物业公司运作方案

一、 总体构想

物业公司是与房地产开发经营的主业关系非常密切的关联公司，物业公司经营运作的效果甚至可能直接影响到公司商品房的开发和销售，以及公司品牌的经营运作。因此，物业公司在运作的初期，应以配合公司所开发的商品房为主要目标，依托公司的整体支持，加强与公司内部各职能部门的联系与沟通，坚持贯彻公司的行政、人事、财务、销售方针，在运作方面坚持公司本部的大方向前提下相对独立运作，拥有一定的自主权力。中、长期目标是在逐步完善内部经营管理后，打造独立的物业品牌，渐进性地对外拓展业务，逐步实现独立运作。

二、 经营管理

实行董事会领导下的管理模式。

物业公司董事会董事（参考）：*****************。 董事长：****

三、 议事委员会

董事会内设议事委员会，委员：**************

议事委员会的主要职能：讨论决定物业公司管理机构设置、岗位设置与岗位职责、管理人员任命、工资体制与标准、管理规章制度等，议事委员会还负责物业公司需要公司协调事项的讨论决定。

四、 物业公司的具体日常运作，由总经理组织实施。

五、 组织机构与人员任命 （一）经营机构：物业公司总经理 办公室、财务部、各物业小区

各小区设（1）主任、副主任；（2）保安领班；保安；（3）水电工；（4）清洁工。

其中（2）（3）（4）直接归（1）管理。

根据需要，在保安领班中由一人负责所有保安的集训、体能训练等工作。

（二）物业公司总经理：**** 办公室主任：****

（财务部：会计：****） 出纳：**** 六、 办公场地与设备

各小区设物业管理办公室，具体负责小区日常工作。

物业公司办公室设在**大厦，物业公司经理日常在物业公司办公

室办公，在公司本部保留一个办公位。

设备要求：除日常办公桌椅及文件柜外，加配一台电脑（不提供上网）。

七、 业务拓展

可以尝试性进行拓展，但最终要经过公司议事委员会的批准同意，并履行合同审批手续。

八、 人事

前期由公司行政人事部协助管理，工资由公司财务部统一发放。 包括定岗定编的核准；所有工作人员的工资标准，考勤由物业自行负责（行政人事部可以随时抽查），月底统一报行政人事部造表，

九、 财务-----内部相对独立核算

由公司财务部协助，建立台帐。

物业管理费由各小区主任负责收取；小区内的投放广告应经企划部同意，收入单独列帐。

物业公司财务部的会计和出纳人员由公司财务部的人员兼。 物业公司的日常办公用品原则上向行政部按月统一领取（主要是

由行政部统一购买可以节约费用），按成本价进行内部核算；物业公司对价格有异议的可以提供同等产品给行政部参考购买；根据需要，物业部经理有一次性购买500元急用物资的权限。

所领用及购买的设备、物资等按公司相关规定办理实物管理手续。

电话费实行总额控制。

公司提供的办公场所及设备，以及使用公司会议室进行培训等内部关联交易，采用内部记帐方式（仅供内部核算使用）。

争取明年上半年开始进行目标管理。

十、 近期的几件事情

1、下发几个文件，把公司先搭建起来。文件包括：由股东会决议成立董事会的文件，由董事会对部门设置的文件，公司管理人员任命的文件，主要管理规章制度的文件（尤其是物业收费的通知文件）。

2、调整办公场地和机构人员到位。财务部：会计：***） 出纳：***8

3、规范行政运作与文件、印章管理。印章统一交小简保管。 4、规范财务运作。将公司前期投入转为物业公司对中安的负债。并逐步规范资本金的保全。建立内部相对独立核算制度。

5、开展定岗定编工作。