城市价值与城市空间的综合开发

城市价值与城市空间的综合开发

摘要：本文是结合深圳宝安中心区的规划设计，对于中心区的城市地租价值与城市空间指引所形成的综合开发的思考与探讨。

关键词： 规划、设计、中心区、 价值 城市是多方利益共同博弈的体现

城市作为人类文明发展的最高级体现，承载着人类生活、生产、娱乐等各种复杂功能。对于城市规划师和城市设计师而言，城市是经过系统及综合的规划与设计，是政府、公众、私人开发者等多方利益共同博弈的体现，而且这种博弈不是结果，而是动态的过程，伴随着城市的建设与发展，城市是这种博弈下体现出来相对合理与平衡的产物。

笔者有幸自2006年起，作为宝安中心区规划与设计的主要负责者之一，五年中参与并见证了宝安中心区城市规划、发展、实施、优化的主要过程。宝安中心区的规划，是中国新城开发较为典型的范例，在这个过程中，作为城市规划师和设计师，不可避免的诸般遗憾，但作为独立于管理者及开发者的第三方，清楚的看到政府、投资者、公众为这片热土所倾注的精力和关注，使这片土地在短短的数年间，从深圳最偏远的郊区之一，变成时下深圳最炙手可热的开发热土。宝安中心区的发展，是二十一世纪中国城市化进程中的一个缩影，这个缩影印证着中国二十一世纪经济发展的轨迹。他所带来的经验与反思，是我们规划者需要反复思考的课题。

宝安中心区的定位

世界著名城市大多位处于江河湖海之滨，如纽约、波士顿、旧金山、新加坡、多伦多及悉尼等城市。滨水地区的开发，一直是世界各国城市发展的重点项目，不仅可以营造优美的滨水景观风貌，也是重塑城市滨水形象的必要途径，同时开发滨水地区更能为城市经济的发展带来重要的契机。深圳位于珠江出海口，有着优美的海岸线，但是城市中心的开发基于现实条件的限制和区位的选择，无法成为真正的滨海城市。

深圳城市空间结构为“三轴两带多中心”。在建立三级城市中心体系的战略部署中，作为区域高端服务业集聚区，发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构是城市核心所在。双中心包括福田中心和前海中心，其中前海中心包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。依据深圳市城市总体规划（2007-2020）宝安中心区功能定位是与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是区域的商业、商务、文化、总部经济、体育和信息中心，规划建设目标为独具海滨特色的现代化花园式生态城区。

宝安中心区由滨海片区与碧海片区组成，规划用地面积约15平方公里，其中：滨海片区用地面积约7平方公里，碧海片区约8平方公里。滨海片区约有4

公里长的海岸线，南侧海域南北向长约3公里，海域面积约5平方公里，规划总人口规模约38万人,其中滨海片区人口规模约17万人。

经过近十年的建设，宝安中心区滨海片区的建设已经初具规模，宝安区行政中心、体育中心一期、及大批高水准高质量的居住社区已经落成。宝安中心区已经成为深圳西岸最具活力的地区之一。

宝安中心区的城市空间与设计

2002年宝安中心区城市设计国际竞赛方案确定了日后宝安中心区滨海片区的总体的规划与城市设计框架。在城市设计的方案中，由始至终贯彻的是一个滨海中心区的概念，认为对一个城市而言，滨海水岸是它的门户，是活动聚集的焦点，对整个城市形象的塑造，有着不可忽视的重要性。

设计中分析中心区的自然和人文环境条件，强调滨水岸线资源的利用，设计出具有宝安特色，并已经提出要建设当今世界城市水平的滨海花园城市。

设计同时明确水域以提高土地开发价值，促进宝安中心区的城市建设。开发滨水地区为城市经济发展带来新的契机，通过城市规划设计的手法，合理安排中心区的城市功能布局，创造优美而丰富的生活环境，提高土地利用的价值，进而提升城市景观和环境的品质。整体设计非常强调区内与联外交通系统，利用TOD开发思路，提高交通节的周边的土地利用的强度，增加土地的价值上，鼓励轨道交通系统，降低对小汽车的依赖。

对中心区的规划，在保护环境与经济发展中寻求一个平衡，提高环境质量与生活品质，增强滨水地区的活力是其中贯穿全局的思考。利用滨水地区的开发，保留适当的开放空间，将水岸开放给民众，使得水岸不但是展示生态进程的地方，也是城市持续发展的动力。

作为城市规划管理者，如何将城市设计落实到实际开发中，除了现有的法定图则体系外，仍需要对中心区内交通、建筑、景观与开放空间做出规定性限定，提出实施设计导则的管理措施，统一中心区的开发的标准，保证全区开发的协调性和连续性，将宝安中心区城市设计方案进一步落实到可执行的层面上。

宝安中心区的城市设计导则，实际上是城市设计的实施策略，是实现城市设计构想的具体操作手段和方法，对城市设计的运作具有直接的指导作用。实施策

略是依据城市设计在实际操作中的作用机制（经济作用、法律作用和行政作用），建立和完善控制城市设计设施的程序和制度，形成城市设计运作的良性循环模式。

城市建设大多是一连串片断、不持续的决策过程，互相间缺乏联系，甚至彼此之间有一定的负面影响，导致城市环境的每个部分之间缺乏整体性和有机联系。指导性原则就是将城市设计的成果以法规的形式明确，并在城市建设过程中，保证其权威性， 实现城市设计的整体目标。

城市形态不是偶然的、无意义的行为所致，而是一系列个别决策叠加的结果，涉及到政府、单位、开发商、社区居民及公众的各方面利益。城市设计的实施是一个复杂多面的决策过程和形成过程，延续时间长，受到各种各样因素的影响。城市规划的调整，价值观的改变以及公共舆论等，这些因素都会对城市设计的实施造成不同程度的影响。开放性原则要求应当保证政府、组织、开发商和市民有发表各自意见的机会，为平衡相互之间利益创造公平、公正的条件。实行广泛的、全过程的公众参与，使城市设计真正反映众利益，为城市设计的实施奠定基础。

地租理论与城市空间的综合博弈

地租作为“作为土地使用的代价”，根据马克思地租地价理论，土地价格取决于地租，地价是由地租转化的，即地价的状况和地价量是受地租制约的，决定城市土地价格水平高低的主要因素是土地提供的地租的多少，地租的形成和转化的条件成为影响城市土地价格的核心因素；同时，由于城市土地的资产特性以及城市土地利用的特性，城市土地地租量的多少是多种因素在城市不同地域范围内共同作用的结果。

城市土地价格的核心影响因素是指城市的区位条件及区位环境，它们是城市地租及城市土地价格形成的物质基础。就宝安中心区的区位及其未来体现的城市定位及核心功能，宝安中心区由于处于城市商业、经济中心，能够方便快捷地获得商业资讯，与此同时，区内的规模经济、资本集中、深港产业联合与分工、现代化生产手段和生产方式等特性，使土地利用率和生产率得以进一步提升，因此中心区土地的地租，既体现了级差地租I的特性又体现级差地租II的特性，从未来中心区资本密集型的开发模式的趋势分析，其级差地租II的特性更具显性。

级差地租理论在宝安中心区设计中的体现，包含了TOD轨道交通站点周边的复合开发及高强度开发，办公与商业功能的集约与高强度开发，并考虑了资源的有效利用和交通容量的平衡。体现地租理论核心是中心区价值最大化，但一味的提高开发强度并不是最优的开发选择，突破临界值的开发强度，其开发强度的

进一步提高与感官体验舒适度及交通出行效率成反比。宝安中心区在核心和滨海的位置分别规划了25公顷的中央绿轴公建带及50公顷的滨海公园，在地租理论最大化价值中，通过对中心区生态环境的资本投入本身就是对土地价值的提升，虽然对土地的利用效率和生产率的提升，仍然有争议，但中心区所体现的公益性及承担的区域公共服务功能，也是级差理论的另一体现。这一点在包括纽约中央公园、芝加哥卢普商务区的千禧公园，均设置在中心区域核心的区段，是中心区价值体现的另一方面，并能产生进一步的乘数效应。

未来的宝安中心区的城市发展的综合考虑

任何事物的发展都离不开其内在的规律，即使在开发过程中，出现各类问题，规划所追求的就是准确的把握城市发展的规律。一个单独的规划方案不会是城市未来的终极体现，规划的本质就是具有灵活性，因时而变和因需而变，在变化的规划条件中不断的调整和优化，使规划是可执行的，可落实的。特别是在中国快速发展的国情下，经济条件、社会条件、政策条件都在发展快速的变迁，因此规划除了要具有前瞩性和预见性外，灵活性也显得尤为重要。宝安中心区的规划过程正是深刻体现到这一点。从宝安中心区城市设计开始，中心区的规划就处于不断优化和整合的过程，他所体现的就社会利益、政府利益及投资开发者利益的博弈与均衡，最终形成的相对最优的价值体系，并以建筑与环境形成空间表象。

作者简介：

廖慧，男，汉族，广东省深圳市，硕士研究生，研究方向：城市规划与设计