资产评估学

姓名:柯志鸿 班级：金融126 学号：2012011205

一、案例

被评估对象为一宗待开发商业用地，为征用农地，土地面积5000平方米。土地取得成本为600元/平方米，土地的开发成本（包括管理费）为800元/平方米，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。银行贷款利率为8%，复利计息。取得成本该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。土地开发的平均利润率为25%，营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加为营业税的3%，销售费用为开发后土地售价的3%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米，房地产综合资本化率为8%。资产占有方委托中介机构对该商业用地目前的土地价值进行评估。 二、评估过程

由于该房地产的重新购置构建成本费用及各种贬值因素能够量化，这是一种很少发生交易且没有开发的房地产，并且没有参照物。成本法是以再取得被评估资产的冲在即成本为基础的评估途径。它主要适用于继续使用下的资产评估，可能资产的继续使用并不是绝对成本途径是否适用的唯一前提。在本案例条件下，该商业用地还未开发，一定是会继续使用的资产类型。所以选择该方法使用。 计算过程：

1.计算土地取得成本：600*5000=3000000

2.计算土地开发成本（包括管理费）：800*5000=4000000 3.计算投资利息：

土地取得费和开发费的计息期都是一年，且都是均匀投入，则： (3000000+4000000)*[(1+8%)^0.5-1]=274613.36(元) 4.计算利润: (3000000+4000000) *25%=1750000(元) 5.计算营业税及及附加

营业税=（1750000+274613.36+7000000）/（1-5%）*5%=474979.6（元） 城市维护建设税=474979.6*7%=33248.6（元）

教育费附加=474979.6*3%=14249.4（元）

营业税及附加合计： 474979.6+33248.6+10178=14249.4=522477.6（元） 6.计算销售费用

销售费用=（3000000+4000000+274613.36+1750000+522477.6）*0.03=286412.73（元）

7.计算土地价值 土地价值

=1500000+3500000+196152.4+1250000+373198.3+286412.73=9833503.7（元） 土地单价=9833503.7/5000=1966.7（元/平方米） 三、结果及分析

在该房地产的评价结果中，采用成本法评估土地的价值为9833503.7元，土地单价为1966.7元/平方米, 该案例仅对建筑物采用重置成本法评估，因此成本中只包含土地取得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，而建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等就没有包含。但是有可能数据来源和设置的不精确 也有可能评估出来的数据有可能与市场有差异。

成本法是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。成本法运用的前提条件：

1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。

最后，我认为房地产价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外，更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值效益，为委托方提供多个价值指标或区间指标，这也是房地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一。