机进行补救；
4、井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断；遇井道底坑积水和底坑内电气设备被浸在水中，应将全部电源切断后，方可把水排除掉，以防止触电事故；
5、发生地震时应立即就近层停止运行；
6、电梯出现故障后，乘客应利用一切通讯设施(如110、警铃按钮、通讯电话等)通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援；
7、电梯发生事故，操作人员必须立即停车，抢救受伤人员，保护现场，移动的现场须设好标记，并及时报告有关部门，听候处理。5.2.5注意事项
一、严禁超载运行；
二、切勿携带易燃易爆物品乘坐电梯；三、儿童乘坐电梯须有成人陪同；
四、在紧急情况下应保持镇定，按求救警铃，等候救援；五、发生火灾时，切勿乘坐电梯。
5.3空调系统的操作规程及注意事项
5.3.1设备安全
1、查看主、副机的电源是否接通，电压是否正常（正常值为365~415V）。2、查看冷冻水系统，冷却水系统水量是否充足，水量不足应查明原因。3、如属于正常消耗则补充。
4、如属渗漏或补水阀门未打开，则将渗透漏处修复或打开补水阀门。5、查看管道阀门、电动阀是否处于正常状态。6、查看冷却塔是否正常。
7、停机一周以上重新开机启用，必须先预热后再启动。5.3.2设备操作
开机操作正常运行1、手动开机
2、首先启动冷冻水泵，然后启动冷却水泵，再启动冷却塔风机。
3、水系统启动后，注意观察电机组的电流、电压、水量、水压是否正常。4、调节分水罐，使供回水平衡。
5、确认以上无异常后，启动主机，主机运行后，观察压差，回油情况，出水温度及运转声音。
6、主机运行正常后打开风机柜，风机盘管总开关。停机操作1、正常停机
2、先停主机，保留总电源以便使主机处于预热状态（但若长时间停机则应停总电源开关）。5.3.3注意事项
1、开机前要各设备状态标志是否良好，有良好状态标志时方可开机。2、操作时要认真按时做好各设备的运行记录，设备运转时不得离岗。
3、操作时每两个小时要检查并记录一次温度表、压力表、压差计的指标是否在正常位置。
5.4消防系统的操作规程及注意事项
5.4.1消防报警联动控制柜消防报警a.系统自检：主菜单下按系统自检数字键进入\"系统复位自检\"界面，再按界面提示按数字键进行系统自检。b.报警显示：报警器报警后，自动显示在控制柜显示屏上,控制柜按\"火警\"按钮，可查到火警的具体位置。
c.系统复位：现场报警器复位后,主菜单下按数字键\"7\"，进入\"系统复位自检\"界面，再按复位数字键将进行系统复位。联动系统
a.联动系统自动启动：主菜单下按\"自动\"按钮，进入\"联动启动方式\"设定界面。按\"设置\"按钮设定联动设备自动启动。按\"解除\"按钮,联动设备手动启动。b.联动系统手动启动：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入\"联动设备信息显示及启动\"界面,再继续按提示按下相应数字键进入\"强制启动联动设备\"，选择相应的设备,强制启动联动设备。c..联动设备停止：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入\"系统自检和辅助系统\"界面，再继续按截面提示按下相应数字键进入\"停止所有联动执行\执行。
d.联动手动盘操作:主菜单上按\"允许\"键进入\"手动操作键设定\"界面，输入密码，允许手动操作。在手动盘上选择设备，按“启动”键启动\"键启动设备，按\"停止\"键停止设备。
不同品牌、型号消防联动控制柜的操作会有所不同,消防中心负责人应根据设备特性、使用说明书等组织消防中心值班人员进行培训,掌握相关操作程序、要领。
5.4.2消防电话
1、消防联动柜上的消防电话,可通向各个楼层、设备房消防电话插孔,可按各分
机号码对话。
2、在楼层中,将消防电话插入消防电话插孔,可直接与消防控制中心通话。5.4.3消防广播
1、进行消防广播疏散时,按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮；2、接通开关；
3、调节广播旋钮，应控制音量清晰、清楚；
4、向楼层开始广播。发生火警需进行疏散,播放\"疏散\"录音带进行广播引导疏散。
5.4.4消防泵当有“火险”报警时自动启动
a.消防泵控制柜处于\"自动\"位置,联动设备设为\"自动\"；
b.在楼层击碎\"消火栓报警按钮\"报警,联动控制柜发出声响报警；c.消防泵自动启动。手动启动
a.消防泵控制柜将选择\"自动/手动\"开关,置于\"手动\"位置上。b.按启动钮\"手动\"启动消防水泵。
c.联动手动盘启动:消防泵控制柜处于\"自动\"位，将手动盘置于\"允许\"操作方式，启动设备。
5.4.5喷淋泵当有“火险”报警时自动启动
a.喷淋泵控制柜处于\"自动\"位置,消防中心联动设备置于\"自动\"位；b.喷淋头爆裂,水流掣动作,消防联动柜发出声响报警；c.喷淋头自动启动。手动启动
a.将喷淋泵控制\"自动/手动\"开关置于\"手动\"位；b.按\"启动\"按钮启动喷淋泵；c.联动手动盘启动：喷淋泵控制柜置于\"自动\"位，将消防中心手动盘置于\"允许\"操作方式，启动设备。5.4.6消防栓室内消防栓
a.发生火灾后将消火栓箱打开，或用硬物击碎箱门上的玻璃；b.按紧急报警按钮；
c.消防栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号；d.消防栓可以直接启动消防水泵供水；
e.取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上；f.按逆时针方向旋转消防栓手轮；g.出水灭火。室外消防火栓
a.用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖；b.接上水带(水枪)或吸水管；c.用专用扳手打开阀塞即可供水；
d.使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。5.4.7灭火器
1、将灭火器担到火场上。
2、拆下铅封，拔掉保险销。
3、在灭火器有效喷射距离内,将喷嘴(或胶管喷口)对准火焰根部。4、按下压把后,开启密封，灭火剂喷出。5、松开压把,间歇喷射机构复位，喷射停止。
6、喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射,防止回火复燃。7、在室外操作时，应选择在上风方向喷射。
5.5安防系统的操作规程及注意事项
5.5.1开机
电源接通后，首先打开显示器电源开关，再按主机面板上的电源按钮，待显示器上提示输入用户名及密码时，用鼠标点击确认按钮或敲击键盘上确认键，电脑将开始运行并自动打开监控系件。5.5.2关机
需要关闭监系统时，用鼠标点击屏幕右下关闭按钮，当系统提示是否确认退出系统音，用鼠标点击确认按钮或敲击键盘上确认键，系统将自动退出并关机。5.5.3录像回放
用鼠标点击屏幕下方录像回放键，出现新的界面后，选择好日期、通道、时间后，点屏幕下面重拨键即可进行录像回放。5.5.4注意事项
1、为保证系统正常运行，值班人员要定时检查系统运行情况，检查方法为查看屏幕显示时间是否正确，如发现时间不正确时，切断主机电源，1分钟后重新接通电源，后按开机方法进行操作，并报维护人员。
2、为防止因雷击造成设备损坏，打雷时，应及时关闭系统，并切造电源。3、为防止因误操作造成系统故障，应按规程进行操作，不重进行强行关机。
6.设备维修与保养6.1变压器
一．保养周期
1.备用变压器在投入运行前增加保养一次。
2.处于运行或备用的变压器每年例行保养一次。二.保养步骤
1.先投入备用变压器，在把待保养变压器退出运行。
2.用高压操作手柄断开备用变压器高压侧高压环网柜的接地开关，确定断开位置后，合上高压环网柜的负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后锁住高压环网柜。
3.逐级断开配电柜上的断路器。
4.断开并摇出待保养变压器低压侧受电开关柜主断路器，将转换开关置于停止位置，并在该受电开关柜上悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌。
5.断开待保养变压器高压侧负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后锁上该高压环网柜，并悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌。6.合上备用变压器低压侧受电开关柜主断路器，在逐级合上配电柜的各回路断路器。
7.打开需要保养的干式变压器的遮拦，首先用高压验电器确认该台变压器在停电
状态下，确认无电后在低压侧母线上挂接底线并将三相断路，然后检查变压器外壳、垫、垫片、母牌各相、接地等螺丝是否松动等。瓷套有无破损以及母线有无变形现象，有破损的应该进行更换。
8.重新固定引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻接触面，用于感觉无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，抹上凡士林，换上新的弹簧垫圈，固定螺丝。
9.用干净的布条擦去变压器周围以及瓷器上的灰尘，用吸尘器清洁遮拦内的灰尘。
断开待保养变压器高压侧接地开关，用高压验电器确认无电后用2500兆欧表测变压器一次侧。二次侧的线圈相与相、相对地之间的绝缘地阻，一次侧绝缘电阻不低于300M，二次侧不低于200M。在测试前应接好放电线，测试完后进行放电。
10.检查变压器防护栏内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上遮拦锁。
11.合上待保养变压器的高压负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警示标示牌。
12.合上带保养变压器的低压侧断路器，并合上各分路开关，观察变压器带负荷运行情况。
13.做好变压器的保养记录，试运行记录，保存好变配电倒闸工作票。三，注意安全事项
1.严格遵守《工作票》制度并按照《倒闸操作票》进行操作。2.倒闸操作及挂接地线应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。3.未对变压器进行验电时，严禁触摸。
4.用兆欧表遥测电阻必须有两人进行，测试后要进行放电。5.送电、停电等操作应有专人监护。
6.2开关柜
高压开关柜在调试、运行过程中由于各种各样的原因会发生故障，为减少故障频率应进行下列项目的检修:
1.检修程序锁和联锁，动作保持灵活可靠，程序正确
2.按断路器、隔离开关、操作机构等电器的规定进行检修调试3.检查电器接触部位，看接触情况是否良好，检测接地回路
4.有手车的须检查手车推进机构的情况，保证其满足说明书的有关要求
5.检查二次辅助回路有无异常，二次辅助回路端子是否松动，并进行必要的检修
6.检查各部分紧固件，如有松动应立即紧固
7.检查接地回路各部分的情况，如接地触头，主接地线及过门接地线等，保证其导电的连续性
8.对SF6负荷开关须检查气体压力指标数据，视情况及时进行补气9.清扫各部位的尘土，特别是绝缘材料表面的尘土。
10.日常运行时留意负荷较大时是否有异响，方便停机时进行加固。11.继电保护装置端子的清洁及加固。
6.3给排水设施设备
1．0目的
1．本指导书规定了给排水设备（设施）维修保养要求，确保设备性能良好，保证设备处于良好运行状态。2．0适用范围
2．1本指导书适用于小区内给排水设备的维修保养工作。3．0职责
3．1工程组技工负责给排水设备的维修保养。
3．2工程组组长负责检查监督设备的维修保养工作及外委维修保养的联络工作。3．3工程部主管工程师对排水设备的维修保养工作进行技术指导4．0工作程序
4．1维修保养工作规程4．1．1工作流程图4．1．2工作规定
4．1．1．1工程组技工负责给排水设备（设施）的维修保养，重大的维修报工程组组长，由管理处报工程部组织对外发包维修。
4．1．1．2主管工程师负责按设备检查保养计划组织和指导维修保养工作4．1．1．3工程组技工按设备检查保养计划表要求，在主管工程师的指导下对给排水设备（设施）进行维修保养，维修保养情况记录于《公共设施（设备）维修记录表》、《设备保养记录表》上，零部件更换记录于《设备台账》。
4．1．1．4凡是夜间发生的、不影响业主（住户）生活、工作的、不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班工程组技工进行维修。4．1．1．5管理处工程组组长进行工作指导及检查监督。
4．1．1．6需停水进行维修保养时，按《给排水设备（设施）运行管理规程》执行。
4．2给排水设备（设施）故障一般处理工作程序
4．2．1供水泵出现故障时，工程组值班技工应马上启用备用泵，以保证正常供水，然后报工程组组长、工程部主管工程师组织工程人员及时维修。4．2．2每周试启动一次排污泵，当发现排污泵故障时，应立即检查故障原因，如果是控制回路出现故障，检查排除，如果是水泵故障，更换水泵。4．2．3供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，工程组值班技工应立即关闭总阀，并及时抢修；如果是市政水管网出故障，及时通知自来水公司抢修。
4．2．4由服务中心及时通报受影响业主（住户），以便得到理解和支持。4．2．5排水管、雨水管等因堵塞造成下水不畅、浸水等，按《室外公共设施维修规程》执行。
4．3地下水池清洗工作程序
4．3．1地下水池应定期清洗，一般每半年一次，若遇特殊情况，可增加次数，时间安排由管理处视情况列出计划，清洗前一天由服务中心发出通知告知业主（住户）停水时间及恢复供水时间，以便用户做好贮水准备。4．3．2清洗程序：
a）关闭进水总阀，关闭水池与泵房之间的阀门，打开放空阀，排空水池中的水；
b）让放空阀处于开启状态，用鼓风机对着水池吹2个小时以上，并用燃烧着的蜡烛放入水池底不因缺氧而熄灭，验证水池内的空气，确保水池内空气新鲜；
c）清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少于三遍，清洗池顶时同时清洗通风孔、溢流孔，水电技工同时对水池中的管道，浮球，水位控制器等进行检查维修；
d）清洗完毕后排尽水池内的污水，然后向水池壁及底部喷洒消毒药水；e）检查各种设施正常后，注水如池，取水样到市卫生防疫检测站化验，化验结果由管理处存档。4．4水泵的保养规程
4．4．1按设备检查保养计划进行保养。4．4．2泵体的保养：
a）检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰，外观整洁、油漆完好；
b）补充润滑油，若油质变色，有杂质，应更换；
c）检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换填料；d)联轴器的螺丝和橡胶垫圈若有损坏应更换；e)紧固机座螺丝并做好防锈处理；
f）生活水泵因运转频繁，定期应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。4．4．3电机的保养：
a）外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好；
b）拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表遥测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧；
c)电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。4．4．4相关阀门、管道及附件的保养：
a）各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏；b）单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水；c）压力表指示准确，表盘清晰；
d）管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落；e）点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。4．4．5控制柜的保养：
a）断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；b）检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；c）电脑板各信号接口紧固可靠；d）清洁控制柜内外灰尘
e）合上总电源，检查电源指示应正常。
4．4．6保养完毕后启动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。
4．4．7观察水泵运转应平稳，无明显振动和异常，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。
4．5水泵房的主要设备，由管理处工程组组长按照《设备检查保养计划表》，联系外委维修保养。5．0文件和记录表格
5．1《给排水设备（设施）运行管理规程》5.2《室外公共设施维修规程》5．3《设备检查保养计划表》
5．4《公共设施（设备）维修记录表》
5．5《设备保养记录表》5．6《设备台帐》
6.4供电设施设备6.5电梯
1、《电梯维修保养年度计划表》的制定（1）每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》并上报物业经理审核，公司总经理审批。（2）制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是：a、电梯使用的频度；
b、电梯的运行状况（故障隐患）；
c、合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。
（3）《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容：a、维修保养项目及内容；b、备品、备件计划；
c、具体实施维修保养的时间；d、预计费用。
2、电梯管理员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养年度计划表》进行。
3、电梯维修保养安全操作
（1）维修保养前的安全准备工作：
a、在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；
b、关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；
c、有人在轿顶上作检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。
（2）检修过程中的安全注意事项：
a、给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况进必须停闭电梯；b、人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；
c、人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；
d、禁止在井道内和轿顶上吸烟；
e、检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；
f、使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒；
g、严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；
h、底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部
位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急病停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；
i、应昼避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；
j、检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：
——关闭所有厅门，暂关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；——切断电梯总电源开关；
——排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。k、检修保养工作结束后做到：
——将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；——清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；——送电试行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；——通知有关人员电梯恢复正常运行。
6.6消防设施设备
一、全公司的烟感器每年由消防中心组织测检1～2次。
二、自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和管工班组织排放检查一次。三、每季度由消防中心或水泵班防水检查一次公司内的地上消火栓。四、消防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启动检查一次。五、气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次信号。
六、公司的消防加压、送风、排烟风机，每月由工程部门启动运行测试检查一次。
七、消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行检查一次
八、公司的各种电气设备，每年联合进行一次检查。
九、备用发电机，由工程部根据设备检查安排时间定期启动检查。
十、各部位的轻便手提式10升、推车式65～100升的泡沫灭火器，每年由消防中心监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。
十一、公司建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所、楼层间、机房、电房、气站、厨房、办公室等部位视情况配备轻便手提式灭火器材，由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要经消防中心同意，有意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任
7.应急预案处理
7.1电梯系统的应急预案7.1.1电梯困人的救援程序
为了规范电梯救援工作程序，确保乘客与电梯的安全，杜绝安全事故的发生，保证设备设施安全正常运行，特制定电梯困人应急救援程序：一、工程部负责人负责电梯困人后救援工作的组织实施。
二、持有电梯上岗证的工程人员与电梯维保养单位负责电梯困人后的救援工作。三、救援程序1、当发生电梯困人事故时，救援人员通过电梯对讲或喊话与被困人员取得联系，
务必使其保持镇静不要惊慌，告诉被困人员静心等待救援，不要将身体伸出轿箱外或敲击轿门，同时立即通知电梯维修保养单位前来实施救援。
2、根据平层标志、监控画面、电脑主机显示或使用专用电梯三角钥匙开启厅门来观察判断轿箱所在位置。
3、轿箱停于轿箱地面距楼层地面0.5米以内位置的救援：（1）进入机房关闭总电源；（2）用电梯三角钥匙开启厅门；（3）在轿顶用人力拉开箱门；（4）协助被关乘客离开轿箱；
（5）重新关好厅门，由专业人员检查正常后方可投入使用。4、轿箱停于轿箱地面距楼层地面0.5米以外位置的救援：（1）进入机房关闭总电源；
（2）拆除电动机尾罩盖,安上盘车转盘和松闸扳手进行向上或向下盘车救援；（3）救援人员一人握住盘车转盘，一人按动松闸扳手，轻轻橇开制动器，利用电梯轿箱自重向正方向移动，为了避免轿箱移动太快发生危险，打开抱闸时以点击的方式俩人相互配合并观察平层标志，直至最接近厅门0.5米位置；当轿箱地面距楼层地面0.5米以内位置时，其按照第3条方式进行救援；遇到被困乘客受伤或者其他复杂情况时，立即通知医疗或事故救助部门；困人救援工作完毕后,工程人员应及时将完成情况做好相应记录和做好分析总结，并配合电梯维修保养单位进行检查和维修
7.1.2电梯困人的救援步骤
一、急情报告并采取紧急措施。急情发生后，电梯使用单位的管理人员立即向单位领导、市特检所报告；与被困人员保持联系，采取相关措施，给被困人员精神安慰等有力支持。
二、特检所在接到报告后立即上报市局，同时启动应急救援预案，各有关单位人员迅速赶到急情发生现场，根据各自职责展开救援工作。1、特种设备安全急情应急救援指挥组控制局势。2、设备抢修人员采取措施，将受困人员安全救出。
3、设备维保抢修人员经过抢修后，检查电梯技术性能正常。4、电梯检验人员对电梯进行检验后，判定合格，允许恢复使用。5、现场警戒解除，秩序恢复正常。7.2水泵系统的应急预案一、突然停电
1、当控制柜停电，应首先检查控制柜双电源柜，判断停电原因及范围，如是控制柜双电源柜内或配电室电源跳闸，可试送一次，如不成功，必须查明原因，排除故障后，方可送电。
2、如是大面积停电或维修时间过长，应立即通知相关领导，并与客服通告情况，由客服通知业主，并注意水箱水位，必要时，关闭进水阀门。
3、送电后，应按规程启动加压泵，注意观察压力，必要时，进行二次排气。二、突然停水
1、如泵房水箱进水停水，应立即观察水箱水位，并与自来水公司联系，确定来水时间，如来水时间内，水箱水不够，应立即通知相关领导，并向与客服联系，告知情况，由客服通知业主。
2、泵房操作人员在停水期间，如加压泵没停，不许离开现场，密切观察水位，
严防加压泵空转烧坏。三、跑水事件
1、如发现泵房有大量跑水，应立即查明跑水原因、部位，视情况关闭阀门，并立即通知相关领导。
2、开启排污泵，如地库进水，应通知保洁进行清扫。3、跑水处理完毕后，应开启关闭阀门，以防水箱抽空。四、水污染事故
1、发生水污染事故后，应第一时间停止供水，并通知客服，由客服通知业主，立即停止使用，并放空管道内的水。
2、立即通知相关领导，并向相关单位通报情况，由相关单位对水质进行检查，并对水质进行处理，直至水质合格。送水后，应对管道进行彻底清洗，方可通知业主使用。如涉及刑事案件，应立即通知公安部门，所有人员应主动配合。7.3给排水系统的应急预案7.3.1供水故障一、水泵
1、发现或接报生活水泵有故障时，值班人员应立即停止故障水泵运行，开启备用水泵。
2、水泵的变频器发生故障时，应立即关闭变频器，由专人手动操作控制水泵，根据管网压力控制水泵启停。
3、及时报告主管工程师安排维修。二、垂直管网
1、发现或接报垂直管网漏水时，值班人员应立即关闭供水于故障区域的水泵。2、排空管网的积水后，更换或修补破损管道。3、如一时无法修复，应报告主管工程师。三、地下水池出水管1、发现或接报地下水池出水管漏水时，值班人员应立刻关闭水池出水阀和水泵。2、即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。四、地下水池进水管1、发现或接报地下水池进水管漏水时，值班人员应立刻关闭水池出水阀和水泵。2、即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。7.3.2排水系统一、污水井
1、发现或接报污水井水位过高时，值班人员应立即手动开启污水泵抽水。2、污水泵故障则立刻使用备用潜水泵将水抽至室外排污管道。3、即刻报告主管工程师，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。二、排污管道
1、排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。2、关闭破裂管对上的用水设备。
3、调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。
4、报告主管工程师，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。三、通知用户
1、给排水系统发生故障后，主管工程师应预计修复时间。
2、4小时可修复的故障，由消防中心通过消防广播通知受影响的业主（住户）。3、需超过4小时修复的故障，管家部应书面通知业主（住户）。
7.3.3给排水预防措施
1、管理处接报问清事发地点，立即通知工程、保安、保洁主管带人、带好抢修工具、排水设备前往现场处理。
2、工程人员首先应查明原因，切断水源，对可能危及电梯及其他强弱电器设备的隐患，采取必要的防范措施。3、工程主管或领班应到现场，对事故原因予以确认，该取证的应及时拍照取证。4、保安配合控制现场，采取必要措施防止水进入电梯井道和居民家中，并协助排水。
5、保洁员到达现场后，应听从工程人员的指挥、采取适当的排水措施，迅速排水。
6、主供水管(水平方向)爆裂的处置。
（1）立即关闭相关联的主供水管上的闸阀。
（2）如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房。
（3）工程部联络供水公司进行抢修，并告知相关的用水单位和业户关于停水的情况。
（4）供水公司修好所爆部位水管后应由工程部维修人员开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象，直至恢复正常供水。7、楼层供水管(垂直方向)爆裂的处置。
（1）立即关闭水泵及水泵、水箱的出口阀门。（2）查明故障原因。（3）立即组织抢修。
（4）修复后应开水试压，正常后立即恢复运行．8、水泵房发生水侵时的处置。
（1）视进水情况关掉机房内运行的没备设施并拉下电源开关，并挂上警示标识。
（2）堵住漏水源。
（3）如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水。（4）漏水源堵住后，应立即排水。
（5）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。
（6）确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。（7）如无异常情况出现，则可以投入正常运行。9、电梯进水时的处置。
（1）底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源，并在底层电梯进口安放警示标识。
（2）当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及电梯电源。
（3）电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理并提交相应报告。（4）确认湿水已消除，电梯公司开机试运行。（5）如无异常情况出现，则可以投入正常运行。10、排水管堵塞的处理
（1）管理处接报后问清事发地点，立即通知工程部及相关部门带好排水设备、工具前往现场处理。
（2）一旦确认堵塞部位，立即进行疏通。
（3）如因技术、设备原因或对堵塞部位难以判定，可请求专业公司处置。客服部应配合工程部向业主进行解释并对受伤的业户进行安抚。（4）如有必要，保安应在疏通现场维持秩序。
（5）保洁部应配合抢修人员立即清理现场积水，如人力不足，其他部门应予支援。
11、保洁员到达现场后，应听从工程人员的指挥、采取适当的排水措施，迅速排水。
12、工程部主管对事发原因和处理经过做好详细地记录。管理处负责事
故的善后处理，对造成损失进行性质认定，并根据其性质进行不同的善后处置。13、由工程部填写《非常事件处置单》报管理处。7.4空调系统的应急预案
一、中央空调发生制冷剂泄漏时的处置
1、立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。
2、加强现场通风或用水管喷水淋浇(应注意不要淋在设备上)。
3、为确保安全，救护人员应两人一组并身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场。4、对于不同情况的中毒者采取不同的方法：对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息。
5、如中毒者出现痉挛、神志不清、处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗。
6、如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。
7、排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正常运行。
二、中央空调机房发生水浸时的处置
1、视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。2、堵住漏水源。
3、如果漏水较大，应立即通知设备部主管，同时尽力阻滞进水。
4、漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备、设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。5、确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。6、如无异常情况出现，则可以投入正常运行。
7、中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理作业规程》处置三、冷水空调机组
1、巡查发现运行中的空调机组故障，应马上停止该机，并开启备用空调机组；启用备用空调机组时，注意开启或关闭相应系统切换阀门。
2、发现故障的巡查或维修操作人员将情况报告配电室维修主管，能及时处理的及时处理，处理不了的第一时间报告物业公司办公室并联系设备保养商维修。3、设备保养商接到电话通知后，应迅速组织技术人员赶到现场维修，并在事后组织现场分析会作出维修报告，由维修操作人员和配电室维修主管确认存档，并报公司备案。
四、循环水泵（冷温水泵、冷却水泵）
1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。
2、发现故障的维修操作人员检查维修，可当场解决的问题即时修复并做好记录。3、水泵故障较严重，应报告配电室维修主管，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。五、冷却水塔
1、冷却水塔风机故障
（1）巡查发现运行中的冷却水塔风机故障，应立即停止该机，转开备用冷却塔和风机。
（2）发现故障的维修操作巡查人员，可当场解决的问题即时修复并做好记录。（3）需要停机抢修属较严重的故障应报告配电室维修主管，由其组织抢修。并在事后作维修报告。2、冷却水塔底盘漏水
（1）维修操作巡查人员发现水塔底盘漏水，应即刻开启备用水塔，将漏水水塔平衡管阀关闭。
（2）立刻将情况报告工程维修主管，由其组织抢修冷却水塔，并在事后作维修报告。
3、冷却水塔溢、漏水
（1）巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。（2）浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。（3）将情况报告配电室维修主管，由其组织人员维修，并在事后作出维修报告六、管网系统（冷却水、冷温水）1、主管道跑、漏水
（1）发现或接报主管道跑水、漏水应迅速关闭空调机组和冷温水、冷却水水泵并迅速关闭跑水位置的前端阀门。
（2）现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏。
（3）用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱喷。
（4）将空调机房内管道集水器和分水器的底部排水阀打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口并及时组织人员进行抢修。
2、冷温水平管网跑、漏水
（1）发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层空调管道井旁的空调水平管阀门关闭。
（2）现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯房内的空调水平管阀门关闭。
（3）用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射并及时组织人员进行现场抢修。
3、空调机房内的伸缩节破裂
（1）发现或接报机房内伸缩节破裂，应按“急停”掣停止空调机组运行，并按“急停”掣停止循环水泵。注意排放运行机组内排水阀放水以防冻管等事故发生！
（2）将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启空调机组和备用循环泵并及时组织人员进行现场抢修。7.5消防系统的应急预案
7.5.1出现火灾的处理方法一、报警和接警处置警程序
当任何人发现火灾时应当立即通过报警装置向消控中心报警，不得谎报。消控中心接到火灾报警时，首先用对讲机或电话询问相关地点工作人员现场情况，并就近派遣一名保卫部人员赶赴现场查看。如属误报，应尽快查明原因并填写值班记录表；如发现确实发生火灾，应根据现场情况选择开启防排烟系统，并通知现场工作人员、保卫部及时到位控制火势蔓延，报告单位值班领导赶赴现场指挥扑救，同时向公安消防119指挥中心报警。二、确认火灾发生后的整体处置程序
1、现场工作人员发现火情后，第一时间向消控中心报告起火部位、燃烧物质、火势大小及蔓延方向，就近选取一切可用的灭火器材进行扑救。
2、消控中心向公安消防119报警后，立即打开起火层相关楼层的应急广播和消防警铃，通知相关楼层人员在现场工作人员的指挥下有序疏散，疏散时注意保持现场秩序，尽量不引起现场群众恐慌，并提醒现场人员注意防止烟气。
3、消控中心根据指挥指令切断火灾区域内的非消防电源，迫降电梯至底层，保持与现场工作人员的联系，并根据现场情况开启如：消防泵、喷淋泵、防火卷帘等设备；在现场不需要或不允许的情况下严禁随意开启设备。
4、消控中心人员在消防部队到达现场后，及时向消防部队报告火场情况，并协助扑救火灾。5、单位值班领导在接到火警报告后，应立即召集相关部门负责人赶赴消控中心，并在消控中心成立临时救灾指挥部，单位最高领导人任总指挥。利用通讯设备了解火情，下达扑救指令。此时必须保证消控中心与各个地方、部门、外界的联络畅通。扑救指令包括：
（1）疏散现场群众，划定安全警戒区域；
（2）是否需要启闭消防泵、喷淋泵、气体灭火等设施设备；（3）是否切断电源、迫降电梯；
（4）是否关闭空调、通风设备，启动防排烟系统。（5）其他有利于疏散及火灾扑救的指令。
（6）各部门在接到火灾报警后，应迅速按照预案布置就位，与指挥部保持联系，各部门领导应在第一时间赶到消控中心。三、组织机构根据预案，在火灾突发情况下各部门成员分别成立不同的行动小组，根据指挥部领命，协调配合。
1、灭火行动组：由保卫部确定组员名单，成立单位的志愿消防队，在接到火警报警第一时间，携带灭火器材赶赴火灾现场，根据指挥部命令实施灭火。
2、通讯联络组：各部门挑选一名，专门负责在火灾突发情况下保持与消控中心和指挥部联系，确保火灾时的通讯畅通，传达指挥部命令，反馈火场情况。3、疏散引导组:火灾紧急情况下，各楼层人员应立即控制现场局面，防止混乱，正确疏散在场群众向安全地带撤离，由保卫部指派人员负责现场指挥疏散。4、安全防护救护组：由后勤部召集人员（最好懂急救常识），将受伤的群众和工作人员抬离危险区域，做好现场急救工作，并负责联络120急救中心，最大限度确保伤员安全。四、应急疏散处置程序
1、各楼层现场工作人员在接到火警后必须先疏散群众。
2、疏散时注意疏散顺序，对着火层本层人员先进行疏散，其次为着火层上层及下层，防止所有人员涌向同一出口，造成堵塞。
3、疏散时注意防止混乱，控制现场人员情绪，提高疏散效率，根据现场情况向消控中心报告，要求启动防排烟系统。
4、疏散时如发现受伤人员，立即联络安全防护救护组，第一时间救治伤员。五、初起火灾扑救程序和措施
1、灭火行动组人员接到火灾报警后，第一时间携带灭火器材赶赴火灾现场，按照“救人第一，先控制、后消灭，先重点、后一般”的原则，首先抢救被困火场的人员，控制火势与撤离物资同时进行。
2、根据指挥部命令设立水枪阵地，能灭则灭，不能灭则尽一切办法控制火势蔓延，等待消防部队救援。
3、灭火行动组人员在抢救火场时应注意自身安全防护，不脱离组织单独行动，在指挥部没有下达命令前不贸然行动，受到火势威胁时应及时后撤。4、公安消防部队到达现场后，根据消防部队需要，协助灭火。六、通讯联络保障
1、火灾突发情况下，应设立专门的联络渠道，对讲机等设备应设立专门的对讲频道。
2、由通讯联络组负责传递各方信息，传达指挥部命令，并确保火灾时通讯的畅通。
3、各部门应制定相应的通讯应急方案，在通讯受到阻碍时立即启动应急方案，确保正常的信息传递。
七、安全防护救护程序和措施
1、安全防护组接到报警后，准备好相关救护器材，急救物资，于指挥部待命。2、根据指挥部命令划定室内（外）安全警戒区域，制止群众围观，确保疏散出口处的畅通。
3、根据火场情况出动，配合灭火行动组抢救伤员，采取有效地急救措施，并及时拨打120急救指挥中心。八、火灾结束后工作
1、各部门恢复正常工作状态。
2、根据公安消防部门指示，由保卫部派员负责火灾现场保护，任何人不得破坏。得到撤销火灾现场保护命令时，派人及时清理，做好清理现场时的安全措施。3、如公安消防部门需要，全体人员必须积极配合火灾调查工作。4、办公室负责统计火灾损失，并在灾后2个工作日内上报。5、各部门要及时总结，包括起因，灭火战斗等方面7.5.2火灾区域人员疏散及逃生预案
1、开启火灾应急广播，说明起火部位、疏散路线。
2、疏散人员要优先疏散老人、小孩和行走不便的病、残人员。
3、组织处于着火层等受火灾危胁的楼层人员，沿火灾蔓延的相反方向，向疏散走道、安全出口部位有序疏散。
4、疏散过程中，应开启自然排烟窗，启动防排烟设施，保护疏散人员的安全：若没有排烟设施则要提醒被疏散人员用湿毛巾捂住口鼻靠近地面有秩序的往安全出口前行。
5、情况危急时，可利用逃生器材疏散人员。
6、在浓烟中逃生，要尽量放底身体，并用湿毛巾捂住嘴鼻。
7、躲避烟火不要往阁楼、床底、木橱内钻。
8、充分利用屋内的天窗，阳台，落水管和竹竿等逃生自救。
9、若逃生路线被火封锁，立即退回室内，关闭门窗，堵住缝隙，有条件的向门窗浇水。10、不要盲目跳楼，可用梯子或把床单撕成条状连起来，紧拴在门窗档或重物上，顺势滑下。
11、不要留恋财物，尽快逃出火场，已经逃出火场千万不要再返回。
12、楼上如被火围困，快向室外抛沙发垫，枕头等软物，和其他小物品，夜间则可打手电筒发出求救信号。
13、如果身上着火，千万不要奔跑，要就地打滚，压灭身上火苗。
14、火势不大要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去，但千万不要披塑料雨衣7.6安防系统的应急预案照明系统一旦发生故障，机电值班人员必须立即报告项目部和机电公司生产调度（无论影响时间长短），项目部值班人员接到报告后，应了解清楚故障地点、事故原因、影响范围和现场应急照明情况，尽快确定全线影响范围，迅速将现场情况报告本公司值班领导和运营公司有关部门，通知相关抢险救援小组，立即携带发电机、移动照明灯、工具材料迅速赶往现场，步骤如下：
1、一旦发生照明系统故障时，现场机电值班人员先确认应急和事故照明情况，尽快联系供电公司电站值班人员了解故障原因，并报告项目部。
2、值班人员和生产调度，同时根据照明影响范围及事故性质做好装接应急照明的准备。
3、发生照明故障时，机电值班人员应尽快判明是否进线失压。使用万用表及试电笔测量相关双电源柜及照明箱进线，检查三相电压是否平衡，是否有失压缺相，如果发现电源进线失压缺相，尽快联系供电值班人员确认故障原因，并随时保持与机电公司调度、项目部的通讯联系和信息反馈。如果双电源柜或照明开关箱故障，应先检查事故照明，确认还要做好装接应急抢险临时照明的准备。现场只有一人情况下，不得进行带电抢修和接线工作。如果故障不能处理应视情况通知项目部启动相应的抢险预案和抢险项目部。影响范围不大情况下也要汇报项目部，待夜班再处理，并通知本站变电要求配合。
4、发生双路失压且仅有事故照明时，严禁从事故箱往外接引临时电源。
5、工作照明、事故照明均发生故障时，现场机电值班人员除立即向生产调度和项目部汇报现场情况外，应根据现场具体情况，取得项目部同意后立即从动力电源控制箱接引临时电源，装接好应急抢险照明。
6、发生大面积供电故障，各种照明、动力配电设备设施均发生失压的故障时，现场机电值班人员应立即向生产调度和项目部不间断汇报情况，待抢险项目部到达后启动汽油发电机供给临时电源。
7、发生渗漏水影响照明灯具线路时，车站机电值班人员应迅速赶到现场，确认进水情况及线路受损情况、影响范围和程度，并判断事态发展趋势，马上汇报项目部、生产调度室。根据现场情况，机电值班人员应设法将影响范围和程度将至最低，在保障人身安全的前提下，及时对进水线路及时抢修，并断开相关线路电源。当照明灯具线路进水无法控制时，应断开线路电源，同时迅速上报。如进水范围影响太大，照明不能保障运营安全时，要迅速报告上级调度，准备抢险抢修。8、照明线路发生短路起火时，机电值班人员应迅速赶到现场，确认起火地点位
置、火势大小、危害程度、人员设备情况，同时确认照明、风机、消防供水等设备状况立即上报机电公司生产调度和项目部。确认起火线路后，及时切断相关电源，做好自身防护，携带照明灯具，启用消防设施、器具进行初期火灾的扑救，确认断电后方可用水扑救。及时清理货源附近易燃物品，火势难以控制时，必须立即拨打火警电话，同时上报，并随时保持联系及时反馈信息。断开起火照明线路同时检查其他线路照明是否正常。如果影响范围太大，应立即接引临时照明，以确保人员安全疏散。扑救火灾后，协同有关单位查找起火原因，白天不能及时修理的，上报机电公司调度和项目部，夜间进行抢修，能够及时抢修的尽快抢修，最快速度恢复投入运营。7.7照明系统的应急预案照明系统一旦发生故障，机电值班人员必须立即报告项目部和机电公司生产调度（无论影响时间长短），项目部值班人员接到报告后，应了解清楚故障地点、事故原因、影响范围和现场应急照明情况，尽快确定全线影响范围，迅速将现场情况报告本公司值班领导和运营公司有关部门，通知相关抢险救援小组，立即携带发电机、移动照明灯、工具材料迅速赶往现场，步骤如下：
1、一旦发生照明系统故障时，现场机电值班人员先确认应急和事故照明情况，尽快联系供电公司电站值班人员了解故障原因，并报告项目部。
2、值班人员和生产调度，同时根据照明影响范围及事故性质做好装接应急照明的准备。
3、发生照明故障时，机电值班人员应尽快判明是否进线失压。使用万用表及试电笔测量相关双电源柜及照明箱进线，检查三相电压是否平衡，是否有失压缺相，如果发现电源进线失压缺相，尽快联系供电值班人员确认故障原因，并随时保持与机电公司调度、项目部的通讯联系和信息反馈。如果双电源柜或照明开关箱故障，应先检查事故照明，确认还要做好装接应急抢险临时照明的准备。现场只有一人情况下，不得进行带电抢修和接线工作。如果故障不能处理应视情况通知项目部启动相应的抢险预案和抢险项目部。影响范围不大情况下也要汇报项目部，待夜班再处理，并通知本站变电要求配合。
4、发生双路失压且仅有事故照明时，严禁从事故箱往外接引临时电源。
5、工作照明、事故照明均发生故障时，现场机电值班人员除立即向生产调度和项目部汇报现场情况外，应根据现场具体情况，取得项目部同意后立即从动力电源控制箱接引临时电源，装接好应急抢险照明。
6、发生大面积供电故障，各种照明、动力配电设备设施均发生失压的故障时，现场机电值班人员应立即向生产调度和项目部不间断汇报情况，待抢险项目部到达后启动汽油发电机供给临时电源。
7、发生渗漏水影响照明灯具线路时，车站机电值班人员应迅速赶到现场，确认进水情况及线路受损情况、影响范围和程度，并判断事态发展趋势，马上汇报项目部、生产调度室。根据现场情况，机电值班人员应设法将影响范围和程度将至最低，在保障人身安全的前提下，及时对进水线路及时抢修，并断开相关线路电源。当照明灯具线路进水无法控制时，应断开线路电源，同时迅速上报。如进水范围影响太大，照明不能保障运营安全时，要迅速报告上级调度，准备抢险抢修。8、照明线路发生短路起火时，机电值班人员应迅速赶到现场，确认起火地点位置、火势大小、危害程度、人员设备情况，同时确认照明、风机、消防供水等设备状况立即上报机电公司生产调度和项目部。确认起火线路后，及时切断相关电源，做好自身防护，携带照明灯具，启用消防设施、器具进行初期火灾的扑救，
确认断电后方可用水扑救。及时清理货源附近易燃物品，火势难以控制时，必须立即拨打火警电话，同时上报，并随时保持联系及时反馈信息。断开起火照明线路同时检查其他线路照明是否正常。如果影响范围太大，应立即接引临时照明，以确保人员安全疏散。扑救火灾后，协同有关单位查找起火原因，白天不能及时修理的，上报机电公司调度和项目部，夜间进行抢修，能够及时抢修的尽快抢修，最快速度恢复投入运营。7.7电气系统的应急预案一、停电事故
1、发生停电事件时，公司应急指挥机构应将停电范围、停电负荷、发展趋势等有关情况立即报告应急救援指挥部、指挥部办公室。
2、应急救援指挥部总指挥主持召开紧急会议，就有关重大应急问题作出决策和部署，同时宣布启动预案。
3、电网与供电恢复：发生停电事件后，电仪车间要尽快恢复110KV变电站电网运行和电力供应。
4、在电网恢复过程中，电气人员负责协调各10kV变电所之间的电气操作、用电恢复，保证电网安全稳定留有必要裕度。在条件具备时，优先恢复重点部门的电力供应。
5、在供电恢复过程中，各部门严格按照调度计划分时分步地恢复用电。
（1）迅速限制事故的发展，消除事故根源，解除对人身、电网和设备的威胁；（2）尽一切可能保持正常设备的运行，以保证对重要设备及车间用电的正常供电；
（3）尽快对已停电的车间或设备恢复供电，重要车间应优先恢复；（4）尽快调整系统运行方式，使其恢复正常。
恢复供电厚检查电网主干网架基本恢复正常接线方式，电网运行参数是否保持在稳定限额之内。二、电气火灾事故
1、汇报最高管理人员、部门负责人及安质部负责人，并及时通知相关安全员、急救人员,以上人员要及时赶赴现场。若发生人员伤亡，当事人应向事故现场就近的医院和120报告，请求支援。
2、若发生电气设备着火时，首先要将电气设备的电源切断，报告单位领导、安质部，现场人员要积极投入现场进行救灾灭火，安全保卫人员负责组织人员疏散，确保疏散过程不出现人员伤亡、拥挤或事故扩大，敦促组织人员从安全通道疏散。
3遇到带电设备着火时，在现场工作人员中要熟悉带电设备的人员进行指挥或带领下进行灭火。灭火应当使用干式灭火器、二氧化碳灭火器或1211灭火器等灭火，不得使用自来水、泡沫灭火器灭火。
4变压器等注油设备着火时，应当使用干燥的砂子等灭火。
5带电设备现场灭火时，灭火人员未穿绝缘鞋和戴绝缘手套情况下，不能直接用水灭火，否则可能发生触电事故。
6一般情况下起火的5-7分钟内是扑救最有利的关键时间，超过这一段时间，由于火势发展，普通的灭火办法无剂于事，因此在火灾初始状态时，所有在场人员要边呼救、边灭火、边抢救，使用一切可以使用的手段，包括使用灭火器、消防水、砂子等，迅速扑灭初始的火势，并应设法尽快脱离危险火区。三、触电事故
1、发现有人触电时，应立即使触电人员脱离电源，脱离电源方法如下。
（1）高压触电脱离方法，触电者触及高压带电设备，救护人员应迅速切断使触电者带电的开关、刀闸或其他断路设备，或用适合该电压等级的绝缘工具，绝缘手套、穿绝缘鞋、并使用绝缘棒等方法，将触电者与带电设备脱离。触电者未脱离高压电源前，现场救护人员不得直接用手触及伤员。救护人员在抢救过程中应注意保持自身与周围带电部分必要的安全距离，保证自己免受电击。
（2）低压触电脱离方法：低压设备触电，救护人员应设法迅速切断电源，如拉开电源开关、刀闸，拔除电源插头等，或使用绝缘工具、干燥的木棒、木板、绝缘绳子等绝缘材料解脱触电者，也可抓住触电者干燥而不贴身的衣服，将其拖开，切记要避免碰到金属物体和触电者的裸露身体，也可用绝缘手套或将手用干燥衣物等包起绝缘后解脱触电者，救护人员也可站在绝缘垫上或干木板上，绝缘自己进行救护。为使触电者脱离导电体，最好用一只手进行。
（3）落地带电导线触电脱离方法：触电者触及断落在地的带电高压导线，在未明确线路是否有电，救护人员在做好安全措施，如穿好绝缘靴、带好绝缘手套后，才能用绝缘棒拨离带电导线。救护人员应疏散现场人员在以导线落地点为圆心8米为半径的范围以外，以防跨步电压伤人。
2、发现者应即时向单位领导汇报，明确事故地点、时间、受伤程度和人数，领导应根据现场汇报情况，决定停电范围，下达停电指令。
3、根据其受伤程度，决定采取合适的救治方法，同时用电话等快捷方式向当地的120抢救中心求救，并派人等侯在交叉路口处，指引救护车迅速赶到事故现场，争取医务人员接替救治。在医务人员未接替救治前，现场人员应及时组织现场抢救。
四、后期处置：由设备部、安质部等部门组成事故调查组进行事故调查。各相关部门认真配合调查组的工作，客观、公正、准确地查清事故原因、发生过程、恢复情况、事故损失等。调查组的组成，应急救援情况的调查，事故现场调查，技术分析，事故原因的判定，事故性质和责任的查明，编写事故调查报告，提出安全预防措施建议。
附录一
小组成员刘婷婷
刘君丰雨陈雪超慧敏
负责内容
物业项目整体设计概况，物业项目实施设备管理人员配置，设施设备人员的岗位职责以及整体撰写设施设备人员的工作制度设施设备的操作规程设备维修与保养应急处理预案
成绩
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