对发展我国房地产金融市场的再思考

□乔海曙

　　房地产金融是下个世纪我国最有发展前途的金融领域,其上升空间十分巨大。然而,目前我国银行的房地产金融业务却并不十分理想,无论是规模还是质量,都存在不少问题,尤其是市场化程度较低,房地产金融市场运行机制不健全。为了贯彻国家“大力发展房地产业”的方针,使房地产业成为新的经济增长点和消费热点,笔者曾对“按揭”、贷款证券等房地产金融业务进行了研究。本文则对完善我国房地产金融的市场要素及市场运行机制,提高房地产金融的市场化程度进行探讨。

市场主体1997年4月底中国人民银行颁布了《个人住房

担保贷款试行办法》,该办法的实施有利于我国房地产金融主体由“银行—单位”向“银行—消费者”转变。然而,该办法亦存在严重不足,其适用范围仅限于一定城市的中低收入的住房特困户,而且只能购买用住房公积金建设的普通住房,这就把许多购买商品房的消费者排除在外,与日益发展的房地产市场不相适应。当前,我国另一种常见的房地产贷款———经营性个人住房抵押贷款的条件较为苛刻,期限一般不超过10年,利率较高,这部分贷款的借款主体是收入较高的社会群体,约占社会家庭总数的

7%左右。国家对于占社会家庭总数85%—90%的

一、完善我国房地产金融的市场主体

　　1、房地产金融仅以“银行—单位”为主体已不能适应形势的发展

长期以来,我国银行系统对房地产领域的贷款多以集团性的开发活动为贷款的主要对象,这种贷款约占房地产贷款总量的95%左右。这种以“银行—单位”为主体的房地产金融,客观上造成了房地产开发贷款多、开发活动活跃,但与老百姓购买能力相脱节,结果陷入了房地产开发贷款越多、房屋积压越严重、银行信贷资金难以收回的恶性循环。据统计,

1995年底全国商品房一共空置5046万平方米,比

中等收入家庭申请购房还没有颁布优惠政策,而这部分人才是真正有迫切购房需求且有较强购买力的群体。为了推动房地产市场发展,国家应充分考虑占社会绝大多数的中等收入家庭的购房需要,使之成为商品住房的消费主体及房地产金融的借款主体。

3、投资者也应成为房地产金融市场主体之一

发达的房地产金融市场,还离不开投资者的参与。美国拥有高度发达的住宅融资体系,在其二级市场上投资者买卖就十分踊跃。投资者的参与对房地产金融的发展有着重要的意义。其一,能够增强银行住房金融部门资产的流动性,并为房地产金融机构提供较为充足的中长期资金来源。香港就是一个通过吸收投资者参与解决房地产信贷资金缺口的成功范例。据香港金融管理局的预测,至2005年银行所能提供的楼宇按揭资金,与市场需求相比将有高达7880亿港元的缺口,为了解决这一问题,港府成立了“香港按揭证券公司”,鼓励银行向投资者发行按揭证券融资。其二,能够降低银行贷款的风险。房地产信贷的期限长,不确定性因素多,在没有投资者参与的情况下,一旦投资于此,便意味着一大笔资金将被长期占压在高风险的投资上,这使得银行对房地产领域的贷款持谨慎态度,不利于满足消费者对购房信贷资金的需求。其三,能够促使房地产信贷的规范化,使房地产市场具有开放性,便于房地产金融与国际金融接轨。

上年增长53146%,其中居民住宅空置3900万平方米,占商品房空置总量的78%。19996年底全国空置商品房达到了6624万平方米,较1995年底增加

30%,占用资金在1000亿元以上。1997年全国空

置商品房面积达到7000万平方米,住房占70%,约

5000万平方米。由于我国房地产在建规模仍然较

大,上市量集中,而有效消费需求跟不上,积压空置仍将继续,出现“有人无房住,有房无人住”的现象。这一局面的金融根源在于我国房地产金融主体的严重缺位:长期忽视住房消费者的金融主体地位,住房金融只在“银行———单位”之间进行,而住房商品消费环节却很难取得贷款。而与此形成鲜明对比的是,美国居民购房资金的80%以上得自金融机构贷款,金融机构相当比例的贷款投放在居民消费环节。

2、消费者应成为与银行并驾齐驱的房地产金融

　8浙江金融1998年第5期

综上所述,我国未来的房地产金融,应以“银行———消费者———投资者”作为市场的主体。

发展,充分发挥其对房地产金融市场发展的“服务、沟通、公证、监督”的作用。

二、我国房地产金融市场的中介

　　1、国外房地产金融市场中介借鉴

发展市场中介组织,是建立社会主义市场经济的客观需要和规范市场经济运作的重要保障。国际经验显示,房地产金融的市场化,离不开资信评估机构、按揭证券机构等中介组织。早在60年代之前,美国的住房抵押贷款市场上就活跃着一批“抵押贷款银行家”,它们本身并不直接从事抵押贷款投资,其资金也不主要来自居民户的存款。它们的职能主要是在住房抵押贷款的借贷双方充当“经纪人”。另外为了促进住宅金融的发展,美国政府还成立了“联

(FHA),向普通公众提供抵押贷款邦住宅管理局”

三、我国房地产金融市场工具

　　1、我国房地产金融工具种类严重不足

我国房地产金融工具较为单一。以居民住房贷款为例,目前居民住房贷款主要有两种:一种是适用于《个人住房担保贷款管理办法》的购买用公积金建设的自用普通住房的住房抵押贷款,并要求第三方担保,贷款期限较长,利率较优惠;另一种是经营性的个人住房抵押贷款,期限较短,利率较高。这两种贷款在适用范围上都存在严重不足:前者只适用于中低收入的特困户,约占城镇居民总数的3%—

4%,后者只能满足少数高收入家庭,只占居民总数

的7%,而占人口绝大部分的中等收入家庭(约占社会家庭总数的90%)并无合适的住房贷款工具可供选择。

2、美国房地产金融工具考察

保险,此举大大降低了抵押贷款的风险,使抵押贷款成为广大投资者愿意接受的投资工具,从而为住房金融体系的形成发挥了重要作用。中介组织的参与,往往能对房地产金融的发展起到事半功倍的效果。

2、我国房地产金融中介的构建

相比之下,美国的居民住房贷款工具显得种类齐全,琳琅满目。在贷款的一级市场,有固定利率抵押贷款、可变利率抵押贷款。固定利率抵押贷款是

30年代大萧条以来的标准抵押工具,特别是“固定

当前我国构建房地产金融中介首先要完善房地产金融的资信评估机构。住房贷款的发放、转让等都必须经过资信评估机构的评估。由于资信评估机构是独立于银行与借款人之外的第三方,在“诚实信用”原则的前提下开展评估,能够为房地产信贷部门提供科学的评估结论,减少贷款的盲目性,增强贷款的透明度,防止和制约欺诈行为,可以促使房地产金融一、二级市场健康成长。其次,我国要仿效香港特别行政区建立一批“按揭证券公司”,在房地产金融机构与普通投资者之间架起一座投融资的桥梁。成立于1997年初的香港按揭证券公司就专门向银行收购住宅按揭贷款组合,通过发行证券的方式向投资者出售。该公司由香港金融管理局属下的外汇基金全资拥有。1997年年中正式开始运作。第三,我国应仿效美国成立一家由政府控股的“住房贷款保险公司”,向普通消费者提供住房抵押贷款保险服务。这不仅能大大降低银行发放住房抵押贷款的风险,调动银行的积极性,而且便于投资者购买住房抵押贷款,促进住房抵押贷款二级市场的形成。

构建房地产金融市场中介组织,应坚持以下原则:一是要维护中介组织的独立性,大部分中介组织应与政府部门脱钩,减少“官办”色彩;二是建立健全中介组织的执业标准,加强中介组织的质量管理;三是强化中介组织行业协会建设,加大行业自律力度;四是采取有力措施,提高中介组织执业队伍的整体素质。通过这些促使我国房地产金融中介组织健康

利率、定额支付、全期摊还”,期限可长达30年。这种传统的住房贷款工具的主要缺点是:假如出现通货膨胀,或者市场利率大幅上升,则贷款人将受到损失。因此,可变利率抵押贷款逐渐推出并被广泛采用。在可变利率安排下,住房抵押贷款利率将根据某一能够反映市场利率变化的指数定期调整,如一年期国库券利率。在美国住房抵押贷款的二级市场,金融工具的创新层出不穷,而较为传统的是

1968年由Ginm’eMae首次推出的MBS(抵押贷款

证券)。该工具运用较为广泛,目前美国由FHA和

VA保险的抵押贷款的85%都被证券化了。贷款工

具的丰富有效地促进了美国房地产金融的发展。

3、我国房地产金融工具的创新

创新我国房地产金融工具,应着眼于我国房地产金融一二级市场发展的实际需要。在房地产金融的一级市场,应创造一种“弹性利率抵押贷款”。该种贷款利率可随着通货膨胀水平及市场利率的变化而按期适当调整,既维护银行利益、减少损失,又不至于给借款人造成较重负担。在房地产金融的二级市场,应创造一种便于贷款流通转让的标准化的“住房抵押贷款证券”。该证券是将若干个住房抵押贷款组合成一个贷款集合,以这个集合产生的“现金流”为担保向投资者发行,期限短、面额固定,方便投资者购买。

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2、中介组织发行住房抵押证券

四、构建我国房地产金融市场的运行机制

　　(一)房地产金融一级市场的运行

目前我国房地产贷款的总量仍然偏小,特别是个人住房抵押贷款占银行信贷资产总量的比重偏低。就我国开展个人住房抵押贷款业务最早、业务量最大的中国建设银行来说,全行个人住房抵押贷款只占全行贷款余额的1%—2%,而住房金融市场已经步入成熟期的美国商业银行个人住房抵押贷款业务,占其贷款余额的比重达15%—25%,其它有些国家这一比重更高。在香港特别行政区,银行体系对物业市场的贷款已近贷款总额的40%,而居民对楼宇按揭资金的需求仍在上升,贷款仍将随之扩大。不难看出,我国商业银行房地产信贷规模的扩大是必然的趋势。与过去相比,房地产金融部门的一级市场业务方式已有较大的改变:其一,由过去的批发为主向零售为主转变;其二,由等客上门式的“官商”作风向主动出击寻找优秀客户的“行商”作风转变;其三,由过去的建行一家为主向多家银行平等竞争转变,因而市场竞争激烈,风险程度上升。

为了降低发放房地产贷款的风险,提高房地产贷款的质量,银行应对贷款申请人严格审查,尤其要注意贷款与房价的比、还贷与收入的比这两大指标。贷款/房价,往往被称为按揭的比例,一般不超过

70%;还贷/收入,衡量的是借款者的还款能力,借款

中介组织为了能源源不断地购买新的住房抵押贷款,必须有充分的资金支持,其资金来源主要是向投资者发行“住房抵押贷款证券”。为了使抵押证券能顺利发行,有必要将抵押证券标准化,采用固定面额、固定期限、固定的发行与兑付时间。按照我国的传统,个人购买者每张证券面值100元,机构投资者每张面值10000元比较适宜。抵押证券的期限可定为6个月,发行时间最好与国债发行时间错开,发行新证券时即兑付旧证券。中介组织发行抵押证券,应遵循国际惯例,实行公开原则与实质管理原则。所谓公开原则即中介机构应将与拟发行抵押证券的一切有关资料如实向广大投资者公布,不得隐瞒;所谓实质管理原则就是要求中介组织在发行抵押证券时,不仅要公开有关资料,而且必须符合若干实质条件,经评估机构评估后予以确认。评估机构对抵押证券的评级,是站在投资者的角度,评价该抵押证券的质量、中介组织的资信和投资者将承担的投资风险,使投资者的利益得到较好保护。

3、住房抵押证券的交易

发行住房抵押证券,离不开发达的证券交易市场(二级市场):其一,抵押证券是一种风险较高的证券,没有发达的流通转让市场,投资者投资于此,就意味着资金被占压在高风险的投资上,投资者难以建立起信心;其二,不流动的证券使持券人感到不便,从而会影响投资者持券的积极性;其三,抵押证券若缺乏流动性,便被分割在一个个狭小的地域内,不利于外部资金的住入,从而会限制房地产贷款一级市场的发展。

抵押证券二级市场能否顺利发展,取决于三方面:一是是否有较完善的金融市场,为抵押证券市场的形成提供设备与技术支持;二是投资者对抵押证券是否有信心;三是投资者的资金是否充足。经过十几年的发展,我国的证券市场已初具规模,证券中介机构遍布全国大中城市,证券品种较为齐全,同时,我国居民手中的货币资产数量也相当可观,储蓄存款已达40000多亿元,这些为培育抵押证券流通转让市场提供了物质基础。

抵押证券二级市场的运作,可参照国债市场来进行,原因在于抵押证券是一种标准化的证券,面值、期限、利率固定,且其发行遵循国际惯例,是一种较为规范的投资工具。限于我国证券交易所目前只有两家,能在深、沪两地证券交易所上市的抵押证券可谓凤毛麟角,因而绝大部分合格的抵押证券,经有关部门(如人民银行)审批后一般只能在全国各地的证券交易中心上柜。二级市场的主要参与者,是机构投资者与个人投资者。当前要特别鼓励基金等机构投资者积极参与抵押证券市场的投资。

人每月还贷款不应超过其家庭总收入的30%,否则易发生支付危机,影响贷款质量。借贷双方还应该就贷款利率进行商谈,在国家利率政策允许的范围内按市场供求关系进行议定。银行对贷款人提供的抵押品或所购住房本身,应要求借款人购买保险,防止因其灭失带来的贷款损失。

(二)房地产金融二级市场的运行1、银行出售住房抵押贷款

银行之所以要将住房抵押贷款出售给“住房贷款证券公司”这样的中介组织,并由其发行贷款证券,是因为这样的专门机构在发行销售住房贷款证券方面具有优势。银行出售住房抵押贷款面临如何确定贷款出售的折扣率问题。原则上,折扣率为存贷利差的一定比例,即银行与住房贷款证券公司共享这笔贷款的收益。贷款出售的价格则为:

(1-贷款贷款出售价格=贷款本息帐面价值×

出售价格折扣率)

银行出售贷款是一种债权的卖断,只要银行贷款合同是有效的,且在出售贷款时不存在欺诈行为,那么住房贷款证券公司等中介组织买入贷款后,将承担原由银行承担的一切风险,并享受其收益。

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股金经营,但很快就赚得丰厚的利润,1992年,Fan2

　　五、我国房地产金融市场化需要构建保障体系

　　房地产贷款通过出售实现流动化是房地产金融的重大发展,然而贷款证券化毕竟是一件新生事物,需要社会各界大力扶持,努力为之创造条件。为确保房地产贷款证券能够顺利实施,使之为转移我国商业银行的风险作出应有的贡献,必须做好以下工作:

首先,加强立法与宣传工作。国家有关部门应立即着手制订有关贷款出售、抵押证券发行与流通的有关法律、法规,在拟颁布的《证券法》中加入有关规定,已颁布的《贷款通则》也可作适当修改,切实保障银行、中介组织及投资者的利益;同时,要广泛宣传抵押证券,特别是抵押证券期限短、回报高、安全性好、流动性强的特点,以增强投资者的购买兴趣。

第二,政策上予以优惠。国家一方面要加速住房分配体制改革,坚决取消福利分房制度,刺激居民的住房消费需求;另一方面国家要制订优惠政策,鼓励居民购房,对于居民还贷部分的收入,可借鉴国外通行做法少征或免征所得税。这样必能提高住房的商品化程度,实现房地产业资金的良性循环。

第三,信心上予以保证。中介机构发行的以贷款组合为担保的抵押证券,若能得到政府有关部门的保证或保险,必能使投资者解除后顾之忧。美国政府在支持居民住宅抵押贷款发展时,就成立了

FHA(联邦住宅管理局),与VA(退伍军人管理局)

nieMae成为资产位居全美第六位的大公司。当前

我国政府也可出面组织一家特殊的政策性银行:抵押证券投资银行,来平衡抵押证券市场,防止出现过度投机带来抵押证券市场的大起大落。

需要着重指出的是,政府出面提供保险,政府出资建立抵押证券投资银行,并不意味着政府必然要付出大量资金,事实上,只要贷款出售及抵押证券市场运作正常,政府成立的两家机构不仅不会亏损,而且还能盈利,政府此举只是向广大投资者表明:政府始终站在“最后贷款人”的立场上,目的是增强投资者的信心,并通过保险对象、保险条件的掌握使贷款出售及抵押证券市场规范化。有了政府的参与,贷款出售及抵押证券市场的发展必将驶入“快车道”。参考文献

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一道,向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险。为了支持房地产金融的迅速发展,我国也应该成立类似的机构,为经过资格审查的中介组织发行符合条件的抵押证券提供不可撤销的和无条件的保险服务,切实保障抵押证券投资者的利益。作为代价,中介组织必须负担保费,这部分费用出自它的业务收益。保险公司在贷款证券的兑付出现困难时,将立即对被保险的抵押证券付款并自动获得对中介组织的代位求偿权。中介组织同时也成为保险公司的债务人。这样一来,投资者购买抵押证券,安全系数将比投资于未办理保险的企业债券大得多。

第四,资金上进行支持。在美国,国会在1938年责成联邦政府出资设立了FannieMae(联邦国民抵押贷款协会),在必要的时候由该组织购买由政府出面保险的抵押贷款,为全国的抵押贷款提供资金支持。FannieMae成立之初,主要依靠政府投入的

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　　　　　　(作者单位:湖南财经学院金保系)

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