商业写字楼物业管理成本测算和管理费标准

1、物业管理费标准及佣金标准

根据xx商务物业管理邀标文件提供的有关资料，通过项目实地考察和专业测算，我公司对本项目物业管理费标准确定为写字楼和酒店人民币xx元/平方米·月，商业裙楼人民币xx元/平方米·月，每月合计人民币xx万元。全年合计人民币xx万元（不包含能源费和房屋设备维护基金），管理处按照管理成本的xx提取佣金。 2、对物业管理处财务管理的认识

（1） 物业一贯将“钱尽其用”作为物业管理中财务运作的控制原则，通过精确预算、严格执行、杜绝浪费，力争使业主所花的每一分钱都物有所值，以同样的价钱提供更高档的服务。

（2）物业管理专业中财务管理应具有营销财务的概念，即注重财务管理中额度、平衡、审核、建议等因素，使财务管理有效地推动物业管理工作的进行。

（3）物业管理公司的重要特征之一就是具有物业管理财务预算和执行能力。实行成本控制的前提是专业的物业管理预算。 （4）成本控制原则不能以降低服务质量和用户满意度作为代价，用户满意永远是最高原则。 3、 管理处控制成本主要措施

（1）合理安排维修基金的使用，保证xx商务物业维修、改造工程良性运作。

（2）通过精确的计算和合理的安排，制定有效的节能措施，降低

物业运行公共能源费用，减少xx商务的运行开支。

（3）物业有着丰富的设备保养经验，能自行组织力量实施设备的维护及大、中修改造，减少外包项目，有效降低了设备保养费用及运行费用。

（4）加强员工培训，发挥员工“一专多能”的作用，合理安排岗位，尽量减少人员。

（5）采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算。在执行预算过程中实行成本否决制，即预算中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中。 4、xx商务物业管理有关费用测算 （1）xx商务管理费收入预测表 （2）xx商务管理费支出预测表 （3）xx商务管理费支出明细预测表 （4）xx商务管理处物资装备表

（5） xx商务管理处固定资产、办公用品装备表 （6）前期介入支出预测表 （7） 测算说明

a. 预算按部关于公共性服务收费费用构成范围的有关规定及xx商务招标文件指定服务项目测算（不包含能源费及房屋设备维护基金）；

b. 预算参照物业管理之相近办公楼费用标准及××的有关规

定、市场价测算；

c. 前期费用投入人民币x万作为开办费，在管理费中分五年摊销；物资装备费用人民币x万元，固定资产投入人民币xx万元由物业投入，在管理费中分五年摊销；

d. 管理处收取的管理费仅用于上述管理成本项目；特约性服务见《特约性服务收费标准》；

e. xx商务在第一年处于设备维保期，预计设备保养费可比正常期有所减少，以上测算均以第一年度的开支为标准，正常年度的管理费标准可根据甲方要求与实际情况进行调整；

f. 按正常年度管理费开支测算，如果管理费收支有盈余，盈余部分将转入下一年度作为储备金；

g. 本预算未涉及项目由双方协议商定。 xx商务管理费收入测算表 5.1（单位：万元） 项目 写字楼 商业裙楼 停车场 合计

xx商务管理费支出预测表 表5.2（单位：万元） 序号 项目 计算依据 月支出 年支出 一 二 三 工资福利 办公费 设施设备运行维保费 四 五 六 七 八 九 合计

环境管理费 固定资产折旧 开办费摊销 清洁、绿化、消杀 总额xx元，分五年摊销 总额xx0元，分五年摊销 53人，7人××公司派驻 面积 收费标准 xx元/月/平方米 xx元/月/平方米 室内车位xx4个，室外车位xx个，室内xx元/月，室外xx元/月 月收入 年收入 不可预见费（2%） 以上六项总和的2% 管理者酬金（10%） 以上七项总和的10% 法定税费（5.6%） 收入的5.6% xx商务管理费支出明细预测表 序号 项目 计算依据 月支出 一 1 2 3 4 5 6 7 8 工资福利 主任 副主任 部长 助理、工程师 文员 技术人员 安管员 福利费 社会保险（养9 老，医疗，失业，工伤），员工补贴 二 1 办公费 按月工资总额的xx% 1人，工资标准xx元/月 1人，工资标准xx元/月 4人，工资标准xx元/月 3人，工资标准xx元/月 9人，工资标准xx元/月 15人，工资标准xx元/月 20人，工资标准xx元/月 按月工资总额的xx% 年支出 市内交通补助、xx元/月 差旅费 2 通迅费 电话费xx元/月、通迅补贴xx元 /月、网络费按xx元/月计 3 文件报资料费、杂志、报刊、资料，xx元/月，印刷费 印刷费xx元/月 4 办公用品、低耗xx元/月 品 5 6 7 办公设备维护 服装费 xx元/月 管理人员每人xx元/年，维修人员xx元/年，保安人员xx元/年 业务招待费 综合测算xx元/月 8 9 办公水电费 公众责任险 每月用电xx元，每月用水xx元 投保金额xx元，费率1.2‰,全年xx元 三 设施设备运行维保费 1 供配电系统保养 维护材料费等共xx元/年 2 公共照明系统保养 含节能灯、泛光灯及广场灯更换等xx元/年 冷热给排水设施运行维护 3 冷热给排水系统保养 4 消防安全及安全管理费 （1） 消防设施保养 包括消防主机系统维护，管道、自动报警系统、喷淋系统、联动系统的保养，按照xx元/平方米·年 （2） 器械及设施更换 保安器械及停车场标识等设施的保养、更换 每部xx元/月 语音、数据线路保养，卫星电视接收系统，大楼楼宇自控系统 （3） 5 （1） 对讲机管理费 智能化系统 信息智能化系统 （2） 安防智能化系统 监控系统，报警系统，巡更系统 （3） 物业管理智能化系统 计费系统，停车场管理系统 6 7 空调系统保养 含空调主机维护及水质处理 电梯维护，年审 按xx元/台·月，年审核xx元/部·年 8 水池清洗、水质清洗xx元/次，检测xx元/次，检测费 9 自行车棚摩托车棚维护保养 10 公共设施零星维护 每年两次 含停车架刷漆保养等估算xx元/年 围墙，雨污水井清理、垃圾站箱、 VI系统等日常零星维护综合测算xx元/月 四 1 2 环境管理费 绿化（外包） 包含人员、材料 清洁材料费（外包含人员、材料 包） 3 4 消杀费（外包） 包含人员、材料 化粪池清理疏通费 清理xx元/次，疏通xx元/次，每年二次 按每年一次，xx元/㎡·次，外墙约xx㎡ 5 外墙清洁费 6 五 六 七 节假日摆设 固定资产折旧 开办费摊销 不可预见费（x%） xx元/次，每年四次 总额xx元，分五年摊销 总额xx，分五年摊销 以上六项总和的x% 八 管理者酬金（x%） 以上七项总和的x% 九

法定税费（x%） 收入的x% 合计

xx商务管理处物资装备表 序号 一 名称 维修工具 台钻 电焊机 冲击钻 手电钻 切割机 砂轮机 台钳 电流表 万用表 绝缘表 气泵 潜水泵 疏通机 梯子 工衣柜 应急灯 材料架 空调作业工具 管工作业工具 机修作业工具 电器作业工具 数量 1部 1部 1部 2部 1台 1台 2台 1台 5部 2个 1台 1台 2台 4张 10套 6个 若干 一批 一批 一批 一批 单位（均价） 合计 二

材料备件 个人工具 小计 一批 16套 安防、消防装备 无线对讲机 消防斧头 专用消防板手 防毒面具 消防靴 训练器材 小计 员工宿舍用品 床及家具 风扇 热水器 电视机 其它用品 小计 合计 8台 5把 5把 10个 10双 一批 40套 15台 8台 5台 一批 xx商务管理处固定资产、办公用品装备表 表5.5（单位：万元） 序号 1 2 3 4 5 6 7 名称 办公桌椅 电脑服务器 计算机 集线器 打印机 复印机 电话机 数量 20套 1台 7台 1台 2台 1台 8台 单位（均价） 合计 8 9 10

传真机 保险柜 档案、资料柜 合计 1台 1个 5个 前期介入预测支出表 序号 项目 测算依据 项目经理1人，工程师2人，行政主管11 人员工资 人，项目经理6月份入驻，其他人员入伙前3个月入驻 2 3 4 5 6 7 差旅费 食宿费 招聘培训费 业务费 办公费 开办注册费 小计 公司派出人员往返20人次，每次xx元 综合测算 招聘、培训46人，每人平均费用xx元 综合测算 指前期的办公费用及资料印刷费 综合测算 金额 说明1、本表按前期介入计划及正常情况下测算所得 2、前期的费用将作为开办费分五年摊销