目 录
一、编制目的及依据 ............................................................................................................... 1
1.编制目的 ....................................................................................................................... 1 2.编制依据 ....................................................................................................................... 1 二、项目概况 .......................................................................................................................... 1
1.工程概况 ....................................................................................................................... 1 2.项目参与方概况 ............................................................................................................ 1 三、目标 ................................................................................................................................. 2
1. 进度控制目标 .............................................................................................................. 2 2. 造价控制目标............................................................................................................... 2 3. 安全管理目标............................................................................................................... 2 四、项目管理架构 ................................................................................................................... 3
1．本项目的管理架构 ...................................................................................................... 3 2．项目质量安全管控体系 ............................................................................................... 3 五、本项目各参与方主要工作界面 ......................................................................................... 3 六、现场管理人员的分工及责任 ............................................................................................. 3
1.项目组的组织机构图 ..................................................................................................... 3 2.主要管理人员关键责任矩阵表 ...................................................................................... 4 3.主要管理人员职责 ......................................................................................................... 5
3.1项目总经理 ......................................................................................................... 5 3.2工程部副经理（现场经理） ................................................................................ 5 3.3现场专业工程师 .................................................................................................. 5 3.4现场信息管理职责 .............................................................................................. 6
七、各项工作规划及相关管理流程 ......................................................................................... 6
1.酒店工程施工前期启动规划阶段 ................................................................................... 6
1.1酒店工程施工前期启动与规划阶段的管理目标 ................................................... 6 1.2酒店工程启动与规划阶段的主要工作 ................................................................. 7 1.3相关流程 ........................................................................................................... 11 1.4相关表格 ........................................................................................................... 11 2.酒店设计阶段管理规划 ............................................................................................... 12
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2.1酒店设计阶段管理目标 ..................................................................................... 12 2.2酒店设计阶段的工作规划 ................................................................................. 12 2.3相关流程 ........................................................................................................... 17 2.4相关表格 ........................................................................................................... 18 3.酒店招投标及采购阶段管理 ........................................................................................ 18
3.1酒店招投标及采购阶段管理目标 ...................................................................... 18 3.2酒店设计阶段的工作规划 ................................................................................. 18 3.3相关流程 ........................................................................................................... 20 3.4相关表格 ........................................................................................................... 22 4.酒店施工阶段管理规划 ............................................................................................... 22
4.1沟通管理工作规划 ............................................................................................ 22 4.2现场信息管理工作规划 ..................................................................................... 23 4.3现场设计协调工作规划 ..................................................................................... 23 4.4进度控制工作规划 ............................................................................................ 24 4.5现场安全文明施工管理工作规划 ...................................................................... 26 4.6质量管理工作规划 ............................................................................................ 27 4.7造价合约控制及变更管理工作规划（以第三方造价咨询单位的工作为主） ..... 28 5.调试验收阶段 .............................................................................................................. 29
5.1调试验收阶段的管理目标 ................................................................................. 29 5.2调试验收移交阶段主要工作 .............................................................................. 29 5.3相关表格 ........................................................................................................... 33 6.酒店收尾阶段管理规划 ............................................................................................... 34
6.1酒店收尾阶段的目标 ......................................................................................... 34 6.2酒店阶段的工作内容 ......................................................................................... 34 6.3相关表格 ........................................................................................................... 36
八、项目管理的制度 ............................................................................................................. 36
1.会议制度 ..................................................................................................................... 36
1.1项目管理协调会议 ............................................................................................ 36 1.2现场工程协调会议 ............................................................................................ 36 1.3专题会议 ........................................................................................................... 36 2.报告制度 ..................................................................................................................... 37
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2.1项目管理报告 .................................................................................................... 37 2.2承包商的报告 .................................................................................................... 39 2.3监理报告 ........................................................................................................... 41
九、附件 ............................................................................................................................... 41
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一、编制目的及依据
1. 编制目的
协调项目参与者，规范项目管理工作，顺利完成项目。 确定本项目项目管理的目标。
明确本项目各参建方的地位、责任和应遵守的规则。
明确本项目的管理架构，以便项目参与各方确认沟通渠道、划分工作界面及明确各自责任。 确定本项目项目管理的组织架构、岗位职责和相关的工作制度。 明确本项目各参见单位因遵循的工作流程以及需要使用的相关表格。 本手册副本将提供给本项目参与各方。 本手册将随项目开展而不断补充、更新、完善。
2. 编制依据
各方与业主签订的合同或协议； 国家有关的法律、法规、规范。
二、项目概况
1. 工程概况
上海远洲酒店项目位于上海市长宁区临空11-2地块。
建设工程总用地17570.9㎡，建设为主楼一栋（10层），副楼一栋（2层），红线外地下室一栋，酒店样板展厅一栋。
总建筑面积约为75233.35㎡，其中地上建筑面积36091.58㎡，计容建筑面积34855.14㎡，地下建筑面积38741.77㎡，计容建筑面积287.09㎡，酒店样板展厅400㎡。 2. 项目参与方概况
业主： 远州集团
业主代表： M&D Investment Consultant (Shanghai) Co. Ltd. 项目管理：新工工程咨询（上海）有限公司 投资控制：待定
酒店管理顾问：嘉佩乐酒店亚太集团私人有限公司 建筑设计师：杭州高信
建筑设计顾问：Suying-Metropolitan
机电顾问：卓展工程顾问(北京)有限公司上海分公司 本地设计院：上海工程勘察设计有限公司 围护设计：市政院
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装饰设计：HBA
50m绿化带景观设计：BAU 游艇设计：
绿化景观设计：上海北斗星景观设计院有限公司 照明设计：碧普照明设计有限公司 施工监理：上海三维工程建设咨询有限公司 总承包商：兖矿东华建设有限公司
专业分包：日本虹之汤（上海）温泉酒店管理有限公司 以上单位联系方式详见附件2
三、目标
1. 进度控制目标
总目标： 2016年01月01日 2014年06月29日
开业
施工图设计完成 开工
主体工程竣工验收开始 进场施工 项目移交
关键节点1：
关键节点2： 2013年08月20日
关键节点3： 2015年04月08日 关键节点4： 2015年04月08日 关键节点5：
2015年12月31日
2. 造价控制目标 3. 安全管理目标
零伤害
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四、项目管理架构
1. 本项目的管理架构
详见附件
2. 项目质量安全管控体系
五、本项目各参与方主要工作界面
详见附件
六、现场管理人员的分工及责任
1. 项目组的组织机构图
详见附件
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2. 主要管理人员关键责任矩阵表 序号 1 职责分工 卢总： 1、对各关键事项的制定和调整（进度、成本、视觉效果）做决策； 2、为所有视觉效果有关设计的最终审批人，签字为证； 3、对决策小组提出的意见进行签字批复； 4、对项目组织架构及职责分工的制定、调整做批复。 2 苗总： 1、对各版块工作（如设计、筹建、装饰等）提出合理化建议； 2、对顾问公司效率进行月度考评； 3、协助人事部对内部各项目小组进行月度考核； 4、对口酒管公司； 5、负责酒店运营标准及提资。 3 梅总： 1、上海项目资源整合； 2、项目周例会主持； 3、外部资源沟通协调（咨询公司、顾问公司等）； 4、整体项目时间节点总控； 5、总成本控制； 6、设计质量控制、建议给卢总。 4 许总： 1、模块节点的制定、管控和推进； 2、项目周例会资料收集准备、整理； 3、顾问公司工作安排的制定；（制定设计计划）； 4、协助协调境外设计单位的设计工作（如EDG）。 其他 1 土建部分设计管理总负责人：郑学群 1、落实及管理设计顾问的设计进度与成果（执行项目管理公司制定的设计进度计划）； 2、协调各设计负责人在设计顾问的采购工作包括负责编制设计任务书、顾问采购、顾问合同的谈判及编制； 3、协调各设计负责人跟进设计工作、对口各设计顾问； 4、与效果有关的设计成果及设计成本（设计费用）直接向卢总汇报。 2 精装修部分设计管理总负责人：黄家斌 1、落实及管理设计顾问的设计进度与成果（执行项目管理公司制定的设计进度计划）； 2、协调各设计负责人在设计顾问的采购工作包括负责编制设计任务书、顾问采购、顾问合同的谈判及编制； 3、协调各设计负责人跟进设计工作、对口各设计顾问； 4、与效果有关的设计成果及设计成本（设计费用）直接向卢总汇报。 4
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3. 主要管理人员职责 3.1 项目总经理
确定项目管理机构人员的分工和职责。
检查和监督本项目组人员的工作，根据工程项目的进展情况可向项目管理部申请进行人员调配。
主持或参与工程质量事故的调查。
组织编写并签发专题报告和项目组工作总结。
审查承包单位的竣工申请，组织项目组人员对待验收的工程项目进行质量检查，组织工程项目的竣工验收。
主持整理工程项目的竣工资料。
参与本项目的材料采购，造价控制，质量管理工作。 审批本项目的总进度计划，与各施工单位的计划进行协调。
负责各参建单位的配合、协调、管理工作，解决施工过程中存在的各类问题。
3.2 工程部副经理（现场经理）
参与或协助拟定与本工程有关的各类招标文件和合同文件。 参与处理与合同有关的索赔和纠纷。 编制工程所需的各种报表。 审核承包商提出的工程付款申请。
参与本项目的材料采购，造价控制，质量管理工作。
协调施工总承包与项目参与各方进度计划，最终确定切实可行的施工总进度计划。 负责各参建单位的配合、协调、管理工作，解决施工过程中存在的各类问题，并做出书面记录。
组织、参加工程的阶段验收。
参与组织编写专题报告和项目组工作总结。 参与整理工程项目的竣工资料。
审查承包单位提交的的变更，并向工程部副经理（现场经理）提出报告。 组织分项工程的设计技术交底，为施工单位解决、明确技术施工方面的各项事宜。 现场对外信息的唯一发送人。
3.3 现场专业工程师
负责项目的图纸审查工作，并提出意见。
协调处理设计院以及相关部门之间的有关设计问题。 负责设计变更的审核。
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牵头解决有关设计施工疑问。 施工图深化审核。
接受承包商的申请组织设计协调会议。
跟踪合同的执行情况，解答有关方面对合同的任何疑问。 参与主要材料设备的选型，审核设计图纸。 负责本专业管理工作的具体实施。
审查承包单位提交的涉及本专业的变更，并向工程部副经理（现场经理）提出报告。 协助组织分项工程的设计技术交底，为施工单位解决、明确技术施工方面的各项事宜。 负责本专业资料的收集、汇总及整理。 协助控制本专业所用材料的采购质量及价格。
3.4 现场信息管理职责
资料的打印、传阅、收发以及项目管理档案的整理保管。 负责文件资料的收发、整理。
负责做好文书档案的收集、整理、归档工作，将文件题目输入电脑，并打印出案卷目录。 认真做好档案利用工作，负责调卷接待，编制档案检索工具，做好档案汇编工作。 做好照片、录音等资料的收集、整理、归档工作。 现场管理资料的打印、传阅、收发以及档案的整理保管。
七、各项工作规划及相关管理流程
1. 酒店工程施工前期启动规划阶段
1.1 酒店工程施工前期启动与规划阶段的管理目标 1.1.1管理的目的
a) 确定项目的目的（最终目标）。
b) 确定所有其他项目干系人的职责、分工和权力。 c) 明确项目团队成员，建设团队，满足项目需求。 d) 确定适合项目的系统。 e) 确定项目的造价控制目标。 f)
确定项目的进度管理目标。
1.1.2管理的时效性
a) 本阶段要求的所有工作都应在项目管理服务指定后立即开展。
b) 项目总经理应明确大部分规划工作都应在本阶段完成，确保项目后续阶段的工作能正确、
系统、有序地进行。
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1.2 酒店工程启动与规划阶段的主要工作 1.2.1确定项目需求（可行性研究报告）
a) 项目总经理应与业主和相关项目干系人讨论以理解其对项目的需求。项目总经理应将业主
对项目的需求记录在项目需求文件内。
b) 项目需求文件非常重要。该文件为项目后续管理工作提供参考和指导，并成为项目最终成
果的比对参照。
c) 项目需求文件应包括以下内容：
项目的目的 限制 假设 用户的需求 汇报的要求 质量/标准的要求 工作的优先权 项目完成的评判标准 项目的总造价 其他要求。
d) 项目需求文件应提交总经理确认。（注：项目需求文件与其他文件，尤其是设计文件不同。
设计文件中例如“区域分类”是用来记录项目具体地点（如房间、楼层等的）真实具体的性能及要求（如温度、湿度等））。
e) 项目需求文件格式详见附件1“T-I&P-Req Doc ”（包括项目干系人登记册格式详见附件
2“T-I&P-Stakeholder Registry”）。
1.2.2确定项目范围、创建项目工作分解结构及确定项目可交付成果（包括里程碑清单等）
a) 项目需求文件确认后，项目总经理应着手准备范围说明书。
b) 范围说明书是用来描述项目管理团队需提供的服务的范围。该文件是用来管理业主对项目
预期和项目管理服务的重要文件。范围说明书应描述为了实现业主和项目管理公司的要求所须完成的工作。
c) 范围说明书应被用来准备项目工作分解结构，以明确工作包及重要的可交付成果。范围说
明书应包括以下内容：
项目管理的服务范围 项目的工作范围 可交付成果 不包括的服务和范围
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服务范围的限制包括但不限于： ➢ 预先确定的项目预算
➢ 具体的完成日期，如里程碑日期
➢ 具体的可能影响服务范围及工作范围的合同条款 ➢ 其他。
d) 项目范围说明书格式详见附件3“T-I&P-Scope Doc”。
e) 项目总经理应根据范围说明书创建项目工作分解结构，明确实现各种项目交付和完成描述
的工作范围所须完成的工作包。 f)
建议将工作分解为4-6个层次。工作包将被用来准备详细的项目进度计划（或总进度计划）。
g) 建议加入一个工作分解结构词典，解释工作分解结构中的所有要素。
h) 工作分解结构可以清单或架构图等任何适合的形式出现。工作分解结构的清单及架构图格
式详见附件4“T-I&P-WBS”。 i)
项目总经理应准备一份合并表单，包括工作分解结构和组织架构（组织架构详见2.4），将工作包与负责的各项目成员/部门/团队关联起来。确保所有的工作已明确并分配到指定人员。 j)
相关联的工作分解结构和内部组织架构格式详见附件5“T-I&P-combined WBS and OBS ”。
1.2.3规划沟通
a) 规划沟通的目的：
确定所有干系人在给出指示、审批确认、接收信息及分享信息方面的沟通条线及职权 明确文件（包括报告）的类型、接收人、格式、汇报的形式和频率。
b) 由于必须对某些信息的传播加以控制，规划沟通的重要性体现在其确定了在给出指示、接
收指示和信息、协调等方面的职权，使得信息不被滥用或不受管理的使用。 c) 项目总经理应确定规划沟通，包括以下内容：
项目干系人登记册（来自项目启动阶段） 表明沟通条线及各自职权的组织架构表 沟通的方式 沟通的频率。
d) 沟通规划可进一步细化并在本手册其他章节中进行描述。 1.2.4调查和实地考察规划
a) 项目总经理应对项目现场进行考察，了解当地的制度和政府要求。项目总经理应亲自进行
该项工作或委派现场经理进行。
b) 实地考察的目的是了解项目进度计划的后续规划准备工作，至少包括以下内容：
现有的现场条件，从不同角度拍摄的现场照片及在现场平面图（若有）上的标示等 现有的周边条件包括道路、排水、毗邻的房产、可用的基础设施等
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当地的限制条件如混凝土搅拌站、搅拌站和现场的距离、天气条件等 施工材料使用上的限制或约束 其他可能对项目造成影响的因素。
c) 上述信息将被用于项目进度计划的准备、设计提交、合同起草等工作。 1.2.5确定政府报审报批流程及要求
a) 项目总经理应亲自或委派下属调查项目所在地区，至少了解以下内容：
项目政府报审报批的要求 所有政府报审报批所需的费用 所有政府报审报批所需的时间 所有政府报审报批所需的文件
质检站及档案馆对项目文件准备的要求。
b) 应制定描述提交顺序的流程图，该流程图必须清楚易懂。项目所需的所有文件/审批应制作
成表，用于后续监督。报审报批流程格式详见附件6“P-I&P- Authority Submission Process”。
1.2.6制定项目总进度计划
a) 项目总经理应制定项目总进度计划，并提交业主审批确认。
b) 项目总进度计划必须包括工作分解结构中所有须完成的工作、可交付成果、关键里程碑日
期、项目开始和完成日期。以厂房项目的全周期项目管理服务为例，项目总进度计划应包括以下内容（涵盖的子工作）：
总进度：
➢ 启动和规划阶段
确定业主需求 政府报审报批流程 地质勘测
➢ 设计阶段
方案图设计 扩初图设计 施工图设计
➢ 采购阶段
准备招投标及合同文件（如进行考察，则应提供考察报告） 准备工程量清单 招投标
提交评标报告并推荐承包商
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签发中标通知书
➢ 阶段施工
开始施工 设备调试 验收移交
➢ 施工阶段
申请施工许可证 施工单位进场 开始施工 施工
➢ 调试阶段
建筑系统调试 机电系统调试
➢ 竣工验收阶段
内部验收 政府部门验收 最终验收报告及建议
➢ 移交阶段
培训 资料移交 项目移交
➢ 收尾阶段
项目决算 项目最终报告
主要设备： ➢ 设计 ➢ 安装人员进场 ➢ 主要设备安装 ➢ 安装的关键日期 ➢ 调试的关键日期
其他相关内容。
项目总经理和业主对部分工作审批所需的时间必须包括在总进度计划中。这些包括但不
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c)
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限于设计和采购阶段。 d) e)
项目总进度计划必须使用Microsoft Project软件制作。
所有工作的逻辑关系必须正确，明确关键节点。含关键路线的单独进度计划必须以红色表示并一同提交审批。 f)
审批确认后的项目总进度计划将成为基准进度，只有在获得业主确认后，方可进行调整和使用。
1.3 相关流程
a) 项目可行行计划编制流程
适用范围
适用于酒店项目立项过程控制。
1总经理1.编制项目可行性计划2&3&4.征询业主工程部、设计部、合约部及设计顾问等意见2&3&4业主工程部不同意业主设计部、业主合约部等相关部门不同意设计顾问设计院等相关顾问5&6&7业主工程部业主设计部、业主合约部等相关部门同意5&6&7. 确认设计顾问设计院等相关顾问同意同意8项目管理同意8.汇总整理各方已经后提交业主管理层批准9业主管理层9.提交业主管理层批准同意10业主总经理10.业主总经理将各关键节点和目标指示给相关各方11各专业顾问等业主工程部业主其他相关部门11.将其中目标节点发送至工程部等及各相关执行方做详细进度计划并上报12项目助理12.资料归档
编制目的
保证可行性计划的完整并可实际执行。
1.4相关表格 编号 1 项目需求文件 表格/流程 文件名称（存档用） T-I&P-Req Doc 版本 11
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2 3 4 5 项目干系人登记册 工作分解结构清单及架构 项目范围说明书 相关联的工作分解结构和内部组织架构 T-I&P-Stakeholder Registry T-I&P-WBS T-I&P-Scope Doc T-I&P-combined WBS and OBS 2. 酒店设计阶段管理规划 2.1 酒店设计阶段管理目标 2.1.1管理的目的
a) 保证项目设计满足使用要求。
b) 确定项目的造价控制目标在此阶段得到控制。 c) 确定项目的进度管理目标在此阶段得到控制。 2.1.2管理的时效性
a) 本阶段要求的所有工作都应在设计师确定后立即开展。 b) 确保项目后续阶段的工作能正确、系统、有序地进行。 2.2 酒店设计阶段的工作规划 2.2.1设计招投标及设计合同管理 2.2.1.1. 设计招投标管理
a) 工作目标：保证设计招投标可以规范、有序进行。 b) 设计招投标管理的主要内容
设计方案征集：发布征集公告或发出设计邀请函 设计招标文件：
以下几方面的内容需进入招标文件及设计合同： ➢ 图纸设计工作范围 ➢ 对设计团队组成人员的要求
➢ 设计服务范围，对应项目不同的阶段，在每个阶段提供相应的服务 ➢ 设计变更
➢ 项目造价控制目标，按专业提出具体指标 ➢ 激励与惩罚措施 ➢ 设计工作的服务时间 ➢ 付款方式
设计合同的起草
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设计招标 确定中标单位 ➢ 成立评标小组 ➢ 确定评分标准 ➢ 中标通知书
设计合同的谈判 设计合同签订。
2.2.1.2. 设计合同管理
a) 工作目标
保证合同处于受控状态，熟悉合同条款，处理相关问题。 b) 设计合同管理的内容：
设计合同分类、存档 编制设计费付款计划
变更设计费用及进度管理（附件1：设计变更管理文件－内部用） ➢ 政府部门及审图公司提出的设计变更所产生的设计费用及时间估算 ➢ 业主方提出的设计变更所产生的设计费用及时间估算 ➢ 设计院提出的设计变更所产生的设计费用及时间估算 ➢ 承包商提出的设计变更所产生的设计费用及时间估算 ➢ 其它原因造成的设计变更的设计费用及时间估算
接受设计费用变更申请及审批（附件2：工程变更设计费用申请审核清单－设计院用） 合同条款解释。
2.2.2设计沟通管理
a) 工作目标
保证各参与方的有效交流，避免因沟通不善引起的各种延误，使项目工程能在约定的时间内高质量地完成。 b) 设计沟通管理内容
沟通依据：依据项目的组织架构图确定沟通流程
沟通方式：设计指令，联系单、电话沟通，现场会议沟通，其他书面文函，电子邮件，网络会议，电话会议，公司信函
设计指令流程：设计指令发放流程（附件11：设计指令签发流程）
2.2.3设计依据管理
a) 工作目标
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对设计依据分类管理，便于查找和追溯。 b) 设计依据管理内容
相关的政府批文及相关部门征询意见
计划任务书、上级主管部门下达的立项批文、项目可行性研究报告批文等 红线图或土地使用批准文件
城市规划、人防等部门对建筑提供的设计要求 建设单位签发的设计委托书及使用要求 了解业主方对于建筑物的一般需求，并记录 记录并管理设计依据（附件3-1.设计依据清单）
正式出图后，记录设计变更依据（附件3-2.设计变更依据清单）。
2.2.4设计成果管理
a) 工作目标
对设计成果进行管理，便于查找和追溯。 b) 设计成果管理的内容
方案图纸
对于方案图纸应对以下项目进行管理： ➢ 名称与编号 ➢ 设计说明 ➢ 设备系统设计 ➢ 工程概算书 ➢ 版本号
➢ 变更标记（变更部位用云线标注）； ➢ 电子版图纸
对于电子版图纸应对以下项目进行管理： ➢ 名称与编号 ➢ 版本管理
➢ 变更标记（变更部位用云线标注）； ➢ 蓝图要求
对于应对以下项目进行管理：
➢ 名称与编号（此项应尊重设计院出图习惯） ➢ 版本管理
➢ 变更标记（变更部位用云线标注并标注编号）；
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2.2.5设计质量管理
a) 工作目标
满足业主要求
符合设计规范及国家相关法规 减少设计的原因产生的工程变更
b) 质量管理内容
设计成果审核
设计成果需要经过以下几方的审核保证设计质量： ➢ 设计院内部审核； ➢ 设计依据提供方审核； ➢ 设计管理审核； ➢ 总经理审核。 ➢ 设计图纸修改
设计图纸的修改需要严格按照相关流程进行。
2.2.6设计进度管理
a) 工作目标
严格按照事先制定的设计进度完成设计合同，并严格控制各进度节点，保证及时完成设计变更。 b) 进度管理的内容
对政府报批的进度协调
设计管理根据设计进度计划协助制定政府报批计划。
对酒店管理公司提供依据的进度管理及协调内容
设计管理根据设计进度计划，制定设计依据提供进度，并提醒或督促相关各方按照计划完成设计依据的提供，并及时回答设计院的疑问。
对设计院的进度控制内容 ➢ 制订设计进度计划 ➢ 执行设计进度计划 ➢ 检查执行情况 ➢ 调整及改进。
2.2.7设计风险管理
a) 工作目标
根据项目实际情况，预先判断各阶段所含的设计风险，提醒总经理规避、减轻、转移或者承受风险。
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b) 设计风险管理的内容
项目准备阶段
此阶段的设计风险主要来自政府报批项目的审批，如可行性报告、环评报告等的审批
设计阶段
此阶段的风险主要来自设计院对设计依据的理解程度，设计依据提供的准确性和及时性，设计成果审核的准确性和及时性
施工阶段
此阶段的风险主要时设计变更的的管理
竣工验收阶段
竣工图的准确性和及时性是这个阶段主要的设计方面的风险
保修维护阶段
可能出现的设计缺陷会在使用后才被发现。
以上各阶段的风险可填入设计风险管理表格（附件4.设计风险管理表），并提供给总经理做决策用。
2.2.8设计变更管理
a) 工作目标
尽量控制变更的发生概率，同时避免因低质量的设计所产生的变更 减少变更发生对后续工程、造价等的影响 处理好变更发生后的签证、索赔等事宜。
b) 设计变更管理的内容
记录
记录设计变更依据的时间、来源、形式、及涉及到的涉及到的设计费变更估算并做好相关记录（格式如附件3-2.设计变更依据清单）
审核
审核设计变更图纸是否符合酒店管理公司及规范等要求 ➢ 确认
➢ 将设计变更提交酒店管理公司确认，要明确审核所需时间等问题 ➢ 定期或不定期将设计费变更向总经理汇报
发放
收到总经理确认后下发相关各相关单位。
c) 设计变更费用的申请
设计院项目经理需要填写设计变更费用申请审核清单，报设计经理及总经理审核。
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2.2.9设计安全管理
a) 工作目标
保证设计方案在实施时无安全隐患。 b) 设计安全管理内容
建筑专业
检查装饰材料的设计是否与建筑物及当地情况匹配，是否存在施工及使用中的安全隐患。
建筑材料的使用是否考虑了突发情况时用户的安全，特别是火灾（无有害气体产生）或地震（地震带不宜使用的材料）时的情况。
机电专业
蒸汽管道的设计在施工、调试及使用中是否存在安全隐患。特别注意支座的形式及设置位置，管道的走向及连接方式。
各专业管线的设计及埋设，是否会造成使用时的安全隐患。特别关注埋管是否影响交通，室外管道检修和使用安全。
对于以上各专业的设计安全调查和审核情况需填写设计安全管理报告，以降低设计方案的安全性风险。
2.2.10设计协调管理
a) 组织设计院、承包商进行图纸会审。 b) 召开设计协调会议。
c) 及时发放设计函件及会议纪要等相关资料做好相关协调工作。 2.3 相关流程
a) 设计指令签发流程
适用范围
适用于一切影响使用要求、设计造价、等进度的业主要求的正式发送
编制目的
保证业主方的使用要求得以贯彻到设计图纸中并且造价进度可控。
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2.4 相关表格 编号 1 2 3-1 3-2 4
3. 酒店招投标及采购阶段管理 3.1 酒店招投标及采购阶段管理目标 3.1.1管理的目的
a) 确保项目的造价控制目标在此阶段得到控制。 3.1.2管理的时效性
a) 本阶段要求的所有工作都应在确定造价咨询工程师后立即开展。 b) 确保项目后续阶段的工作能正确、系统、有序地进行。 3.2 酒店设计阶段的工作规划 3.2.1制定采购进度计划
a) 项目经理应提交一份以项目各参与方（包括造价顾问和业主）共同确认的，以总进度计划
为依据的采购进度计划。
b) 经确认的采购进度计划应包含在总进度计划内。
c) 只有获得业主确认后才能对采购进度计划进行修改，总进度计划也应随之修改。 3.2.2顾问/咨询服务合同的采购管理
a) 顾问/咨询服务合同采购流程详见附件1“P-P&T-Csult”。 b) 项目经理为此部分工作的主要负责人。
c) 顾问/咨询服务的采购应在要求期限的至少2周前完成。
d) 顾问/咨询服务包括但不限于可行性研究、设计、地质勘察、专业顾问如声学、厨房、游泳
池、水景、室内设计、外立面、建筑照明等。
e) 设计经理需收集及汇总，例如服务范围、设计任务书、限制、罚金、合同条款等服务要求。
服务要求须经业主确认。 f)
投标甄选的标准应经过业主的讨论和同意。评分应根据预先确定的各原则进行。
表格/流程 设计变更管理文件（内部用） 工程变更设计费用申请审核清单（设计院用） 设计依据清单 设计变更依据清单 设计风险管理表 文件名称（存档用） T-D-DVO T-D-DVO Cost T-D-Design Basis T-D-DVO Basis T-D- Design Risk 版本 g) 对投标人评分的评估总结的范本详见附件4“T-P&T-001-ES”。
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
h) 推荐中标人的评标报告应在投标结束后3天内或对提交的标书不再有疑问时提交给业主，
以时间晚者为准。 i)
以下为推荐使用的合同样式：
FIDIC合同文本（xxxx版）；
中国国家标准的合同文本（xxxx版）。
3.2.3工程施工及安装合同的采购管理
a) 造价顾问为此部分工作的主要负责人。
b) 施工相关合同包括但不限于监理合同、总包合同、专业分包及指定分包合同如桩基、室内
工程、钢结构工程、室外工程、景观工程等。 c) 项目经理应与项目团队讨论并确定以下事宜：
工作包的数量 工程的范围和划分 现场的要求和限制
每个工作包内的所有工程都须列出清单表格（见施工工程表）
适合的合同格式包括如总价包干(Fixed priced Lump sum contract)、含工程量的 清单报价(BQ with quantity)、不含工程量的清单报价(BQ without quantity)、单 价(schedule of rate)（建议图纸设计完善的结构工程采用总价包干合同）
表
适合的固定单价项/指定金额项（特别是土建工程） 专用规范（特别是机电工程） 暂定金额
指定金额（指定专业分包合同） 不可预见费。
d) 造价顾问需要按照采购进度计划对备选承包商进行资格预审。承包商资格预审流程详见附
件2 “P-P&T-PQCon”。
e) 资格预审的内容应包含至少下列内容：
承包商企业资质 企业财务状况
承包商过去5年的类似项目经验 承包商近5年的讼诉案件
拟派遣到项目的主要负责人简历及业绩 完成或在建项目的现场考察。
f) 通过资格预审的备选承包商将会收到投标邀请函。
g) 施工合同招投标流程详见附件3“P-P&T-Tender”。
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
h) 项目经理需要提供下列信息给造价顾问供招投标用：
技术规格说明 （由各相关顾问/咨询提供） 材料表或说明 （设计经理/设计院）
现场施工要求，包括质量要求、施工管理手册、HSSE 条款等等 图纸（包括蓝图和电子版） 业主/项目要求如关键节点 合同条款
以上所有信息必须经由业主确认方可作为招标文件 合同其他部分由造价顾问完成组合。
i) 具体招投标做法需和业主及造价顾问讨论。以下为常规要求：
所有招标文件必须是以正式发文形式发出，并为纸质文件 承包商必须在规定的于截止日期前，将标书提交到指定地点 所有标书必须按招标文件要求装订及盖章密封 不符合招标要求的标书一律视为废标。
j) 评分标准需在正式发标前确定。
k) 造价顾问负责对商务标进行详细分析。 l)
项目经理负责对技术标进行详细分析。
m) 中标通知书格式详见附件5“T-P&T-002-LOA”。 3.2.4甲供材料/设备合同的采购管理
a) 流程参见施工合同招投标流程附件3“P-P&T-Tender” 。 3.3 相关流程
a) 顾问咨询服务合同采购流程
适用范围
适用于一切顾问及咨询单位的采购
编制目的
保证采购过程的公正、公平、公开并使价格控制在成本目标之内。
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
1设计部起草顾问服务、设计内容要求、集团提供合格供应商名单（长名单）不同意2项目总经理审核同意3设计部1）发出征询文件要求供应商（顾问公司、设计公司）提交资格预审文件2）安排相关公司做公司介绍3）准备设计任务书或投标文件4设计部1）根据资格预审文件做评估报告，2）提供合格参与本项目的供应商名单（短名单）不同意5项目总经理批复6设计部发出投标邀请7供应商回复8设计部编制评标分析及初步报告9设计部询标、澄清及要求最终报价超出预算10成本部复核中标金额是否在预算之内预算内11设计部１）最终评估报告２）推荐中选单位12不同意项目总经理或董事长批复同意13设计部准备合同文件并进入合同流转流程 1）顾问服务内容应包括：范围、设计周期、特定技术要求等。由专项设计负责人起草后经设计总负责人审核。长名单：建议合格供应商数量不少于 5家。2）总经理审核相关内容是否满足项目要求。资格预审文件应包含：企业资质证明文件、过去3年财务审计报告、企业规模、业绩说明、相关项目经验案例、拟派遣本项目的团队人员简历如服务内容和方式非常明确，建议采用投标文件方式要求报价。投标文件应包含已经法务部审核的合同文件。合同条款不应在投标过程中修改。如服务内容或方式不是非常明确，建议使用服务建议书方式要求报价和提1）应审核供应商的资质（如有）、业绩、团队能力等技术部分是否满足要求，2）应审核供应商的财务状况是否健康。满足上述条件者为本项目合格供应商 （短名单）。建议短名单不少于3家单位。发出设计任务书、报价要求或投标文件等信息给合格供应商提交服务建议书及报价或根据投标文件提供回标文件根据服务建议书或回标文件做评标分析及初步报告对满足回标要求的供应商进行询标及澄清，所有技术要求澄清后要求最终报价成本部根据项目总投资预算提出意见收集各供应商最终回复后提供最终评估报告。综合供应商的技术能力及商务报价竞争力提出推荐中标单位供领导层批复。建议批复人：１）如牵涉设计工作并需要达到视觉效果的，由董事长批复。这包括：景观设计、灯光设计、室内装修等。2）如不牵涉视觉效果的设计或技术顾问合同， 由项目总经理批复。这包括： 施工图设计、机电顾问、项目管理、造价顾问、其他技术顾问 。1） 合同文件如已经法务审核并用于投标过程不应随意修改。2） 需要修改的合同部分应和拟中标单位沟通后才重新进入内部流转流21
程。 远州酒店项目管理手册V3-20140610
3.4 相关表格 编号 1 2 3 4 5 表格/流程 顾问/咨询服务合同采购流程 承包商资格预审流程 施工合同招投标流程 投标评估总结 中标通知书
4. 酒店施工阶段管理规划 4.1 沟通管理工作规划 4.1.1工作目标
保证各参与方的有效交流，避免因沟通不善引起的各种延误，使项目工程能在约定的时间内高质高量地完成。 4.1.2沟通管理工作规划
a) 沟通方式：
工程指令，现场联系单、电话沟通，现场会议沟通，其他书面文函，电子邮件，网络会议，电话会议，公司信函。
b) 按照重要程度和有效性的划分沟通方式： 序列号 P-P&T-Csult P-P&T-PQCon P-P&T-Tender T-P&T-001-ES T-P&T-002-LOA 版本 工程指令 公司信函 现场联系单 其他书面文函 会议（有纪要） 电子邮件 会议（无纪要） 电话沟通 ※依照箭头方向重要程度和有效性依次减弱
c) 沟通原则及流程：
为避免信息出现混乱，各参建单位因遵循以下原则进行沟通。 有效信息传递流程（详见附件） 工程指令发放流程（详见附件） 现场联系单发放流程（详见附件）
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
4.2 现场信息管理工作规划 4.2.1工作目标
保证工程资料的完整和可追溯性。 4.2.2文档控制工作规划
a) 文档的分类
文档分为电子文档和纸质文档，一般有：
工程指令、工程联系单、往来文函、合同文件、报告、图纸、规范、法规、进度计划以及投资控制领域和专业领域文件（包括政府申报文件和技术文件等）。（文档分类清单见文档模板清单）。 b) 文档的分发
文档的分发必须通过文档借阅、收发手册。 c) 文档的存放
根据合同或法律规定对所有文档设置保存时间（包括信件等） 保证文档存放的安全，包括入口防护措施、火警和防盗措施 建立法律文件（原件和复印件）的保存措施 建立电子文档的保存制度和措施。 d) 文档主要格式
主要文档模版清单：（详见附件）。
4.3 现场设计协调工作规划 4.3.1工作目标
a) 质量目标
满足业主要求和相关规范，严格控制设计变更。 b) 进度目标
一般设计变更2个工作日内完成 重大设计变更5个工作日内完成。
c) 费用目标：
施工图设计控制在业主投资估算范围内。
4.3.2设计管理工作规划
a) 施工图发放数量
本项目正式施工图各相关单位按照如下数量发放： 业主 XX套 项目管理顾问 XX套
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
造价控制 XX套 监理 XX套 总承包商 XX套
超出以上数量的图纸需要另行向业主设计部申请。 b) 施工图发放流程（详见附件）。 c) 施工图深化设计审核流程（详见附件）。 d) 设计图纸疑问答复流程（详见附件）。 4.4 进度控制工作规划 4.4.1目标
通过采取一定的管理措施，保证严格按照预先制定的进度完成，并严格控制各进度节点，及时发现问题，纠正偏差。 4.4.2进度报告管理工作规划
a) 制订总进度计划（详见附件）。
b) 通过组织项目协调各参建单位，制订总的进度计划，一般应包括各关键节点进度。 c) 编制关键节点进度计划。
d) 通过编制项目路径图，表明整个过程是如何进行的，并需要表现出整个流程之中各个事项
之间的连接关系（详见附件）。 e) 编制详细计划表。 f)
包括劳动力安排、工程量、机械设备等（详见附件）。
g) 划分流水段。
h) 划分流水段可以合理利用并优化现有资源。（详见附件）。 i) j)
可交付项计划。
在详细的进度计划中，找出关键项目形成一个通俗易懂的表，这是为准备者，审核者按时完成目标所必须共同遵守的准则。更重要的是要说明业主在何时采取何种行动（详见附件）。 k) 劳动力和机械设备的管理。
以下为管理劳动力和机械设备所需上报的资料：
a) 现场设备清单（每周一随周报上报，格式详见附件）。 b) 现场劳动力清单（每日随日报上报，格式详见附件）。 c) 主要材料供应商状态（每周一随周报上报，格式详见附件）。 d) 天气状况（每周一随周报上报，格式详见附件）。
检查执行情况
每周检查进度执行情况，若出现延误或与总进度计划相比出现偏差需要发文提醒或处罚各相关单位。
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
检查进度 业主现场经理
公司文函 业主公司总部 重大偏差 检查、对比 业主现场经理 一般偏差 发现场联系单 业主现场经理 整改、回复、处罚 相关承包商 下次检查流程 现场项目管理 整改、回复 相关承包商 关键节点罚款
根据合同关键节点的延误需要对承包商进行罚款，流程如下：
检查节点进度 业主现场经理
对比合同节点 业主现场经理 出现偏差 发现场联系单 业主现场经理 正常 下次检查流程 业主现场管理 处罚、整改、回复 相关承包商 改进
承包商提出的延期需提交以下文件供项目管理及业主审批 ➢ 工程延期申请报告（格式详见附件） ➢ 相关附件
部分节点完成时间的调整 ➢ 非关键节点调整流程
不同意 修改、调整 承包商 节点调整申请 承包商 审 批 业主现场经理 同意 回复、抄送各方 业主现场经理 25
远州酒店项目管理手册V3-20140610
➢ 关键节点调整流程（合同中明确的完成节点）
施工总进度计划的调整 ➢ 调整流程
4.5 现场安全文明施工管理工作规划 4.5.1工作目标
避免安全事故的发生；创造一个优质、高效、低耗、文明的施工现场。 4.5.2工作规划
a) 现场安全文明施工管理的内容
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关键节点调整申请 承包商 审核 主管工程师 同意 不同意 修改、调整 承包商 不同意 审批 现场经理 同意 不同意 审批 业主项目总经理 施工总进度调整申请 承包商 审核 工程部副经理 同意 不同意 修改、调整 承包商 不同意 审批 项目总经理 同意 不同意 审批 公司管理层 远州酒店项目管理手册V3-20140610
确保现场安全处于受控状态，做好相关记录。 b) 现场管理工作的实施
安全文明施工
➢ 在现场入口处的醒目位置,公示“五牌”、“二图”。“五牌”是:安全纪律牌,防火须知牌,
安全无重大事故计时牌,安全生产、文明施工牌； “二图”是:施工总平面图,工程部副经理（现场经理）部组织构架及主要管理人员名单图 ➢ 按已审批的施工设施平面图和划定的位置进行物料器具的布置 ➢ 妥善处理垃圾、渣土、废弃物和冲洗水
防火安全
➢ 按《消防法》的规定,建立和执行防火管理制度 ➢ 设置符合要求的防火报警系统
➢ 对在火灾易发生地区施工或储存、使用易燃易爆物品，应采取特殊消防安全措施 ➢ 现场严禁吸烟
警卫制度
➢ 现场设立门卫 ➢ 采取必要的防盗措施 ➢ 对现场人员进行证卡管理
➢ 施工现场通道、消防出入口、紧急疏散楼道、高度限制等，均应有标识
健康和安全
➢ 准备必要的医务设施
➢ 根据需要制定防暑降温措施,进行消毒、防病工作 ➢ 张贴急救车和有关医院电话号码 ➢ 现场人员在工作时间严禁饮用酒精饮料
➢ 确保现场人员的饮水供应,炎热季节供应清凉饮料。
4.5.3实施细则
安全管理实施细则（另有专册）。
4.6 质量管理工作规划 4.6.1工作目标
向业主移交合格的工程 杜绝质量事故的发生
4.6.2工作规划
建立质量安全管控组织架构（详见附件）
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
隐蔽工程验收流程（详见附件） 重要材料报审流程（详见附件） 整体材料进场计划表（详见附件） 一般质量问题处理流程（详见附件） 质量事故处理流程（详见附件）。
4.6.3实施细则
材料施工质量计划（详见附件） 钢结构材料施工质量计划（详见附件） 电气材料施工质量计划（详见附件） 水暖材料施工质量计划（详见附件） 装饰材料施工质量计划（详见附件） 质量检查清单（详见附件）。
4.7造价合约控制及变更管理工作规划（以第三方造价咨询单位的工作为主） 4.7.1工作目标
要求造价咨询做出有依据、准确的成本估算
要求造价咨询根据被批准的成本估算进行全程的成本控制 协助造价咨询控制工程成本 对现场变更提供技术支持
协调现场变更的审核及实施，做到不因为变更影响现场进度 协助业主及造价咨询解决合同纠纷。
4.7.2工作规划
工程变更的程序
根据工程指令及设计变更图纸所产生的工程变更。因变更来源不同分为业主方提出的工程变更（详见附件）和承包商提出的工程变更（详见附件）
现场签证的程序
根据工程指令所做的现场工作为现场签证（详见附件）
顾问款支付程序
顾问款的请款需严格遵守流程
工程款支付程序
本项目为节点承包商的工程款申请和支付需要严格遵守相关管理流程（详见附件）
相关表式
工程变更（业主方）（详见附件）
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
工程变更（承包商）（详见附件） 现场签证（详见附件）
变更管理工作的原则
工程变更不能降低工程使用标准 变更工作在技术上是可行可靠的 工程变更的费用及工期是经济合理的
工程变更要有利于合同目标实现且应使其对合同工程实施的影响保持在可控范围内。
5. 调试验收阶段
5.1 调试验收阶段的管理目标 5.1.1管理目标
a) 确保承包商、供应商和项目管理完成了合同约定的全部工作。 b) 确保安装的设备的性能符合规范要求。
c) 建议设备操作人员/最终用户尽早参与调试工作，更早接受培训。 d) 检查确保项目范围内的所有工作都已在移交业主前完成。 5.1.2调试的时效性
a) 应在下列情况下进行调试：
安装工作完成，且调试结果将反映设备的实际性能/表现 在工程验收和移交阶段前
现场经理已提交合适的调试计划，且调试计划已由项目经理和业主确认。
b) 承包商应根据副总经理的策划指导编制调试计划。 5.2 调试验收移交阶段主要工作 5.2.1调试阶段
a) 制定调试计划
调试计划应由现场经理策划并指导编制
现场经理应协同监理组织承包商提交各自的调试计划，并进行必要的调整，确保调试计划能满足总进度计划的要求
调试计划应提交项目经理和业主审批确认
项目经理应协助业主委任参与各项调试工作的业主代表 调试计划应包括以下内容： ➢ 参与方
➢ 需调试的系统和设备 ➢ 调试的进度计划
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
➢ 各项设备调试所需的工人数
调试计划格式详见附件1“T-T&C Plan”（包括调试记录表格式详见附件2“T-T&C Record”）。
b) 组建调试团队
现场经理负责组建调试团队，团队成员应包括但不限于以下人员：
受权的业主代表 承包商 监理
各专业工程师。
c) 汇总调试结果
承包商应提交现场经理一份由其和监理盖章确认后的调试结果副本。 现场经理应整理一份简要的调试报告，报告应包括以下内容： ➢ 调试过程的照片 ➢ 各参数的结果
➢ 满足规范要求的调试结果
尽管承包商提交业主的项目资料中将包括以上大部分的调试结果，但是这些信息是项目管理履行其职责的重要依据。.
d) 整理培训记录
现场经理负责整理培训记录，记录应包含培训日期、培训地点、参与培训的人员 培训记录应整理并制成表格，纳入培训记录汇总中作为依据 培训记录汇总格式详见附件3“T-T&C-Summary of Training”。
5.2.2验收阶段
a) 制定工程验收目标
工程移交的目标在于完成将项目/安装的系统移交业主的过程
当所有的工程完工、经过测试，且所有缺陷整改完成后，表示该工程可以移交业主 任何移交前未整改，但不会影响建筑/系统性能的缺陷应被记录并在约定的期限内完成整改。制订的整改进度计划必须获得项目各方的一致认可
应明确不能整改的缺陷，在移交业主时应从承包商的付款中扣除相应费用。
b) 制定验收计划
现场经理负责验收工作。现场经理应协同业主制订验收的进度和流程。验收移交计划格式详见附件4“T-C&A Plan”
验收移交计划应包括以下内容：
➢ 参与验收的人员（验收移交计划清单格式详见附件5“T-C&A Plan List”）
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
➢ 验收进度计划（验收移交计划清单格式详见附件5“T-C&A Plan List”）
➢ 验收使用的表单（内部验收表格详见附件6“T-C&A Checklist / Report”、机电工程
验收重点表格详见附件8“Template of C&A plan for MEP works”）。
c) 进行验收
验收应在调试及承包商的缺陷自检整改完成后，但是政府部门的最终验收前进行 承包商应根据合同约定提交正式的验收申请
委派参与验收的工程师应充分了解须进行验收的工程内容，包括图纸和所有已做出的变更。如有必要，应将相关图纸和资料带到现场，核实工程是否符合（图纸、变更和指令）的要求
验收对象应包括所有实际安装的工程和资料的准备，以满足政府部门的验收要求 所有的验收结果均应在验收当天由业主代表、现场经理、监理和承包商共同签字确认，证明其真实性
验收结束后，应立即发送承包商一份验收结果的副本供其组织，并在约定的期限内完成整改。
d) 完成验收报告
在验收后，应根据验收情况立即整理出验收报告的初稿 该报告应在2周内发送给所有项目参与方 报告应包括以下内容： ➢ 检查的区域位置 ➢ 发现的缺陷 ➢ 责任方 ➢ 整改的紧急程度 ➢ 建议的措施
➢ 允许的整改期限和复查的目标时间
➢ 验收报告暨整理完成后的内部验收表格，格式（详见文档模板清单）
应对验收报告中的缺陷进行复查，确认缺陷是否在约定的期限内完成整改。承包商须在完成整改后通知项目管理可以进行验收
复查报告（最终验收报告）及验收总结将在复查后的两周内提交业主、并发送给监理和承包商
报告应包括以下内容： ➢ 复查（最终验收）的发现
➢ 承包商未能完成但将在保修期内继续完成的缺陷整改，及其预算 ➢ 不能整改的缺陷，在移交业主时应从承包商的付款中扣除相应费用
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
➢ 根据验收结果，给出业主是否接收项目的建议
➢ 复查（最终验收）报告暨整理完成后的内部验收表格，格式（详见文档模板清单），
验收总结（详见文档模板清单）。
e) 整理项目资料
现场经理负责管理业主、总包、分包、监理和设计院（包括地质勘测）的项目资料的准备和整理工作
现场经理应在项目开始时就尽早了解包括消防、质监等各相关政府部门关于资料提交的要求，包括格式、数量、顺序等，而不要等到项目最后阶段才着手该工作。所需资料清单模板参见附件（质监站现场验收和竣工备案资料列表）
现场经理应制订进度计划并监督资料整理的过程，不允许简单地将此工作完全交由总包和监理进行。该部分资料应包括竣工图纸及各方盖章
现场经理应协同业主审核提交业主资料的进度和完整性
现场经理应就项目资料的完整性提供造价顾问相应的建议，供其确定承包商的付款。
f) 组织政府部门验收
在验收和缺陷整改完成后（除非缺陷可在保修期内整改），现场经理应代表业主向总包发出指令，要求其组织政府部门的验收工作
在政府部门验收期间，现场经理应代表业主处理技术方面的工作 质监站现场验收和竣工备案必备资料。
g) 根据政府部门的意见进行缺陷整改
现场经理应记录政府部门关于须整改的缺陷内容及其整改时间的意见 现场经理应与监理一起监督整改工作。
h) 政府部门的最终验收
在缺陷整改完成后，现场经理应代表业主监督政府部门的复查
上述过程将一直重复直到整改结果满足政府部门的要求，且竣工证明申请获得批复。
i) 项目资料归档
现场经理应监督承包商项目归档资料的提交工作 提交表格、日期等证明应上报业主
现场经理应根据该阶段工作的完成情况，给予项目经理建议，是否向各承包商颁发竣工证明。
5.2.4项目移交
a) 项目可在以下情况下正式移交业主：
调试已完成
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验收已完成，除业主和承包商约定之外的所有缺陷均已整改完成 获得质监站的批复，该项目可以归档。
b) 以下记录应移交业主。须获得业主的接收证明
钥匙移交清单，所有的钥匙都准备好并贴上标签 所有的培训记录 操作和维修手册 设备保修单等等 项目资料包括竣工图纸。
c) 制定保修期内的缺陷通知流程
现场经理应协同业主及承包商制订保修期内的缺陷通知流程 流程应包括以下内容：
➢ 保修期内相关承包商的联系方式
➢ 业主填写并签发给责任承包商的缺陷通知表格的格式 ➢ 项目报修确认单格式
➢ 保修期内缺陷通知的流程图以及整改工作的步骤 ➢ 流程应由业主确认并通知所有承包商
➢ 业主应将所有缺陷通知及整改结果的副本发送现场经理。
d) 监督保修期内的缺陷整改
现场经理应实时更新保修期内的缺陷整改通知及整改结果的总结
收到缺陷整改通知后，现场经理应跟进承包商和业主的工作，确保整改在合理的期限内进行。
e) 汇总最终缺陷责任
现场经理应在保修期结束前一个月（或根据合同约定）通知业主签发承包商最终的缺陷清单
一旦所有的整改工作已完成且业主签字确认，现场经理应建议业主签发最终项目结束证明并支付合同约定的保留金或余款
如果仍有承包商未整改或整改不合格的缺陷，现场经理应寻求造价顾问的建议，从承包商的最终付款中扣除相应的费用
现场经理应向责任承包商签发正式信函，指出他们在缺陷整改工作中的不足，并在付款扣除前给予合理足够的时间供其回复。
5.3 相关表格 编号 1
表格/流程 调试计划 文件名称（存档用） T-T&C Plan 33
版本 远州酒店项目管理手册V3-20140610
2 3 4 5 6 7 8 调试记录表 培训记录汇总 验收移交计划 验收移交计划清单 内部验收表格暨验收报告 验收总结 机电工程验收重点 T-T&C Record T-T&C Summary of Training T-C&A Plan T-C&A Plan List T-C&A checklist / Report T-C&A Summary Template of C&A plan for MEP works HO-Doc List for authority inspection T-Defect Notification 9 10
质监站现场验收和竣工备案必备资料 项目报修确认单 6. 酒店收尾阶段管理规划 6.1 酒店收尾阶段的目标 6.1.1管理目标
a) 对项目进行决算审计，审核项目造价控制的结果。 b) 对本次项目的经验进行总结。 c) 对项目各参与方的合同进行闭合。 6.1.2时效性
a) 决算审计工作一般在项目整体完成后进行，部分前期工程（如桩基）或零星工程等会在该
项工程结束时开始。审计工作一般在3-6个月之内完成。
b) 项目后评估工作在项目整体完成后进行，一般可安排在开业日后。 c) 项目最终报告提交在后评估完成。 6.2 酒店阶段的工作内容 6.2.1决算审计
a) 决算审计的目的
可以了解工程实际投资情况，对比工程预算、分析造价变化原因 作为工程尾款结算的依据。
b) 决算审计的工作内容
制定决算审计要求 确定决算审计单位
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确定决算审计工作流程
通知施工单位决算审计流程并提交审计资料 核查上报资料是否齐全 审核决算审计初稿 回复业主对审计初稿的意见 必要时组织各方协商有争议的部分
最终版决算审计报告分发各方并做好记录，汇总整个项目决算审计结果 按照最终决算审计报告按时支付尾款。
6.2.2后评估
a) 后评估的目的
后评估报告侧重经验总结
可以从多方面分析本次项目建设的问题 总结本项目经验，给新项目提供借鉴。
b) 后评估的工作内容
与业主协商确定后评估会议的召开时间、地点 准备会议议程
主持会议，并作为项目管理方发言，做好会议记录 编制后评估报告。
注：也可将后评估的形式改为项目管理公司的内部评估。
6.2.3项目最终报告
a) 最终报告的目标
最终报告以书面形式向业主表明本项目已全部完成，且项目管理合同的工作内容也已全部完成
最终报告一般在项目管理合同工作全部完成或合同期最后时段提交。
b) 最终报告的内容
➢ 最终报告侧重说明项目完结 ➢ 最终报告应包括以下内容：
项目总结报告（包括项目概况、关键节点回顾） 项目内部验收表格暨验收报告 培训记录汇总 项目目前的工作进度
若有遗留工作，说明其处理方法
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向业主说明本项目已竣工移交，项目管理合同亦全部完成，申请支付尾款。
6.3 相关表格 编号 1 2 3
7. 项目管理的制度 7.1 会议制度
表格/流程 决算审计要求 后评估报告 最终报告 序列号 T-C Final Account T-C Evaluation Report T-C Final Report 版本 项目管理协调会议
主持：工程部副经理（现场经理） 频率：视情况而定 格式：（详见附件）
参加单位：业主、业主代表、项目管理、造价控制（QS） 会议内容：需业主确定的事项、造价、设计、施工进展状况 会议时间：视情况而定，一般应在2小时以内 会议地点：业主会议室 会议记录：项目管理
现场工程协调会议 主持：监理 频率：视情况而定 格式：（详见附件）
参加单位：业主、总承包商、监理公司、项目管理顾问视情况而定 会议内容：存在的问题、需协调和解决的问题等
会议时间：应控制在2小时内，各方出席者应做好充分准备 会议地点：现场办公司或网络会议 会议记录：监理
专题会议 主持：相关负责人 频率：根据需要安排
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远州酒店项目管理手册V3-20140610
格式：（详见附件） 参加单位：相关单位参加 会议内容：内容为有针对性的专题
会议时间：应控制在1小时内，各方出席者应做好充分准备 会议地点：现场办公室 会议记录：由业主指定 8. 报告制度 8.1 项目管理报告
项目管理报告 ➢ 项目管理周报
时间：每周二前完成 格式：（详见附件） 内容：
项目情况汇总
需业主公司领导协调问题 周计划 可交付项计划 ➢ 项目管理月报
时间：每月5日前完成
格式：（格式见（详见文档模板清单） 内容：
项目现场情况，包括进度、质量、安全、造价控制及所遇到的问题 需公司内部协调问题
流程： 编制项目月报 工程部副经理审阅项目月报 项目总经理 归档 信息管理 ➢ 专题报告
时间：根据需要而定 格式：采用E-mail的方式
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内容：
情况描述，产生的原因及影响 应对建议或需要采取的措施 其他 流程： 编制专题报告 项目经理
审阅专题报告 项目总经理 整理、存 档 信息管理 业主工程部副经理（现场经理）报告 ➢ 现场周报
时间：每周五
格式：（详见文档模板清单） 内容： 现场情况 一周进度状况 现场劳动力及设备状况 天气情况 质量情况
文件发送及接收情况 承包商技术方案审批情况 流程： 编制现场周报 现场经理
➢ 专题报告
时间：每天19：00前 格式：采用E-mail的方式 内容：
情况描述，产生的原因及影响 应对建议或需要采取的措施 其他
审阅现场周报 项目总经理 整理、存 档 信息管理 38
远州酒店项目管理手册V3-20140610
流程： 编制专题报告 现场经理
审阅专题报告 项目总经理 整理、存 档 信息管理 各专业经理的报告 ➢ 专题报告
时间：每天19：00前 格式：采用E-mail的方式 内容：
情况描述，产生的原因及影响 应对建议或需要采取的措施 其他 流程： 编制专题报告 现场专业经理 审阅专题报告 项目总经理 整理、存 档 信息管理
8.2 承包商的报告
日报
时间：每日17：00点前 格式：（详见文档模板清单） 内容：
➢ 现场劳动力状况 ➢ 现场进度 ➢ 现场安全状况 流程： 编制日报 承包商 确认日报 监 理 审核 现场经理
周报 时间：每周一中午12点前 格式：（详见文档模板清单）
整理、存档 现场信息管理 39
远州酒店项目管理手册V3-20140610
内容： ➢ 现场情况 ➢ 一周进度状况 ➢ 现场劳动力及设备状况 ➢ 天气情况 ➢ 上周工作回顾 ➢ 本周工作计划 ➢ 会议纪要 ➢ 质量情况
➢ 文件发送及接收情况 ➢ 承包商技术方案审批情况 ➢ 进度计划更新
➢ 需要业主及项目管理解决、协调的问题 流程： 编制日报 承包商
确认日报 监 理 审核 现场经理 安全周报 时间：每周一 格式：（详见文档模板清单） 内容：
➢ 人员进场安全教育 ➢ 安全设施使用情况 ➢ 安全资料及现场安全管理 ➢ 安全隐患及预防措施 ➢ 文明施工情况 流程： 整理、存档 现场信息管理 安全周报 承包商 确认日报 监 理 审核 现场经理 整理、存档 现场信息管理 40 远州酒店项目管理手册V3-20140610
8.3 监理报告
安全周报 时间：每周一
格式：（详见文档模板清单） 内容：
人员进场安全教育 安全设施使用情况 安全资料及现场安全管理 安全隐患及预防措施 文明施工情况 流程： 编制月报 总 监 行 动 承 包 商 整理、存档 信息管理 审阅 现场经理 审 阅 项目经理
9. 附件
附件1 本项目已签合同清单 本项目各相关单位的联系方式 上海远洲酒店项目简化版架构图 质量安全管控体系
本项目各参与方主要工作界面 上海远洲酒店界面划分表 主要人员关键责任矩阵表 有效信息传递流程图
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附件2 附件3 附件4 附件5 附件6 附件7 附件8
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附件9 附件10 附件11 附件12 附件13 附件14 附件15 工程指令发放流程 现场联系单发放流程 设计指令签发流程 施工图出图流程 施工图发放流程 施工图深化设计审核流程 设计图纸疑问答复流程 附件16 附件17 附件18 附件19 附件20 附件21 附件22 附件23 附件24 附件25 附件26
附件26－01 附件26－02 附件26－03 附件26－04 附件26－05 附件26－06 附件26－07 附件26－08 附件26－09 附件26－10 附件26－11 附件26－12 附件26－13 附件26－14 总进度计划确定流程 隐蔽工程验收流程 重要材料样品报审确认流程 一般质量问题处理流程 质量事故处理流程
工程变更管理流程（承包商） 工程变更管理流程（业主） 工程变更管理流程（设计） 现场签证管理流程 工程款支付流程 主要文档模板清单
设计依据表
材料设备样品进场审查表模板 工程指令模板 现场联系单模板 深化图纸报审单模板 进度计划报审表模板 技术方案报审模板 材料设备样品进场审查表 不符合清单NCR模板 标准生产力准则 详细计划模板 工程延期申请报告模板 工程变更(业主/设计院) 模板 工程变更（承包商）模板
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附件26－15 现场签证申请表模板
附件26－16 现场签证审批表模板（申请、审核合为一张签证单） 附件26－17 工程款支付申请表模板 附件26－18 管理协调会议纪要 附件26－19 设计BOD跟进模板 附件26－20 专题会议纪要模板 附件26－21 日报模板 附件26－22 附件26－23 附件26－24 附件26－25 附件26－26 附件26－27 附件26－29 附件26－30 附件26－31 附件26－32- 附件26－33 附件26－34 附件26－35 附件26－36 附件26－37
附件26－38 附件26－39 附件26－40 附件26－41 附件26－42
周报模板 项目管理月报模板 监理安全日报模板 监理安全周报模板 承包商日报模板 承包商周报模板 图纸会审记录模板 会议签到单模板 整体工程材料进场计划表 土建材料施工质量计划 钢结构材料施工质量计划 电气材料施工质量计划 水暖材料施工质量计划 装饰材料施工质量计划 质量管理检查清单
质量责任表 文档分类清单 可交付计划模板 项目周期表 文档资料目录模板
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