远建房地产开发XXX
莲花池项目市场调查报
告
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美格行商业顾问机构
二○○八年九月
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前 言
1、市场调研说明
为达到本次对昆明市现有商业状况调查研究的目的，美格行项目组在市场调研过程中采用了定量和定性相结合的调查方法。在定量调查过程中，对调研的区域进行了划定；在定性调研中，通过问卷，对消费者的消费需求进行了调查和统计，从而达到本项目符合商业发展方向和消费者需求的目的。
2、定量调研细分
调研区域划分为项目周边商业区和核心商圈商业区。
3、定性调研
完成问卷300份，实收有效问卷295份。
通过项目组人员对问卷现场的控制，针对不同的消费群体，分别对核心商圈消费群、项目周边居民消费群及高校师生消费群的消费需求进行了调查和统计。
4、调研时间、进程及人员
调研时间：2008年7月16至2008年7月25日 工作进程：按照原有工作计划表保质保量完成工作 调研人员：美格行顾问事业一部 项目小组调研人员
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目 录
一、 市场宏观背景 ................................................................................................................................... 5
1.1昆明市宏观背景 ................................................................................................................................. 5 1.2 五华区宏观背景 .............................................................................................................................. 11 1.3 宏观背景分析结论 ......................................................................................................................... 16 二、昆明市商业市场研究 ...................................................................................................................... 17
2.1昆明市商业概况 ............................................................................................................................... 17 2.2 核心商圈调研 .................................................................................................................................. 17 2.3核心商圈内各片区商业调研 ........................................................................................................ 19
2.3.1三市街片区调研 .................................................................................................................... 19 2.3.2青年路-白塔路片区调研 ..................................................................................................... 25 2.3.3小西门片区调研 .................................................................................................................... 31 2.3.4昆都片区调研 ........................................................................................................................ 33 2.4项目周边商业调研 .......................................................................................................................... 34
2.4.1项目周边商业街调研 ........................................................................................................... 35 2.4.2项目周边IT专业市场调研 ................................................................................................ 36 2.4.3项目周边大型集中商业调研 ............................................................................................. 36 2.5项目周边2公里范围人口调研 .................................................................................................... 37 三、消费者调研分析 .............................................................................................................................. 38
3.1 消费者问卷调查说明 ..................................................................................................................... 38
3.1.1调研目的.................................................................................................................................. 38 3.1.2 抽样方法及访问对象 .......................................................................................................... 38 3.1.3 样本配额数量及完成情况 ................................................................................................. 38 3.1.4访问质量控制 ........................................................................................................................ 39 3.1.5访问总结.................................................................................................................................. 39 3.2消费者基本特征调查分析 ............................................................................................................. 39 3.3 消费者消费形态调查分析 ............................................................................................................ 43 3.4 受访者对本项目及其周边的评价分析 ..................................................................................... 63 四、项目分析............................................................................................................................................ 70
4.1 项目四至分析 .................................................................................................................................. 70 4.2 项目地块分析 .................................................................................................................................. 71 4.3项目交通分析.................................................................................................................................... 71
4.3.1 项目交通概况 ....................................................................................................................... 71 4.3.2 项目人车流量调研分析 ..................................................................................................... 72 4.3.3 核心商圈人车流量调研 ..................................................................................................... 74
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一、 市场宏观背景
1.1昆明市宏观背景
近年来，昆明市国民经济获得巨大发展，先后完成了“六五”、“七五”、“八五”、“九五”、“十五”五个五年计划，经济运营状况良好，以下为昆明市2004—2007年经济运行状况。
昆明市2004～2007年经济发展状况
指标 年份 国民生产总值（亿元） 人均可支配收入（元） 2004年 产值 942.14 8900 增长率 11.2% 9.6% 10.2% 6.8% 2005年 产值 1062.3 9616 415.49 607.2 增长率 10.2% 10.8% 12.2% 11.6% 2006年 产值 1238.8 11388.3 484.2 654 增长率 11.6% 11.8% 16.2% 7.7% 2007年 产值 1393.69 12083 569.42 817.52 增长率 12.5% 6.1% 17.6% 25% 社会消费品总额（亿元） 340.49 固定资产投资（亿元） 523.2 数据表明，昆明市经济逐年稳定增长，国民生产总值平稳增加，人均可支配收入逐年增长，社会消费品总额强劲增加，消费力强，固定资产投资平缓增长。
（1） 国民生产总值
2004-2007年国民生产总值160014001200100080060040020001238.8942.141062.31393.692004200520062007国民生产总值
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2004—2007年昆明市国民生产总值呈快速平稳增长趋势，增长率均在10个百分点以上。
（2）产业结构比例
昆明市2006-2007年产业结构表
指标名称 生产总值 第一产业 第二产业 第三产业
数据来源于昆明市统计年鉴
单 位 亿元 亿元 亿元 亿元 2006年 1238.8 88.9 558 592.7 比上年增减 11.6% 6.4% 10.2% 13.6% 2007 1393.69 93.95 641.2 658.54 比上年增减 12.5% 5.6% 14.9% 11.1% 从以上图表看出，昆明市产业结构中，三大产业均有发展。其中，第一产业发展较慢；二、三产业增长较快；产业结构不断调整，趋于优化。 （3）人口数量及构成
昆明市是著名的旅游城市，主要常住人口构成为户籍人口。随着经济的发展，近年来，昆明市的人口数量也不断的增加。
数据来源于昆明市统计局
（4）人均可支配收入
2004—2007年昆明市人均可支配收入逐步增长，呈良好的发展势头。
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2004-2007年人均可支配收入14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000200420052006200711,3888,9009,61612,083人均可支配收入数据来源于昆明市统计局
（5）昆明市未来城市规划
根据《昆明城市总体规划2008-2020规划成果公告》，昆明市未来城市发展的总体战略目标主要为：
目标1：尽快构建城市面向东南亚、南亚的交通枢纽、信息枢纽，以及区域性进出口加工中心，加速昆明迈向区域性国际城市的进程；
目标2：调整经济结构，转变经济增长方式，实施产业强势战略。谨慎发展重化工业，确保烟草及配套工业的稳步发展，大力扶持生物制药业，光电子信息产业，机械加工制造业等特色产业，积极培育发展昆明的现代物流业，实现旅游、商贸产业的新跨越，大力发展现代农业及特色农业。
目标3：优化区间发展格局，统筹区域城乡发展。塑造优良和特色的人居环境，提升昆明核心竞争力。
目标4：构建区域生态安全体系。保育生态，改善环境，实现人与自然的和谐发展。
目标5：形成“中心城区—二级城市—三级城镇（市）—重点镇—一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。
在昆明市总体发展目标指导下，为实现区域与城乡统筹发展，产业调整优化的目标，市域发展空间客居得到完善，山水园林与旅游城市特色显现，城市功能配套完善，聚集辐射能力增强，生态环境建设成效明显，投资环境进一步改善，社会保障和社会救助体系较为健全，城乡居民收入水平和生活质量普遍提高的城市发展总目标。
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（6）昆明至2010年的商业规划
总体规划重点
1）昆明商业发展目标
实现商业活动规范化，与现代化昆明城市发展相适应。推进社会化服务体系的建立，使中心城市的商业服务走向更广的地域，优化网络布局，提高整体运行效益及城市空间利用率。改变商业自身内涵，由以物为本，转换为以人为本的发展。实现商业发展适度规模控制，避免设施过剩导致不良竞争。
作为我国重要的旅游商贸城市，随着国家对西部地区开发力度的加大，昆明商业的发展将保持较大的增长速度，发展成为我国西部的商业中心之一。依托生物资源、旅游资源丰富的优势，带动相关产业的发展，使之成为昆明经济发展的驱动力。
强化中心商业区的辐射功能，创新业态，发展以连锁经营为主的现代化流通形式，引进先进经营管理理念、技术和手段，提升昆明城市商业网点总体经营实力和竞争力。发展社区连锁超市，搞好农贸市场超市化改造建设。培育设施功能现代化、管理规范化，具有发挥较大的吸纳辐射功能的专业市场和现代化物流中心。推进会展业和旧货业的发展。
结合设置在南昆线与枢纽环线交汇的昆明南站的昆明集装箱结点站，与昆明东南部大型现代化综合公路货运站统筹规划布局，处理好运输流程的衔接，建设云南省现代化物流基地，将昆明南站建成我省最大的，面向全国、全省和东南亚地区的货运枢纽。
2）昆明商业发展重点
百货店、仓储商店、综合超市、专卖店、专业店、便利店、餐饮网点、生活服务网点、文化娱乐网点。
区域规划重点
1）市级商业中心
规划范围：一环路以内及周边区域；
重点区域：根据昆明城市商业现状特点，结合中心区功能定位，规划形成“四心六街九区”，四心即：近日公园、小花园、白塔路片、小西门四个商业核心区；六街九区即：六条特色商业街九个商业区。
列入市级商业中心的特色商业街（区）：正义路三市街、南屏街东风西路、青年路、白塔路、东风东路、北京路；威远街中心商务区、文明街、祥云街、金马碧鸡、昆明站前、昆都、翠湖、圆西路、螺蛳湾商业区。
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重点业态：以新型综合百货店、专业店、专卖店、精品店、连锁店、服务网点为主，以名品、新品、中高档商品为主。
市级商业中心定位：提高商业集聚程度，增强城市繁荣繁华气息，推进经营结构调整，拓展新型的经营服务领域，形成服务全市、辐射全省及周边区域、充满活力的商业区。
2）区域商业中心
具有规模适中、商品丰富、顾客群以本地区和周边地区消费者为主的特点，集购物、餐饮、娱乐、健身、文化欣赏为一体。
建设的区域：北部区域商业中心，建设重点地段为北市区北京路延长线、烟草路；南部区域商业中心，建设重点地段为南市区十里长街、前卫西路、海埂路；东南部区域商业中心，建设重点地段为春城路延长线、官渡镇以北的区域。
区域商业中心定位：应以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集散辐射功能，结合各个区域的特点及商业发展的基础条件，突出本区域购物、交易、餐饮娱乐、文化休闲、服务等功能。
区域商业中心的设置宜以块状为主、条状为辅，建筑形态宜采取购物中心模式。
3）社区（居住区）商业中心
以居住区为载体，从便民、利民出发，满足居民物质生活和精神生活的多种消费需求。
建设的区域：人口规模达到3万人以上的居住区。每1—2万人配置一个超市（或生鲜超市），每3000人或300米为半径配置一个便利店。
社区（居住区）商业中心建设应以新型社区购物中心为主体，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能的现代化社区商业。商业设置宜适度集中，应以配置便民利民的业态为主。
4）特色商业街
目前突出特色经营已成为众多商业网点经营者提升其功能档次的首选方向，各种专业店、专卖店的兴起和发展，出现了经营细化、网点集聚的趋势。商业街的兴起，展现了高雅、时尚的品位和满足个性化消费的特色。作为零售商业的载体，商业街的建设既丰富了城市商业网点的业态，同时也促进了城市商业网点功能档次的提高。特色商业街应发挥各个区域的历史文化、人文环境、商业特色的优势，重点建设信息、通讯、花卉、服饰用品、旅游产品、儿童玩具、家用电器、文化用品、小商品等适应现代消费趋势的商业专业特色。
（参考《昆明城市商业网点规划2002-2010》）
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1.2 五华区宏观背景
五华区是云南省省会昆明市的中心城区之一，辖区位于市区西部，总面积397.86平方公里，人口65.8万人，辖护国、大观、华山、龙翔、丰宁、莲华、红云、黑林铺、普吉9个街道办事处、沙朗、厂口2个乡；高等院校、科研院所集中，是昆明的重要组成部分和传统文化区，更是全省的政治、经济、教育、文化中心。
本项目
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（1）国民生产总值
2006年五华区国民生产总值338亿元，同比增长12%，从2004—2006年连续三年来的国民生产总值数据看，五华区经济在快速平稳增长。
（2）人口数量及构成
五华区人口总体增长幅度不大，人口发展较为平稳，其中户籍人口仍为居住人口的主要组成部分。
五华区2004—2006年人口数据表
指标 年份 总人口（万人） 户籍人口（万人） 非户籍人口（万人）
2004 66.1 65.8 0.3 2005 66.38 65.8 0.58 2006 68.36 66.8 1.56
（3）人均可支配收入
五华区人均收入与昆明市数据比较表
年份 2004年 2005年 2006年 昆明 人均可支配收入 8,900 9,616 11,388 五华 人均可支配收入 8,901 9,480 9,498.9 12 / 76
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上表显五华区的人均收入同昆明市整体水平相比，部分年份数据稍高于昆明市，整体上，五华区消费群收入及支出接近昆明市水平。
（4）社会消费品总额
五华区2004-2006年社会消费品总额表
指标 年份 社会消费品总额（亿元） 2004年 产值 89.26 增长率 54% 2005年 产值 138 增长率 9.4% 2006年 产值 151 增长率 2.41% 以上数据显示，五华区社会消费品总额呈快速增长趋势，2004—2006年增长率达15%以上，整体发展势头较为良好。
（5）五华区与昆明其他区经济状况对比
2006年五华区与昆明其他区主要经济指标的数据比较表
区域 生产总值（亿元） 人均可支配收入（元/人 ） 社会消费品总额（亿元） 五华区 338 9,402.5 151.09 盘龙区 139.33 11,994.9 93.7 官渡区 266.7 9,273.9 80.6 西山区 141.54 9,824.93 70.7 以上数据来源昆明市和五华区统计局
数据显示，五华区的生产总值、人均可支配收入和社会消费品在昆明五区中居于首位，人均可支配收入次于盘龙区和西山区，经济实力相对较强。
（6）五华区城市未来规划
“十五”以来，五华发展的各个领域都发生了一系列重大变化，为未来发展奠定了良好基础。按照“商贸立区、工业兴区、科技强区、立足社区、城乡统筹、协调发展”的总体发展思路，构建产业特色突出，文化特质鲜明，城市功能完善，环境和综合实力一流，人民生活水平稳步提高的和谐发展新格局。
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以在全市率先实现全面建设小康社会和把五华区建设成为面向东南亚、南亚的区域性国际化城市中心区和西部地区综合实力最强的城区之一的奋斗目标为统领，以创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市任务目标为支撑，实现和谐发展和新的跨跃。 发展重点如下： 1）转变经济增长方式
以转变经济增长方式作为实现经济既快又好发展的根本途径，积极推进产业布局调整、产业结构升级、引导产业集群发展、大力发展循环经济，确立和强化五华作为现代新昆明高端产业聚集区的功能地位，为持续稳定增长提供保障。
（a）建设五大产业聚集区
建设中央商务区（CBD）。努力创造条件，推动潘家湾大村、建工新村、文明街、顺城街、威远街、祥云街等六个处于核心商圈内的旧城、城中村改造。完善步行街体系建设，形成一批提升城市商务品质的新主力商业设施，为构建现代新昆明中央商务区奠定基础。
建设中央智力区（CID）。以荷叶山公园和莲花池公园建设为契机，推动周边旧城、城中村改造步伐，实施五华科技园二次创业, 加快金鼎科技园开发平台建设,启动“一二一”大街改造和主要高等院校新校区建设后的老校区整合工作，建设“创业大道”。另外，建设王家桥工业聚集区，建设红云现代卷烟配套聚集区，建设沙朗特色农业旅游小镇。
（b）做强五大产业集群
做强现代服务业集群。依托中央商务区建设，促进传统商贸业向业态多元化、精品化、专一化方向演进，形成一批在全省具有较强知名度的旗舰店、品牌店、专门店，聚集一批地区内实力居于前列的商贸连锁企业总部，形成地区信息化物流中心。
（c）建立开放型经济体系
完善开放型经济体系。大力发展外向型经济，抓住市场开放带来的有利契机，积极应对挑战，支持和引导行业、企业间的经贸、技术合作以及
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招商引资活动。进一步扩大在货物贸易、服务贸易和投资领域的经济贸易合作。注重与高新技术产业开发区和相邻县区特别是北部五县广泛开展经贸合作，建立互补互利的发展格局，扩展发展空间，从整体上拓展开放的广度和深度，提高开放水平，提升竞争能力，努力形成全方位、多层次、宽领域的开放格局。
扩大对外经济合作领域。拓展招商引资领域，吸引外来资金参与旧城改造、片区开发等重大项目。采取更加灵活多样的方式，加大市场化招商力度，充分挖掘区位优势，改进招商引资工作机制，提高利用外资的规模和水平。大力发展非公有制经济，建设桃园非公经济园区，发展加工工业，改造提升建材业，引导和规范乡镇企业发展壮大，鼓励和支持非公有制企业参与新型工业化。
（d）优化经济发展环境
加大政策支持力度。健全和完善企业融资平台，支持重点产业发展。支持企业技术研发、品牌推广、分销体系建设等关键环节。
（e）实现资源节约型增长
探索建立循环经济运转模式。建立消费拉动、政府采购、政策激励的循环经济发展体系，指导循环经济健康发展。按照“资源--产品--再生资源--再生产品”的流程模式，完善资源节约型产业链。开展循环经济示范推广活动。
2）推进城乡一体化
按照统筹城乡发展的要求，通过完善规划，打破城乡分割的体制和政策，统筹城乡基础设施、社会保障体系建设和社会事业，加快推动社会主义新农村建设，逐步缩小城乡差别，消除城乡二元结构，实现城乡经济、社会、环境的和谐发展。
（a）加快推进城镇化进程 （b）建设社会主义新农村 3） 提升城市品质
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坚持城市规划、建设、管理相一致，围绕城市功能提升的需要，加快城市建设步伐。按照突出重点、科学发展的原则，加大城市改造力度，完善城市基本功能体系，加强生态环境保护，治理环境污染，建设环境友好型城市。
4）扩展社会公共服务
坚持以人为本，强化政府职责，创新服务模式，提高服务效率，逐步建立覆盖全区、布局合理的社会公共服务体系，促进经济社会的协调发展。
（a）树立公共教育优质品牌 （b）加强公共卫生服务 （c）发展文化体育事业 （d）完善社区公共服务体系 5）构建和谐五华
按照民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，构建社会主义和谐社会。
1.3 宏观背景分析结论
（1）昆明市、五华区经济运行状况良好，整体呈良好的发展势头，而五华区在昆明市各区中经济实力首屈一指，为项目的开发提供良好的宏观基础。
（2）五华区人口数量逐年稳定增长，其中绝大部分为户籍人口，非户籍人口比例相对较低，人口的稳定增长将会带动消费的增长。
（3）五华区人均可支配收入、消费支出、社会零售消费品总额在昆明市五区中居于前列，且稳定增长。
（4）项目位于莲花池片区，处于五华区的高校聚集地区，该区域将结合周边消费群体的消费特点，进行老城区的建设改造和产业结构调整，形成片区内新的商业中心。
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二、昆明市商业市场研究
2.1昆明市商业概况
昆明市现有核心商圈为城市中心区的以：南至环城南路，东起白塔路，北到人民路，西至环城西路围合区域。在此核心商圈中，根据商业的聚集和经营的业态种类，又可细分为昆明老街——三市街片区、青年路-白塔路片区、小西门片区，还有以餐饮娱乐为主的昆都片区。另外，位于环城南路的螺狮湾片区及翠湖周边商业，也在昆明市商业中占有一定的分量。随着近年的商业发展，在项目周边的一二一大街也逐渐形成了IT专业市场商业区。
2.2 核心商圈调研
昆明市现有的核心商圈（如图示）：东由白塔路，西至环城西；北到人民路，南至环城南路的围和区域。以下为核心商圈的商业调研汇总：
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核心商圈
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（1） 核心商圈商业街业态分析
以下为核心商圈中商业街的业态分析：
2.3核心商圈内各片区商业调研
商业调研主要是对于昆明市核心商圈内所包含的三市街片区、小西门片区、青年路-白塔路片区和昆都片区。
北京路 小西门青
白塔路 昆都 三市街 年路
环城南路商业
2.3.1三市街片区调研
核心商圈中的三市街片区以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，辐射面积约25万平米，该区域以精品服装、百货为主，最具代表性的是柏联广场、昆明百货大楼，这些代表有着悠久的商业历史，因此该片区的定位一直是中档层面，大众化消费为主。2001年，作为该片区的龙头商场柏联广场开业，靠着特殊的地理位置、百盛的品牌效应、优美舒适的购物环境及时尚流行产品，人流量很快就超过了附近的几家百货，成为三市街片区中经营相对成功的商业项目。
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（1） 商业街调研
三市街的商业主要分布在三市街、南屏街、宝善街、同仁街、金碧路、正义路、南强步行街等。
三市街片区周围道路通畅度较高，有东风路、金碧路等主要交通干道。在三市街，商铺出租率较高，基本没有空置商铺。
数据来源：美格行项目小组实地调
三市街的商业主要分布在以上八条街道，业态有服饰鞋帽、服务配套、餐饮、数码家电均占有一定的比例，所占比例为服饰鞋帽21.43，服务配套20.46，数码电器占16.42%，餐饮占17.14%，美容美发占0.48%，家居占0.43%，精品饰品占0.74，休闲占11.01%，地产中介占0.04%，银行占4.3%，其他的占7.54%。
（2）大型集中商业调研
三市街片区分布大型集中商业相对较多，主要代表有柏联广场、昆明百货大楼、百大新天地等，单体商业面积较大，经营状况良好。以下是几家大型集中商业的资料： ➢ 柏联广场
项目名称 项目位置 柏联广场 三市街与宝善街交汇处 昆明柏联房地产开发XXX 项目概况 发展商 临街长度 电梯及扶梯 主出入口人流 商业性质 经营面积 开业日期 百货 63,000㎡左右 85 每层4组扶梯；3部直梯 —— 人流量为224人次/5分钟 3.8m 8层 中庭面积 单层商业面积 约180㎡ 约7,875㎡ 划 项目规层高 层数 20 / 76
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租金水平 一层：500元/m2 二层：300元/m2 三层：280元/m2 四层：160元/m2 招商率 约100％ 业态分布 -1F:超市 1F:百货，CK，纪梵希，肯德基，上岛咖啡等 2F:百货，迪森高尔夫，曼谷银，江南布衣等 3F:百货，浪漫一身，卓娅，歌力思等 4F:百货、型型色色发型屋，柔婷美容，索尼等 5F:百货、探奇乐园等 6F:百货，美容spa、成记靓粥等 7F:迪美生健康中心 肯德基、CK、纪梵希，上岛咖啡，迪美生健康中心等 数据来源：美格行项目小组实地调查 代表商家 21 / 76
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➢ 昆明百货大楼
项目名称 昆明百货大楼 东风西路99号 昆百大集团公司 84m 每层4组扶梯；3部直梯 商业性质 经营面积 开业日期 百货 约21,860㎡ —— 项目概况 项目位置 发展商 临街长度 电梯及扶梯 主出入口人流 层高 层数 经营状况 B座 B座人流量为185人次/5分钟；C座为127人次/5分钟 2.8m B座：9层 C座：6层 中庭面积 单层商业面积 良好 C座 无中庭 约2,700㎡ 项目规划 业态分布 负一层： 超市、德克士 一层： 化妆品、女鞋饰品、数码 二层： 女装、饰品 三层： 女装、饰品、箱包 四层： 女装、内衣针织 五层： 昆百大珠宝 六层： 男装、男鞋 七层： 儿童服饰、幼婴用品 八层： 儿童服饰、幼婴用品 一层： 家电洗衣机、数码器材等 二层： 厨房电器、橱柜 三层： 电视、音响、家庭影院 四层： 成熟女 五层： 羊绒羊毛、家居用品 六层： 昆百大珠宝 代表商家 德克士、家有宝贝主题商场等 数据来源：美格行项目小组实地调查
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➢ 百大新天地
项目名称 百大新天地 东风西路 昆百大集团公司 75m 每层4组扶梯；3部直梯 商业性质 经营面积 开业日期 百货 26,000㎡左右 —— 项目概况 项目位置 发展商 临街长度 电梯及扶梯 主出入口人流 层高 层数 经营状况 3.5m 10层 人流量为224人次/5分钟 中庭面积 单层商业面积 良好 负一层：运动服饰、户外休闲用品、健身器材 一层：面包新语、哈根达斯、 数码产品、服饰等 二层：味千拉面、服饰精品、数码 三层：服饰精品 四层：休闲女装、美发 五层：服饰、珠宝精品、餐饮 六层：昆百大珠宝、餐饮 七层：上影永华国际影城 八层：总厨CLUB餐厅 九层：厨房制造餐厅 哈根达斯、面包新语、味千拉面、上影永华国际影城等 数据来源：美格行项目小组实地调查 无中庭 约2,600㎡ 项目规划 业态分布 代表商家
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➢ 世纪广场
项目名称 世纪广场 南屏街中段88号 昆明盘通屋业XXX 65m 3.2m 5层 一层：400-500元/㎡ 商业性质 经营面积 人流量为210人次/5分钟 中庭面积 单层商业面积 经营状况 无中庭 约6,000㎡ 良好 综合超市 30,000㎡左右 项目概况 项目位置 发展商 临街长度 主出入口人流 层高 层数 租金水平 项目规划 业态分布 一层：百货、屈臣氏、化妆品、珠宝、服饰、麦当劳等 二层：家乐福 三层：家乐福 四层：五星电器 五层：家居用品 家乐福、麦当劳、屈臣氏等 数据来源：美格行项目小组实地调查 代表商家
➢ 倾城名店
项目名称 倾城名店 同仁街41号 —— 项目概况 项目位置 发展商 临街长度 电梯及扶梯 主出入口人流 层高 层数 租金水平 3.2m 5层 —— 商业性质 经营面积 开业日期 百货 15,000㎡左右 50m 每层4组扶梯；3部直梯 —— 人流量为121人次/5分钟 中庭面积 单层商业面积 经营状况 约108㎡ 约3,000㎡ 良好 项目规划 业态分布 一层：化妆品、女鞋、珠宝等 二层：精品服饰 、内衣展厅 三层：休闲服饰、户外产品 四层：运动品牌、服饰 五层：餐饮、美发中心、玩具中心 澳门豆捞、阿迪、BELLE、amass等 数据来源：美格行项目小组实地调查 代表商家
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（3）租金水平调研
此片区商业主要分布在三市街、正义路、南强步行街、宝善街、南屏街等，下表为各商业街的租金水平调研。
街道名称 三市街 正义路 正义街 南强步行街 同仁街 祥云街 宝善街 南屏街
主要业态 服饰，餐饮 服饰、数码、办公配套等 服饰、服务配套 餐饮 服饰精品、餐饮 服饰精品、餐饮 服饰精品、餐饮 服饰、服务配套 租金水平（元/㎡/月） 500-1300 300-450 200—300 100—150 400—500 150—300 200—400 200—500 整体经营情况 较好 一般 一般 较好 较好 较好 较好 较好 数据来源：美格行项目小组实地调查 2.3.2青年路-白塔路片区调研
青年路-白塔路片区是包括有人民路、北京路、拓东路、环城东路、圆通路的区域，该地块包括尚义街、东风巷、明通巷、人民巷。大型商场主要集中在青年路、白塔路与北京路。
（1）商业街调研
青年路-白塔路片区商业街主要包括青年路、白塔路、北京路、拓东路、人民东路。商业档次较高，集中商业也都分布在主要通道的两侧。此片区商业氛围较好，主要商业形态为中、高档百货。
以下是商业街的业态分析：
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图表显示，青年路-白塔路片区商业业态主要以服饰鞋帽类为主，比例为38.8%，其次为数码通讯及服务配套，比例分别为22.7%、19.1%，商业整体档次较高，辐射范围较广，经营较好。
（2）大型集中商业
青年路-白塔路大型集中商业较多，且多为中高档百货，辐射整个昆明的中高端消费市场，以下是各大型集中商业的具体资料：
➢ 金格中心
项目名称 项目位置 金格中心 北京路591号 金格集团 40m 每层2组扶梯； 商业性质 经营面积 开业日期 人流量为32人次/5分钟 26 / 76
项目概况 发展商 临街长度 电梯及扶梯 主出入口人流 百货 28000㎡ —— 如有异议或侵权请及时联系，客服将立即删除！
层高 层数 经营状况 3.5m 9层 中庭面积 单层商业面积 良好 120㎡ 约3,100㎡ 项目规划 业态分布 负一层：生活空间 一层：服饰精品、钟表等 二层：珠宝首饰、精品服饰 三层：服饰、鞋 四层：服饰 五层：男性服饰 六层：运动品牌 七层：居家用品、儿童服饰及用品 八层：美容美发 LV、VERSASE、浪琴表等 数据来源：美格行项目小组实地调查 代表商家
➢ 金格百货汇都店
项目名称 金格百货汇都店 昆明市白塔路90号 金格集团 60m 3.8m 6层 约300-700元/㎡/月 商业性质 经营面积 人流量为40人次/5分钟 中庭面积 单层商业面积 招商率 良好 27 / 76
项目概况项目规划 项目位置 发展商 临街长度 主出入口人流 层高 层数 租金水平 经营状况 百货 42,000㎡ 30㎡ 约7,000㎡ 90％以上 如有异议或侵权请及时联系，客服将立即删除！
业态分布 -1F：精品超市，家居饰品，床上用品、味千拉面 1F：化妆品、精品服饰 2F：珠宝首饰、钟表、精品服饰 3F：精品女装、饰品 4F：精品男装 5F：运动品牌、家居用品 Boss，登喜路，卡地亚，宝姿，华伦天奴等 代表商家 ➢ 金格百货金龙店
项目名称 金格百货金龙店 昆明市白塔路90号 金格集团 60m 3.8m 5层 300-700元/㎡/月 商业性质 经营面积 人流量为40人次/5分钟 中庭面积 单层商业面积 招商率 良好 1层：化妆品、精品服饰 2层：珠宝首饰、钟表、精品服饰 3层：精品女装、饰品 4层：精品男装 5层：运动品牌、家居饰品、床上用品 Boss，登喜路，卡地亚，宝姿，华伦天奴等 数据来源：美格行项目小组实地调查 项目概况 项目位置 发展商 临街长度 主出入口人流 层高 层数 租金水平 百货 42,000㎡ 30㎡ 约8,400㎡ 90％以上 项目规划
经营状况 业态分布 代表商家 ➢ 金鹰购物中心
项目名称 金鹰购物中心 青年路8号 金鹰商贸集团XXX 75m 3.5m 5层 商业性质 经营面积 人流量为69人次/5分钟 中庭面积 单层商业面积 良好 160㎡ 约7,400㎡ 百货 37,000㎡ 项目概况 项目位置 发展商 临街长度 主出入口人流 层高 层数 经营状况 划 项目规28 / 76
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业态分布 一层：服饰精品、珠宝钟表、化妆品 二层：女鞋、女装、包、配饰 三层：淑女装、配饰、内衣、羊绒 四层：男装、男鞋、运动休闲 五层：童装、家居礼品、烟酒滋补、家电厨具、手机数码、美发、餐饮 GUCCI、LALVAFOVE FEVIAGAMO、ADIDAS、EA等 数据来源：美格行项目小组实地调查
代表商家 ➢ 新世界百货
项目名称 新世界百货 青年路432号 香港新世界集团公司 50m 3.2m 5层 商业性质 经营面积 人流量为178人次/5分钟 中庭面积 单层商业面积 良好 负一层：运动服饰、户外休闲用品、健身器材 一层：珠宝、钟表、化妆品、精品配饰、男女皮鞋 二层：男装、男士内衣、男士配饰、皮具箱包、保健器材 三层： 女士内衣、女士手袋、女士职业装 四层： 女士配饰、女士休闲装 潮宏基珠宝、venti珠宝、阿迪、耐克、百丽等 数据来源：美格行项目小组实地调查 项目概况 项目位置 发展商 临街长度 主出入口人流 层高 层数 经营状况 百货 9,879㎡ 无中庭 约1,978㎡ 项目规划 业态分布 代表商家
➢ 假日百货
项目名称 假日百货 昆明市人民中路与青年路的交叉处 上海国之杰投资发展XXX 74m 3.5m 29 / 76
项目概况 项目位置 发展商 临街长度 主出入口人流 层高 商业性质 经营面积 度假式购物商场 25,000㎡ 100㎡ 人流量为30人次/5分钟 中庭面积 规目如有异议或侵权请及时联系，客服将立即删除！
层数 经营状况 4层 良好 单层商业面积 档次 约6,100㎡ 中档 业态分布 1层：珠宝首饰、化妆品、钟表、服饰、鞋类； 2层：鞋类、皮具、男装； 3层：女装、休闲装、运动品牌、妇婴用品、饰品、箱包； 4层：淑女装、羊毛衫、内衣、床上用品； 卡西欧、梦特娇、华伦天奴、耐克、李宁、安莉芳等. 数据来源：美格行项目小组实地调查
代表商家 ➢ 新西南广场
项目名称 新西南广场 云南昆明市人民中路17号 华夏西部投资XXX 110m 3.5m 7层 商业性质 经营面积 人流量为30人次/5分钟 中庭面积 单层商业面积 较好 负一层：百盛超市、国美电器、 一层：化妆品、黄金珠宝、鞋、珠宝、眼镜.高档服饰、时尚精品、餐饮等. 二层：女装、手袋、精品饰品、餐饮. 三层：时尚女装、休闲装、精品饰品、手袋.、皮具、餐饮. 四层：男装、男鞋、皮具、健身用品. 五层：运动装、体育用品、童装、床上用品、家用电器. 六层：西南电影院 马天奴、BOSS香水、味千拉面、歌力思、ONLY、1881切瑞蒂、宝力豪、运动100 488㎡，144㎡ 约16,000㎡ 购物中心 11.3万平米 项目概况 项目位置 发展商 临街长度 主出入口人流 层高 层数 经营状况 项目规划 业态分布 代表商家 ➢ 新大新百货
项目名称 新大新百货 云南昆明市人民中路 —— 30m 3.5m 4层 30 / 76
项目概况规项划目 项目位置 发展商 临街长度 主出入口人流 层高 层数 商业性质 经营面积 人流量为50人次/5分钟 中庭面积 单层商业面积 百货 3,000㎡ 无中庭 约750㎡ 如有异议或侵权请及时联系，客服将立即删除！
经营状况 负一层：中老年服饰、鞋帽等 一层：化妆品、黄金珠宝、鞋等 二层：运动服饰、体育用品. 三层：体育用品专卖 Adidas, Nike,361等 较好 业态分布 代表商家 数据来源：美格行项目小组实地调查
（1） 商业街租金水平调查
街道名称 青年路 人民东路 北京路 白塔路 拓东路 主要业态 服饰、鞋帽、精品饰品、茶庄等 服饰、金融服务机构、地方小吃等 通信、服务配套等 服装、茶叶、民族饰品 、地方小吃等 服饰、运动品牌、体育用品、茶叶等 租金水平（元/㎡/月） 整体经营情况 200-350 200-250 150-300 70-200 180-250 较好 良好 较好 较好 较好 2.3.3小西门片区调研
小西门片区中心处于东风西路与人民路交叉处，来往车辆众多，交通发达，地势开阔。商圈内主要购物场所有大观商业城、百汇商场、美辰百货、环翠湖干道等。
片区商业主要分布在东风西路、西昌路部分路段、昆师路、五一路等，小西门商业的整体档次一般，业态组合较为丰富，商业氛围较好，人气较旺。
（1）商业街调研
以下是商业街的业态分析：
图表显示，小西门片区商业业态主要以服饰鞋帽类为主，比例为32.9%，其次为数码通讯及婚纱摄影，比例分别为29.9%、14.8%，据美格行调研小组实地调研，昆明市区内数码手机消费的首选地点为小西门片区，片区内商业整体档次不高，但辐射范围较广，经营较好。
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（2）大型集中商业
小西门大型集中商业主要为大观商业城，以下是其具体资料：
➢ 大观商业城
项目名称 大观商业城 大观路与东风西路交界处 —— 100m 每层2组扶梯； 3.2m 2层 街铺：150-300元 商业性质 经营面积 开业日期 中庭面积 单层商业面积 招商率 良好 1F：沃尔玛超市、服饰精品、民族饰品、药店、地方小吃、冷饮店、肯德基等 2F：沃尔玛超市、茶叶、女人街服饰、手机数码等 沃尔玛、肯德基等 人流量为136人次/5分钟 无中庭 约3,780㎡ 80％以上 综合超市 约7,560㎡ —— 项目位置 发展商 临街长度 电梯及扶梯 主出入口人流 层高 层数 项目概况 项目规划 租金水平 经营状况 业态分布 代表商家 ➢ 百老汇通信广场
况 项目概项目名称 项目位置 百老汇通信广场 昆师路与东风西路交界处 32 / 76
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发展商 临街长度 电梯及扶梯 主出入口人流 层高 层数 昆明市任达天科技开发XXX 65m 每层1组扶梯； 3.8m 4层 1层：250-300元/㎡ 2层：120-160元/㎡ 3层：80-100元/㎡ 4层：50-80元/㎡ 商业性质 经营面积 开业日期 中庭面积 单层商业面积 数码手机专业市场 16,000㎡左右 —— 无中庭 约3,800㎡ 人流量为136人次/5分钟 租金水平 招商率 60％以上 项目规划 经营状况 良好 1层：手机数码、售后服务、钟表、药房 2层：电子产品、音像 3层：新知图书城 4层：新知图书城建筑书店、女子美容美体 手机类：诺基亚、LG、波导、三星、联想、索尼等 业态分布 代表商家
（4）商业街租金水平调查
街道名称 东风西路 西昌路 昆师路 五一路 主要业态 服饰、婚纱摄影 服饰、五金 手机、数码 服饰、服务配套 租金水平（元/㎡/月） 350-1000 100-150 100-250 200-500 整体经营情况 较好 一般 较好 较好 2.3.4昆都片区调研
（1）商业街调研
昆都片区商业主要是指新闻路和西昌路的部分路段，昆都片区的商业业态以休闲娱乐及服务配套为主，，业态组合较为单一。昆都片区的休闲娱乐业在昆明已形成了较强的知名度，培育了较好的商业氛围。
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以下是片区的业态分析：
（2）商业街租金水平调研
街道名称 西昌路 新闻路 主要业态 服饰、电动车专卖五金建材、地方小吃等 服饰、餐饮、美容美发、电玩、酒吧、桑拿足浴等 租金水平（元/㎡/月） 100-150 50-300 整体经营情况 一般 较好 2.4项目周边商业调研
项目周边商业主要调研范围：东至环城北路-北京路，南至翠湖周边，西至二环西路，北至二环北路。此区域整体商业体量较小，档次不高，商业主要集中在高校周边及一二一大街。
项目2公里半径范围内
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（1）项目周边商业业态分析
数码产品的比例最高，占比为39%，其次为服务配套和家居装饰；总体上，项目周边商业以专业市场为主，业态不够丰富，未能达到满足居民日常需求的目的。
2.4.1项目周边商业街调研
（1）商业街业态调研
项目周边商业街主要包括：园西路，文化巷，文林街，圆通路，一二一大街等几条街道。
（2）商业街租金水平调研
街道名称 文林街 园西路 文化巷 主要业态 餐饮、服务配套 服饰精品、餐饮 服饰精品、餐饮 租金水平（元/㎡/月） 200-400 150-300 100-400 整体经营情况 较好 较好 较好 35 / 76
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2.4.2项目周边IT专业市场调研
在一二一大街与圆通北路共有6家2000㎡以上的电子市场，以下为五家电子市场的调研资料：
名称 121数码城 云大世纪电脑城 园西电子广场 位置 一二一大街 环城南路 楼层 面积（㎡） 租金（元/㎡/月） 人流量（人） 经营状况 4层 2层 6,000 2,250 1F:150-250 2F:90-100 —— 1F:200 2F:90-120 3F:40-60 1F:250-300 2F:120-160 3F：80-100 4F:50-80 —— 75 62 良好 较好 环城南路 3层 3,400 115 良好 百老汇通信广场 东风西路与昆师路交叉口 4层 16,000 145 良好 佰腾数码广场 圆通北路121号 5层 22,000 60 较好
2.4.3项目周边大型集中商业调研
龙泉兴盛广场位于龙泉路与白云路的交界处，经营面积15,000㎡，主要商家为家乐福超市，整体经营状况较好。
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2.5项目周边2公里范围人口调研
根据项目辐射力，划定调研范围由西起二环西、东至羊仙坡，北至学府路，南到人民西。
项目所在地 共有42.2万人
根据项目现状，按照项目的辐射范围进行项目周边2公里的人口调研，
由西起二环西、东至羊仙坡，北至学府路，南到人民西区域内，共有人口31.2万的居民和 11万的高校师生；共有人口42.2万。
在项目的核心辐射区域内人口数为26.7万，包括15.7万的居民和11
万的高校师生。
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三、消费者调研分析
3.1 消费者问卷调查说明
3.1.1调研目的
通过消费者问卷调研，搜集有关项目目标消费者的消费需求、消费意向和消费习惯的信息，形成统计分析数据，并从学生消费群、及居民消费群两个不同的消费群体总结消费行为规律，预测消费发展趋势，为项目规划提供相关信息、数据支撑与决策指导。
3.1.2 抽样方法及访问对象
抽样方法：配额非概率抽样；
调查范围：核心商圈三市街片区范围；五华区莲花池片区所辖范围；
项目周边高校
访问对象：核心商圈三市街片区范围的消费者；莲花池片区常住居民；
项目周边高校师生
被访者年龄控制在在18－60岁之间；
3.1.3 样本配额数量及完成情况
本次调研主要地点及各点完成情况如下：
访问地点 完成数量（份） 三市街片区 85 莲花池片区 90 周边高校 其他片区 100 20 合计 295
实地操作时间：2008-7-23至2008-7-24；
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访问员结构：美格行公司调研专员；
访问员培训内容：访问员须知、项目要求讲解、地块认知、模拟操作、
试访、小结、正式访问、执行现场认知；
问卷发放情况：共发出问卷300份，回收合格问卷295份，废卷率小
于2％，实际录入问卷295份。
3.1.4访问质量控制
为确保样本的真实性，我们对访问地点派一名现场督导进行现场监控； 对每份回收问卷均进行复核，另对每个访问点30%问卷进行现场复核，
发现问题及时指正；
复核人员：2名复核员
3.1.5访问总结
担任本次任务的访问员是美格行资深访问员和公司员工，共计5人。在培训过程中，给访问员讲解了本次项目的要求及注意事项。访问员对问卷的理解能力和接受能力都较强，经详细的问卷讲解、模拟访问和试访，全部取得了访问工作资格，并参加了正式访问工作。
访问工作已按照规定的时间，保质保量的完成。访问员的访问工作比较认真，问卷漏问情况较少。所有的访问员都能在规定的时间内完成给予的样本配额，整体配额情况完成良好。
3.2消费者基本特征调查分析
受访者年龄集中在19－30岁之间
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被访者年龄图示56岁以上41-55岁31-40岁26-30岁19-25岁18岁以下0%4.0%10%20%30%40%50%60%70%80%2.0%5.0%3.0%18.0%68.0%
居民被访者年龄图示56岁及以上41-55岁31-40岁26-30岁19-25岁 0%5%10%15%20%25%26.9%30%35%40%3.7%6.2%26.2%37.0%
以上数据显示：受访者年龄主要集中在19-30岁之间，约占比例的86%，在居民受访者年龄分析中，19-25岁比例约为26.9%，26-30岁比例约为37%，31-40岁比例约为26.2%；在学生受访群体中，八成以上受访者年龄在19-25岁。
受访者女性比例稍高
受访者中女性比例占53.6％，男性比例占46.4%，受访者在性别分布上基本平衡，表明在访问时，访问员对受访者的选择,没有偏向男性或女性
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任一方，问卷调查具有代表性。 受访者居住地统计
根据上图数据显示,受访者的居住区域分布与工作区域分布基本相同,超过一半数量的受访者居住及工作区域主要集中在五华区。根据受访者的工作区域和居住区域数据分析，目前五华区商业主要消费群仍是以本地居民为主。
受访者学历统计分析
居民受访者受教育程度图示40%35%30%25%20%15%10%5%0%35.2%35.2%23.0%4.9%1.6%初中及以下高中/中专大专本科硕士
从以上统计数据可以看出，五华区居民受访者高中学历者占33.3%，大专16%而本科文化水平的有35.8%，居民整体受访者中有高中学历受访者占比例的35.2%，大专学历者占35.2%，而本科学历者23%。
受访者职业统计
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受访者职业统计图示其他教师学生私营老板专业技术人员工厂职员自由职业者公务员中高层管理人员普通职员5.20%8.40%31.60%6.50%6.50%2.00%9.70%7.10%5.20%19.40%
根据以上数据显示，本次问卷调研的受访者中，除去高校学生占比例的31.6%，在居民受访者当中，公司普通职员占19.4%，自由职业者和教师分别占9.7%和8.4% 。
居民受访者个人月收入水平
受访者个人月收入统计图示15000-20000元6001-80004001-60002001-4000元1001-2000元1000元以下无收入14.8%33.6%0.4%2.5%9.9%18.7%20.1%
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除去无个人收入的33.6%的学生群体，五华区居民的平均个人月收入略高于其他区居民的个人平均月收入。
受访者家庭月收入统计图示
根据上图数据显示，家庭月收入在2001－4000元的受访者占比例的27%，4001-6000元的受访者约占总受访人数的21.4%，而家庭月收入在2000元以下的受访者约占比例的16.6%。
根据上图数据显示，五华区家庭月收入水平略高于其他区域居民家庭收入水平。结合片区经济发展情况及五华区宏观经济状况，所得结果基本属实。
3.3 消费者消费形态调查分析
区域内受访者每月购物频次统计
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由上图数据可看出，居民受访者购物频密程度基本相同，学生受访者中购物频密程度构成与居民略有不同，这与学生消费群无收入和家庭的背景有直接的关系。
区域内受访者出行选择公交车比例较大
由上图数据可以看出，在绝大部分受访者中选择以步行或公交车的方式外出购物，其次出行方式为自行车，这从侧面反映出受访者消费多为日常用品。或消费地点多为居住地附近。
区域内受访者从居住地到日常购物地点所需要的时间
由以上数据可以看出，超过五成受访者从居住地到购物电所需要的时间在10-30分钟内。购物出行所需时间较短可说明，居民在片区内消费多为日常用品。
区域内受访者从居住地到购物地点所能承受的时间
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从统计结果可以看出，在受访者所能承受的购物时间内，超过半数的人可能承受的购物出行时间在10-30分钟。
受访者购物考虑的前三个因素调查分析
排列 因素 价 格 交通便利性 品种丰富 购物环境 商品特色 服 务 品 牌 停车设施 其 他 第一因素 0.50 0.15 0.07 0.03 0.11 0.06 0.07 0 0 第二因素 0.21 0.17 0.13 0.09 0.09 0.15 0.11 0 0 第三因素 0.09 0.10 0.11 0.13 0.14 0.23 0.14 0.01 0
从表中可以看出，价格和交通便利性等因素是消费者在购物时会首先考虑的因素，其中第一因素中的价格因素约占50%的比例；第二因素中的价格和交通因素各占一定比例；第三因素则主要为服务和品牌因素。
受访者对于消费地点的选择
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五华区居民对生活配套类的消费地点统计图示45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%10.3%5.4%4.9%4.4%9.5%21.2%41.0%三市
街片区小西门片青年区路片区白塔路片区昆都片区螺狮湾片区其他
学生受访者对生活配套类的消费地点统计图示35%29.8%30%25%20%15.5%15%10%5%0%7.4%9.1%3.0%15.5%22.4%
三市
由以上数据显示，居民受访者当中，生活配套类商品多选择在小西门片区消费，其次是三市街片区，而学生受访者中，除在小西门和三市街片区消费外，还多在居住地点就近消费。
街片区小西门片青年区路片区白塔路片区昆都片区螺狮湾片区其他
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五华区居民对服饰精品类的消费地点统计图示45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%三市街片区小西门片区青年路片区白塔路片区昆都片区螺狮湾片39.4%31.0%17.6%5.8%4.4%2.6%0.1%区其他
学生受访者对服饰精品类的消费地点统计图示60%52.0%50%40%30%20.3%20%10%0%三市街片区小西门片区青年路片区白塔路片区昆都片区螺狮湾片区其他7.9%2.0%3.5%6.3%8.0%
由以上数据显示，受访者当中，服饰精品类商品选择在小西门片区消费的人数占有较大比例，其次是青年路片区及三市街片区。
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居民受访者对数码家电类的消费地点统计图示45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%三市街片区小西门片区青年路片区白塔路片区昆都片区螺狮湾片区其他38.9%24.2%14.3%6.6%5.1%9.5%4.4%
五华区居民对数码家电类的消费地点统计图示60%52.1%50%40%30%20%10%0%三市街片区小西门片区青年路片区白塔路片区昆都片区螺狮湾片区其他33.5%7.0%2.3%0.6%0.9%4.5%
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由以上数据可以看出，受访者对于数码家电类商品选择在小西门片区消费的人数占总人数的38.9%，其次是三市街片区，比例为24.2%，此结果与调查中昆明现有家电商家多集中分布在三市街与小西门片区居多有直接关系。
居民受访者对餐饮美食类的消费地点统计图示35%30%25%20%15%10%5%0%三市街片区小西门片区青年路片区白塔路片区昆都片区螺狮湾片区其他32.1%29.7%10.2%6.5%8.9%10.2%2.0%
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五华区居民对餐饮美食类的消费地点统计图示40%35%30%25%20%15%10%5%0%三市街片区小西门片区青年路片区白塔路片区昆都片区螺狮湾片区其他37.0%15.5%13.0%7.1%6.9%3.0%17.5%
由以上数据显示，三类受访者当中对餐饮美食类商品选择在小西门片区消费的人数占总人数的三成，三市街片区也占有一定比例，消费者多选择在市中心区或人气较旺的小西门片区消费。
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35%30%25%20%15%居民受访者对休闲娱乐类的消费地点统计图示28.9%19.7%19.7%15.0%10.6%10%5%0%三市街片区小西门片区青年路片区白塔路片区昆都片区螺狮湾片区其他4.7%1.0%
五华区居民对休闲娱乐类的消费地点统计图示35%30%25%20%15%10%5.6%5%0%三市街片区小西门片区青年路片区白塔路片区昆都片区螺狮湾片区其他33.2%22.5%20.6%11.3%4.8%2.0%
以上数据显示，居民受访者在选择休闲娱乐类商家的地点多为昆都片区，其次三市街及小西门片区也受到一定的消费者青睐；而学生消费群体中，休闲娱乐消费地点中，三市街片区和小西门片区所占比例较大。
受访者对片区较易满足业态统计
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居民较易满足的业态统计图示休闲娱乐数码家电日常用品家居用品化妆品服饰餐饮美食0%5%8.7%10%15%20%25%30%5.6%22.4%16.3%5.1%16.3%25.5%
由以上数据显示，约25.5%的居民受访者对目前片区日常用品类消费较为满意，认为可供选择的较为齐全，且有约22.4%的受访者认为片区内服饰类的选购亦较满意。
从以上统计分析数据显示，学生消费者对片区内服饰及日常用品等业态消费较为满意，此结果与居民消费群满意业态调查结果较为一致。
受访者对片区较不易满足业态统计
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在数据中显示，近约三成居民受访者对片区休闲娱乐类业态较不满意，普遍认为可供选择的商家数量少，另外，对于片区内餐饮美食类商家也较为不满意。学生受访群体中普遍认为，较不易满足的业态为服饰与餐饮美食，各占总人数的22.3%，其次是休闲娱乐，占比例的20.2%。
受访者每月消费结构分析
服务配套类
居民受访者每月消费服务配套类金额统计图示1501-2000元1001-1500元601-1000元401-600元301-400元201-300元101-200元51-100元21-50元20元及以下0%0.3%5%10%15%20%25%30%35%7.5%17.3%6.1%7.1%19.3%31.6%1.2%4.7%10.1%
由以上图例显示，受访者每月消费服务配套类业态的支出较少，其中平均每月消费100-200元以下在服务配套类业态上的受访者所占比例较
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大，约占31.6%，而平均每月消费201-300元的受访者仅占比例的19.3%。
由以上图例显示，学生受访者中，平均每月消费生活用品类业态的金额在20－50元之间及51-100元之间的比例各占32%，消费金额在200元以上的受访者所占比例较小。
服饰精品类
居民受访者每月消费服饰精品类金额统计图示1501-20001001-1500601-1000401-600元301-400元201-300元101-200元51-100元21-50元20元及以下0%4.0%5%10%15%20%25%30%8.4%8.2%15.2%26.0%26.3%1.2%4.7%19.7%26.1%
由以上图例显示，其他区居民受访者中，平均每月消费服饰精品类业态的金额在200元之内的比例约占52.3%，消费金额在400－600元之间的受访者所占比例的26.1%，此结果表明，受访者在服饰精品类业态上的开支大于生活用品及服配套类。
由以上图例显示，学生受访者中，平均每月消费服饰精品类业态的金额在100-200元的比例约占30.9%，消费金额在51-100元的受访者所占比
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例的22.2%，200-300元的占17.3%。
餐饮美食类
由以上图例显示，受访者中，平均每月在餐饮美食类的消费金额在100-200元的比例约占32.3%，消费金额200-400元的受访者所占比例的37.4%，而金额高于1000元的也占有了一定的比例。
五华区居民每月消费餐饮美食类金额统计图示1501-20001001-1500601-1000401-600301-400201-300101-20051-10021-5020元以下0%2.5%5%10%15%20%25%6.3%13.8%12.5%2.5%8.8%11.3%13.8%22.5%6.3%
由以上图例显示，平均每月在餐饮美食类的消费金额在50-100及100-200元的学生消费群比例各占22.9%，消费金额较高的受访者均占有一
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定比例。
数码家电类
受访者每月消费数码家电类金额统计图示2001-50001501-20001001-1500601-1000401-600元301-400201-300元101-200元51-100元21-50元20元及以下7.0%11.0%11.0%5.2%7.0%2.0%10.1%8.0%15.0%13.0%43.2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%
由以上图例显示，受访者中，平均每月在数码家电类的消费金额在20元以下的比例约占四成以上，而消费金额在1000元以上的受访者所占比例为29%，消费形态两极分化，结合受访者身份和年龄等原因，数码家电类的消费群体带有一定特殊性，市场潜力较大。
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五华区居民每月消费数码家电类金额统计图示2001-50001501-20001001-1500601-1000401-600301-400201-300101-20051-10021-5020元以下4.2%4.2%4.2%12.5%6.9%1.4%5.6%6.9%11.1%5.6%36.1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%
学生受访者每月消费数码家电类金额统计图示2001-50002001-50001501-2000601-1000401-600301-400201-300101-20051-10021-5020元以下7.0%3.9%3.9%7.8%5.2%10.4%9.1%5.2%5.2%10.4%26.0%0%5%10%15%20%25%30%
由以上图例显示，学生受访者中，平均每月在数码家电类的消费金额在20元以下的比例占26%，而其它各个消费金额的消费者比例均占有一定的人数，市场潜力较大。
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休闲娱乐类
由以上图例显示，受访者中，消费金额在51-100元的所占比例为25%，101——200元消费金额的受访者所占比例为22.3%，有约14.5%的受访者消费金额在1000元以上。
五华区居民每月消费休闲娱乐类金额统计图示5001以上2001-50001501-20001001-1500601-1000401-600301-400201-300101-20051-10021-5020元以下1.3%1.3%5.3%6.6%1.3%6.6%5.3%11.8%17.1%22.4%7.9%13.2%0%5%10%15%20%25%
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学生受访者平均每月消费休闲娱乐类金额统计图示1501-20001001-1500601-1000401-600301-400201-300101-20051-10021-5020元以下3.8%2.5%2.5%6.3%3.8%11.3%22.5%22.5%20.0%6.3%0%5%10%15%20%25%
约有20%学生消费群在此项业态消费20-50元，六成以上受访者在此项消费200元以内，每月1000元以上消费者也占有一定的比例，这与片区内休闲商家较少，消费较低；因此消费外流情况有直接关系。
居民受访者较喜爱云南菜与川菜
由以上图例显示，受访者较喜欢云南本地菜色占总人数的38%，其次是选择川
菜的受访者占总人数的21.2%；总体而言，本区消费群对餐饮类型的选择较为单一。
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学生受访者喜欢的餐饮种类统计图示中西快餐云南菜湘菜鲁菜江浙菜江西菜韩国料理法国菜东北菜川菜9.3%27.0%14.0%2.3%1.2%2.3%1.2%1.2%10.5%30.0%0%5%10%15%20%25%30%35%
在学生受访者中，川菜、云南菜、湘菜、东北菜均占有一定的比例。
受访者选择就餐的前三个因素调查分析
因素 项目 与家人/亲戚外出就餐时 与同学/朋友/同事外出就餐时 与恋人/亲密异性外出就餐 与商务合作伙伴外出就餐时 首要因素 口味菜色 口味菜色 所占比例 58% 28% 次要因素 交通方便 消费价格 餐厅装修时尚、有特色 符合就餐者身份 所占比例 24% 22% 第三因素 消费价格 交通便利 所占比例 22% 12% 口味菜色 餐厅或酒楼的档次 21% 12% 交通方便 餐厅或酒楼的服务态度 11% 23% 12% 12% 从各调研地点采集到的数据分析来看，在购物时，居民首要考虑的因素中，口味菜色所占比例最高，紧接其后的是交通方便和消费价格，再次是餐厅或酒楼的装修和服务态度。
受访者较为喜欢的休闲场统计分析
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居民受访者喜欢的休闲娱乐业态种类统计图示3.0%剧院电影院歌舞厅夜总会卡拉OK儿童乐园电子游戏厅足浴/桑拿美容健身俱乐部茶艺馆/棋牌馆咖啡厅西餐厅网吧酒吧9.1%0.4%2.0%13.8%6.4%4.5%0.3%2.0%9.0%26.0%6.7%0.6%14.1%5.6%0%5%10%15%20%25%30%
五华区居民喜欢的休闲娱乐业态种类统计图示剧院电影院歌舞厅夜总会卡拉OK儿童乐园电子游戏厅足浴/桑拿美容健身俱乐部茶艺馆/棋牌馆咖啡厅西餐厅网吧酒吧
3.0%14.1%0.4%2.0%4.6%8.1%4.5%0.9%6.0%7.4%19.0%4.6%0.5%16.1%6.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%
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学生受访者喜欢的休闲娱乐业态种类统计图示西餐厅网吧其他美容冷饮店KTV咖啡馆剧院酒吧健身俱乐部儿童乐园电子游戏厅电影院2.3%33.7%1.2%1.2%1.2%16.3%3.5%1.2%11.6%2.3%5.8%2.3%17.4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%
在居民受访者中，26%的居民受访者平时喜欢去棋牌馆、茶艺馆等作为休闲活动，另有14.1%的居民受访者较喜欢的休闲场所为网吧、书吧等。其他娱乐场所如卡拉OK，KTV等，也有约占13.8%的消费者较为喜爱。在学生受访者中，较受欢迎的休闲娱乐业态前三位为网吧，占33.7%，电影院17.4%，KTV占16.3%。除此之外，酒吧消费也占有一定的比例。
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3.4 受访者对本项目及其周边的评价分析
受访者对项目周边购物环境的指标满意度分析
居民受访者对项目片区购物环境满意度统计图示特色性停车方便性购物环境舒适度品种丰富性服务水准交通便利情况
不满意
一般
满意
学生受访者对项目片区购物环境满意度统计图示特色性停车方便性购物环境舒适度品种丰富性服务水准交通便利情况
不满意 一般 满意
由上图可看出，居民受访者除了对到达本项目的交通便利性和停车较为满意外，其余各项指标均表现为较不满意。学生受访者中，对片区商业的品种丰富性和商品特色性较不满意。
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受访者对昆明市餐饮消费各项指标的满意度分析
昆明市餐饮消费满意度分析总体满意度餐饮/酒楼周边环境特色餐饮数量停车便利性就餐环境舒适度消费价格餐饮服务水准交通便利情况口味/风味餐饮场所类型中高档餐厅数量6.255.555.585.525.985.485.865.666.335.766.5355.25.45.65.866.26.46.66.84.8
由上图可看出，受访者对中高档餐厅的数量、菜色口味的满意度评分在6分以上，其他各项评价均在5分以上。总体评价平均分为6.25。昆明市餐饮行业整体评价并不高，尤其是消费价格和停车便利性等项，评分较低。项目可适当参考评分，对目前餐饮商业环境进行更新换代，引进不同品牌商家和完善餐饮服务配套来满足广大消费群的消费需求。
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受访者对超市、百货、餐饮主题的备选规划方案较感兴趣
五华区居民对本项目备选主题规划的态度统计图示25%20%15%10%5%0%百货商场学生电休餐超用品脑数码闲主题饮主题市主题主题体育主题潮流文其前线化主题他主题21.3%17.5%16.3%15.0%7.5%5.0%6.3%5.0%3.8%2.5%
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学生受访者对本项目备选主题规划的态度统计图示25%20%15%10.0%10%5.0%5%0%百货商场学生电休餐超用品脑数码闲主题饮主题市主题主题体育主题潮流文其前线化主题他主题17.5%15.0%12.5%10.0%10.0%16.3%2.5%1.3%
由以上图例显示，三类受访者对于众多备选主题中较支持超市、百货、餐饮等规划主题。且我司人员在调研工作过程中发现，片区内尚无次类型的集中商业，且多数受访者对片区改造期望较高，希望项目改造后档次适中，可以更好的满足片区内人们的日常生活需求。
受访者对商家类型的需求分析
由以上图例显示，受访者对于主力店商家类型中的超市、书店、百货等的需求排在前三位。对于其他类别商家也出现了较大的比例。结合项目地理位置，周边暂无大型集中商业和主力店。发展以百货或超市为主题的集中商业，可作为项目发展的参考方向。
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居民对休闲娱乐商家需求的分析统计图KTV夜总酒吧会/歌舞厅儿童73.6%66.0%38.3%70.2%31.5%37.6%46.5%66.4%36.6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%乐园电子游戏中心台球美容健身馆院俱乐部院电影
从图示中可以看出，KTV/卡拉OK，儿童乐园及健身俱乐部等休闲娱乐类型商家，在居民被访者当中较受欢迎，所占比例均超过六成。而电影院和KTV则在学生受访者中较受欢迎。结合项目所在片区年轻人较多，高校师生及附近居民消费的特点，适当引进以上类型的商家，从而带动项目经营的人气。
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受访者对餐饮商家类型需求的分析统计图休闲美食日韩食品广场料理店63.6%56.8%69.8%70.5%62.6%62.6%70.8%77.7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%咖啡西餐特色中西中式餐饮快餐酒楼
学生受访者对餐饮商家类型需求的分析统计图休闲美食日韩食品广场料理店87.2%17.4%54.7%76.7%40.7%46.5%38.4%41.9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%咖啡西餐特色中西中式餐饮快餐酒楼
由以上图示可看出较受欢迎的餐饮商家类型为:中式酒楼，中西快餐和咖啡店，在学生受访者中，休闲食品也较受欢迎。根据项目组实地调研，总结出昆明当地饮食口味以香辣或酸辣为主的特点，因此，可选择一些贴
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近当地饮食特点的餐饮品牌。
由上图所得出的数据可以看出，在居民日常对零售商家的消费中，药店，品牌服装店及个人护理用品等排在前三位，在学生受访者中，除药店和品牌服装外，眼镜店等零售商家也较受欢迎。
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四、项目分析
4.1 项目四至分析
➢ 正北：项目10号地块紧临学府路，是项目对外展示面最好的路段。
学府路现有商铺面积均不大，且店面形象较差，整体商业体量较小。
➢ 正东：东边至云南民族大学教师住宅区，省电大与省教育学院也
近在咫尺，8、9号地块之间有民院路穿过，具有一定的展示面和昭示性。
➢ 正南：紧贴云南民族大学、云南大学北院，相隔高等院校与一二
一大街相望。
➢ 正西：西至昆明理工大学校园外墙，紧邻莲花池公园，有未来规
划轻轨从项目地块中穿过。项目6、7号地块与8号地块之间，仅有莲花池正街，人流量和展示面均受到一定限制。
项目北：学府路 莲花池正街 昆明理工大学校园外墙 民族大学教师住宅 民院路北 70 / 76 一二一大街 如有异议或侵权请及时联系，客服将立即删除！
4.2 项目地块分析
根据地块编号、展示面等因素，本项目商业部分划分为6、7号地块，8号地块，9号地块和10号地块四个地块区域，如图所示：
6、7号地块临莲花池正街，目前莲花池正街正处于改造期，车辆暂不
能通行，人流量较小，地块展示面较差，昭示性较弱，目前商业价值相对较小；
10号地块，占地面积为14516.㎡
8号地块临莲花池正街，北望莲花池公园，人流量较小，地块展示面、
昭示性较差，易达性较弱，商业价值有待于挖掘；
9号地块临民院路和未来规划轻轨，周边无商业，展示面、昭示性及易
达性相对较好，商业价值相对较高。
9号地块占地面积为10688㎡ 10号地块临学府路，人车流量较大，地块展示面，展示性较好，易达8号地块占地面积
为22343㎡
性较强，是项目中商业价值最大的地块。现有商业均以街铺为主，档
次较低。未来可利用建筑规划与后期经营，实现与其他地块的人车流6、7号地块占地面共享。
积为17920㎡
整体比较，10号地块与9号地块商业价值较高，8号地块和6、7号地
块次之。
4.3项目交通分析
4.3.1 项目交通概况
项目位于学府路和一二一大街之间，四周为众多高等院校，北侧为学府路，南侧为一二一大街，都是与项目紧密相关的五华区主要的交通干道；另外，莲花池正街，民院路和未来规划轻轨从项目各个地块中穿过。如图所示：
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项目北侧所临的学府路人、车流量较大；而南侧人车流同样较多的一二一大街，与项目地块有一定的相隔。民院路非城市主干道，道路两旁商业很少，项目路段暂无商业。民院路为单行道，学府路由东往西的车流要绕行建设路才得以到达，所以 学府路 本项目 未来规划轻轨 人车流量相对较少。莲花池正街由于正在改建，暂不通车，显得较为混乱，人流也多为高校师生。而未来规划轻轨，现为尚在使用的铁路。 4.3.2 项目人车流量调研分析 学府路 位置 时间 9:30—9:35 12:20—12:25 17:15—17:20 平均值 货车 1 莲花池正街 民院路 公车 3 学府路 2 2 2 5 3 4 合计 的士 私家车 自行车 摩托车 车流一二一大街 人流 25 140 26 52 247 18 18 128 40 60 253 33 31 24 121 129 37 34 57 56 251 250 21 24
数据来源：美格行项目小组实地调查 从三个时段来看，学府路在一天当中的三个时间里车流量相差不大，平均在250车次/5分钟，而在12:20—12:25时段，人流量较大，有33人次/5分钟；
在车流量中，私家车和摩托车的流量较大，平均值在129车次/5分钟和56车次/5分钟，其次是的士和自行车的流量，货车和公车的流量较少，这说明昆明消费者以私家车和摩托车代步较为普遍。 民院路
合计 车流 人流 161 38 189 61 209 186 40 46 位置 民院路 时间 9:30—9:35 12:20—12:25 17:15—17:20 平均值 货车 1 1 1 1 公车 8 9 10 9 的士 私家车 自行车 摩托车 13 12 32 19 72 / 76
89 98 72 86 19 40 47 35 31 29 47 35 如有异议或侵权请及时联系，客服将立即删除！
从调研中可知，三个时段中，17:15—17:20的车流量较大，达到209车
次/5分钟；12:20—12:25时段的人流量最大，为61人次/5分钟； 私家车的流量最大，为86车次/5分钟，其次是摩托车和自行车的流量，
为35车次/5分钟，的士流量紧随其后，货车、公车流量仍然最少。 民院路被划定为单行道，学府路由东往西的车流要绕行建设路才得以
到达，通行较为不便。
莲花池正街
由于莲花池正街无车流，并且人流量也较少，此次调研为人流量测算，为64人/5分钟，人流总量/日按每天12小时算，日均人流量约9216人。
数据来源：美格行项目小组实地调查
从图中可以看出，两条路段在12:20—12:25和17:15—17:20时段内车流量都较多，且数值相差不大。因为此时段为下班时间，车流集中，这两条路段均为紧邻项目地块的交通要道，车流量在三个时段差别并不大。总体而言，学府路的车流量较民院路的相比较大，但二者差距不大。
数据来源：美格行项目小组实地调查
两条路段在12:20—12:25时间人流量达到最大值，但总体而言，民院路比学府路人流量较大，民院路人流多为云南民族大学及云南大学等高校师生或附近居民。
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4.3.3核心商圈人车流量调研
位置 时间 货车 私家摩托自行的士 公交 车 车 车 数据为三次记录数值的平均值 10:40—10:45 东风西路 13:14—13:19 16:15—16:20 五一路 11:30—11:35 14:17—14:22 17:15—17:20 10:38—10:43 12:14—12:19 19:15—19:20 9:22—9:27 13:32—13:37 18:15—18:20 3 81 57 19 59 46 72 行人 合计 车流 人流 265 72 8 80 35 4 78 35 86 326 86 金碧路 6 221 75 12 190 90 488 594 488 北京路 4 252 92 7 140 28 121 523 121 11:00—11:05 环城南路 14:15—14:20 18:45—18:50 一二一大街 9:28—9:33 15:30—15:35 18:09—18:14 9:28—9:33 15:30—15:35 18:09—18:14 10:20—10:25 13:05—13:10 17:40—17:45 10:20—10:25 13:05—13:10 17:40—17:45 10:20—10:25 13:05—13:10 17:40—17:45 10:20—10:25 13:05—13:10 17:40—17:45 15 315 138 16 210 58 394 752 394 7 267 105 9 152 36 135 576 135 宝善街 0 129 97 0 45 16 274 287 274 昆师路 1 40 17 4 48 25 25 135 25 西昌路 3 123 43 19 105 41 55 334 55 环城西 1 152 27 7 129 67 46 429 46 大观路 0 56 7 14 49 58 62 184 62 74 / 76
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位置 时间 10:20—10:25 13:05—13:10 17:40—17:45 10:20—10:25 13:05—13:10 17:40—17:45 货车 私家摩托自行的士 公交 车 车 车 数据为三次记录数值的平均值 园西路 0 28 5 0 21 9 219 行人 合计 车流 人流 63 219 民院路 1 89 13 8 31 19 38 161 38 11:20---11:25 12:50---12:5圆通北路 5 18:10---18:15 11:00—11:05 14:15—14:20 人民东路 18:45—18:50 11:00—11:05 14:15—14:20 青年路 18:45—18:50 0 55 10 1 63 44 60 173 60 6 73 25 15 72 36 6 227 6 1 55 13 12 35 23 78 139 78 从图中可以看出，环城南路的人流量最大，人流量约为752/5分钟，而金碧路的人流量也较大，一二一大街和北京路仅次于金碧路，昆师路与园西路的人车流较少，这与其商业规模、形象较差有一定的关系，另外，于昆明市政府划定不同交通路段为单行通道也有较大关系。 通过对核心商圈人车流和项目四周人流量的调研分析，可看出： 核心商圈的几条干道人车流量都较大，且时段之间的差距不大，环城
南路的车流量较其他路段较大，与此路段位于昆明市城南，是进出市区的交通要道有关，第二，位于环城南路的大型批发市场，也为此路段带来了较多的人车流。金碧路，北京路与一二一大街的人车流也较大，这与其道路位置及商业规模有直接关系；
项目周边除学府路和民院路外，人流量都较少，而其本身都为右转单
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行道，交通稍有不便；
《昆明远建莲花池项目市场调研报告》附件：
附件一：《昆明市主要商业街调查数据汇总》附件二：《昆明市主要大型商业集中商业调查数据》附件三：《昆明市主要专业经营市场调查数据》附件四：《昆明市主要商业街租金水平调查数据》附件五：《昆明市附件六：《昆明市主要商业街人车流统计数据》附件七：《项目半径
2008年7月在售在租商业调查表》 2公里范围内人口统计》 76 / 76
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