宋汉利
（营口职业技术学院，辽宁 营口 115000）
摘要：房地产估价已经成为我国社会经济生活不可或缺的重要组成部分，社会经济与房地产市场的快速发展为房地产估价行业提供了一个广阔的发展空间，也对评估从业人员提出了更新、更高的要求。作者依据其多年来从事房地产估价理论研究和估价实践的经验体会，参照市场法中可比实例的选择标准与要求，就运用市场提取法测算资本化率过程中租售实例选择的标准与要求问题展开对比分析与探讨。
关键词：房地产估价；租售实例；可比实例；资本化率；市场提取法
房地产估价已经成为我国社会经济生活不可或缺的重要组成部分，社会经济与房地产市场的快速发展为房地产估价行业提供了一个广阔的发展空间，也对其提出了更新、更高的要求。全面提高评估人员的业务水平是保障该行业健康、可持续发展的前提。广大评估人员应进行深入的理论学习、研究，开展广泛的经验总结、交流，以提高执业水平，降低职业风险。笔者依据自身多年来从事房地产估价理论研究和估价实践的经验、体会，就市场提取法测算资本化率过程中租售实例的选择标准问题进行探讨。
一、问题提出
对同一估价对象应选用两种以上的估价方法估价，估价人员应熟知、理解并正确运用各种估价方法。收益法是评估人员最常用的一种方法，正确运用收益法的关键是净收益和资本化率的确定与测算，其中资本化率的测算环节是最难把握的。《房地产估价规范》提供了四种确定资本化率的方法，即市场提取法、风险累加法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法。虽然，四种方法在理论上都是可行的，但都有其自身固有的缺陷和实际操作难度，要正确运用并不容易。估价中，采用最多的是市场提取法和风险累加法。
市场提取法的相关数据和信息直接来源于近期的房地产市场，其测算过程和结果比其他三种方法拥有更高的代表性和更强的说服力，容易理解，并且易于阐述理由，理应成为估价人员的首选方法。可调查显示，评估人员更多采用风险累加法。实际上，风险累加法看似简单、易操作，但其缺陷是致命的，它对评估人员的经验和能力要求更高，其所需安全利率和各类风险补偿的赋值缺乏权威的参考标准，无法给出令人信服的详细解释，常以“根据经验如何如何”来表达，显得不够严谨。而估价师都清楚，估价结果准确性与估价过程、报告表述的合理性同样重要。因为，在审查、鉴定估价报告时，不会轻易直接评判一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误，对各种参数的引用与赋值能否合理解释等，间接对其估价结果予以肯定或否定。
之所以舍弃市场提取法，选用风险累加法，主要因为评估人员对市场提取法中租售实例的科学含义缺乏准确理解，对其选择标准和要求没有充分掌握，加之，租售实例需要同时收集其成交价格和净收益资料，能满足要求的实例较少，搜集起来比较困难。可见，准确理解租售实例的含义与选择标准，是正确运用市场提取法的关键。
二、租售实例的含义
《房地产估价规范》和多数专业估价理论教材中对租售实例的讲解极少，对其含义一笔带过，而对于其选择标准和要求基本忽略。显然，这不利于广大评估人员对租售实例基本理
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论的掌握与运用。
市场提取法是利用与估价对象有类似收益特征的类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的计算公式，反求出资本化率。可见，租售实例是指与估价对象有类似收益特征的类似房地产，强调收益特征。市场法中的可比实例是指在区位条件、用途、规模、档次、建筑结构、等方面与估价对象相同或相近，具有替代性的类似房地产，强调效用特征。
（注：为了便于区别，本文把市场提取法中选用的类似房地产称为“租售实例”，把市场法中选用的称为“可比实例”。）
三、租售实例与可比实例的区别与联系 （一）租售实例和可比实例的联系：
1.都是从大量交易实例中选取的与估价对象在某些方面相似或相近的类似房地产。 2.作用影响相似，选择是否适当，都会对估价结果产生重大影响，直接影响准确性。 3.数量要求相同，需要选取3个以上的合格实例。 4.搜集渠道和搜集方法基本相同。 （二）租售实例和可比实例的主要区别： 1.理论依据不同
都是基于“替代原理”，但可比实例与估价对象之间是因效用替代而延伸出来的价值替代关系，强调效用相同或相似；而租售实例与估价对象之间是“风险替代关系”，强调收益特征相似、收益风险水平相同或相当，有质的差异。
2.用途不同
可比实例是市场法中用于直接修正、确定估价对象市场价值的价值参照物；而租售实例是收益法中用于市场提取资本化率这一中间参数的风险水平参照物。
3.信息收集的要求不同
可比实例需要收集其房地产的基本状况（如，名称、坐落、四至、规模，用途，权属、建设年份、结构以及环境景观等），交易双方，成交日期，成交价格，付款方式，交易情况等详细信息。而租售实例除了需要收集以上所有信息外，还要收集与其成交价格对应的同期的净收益水平，即其同期的租赁价格和运营费用。
4.选择的质量标准不同
可比实例选择的质量要求有：（1）可比实例应是在区位条件、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似的房地产；（2）交易类型应与估价目的相吻合；（3）成交日期应尽量接近估价时点；（4）成交价格应为正常市场价格，或者能够修正为正常市场价格。
租售实例是基于“风险替代”原则选取的，应以“与估价对象收益风险水平相当”作为最终标准。一般来说，效用相同的房地产其收益风险水平必定相当，而收益风险水平相当的房地产其效用未必相同。因此，租售实例选择的质量标准应比可比实例的宽松一些。笔者认为，对于上面所述的（2）、（4）两项的要求应当相同，而对于（1）、（3）两项的部分要求可以适当放宽，只要能保证“收益风险水平相当”即可。
例如，应在区位条件、档次、权利性质等方面严格要求；在用途方面，只要大类用途相同即可，而不必小类用途也相同；在规模和建筑结构方面，可以适当放宽要求。
在时间上，不必要求成交日期与估价时点尽可能相近。虽然，理论上说不同地区、不同用途、不同时期的房产，其风险水平不同
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。但在房地产市场平稳发展时，同一类型同档次
的房地产的收益风险水平不会变化太大，一般情况下可选1年内的，在市场情况比较平稳时，也可选用2至3年内的。
四、选择租售实例的建议
1. 租售实例可以选择1到2个与估价对象位于同一地点（如同一街道，同一小区）的成交实例，这样可以提高其代表性，但是不能全部选择同一地点的，特别是不能全部选择同一房地产权利人（或同一开发商）在同一地点经营的房地产，这样存在人为垄断、操纵价格（或租金）的可能。
2.估价人员应尽勤勉义务，对其成交价格与净收益水平应进行必要的调查、验证、比较、分析甚至修正，以保证其客观性。
3.租售实例搜集难度较大，精选出的租售实例可以在适当长的时间内重复用于同类型、同档次房地产的估价。即，租售实例可以按照待估房地产的类型与档次“一类一选”；而可比实例必须“一案一选”。
4.严守“风险替代”原则，以“收益风险水平相当”作为最终标准，对租售实例的规模、结构甚至用途等要求可以适当放宽。
5.当有较多符合要求的租售实例时，应选取与估价对象收益特征最为类似的，不能“舍近求远”，更不能为迎合相关人员的“高估”、“低估”要求，舍弃符合要求的，选择明显不适合的。
6.当可选实例特别少，如果仅知道与估价对象收益特征相似、风险水平相当的类似房地产的市场价格却不知其收益水平（或仅知道其收益水平而不知其市场价格），可以采用市场法先估算出该房地产的收益水平（或市场价格），然后再选为租售实例。
7. 在现实估价中，严禁虚构租售实例。 结束语
只要正确理解租售实例的含义，灵活掌握租售实例选择的标准与要求，正确运用市场提取法确定资本化率就会变得比较容易。
参考文献
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[5] 中国房地产估价师与经纪人学会,房地产估价案例与分析[M]. 北京：中国建筑工业出版社 2007: 96-401
作者：宋汉利(1973-)，男，山东烟台人，营口职业技术学院讲师，注册房地产估价师，注册资产评估师，主要从事房地产估价与房地产法规教学与研究。
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