论卖房宣传彩页构成要约的法律适用及实践

社会管理　ｉ　一　论卖房宣传彩页构成要约的法律适用及实践　卢文彪　（５２３０７３　广东海厚律师事务所　广东　东莞）　近年来，部分房地产开发商为了追求暴利，无视市场发展　行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使　的规律，怠于作市场调查，盲目开展大商场招商项目，将几层　不能实现合同目的；”　楼几千平方米的空旷的商品房不作间隔，人为想当然的划分为　（２）业主可以依据上述法律解除房屋买卖合同，要求开发　若干个格子，将这些“格子铺”高价销售给业主，业主到现场　商返还购房款。现实生活中，开发商为了追求暴利，不作市场　用肉眼根本找不到自己的商铺的所在位置，然后开发商将商铺　调查，将几千平方米的空旷的商品房不作间隔，划分为着干个　返租回去，并大肆进行虚假造势进行某某盈利丰厚的项目，登　格子，将这些“格子铺”高价销售给业主，业主到现场用肉眼　报宣传，诱导业主不加思索抢购房屋，但是当业主支付了购房　根本找不到自己的商铺在哪里，然后返租回去，并大肆进行虚　款后，开发商却没有把心思集中在搞好其宣传的盈利丰厚的项　假造势进行某某盈利丰厚的项目，登报宣传，诱导业主不加思　目上，该投入的资金减少投入或者甚至不投入，导致项目一直　索抢购房屋，但是当业主支付了购房款后，开发商却没有把心　开展不起来，楼盘阑尾，业主合法权益受到极大损害。本律师　思集中在搞好其宣传的盈利丰厚的项目上，该投入的资金减少　认为，就广东地区而言，此种情形下的开发商构成欺诈售商品房，　投入或者甚至不投入，导致项目一直开展不起来，楼盘阑尾，　变相圈钱非法据为已有，业主有权退房并要求开发商返还购房　业主合法权益受到极大损害。这种情形开发商已经构成了欺诈　款：　和严重违约，违反了《消法》第８、１９、４９条，广东省实施《消法》　一、开发商的卖房宣传彩页内容构成要约。对开发商有　办法广东省实施《消法》办法第１２条所描述的情形，业主可根　法律约束力，开发商未能实现的，应承担违约责任（从本人　据《合同法》第九十四条第（三）、（四）项的规定依法解除合同，　经办的（２０１５）东一法南民一初字第１５３—１６６、３３１号系列　并要求开发商返还购房款。　案件来看，目前司法实践中这一点能得到法官的认可）　三、应当明确的一个法律适用问题，业主购房属于消费　宣传彩页是否为购房合同的组成部分要看这一宣传彩页是　行为，受《消法》调整和保护　要约邀请还是要约。单一的看宣传彩页作为一种广告工具，应　因为在商品房买卖过程中，房屋同时兼有商品和投资品的　当认定为商业广告无疑。进而，根据我国《合同法》第十五条，　双重属性，以往对业主购房是否适用《消法》曾有过争论，但　商业广告是要约邀请。《合同法》第十五条还规定，商业广告　广东省实施《消法》办法已明确将购房者与开发商界定为消费　的内容符合要约规定的，视为要约。在本律师办理的绝大部分　者和经营者的关系并受《消法》调整，目前争议的仅是投资客　案件中开发商的宣传彩页对商品房的表述在宣传彩页上介绍的　购房是否受《消法》保护（部分观点认为投资客购房目的不是　具体明确，并且属于吸引业主购买的卖点，对商品房的价格和　消费而是投资，故不适用《消法》），但由于投资客身份难以　合同的订立会产生重大影响，依据最高人民法院《关于审理商　界定，且对于强势的开发商而言处于弱势地位，应实行举证责　品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商　任倒置，即在开发商不能举证的情况下，应推定其身份为消费　品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房　者并受《消法》保护。　开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，　综上所述，开发商在宣传彩页中的内容具体明确，对合同　并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，　订立或对价格有重大影响的，这些内容应视为要约，对开发商　应视为要约。”因此，此类开发商用于做广告的宣传彩页应该　有法律约束力，开发商违反了，应当承担违约责任；业主在发　认定为要约，宣传彩页的内容为双方买卖合同的一部分，开发　现开发商迟迟未能履行宣传的承诺时，业主可根据《消法》第８、　商应依据其宣传彩页交房，实现宣传彩页承诺的内容，并且承　１９、４９条，广东省实施《消法》办法广东省实施《消法》办法　担相应迟延履行违约金。　第１２条，《合同法》第九十四条第（三）、（四）项的相关规　二、业主要求开发商退房并返还购房款有充分的法律依据　定依法解除合同，要求开发商返还购房款。知情权是消费者的　在业主因开发商的虚假宣传购买商品房后，发现开发商一　基本权利，无论是《消法》还是广东省实施《消法》办法都明　直未能履行宣传所承诺的内容时，开发商构成欺诈售房，业主　确规定了经营者的如实告知义务，开发商虚假宣传欺诈售房侵　可依据《中国人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）　犯了购房者的知情权，也违反了相关法律的规定，应当承担相　和广东省的实施办，以及法《合同法》第九十四条第（三）、（四）　应的法律责任。希望开发商能秉持诚实信用的原则，让血液中　项规定提出解除购房合同，要求开发商退房返还购房款：　流淌着道德和法律的元素，依法经营，实现利人利己的可持续　（１）关于《消法》第８、１９、４９条，广东省实施《消法》　发展的目标。　办法广东省实施《消法》办法第１２条，《合同法》第九十四条　第（三）、（四）项的相关规定：《消法》第８条：“消费者　享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权　利”。第１９条：　“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务　的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传”。第４９条：　“经营　者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增　加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价　款或者接受服务的费用的一倍”。广东省实施《消法》办法第　１２条：“经营者提供商品或者服务，有下列欺诈行为之一的，　应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金　额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍：（五）　作虚假的现场演示或者雇人进行欺骗性的销售诱导的；（八）以　虚假广告欺骗和误导消费者的”；《合同法》第九十四条第（三）、　（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）　当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履　职工法律天地　２０１５年第９期　－２７７——