土地增值税1

本章考情分析

本章属于《税法Ⅰ》中的次重点章节，在税务师复习备考中占有比较重要的位置，从历年考试情况看，本章考试的题型有单项选择题和多项选择题，也可以单独或者与其他税种结合考核计算题或综合题。2018年本章的考试分值预计在16分左右。

本章内容框架

第一节概述

第二节征税范围、纳税人和税率★★ 第三节开发土地和新建房增值额的确定★★★ 第四节应纳税额的计算★★★ 第五节税收优惠★★★ 第六节征收管理★★

第一节 概述

概念 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税 1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 2.征税面比较广 3.采用扣除法和评估法计算增值额 4.实行超率累进税率 5.实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定 特点 第二节 征税范围、纳税人和税率

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定 关键词 转让、国有 转让使用权/产权 有偿 含义 出让国有土地、转让非国有土地的行为不征税 强调土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转移，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为 强调取得收入，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税 【解释1】出让和转让 【解释2】我国土地所有权： 【解释3】关于继承与赠与 是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由继承 其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为，不予征税 不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括以下两种情况： 1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为（赠与至亲） 2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为（公益赠与） 赠与 （二）征税范围的具体规定（哪些征；哪些不征；哪些免征） 具体事项 土地增值税的具体规定 合作建房 交换房地产 房地产抵押 房地产出租 房地产评估增值 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 代建房行为 土地使用者转让、抵押、置换土地 建成后按比例分房自用的，暂免；建成后转让的，征税 征税（个人之间互换自有居住用房，经当地税务机关核实，免征） 抵押期间不征；抵押期满后看产权是否转移，以房地产抵债，征税 权属不变更，不征 产权未转移，房屋产权所有人、土地使用权所有人也未取得收入，不征 权属已变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照规定，免征 产权未转移，不征 只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，应该征税 【例题1·单选题】下列行为属于土地增值税征税范围的是（ ）。（2017年） A.村委会自行转让土地 B.企业以房地产抵债 C.事业单位出租闲置房产 D.政府向国有企业划转土地使用权 【答案】B

【解析】土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 【例题2·多选题】下列情形中，应征收土地增值税的有（ ）。（2016年） A.房产所有人将房屋产权赠与直系亲属 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.企业将自有土地使用权交换其他企业的股权 D.企业之间等价互换自有的房地产 E.房地产评估增值 【答案】CD 二、纳税人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权（以下简称转让房地产），并取得收入的单位和个人。 包括各类企业、事业单位、部队、国家机关、社会团体、个体工商户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民以及海外华侨、港澳台同胞等。 三、税率——四级超率累进税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率 1 2 3 4 不超过50%的部分 超过50%～100%的部分 超过100%～200%部分 超过200%的部分 税率（%） 30 40 50 60 速算扣除系数（%） 0 5 15 35 【例题·单选题】某有限公司转让商品楼取得不含税收入1000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则适用税率为（ ）。

A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】D

【解析】增值额与扣除项目金额比例=（1000-200）÷200×100%=400%，适用第4级税率，即60%。

第三节 开发土地和新建房增值额的确定

土地增值税计税依据：增值额

增值额=转让房地产取得的收入-税法规定的扣除项目金额 一、收入额的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 【注意】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。 实物收入 收入时的市场价格折算成货币收入 无形资产收入 外国货币 代收的各项费用 专门评估确定其价值后折算成货币收入 取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。 （1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入，作扣除项目，但不作为加计20%扣除基数 （2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入，不作扣除项目 二、扣除项目及其金额 卖房卖地各不同，新房老房也不同。 各项目扣除一览表 转让项目的性质 转让土地（卖地） 扣除项目 扣除项目（2项） 房地产企业 （5项） 新建房屋（卖新房） 非房地产企业（4项） 具体内容 1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目（房企） 1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的金额 3.转让环节缴纳的税金 存量房屋（卖旧房） 扣除项目 （3项） （一）新建房屋转让扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权支付的地价款（买地的钱） 出让方式取得为土地出让金 行政划拨方式取得为补缴的土地出让金 转让方式取得为实际支付的地价款 交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费 【例题·单选题】2017年4月，某房地产开发公司转让在建项目，取得转让收入20000万元。该公司取得土地使用权时支付土地出让金7000万元、契税210万元、印花税3.5万元（已计入管理费用）及登记费0.1万元，该公司缴纳土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额为（ ）万元。（2017年）

A.7213.50 B.7210.10 C.7213.60 D.7210.00 【答案】B

【解析】取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。该公司缴纳土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=7000+210+0.1=7210.1（万元）。 土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程2.房地产开发成费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（适当关注每个项目本 包含的内容） 【注意】建筑安装工程费，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。 A.土地出让金 B.耕地占用税 C.公共配套设施费 D.借款利息费用 E.契税 【答案】BC 能分摊利息支出，并提供证明的 3.房地产开发费用（与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用） 利息＋（1＋2）×5%以内 （注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额） 不能分摊利息支出或不能提供证明 （1＋2）×10%以内 两点专门规定： 一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除 二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 【例题·单选题】某房地产开发公司开发一住宅项目，取得该土地使用权所支付的金额3000万元，房地产开发成本4000万元，利息支出500万元（能提供金融机构贷款证明），所在省人民政府规定，能提供金融机构贷款证明的，其他房地产开发费用扣除比例为4%。该公司计算土地增值税时允许扣除开发费用为（ ）万元。（2017年）

A.780.00 B.700.00 C.850.00 D.500.00 【答案】A

【解析】允许扣除的开发费用=500+（3000+4000）×4%=780（万元）。

房地产开发企业 4.与转让房地产有关的税金 其他企业 城建税+教育费附加+地方教育附加 印花税0.5‰（产权转移书据）+城建税+教育费附加+地方教育附加 【注意】营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。 凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。 房地产开发企业 （1＋2）×20% 对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除 5.加扣 代收费用： 一并收取：计入收入，费用可扣，不做加计扣除基数； 单独收取：不影响计税 【例题·多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（ ）。

A.支付建筑人员的工资、福利费 B.占用耕地缴纳的耕地占用税 C.销售过程中发生的销售费用 D.开发小区内的道路建设费用 E.建筑安装工程费用 【答案】ABDE

【解析】销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。

（二）存量房地产转让项目的扣除 1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 存量房屋（卖旧房） 2.取得土地使用权所支付的金额 3.转让环节缴纳的税金 1.房屋及建筑物的评估价格（不是原值，不是净值）。 （1）评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 评估价格须经当地税务机关确认。

（2）因纳税需要，支付的评估费用允许扣除，但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格所发生的评估费用，不允许扣除。

（3）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票，旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

购房发票所载金额×（1+5%×购买年限）

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

①营改增前取得的营业税发票：发票所载金额（不扣减营业税）； ②营改增后取得的增值税普通发票：发票所载价税合计金额； ③营改增后取得的增值税专用发票：发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和。 【总结】根据相关规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。 即：扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额（计成本）。 【例题·单选题】2017年4月，张某将2016年6月购入的商铺转让，取得收入600万元。张某持有购房增值税普通发票，注明金额350万元、税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时，可以扣除旧房金额以及加计扣除共计（ ）万元。（2017年） A.350.00 B.367.50 C.385.88 D.404.25 【答案】B 【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的扣除。每满12个月计一年，本题中，2016年6月购入，2017年4月转让，不足12个月，可以扣除旧房金额及加计扣除共计=350+17.5=367.5（万元）。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。 3.转让环节缴纳的税金（城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税）。 【注意】契税在计算土地增值税时的扣除的不同情形： 可能在“取得土地使用权所支付的金额”中扣除，可能在“房屋及建筑物的评估价格”中扣除，可能在“与转让房地产有关的税金”中扣除。 契税支付环节 取得土地使用权时支付的契税 税务处理 视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除 已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除 凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数 纳税人转让存量房，其原购入环节缴纳的契税 转让有评估价格的存量房 转让无评估价格但能提供购房发票的存量房 【例题·单选题】位于县城的某商贸公司（增值税一般纳税人）2016年12月销售一栋旧办公楼，取得含增值税收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2013年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元（能提供契税完税凭证）。已知该公司选择简易计税办法计算增值税，则该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（ ）万元。

A.639.6 B.640.1 C.740.40 D.763.7 【答案】C

【解析】本题目的购置至转让期间可以按照4年计算，可扣除项目金额： （1）取得土地使用权支付金额0

（2）发票旧房购置价及按每年加计5%的扣除 600×（1+5%×4）=720（万元） （3）交易税费

购买契税18万元；交易印花税0.5万元；

城建税和两个附加=（1000-600）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=1.9（万元） 可扣除项目金额合计=720+18+0.5+1.9=740.40（万元）。 （三）旧房及建筑物需要评估的几种情形

纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额：

1.出售旧房及建筑物的； 2.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 3.提供扣除项目金额不实的；

4.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

【例题·多选题】下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括（ ）。

A.出售新房屋及建筑物的 B.出售旧房屋及建筑物的 C.虚报房地产成交价格的

D.著名将领之后将房产赠与政府用于举办将领故居展览馆的 E.提供扣除项目金额不实的 【答案】BCE