一、公司的基本情况
大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的,公司注册资本伍是万元,在册股东共两人,分别是:大理鸿元经贸有限公司,出资额为40万元,占公司注册资本的80﹪;大理鸿元房地产开发有限公司,出资额为10万元,占公司注册资本的20﹪;公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001:200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来,始终秉承“追求完美,真诚永远,业主至上,用心服务”的管理理念,先后管理了十个小区。其中自建小区五个:鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼,鸿诚广场,鸿鑫佳园。对外托管小区五个:兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区,警苑二区、统计局宿舍,员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设:总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构:总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人(经理1人.水电工3人)、小区管理处7人(其中主任6人.管理员兼保安元1人)、保安部39人(保安组长5人.副组长1人,保安员
32人、门卫兼保安1人),保洁绿化部14人(保洁绿化工9人、车棚管理员5人)。物管公司管理户数1639户,管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务,为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境,营造了多彩的社区文化生活,赢得了广大业主的良好口碑,在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出,公司始终一如既往的以优质的服务,用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境,真心让每一位业主“放心、省心、开心”。
二、经营方案的制定和目标
从目前大理市物业企业来看,可分为两类:一类是自管型物业,是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理,一类是自己单位自行组建的物业企业,另一类是托管型物业管理,,是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况,分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准,都在执行,规矩发改委,建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取,标准多是0.35元/平米的政府指导价,虽然 可执行市场调节价但基本都把费用调不上去,因为如果一旦某家物业企业将物业费提高,业主支持还好,如果不支持一旦反映到物价局,物业公司就会受到处罚,
因为物价局只认同发改委文件价格标准,前期物业管理约定价格标准,和物业公司与小区业主委员会达成的价格标准,加上物业管理的特殊性,服务品质很重要,服务缺憾,服务标准、管理盲点、工程隐患、工程遗留问题、都是业主拒交费的理由,多个因素使物业公司不堪重负,造成收费低、难收费、直接影响物业公司的发展,对物业企业如何在市场中求生存、如何可持续发展、就必须调整自己的经营策略,提高市场竞争力和经济效益,来实现企业的可持续发展。
三、公司经营现状的优势,劣势分析
1、物管费、停车费的经营情况
物业公司经营的小区10个、其中规模小一点的4个小区、警苑一、二区、茫涌小区、统计局小区基本上属于亏损小区,就四个小区单靠物业费连人工工资都不够,还加上停车费收入补充经营成本,其余6个规模大一点的小区,自建小区5个、托管小区1个:鸿园小区、鸿泰花园、鸿元商住楼、鸿诚广场、鸿鑫佳园、兴隆园小区6个小区单靠物业费也能开销人工工资,另外停车费的收入就是物业公司的利润,在2011年的经营过程中,物业公司抓住时机,与托管小区的单位负责人商谈上调了物业管理费标准,同时也上调了自建小区的物业管理费标准,自建小区中除鸿泰花园业主投诉至物价局,鸿诚广场已与业主委员会约定过价格,未调价成功,其余小区都作了上调,借大理市发改委市发改价[2010]89号《大理市机动车停放服务收费管理暂行规定》
的文件通知,成功上调了各小区的停车收费标准,以上两项主营收费的上调增加了物业公司的收入。
在取得成绩的同时,也反映出了物业公司的被动局面,就物业费标准的收取,一是受政策的影响(全市的物业收费标准低,多年未出台新标准),二是成立业委会前已业委会商谈收费标准,但有了业委会物业公司又将面临很多风险,鸿诚广场的例子就是教训,有了业委会如房产公司遗留问题迁怒于物业公司,对服务的要求又要高又不愿多出钱,还要和你算收益分成等都将牵制物业公司。有业委会的目前优势只是,当一个物业小区公共部分的设施设备,包括建筑物经过一定年限需要维修时,能够相对顺利的从房管处划拨出小区的公共维修基金,实践证明物业公司遇到鸿泰花园没有业委会,而公共部分又需要维修的情况,物业公司也通过集体签名的形式划拨到了公共维修基金。就成不成立业委会还得要关注政策的规定,也要针对不同小区的性质和需要,灵活应变。
针对物业管理费的收取标准,目前建设局、房管处、物价局、发改委都很关注物管企业的服务、收费问题,目前大理州新的物业服务标准、收费标准出台,应该是快了,也是物业企业发展的机遇,同时也将是考验物业企业市场竞争力的时候。 停车费的收,取物业公司面临很多困扰和风险,如车辆被盗被损,车主就会与物业公司 纠缠,要么要求赔偿,要么拒交停车费。有效的办法只能加强对停车秩序的管理,投入必要的人防和技防
设施来杜绝隐患的发生。
随着人们法律意识的提高和对生活品质不断增加的要求,对物业服务的多元化高要求,也是必然的,解决以上两个被动局面,物业公司只有不断完善物业服务品质,满足业主的要求,赢得业主的认可,实现经营秩序的正常化,经营收益最大化。 2、水费、电费的经营情况
物业公司10个小区的水费,电费都属于代收代缴,就水费电费的收取,物业公司经过多年的摸索,也总结出一套保不亏损的措施,从往年的经营情况看,水、电路的设施的管理很重要,水、电路的供给性质决定了都会产生差额,产生差额的原因:如电路⑴物业公司正常的经营用电,⑵设施设备的老化,⑶正常的电损线损,⑷员工的不节约用电⑸管理不及时造成的损失,几个因素控制不好,物业公司间入不敷出。所以物业公司对岁、电管理采取了以各小区主任主要负责,每月定期关注所管小区的水、电经营情况,检查各种供电、供水设施、设备的正常运转,发现问题及时解决,以工程部为核心对个小区的设施设备勤检、勤查,为小区的用水经营情况,及时通报、关注,做到各部门和个岗位心里有数,大力提倡个小区节约用电的习惯,对个小区保安值班室、宿舍采取装表核算,控制电费流失,以上几个举措叫明显的控制了水电费的跑、冒、滴、漏。
依据每个小区用水、用电量的不同,结合业主认可的分摊方法(分摊方法二种,一、多用多摊、少用少摊、也就是将每月
的损耗分摊至水电单价的收取标准上,二、平均分摊,是将每月的损耗以一个核定的数额分摊至每一户用户)因地制宜,有政策范围内合理地对各小区水电损耗做了分摊、确保了物业公司水电费收支平衡,甚至还要有赢余。
3、水费、电费、物管费、停车费努力实现让业主提前交费:
四项主营业务费用的收取直接会影响物业公司的运作,今后物业公司还要继续保持停车费和物管费提前征收的办法和技巧,争对各小区的实际情况因小区而定,如鸿诚广场、鸿泰花园两个小区由于地理坏境、居住密度的相对优势、停车位又有限、两个小区车辆有多供不应求、对提前收缴停车费相当有利还不用与优惠的方式收缴,而且单价也能顺利上调。另外没有先天优势的小区可以借助增设硬件设施,计划停车位置、实行预交优惠等方式收缴停车费。至于水费、电费由于业主的习惯一时可能还难以实现业主提前预交,这也是物业公司今后努力方向,还有物业管理费现目前提前预交的也不多,还应该思考和制定一些方式、方法、促进业主提前预交,物业公司如果实现了业主提前交费的习惯、将会对物业公司非常有利,节省了管理成本外还有效地回笼了资金,减少经营风险、减轻工作难度、节约经营成本,资金的回笼有效地保证了公司的正常运行。
四、公司人事管理现状、优势、劣势分析:
物业管理的发展,要求物业管理从业人员不仅应当具备诸如房屋建筑、机电设备、坏境、给排水、绿化、财务等方面的管
理知识,而且还必须具备相应的法律知识和对突发事件的应变和处置能力、及管理技巧、水平,物业公司目前不断在克服人事管理上的问题,不断提升管理者的素质和业务水平,对各小区时时进行监督、指导经常关注各小区管理情况,对各小区遇到的“疑难杂症”,及时分析、及时想办法处理,通过例会的形式,总结经验、学习业务知识,遇到困难畅所欲言、集思广益,想出了不少办法、攻克了不少难题、增强了大家的实践经验,同时还要继续加强各小区管理者的各种业务培训,提高管理水平,来应对物管市场的挑战与机遇。
对保安员的管理也要非常关注,保安员是一个很特殊的
职业,从很多因素如:工资低。缺乏职业发展空间,轮资排辈,人际关系复杂,和社会地位低等造成了保安员流失的原因,物业公司的主力是保安员,保安员频繁流动会给公司带来许多不利的影响,如培训成本。管理成本的损失,一名有符合和熟悉业务的员工需要一定的时间的积累,特别是一些骨干保安员的跳槽将给公司带来大的威胁和影响,还会影响服务质量,损害公司声誉。新的保安员来了对业务环境部熟悉,又会带来安全隐患,物业公司会给一个重点工作需要重视保安员工作的管理,要更加关心、关注保安员的思想动态,尊重和理解他们的劳动,维护他们的权益,为他们的工作和生活创造好条件与氛围,激发他们的工作热情,拓宽他们的发展空间,加强保安员素质管理,通过组织鼓励一位保安员系统安规的去培训决心,多培养合格的保安员。
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