房地产测绘改革与实践创新分析

房地产测绘改革与实践创新分析

作者：迟进军

来源：《中国新技术新产品》2011年第04期

摘要：本文对房地产测绘现状进行了分析，并提出了改革与实践的创新举措，从而达到不断加强完善测绘的市场化进程，让房地产的测量更具法律效应，更能让商家和业主信服的目的。

关键词：地产测绘；改革；实践创新 中图分类号：Z 文献标识码：B

一、房地产测绘是促进城市发展的必要工具

（一）房地产测绘是为房地产业提供服务的一项专业服务性技术活动。首先，房地产测绘能为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务。一个城市、县城乃至建制镇的房地产业的发展与测绘密不可分，房地产测绘通过房地产位置、界址、占地范围、面积、数量等测量、形成图表、卡册簿，这些测绘成果为房地产企业实施房地产开发经营、决策、销售、核算提供了数量方面的依据，也为房地产消费者选择购置房地产提供了必要的信息。其次，房地产测绘为房地产管理提供信息服务。房地产测绘通过在城市、县城、建制镇建立平面控制网、形成标准的坐标系统，并绘制房地产基础图纸、房地产分幅平面图，能为房地产管理部门提供房屋总量、房屋地域分布、行业分布情况、房屋利用现状等基础资料，有利于管理部门正确决策；同时，在绘制房地产分幅图的基础上，精密测量，进一步细化，绘制房地产分丘平面图、分层、分户平面图，环环相扣，形成一个有机整体，能直观地表现出每一处的房地产状况，并且能为房地产产权登记部门提供具体位置、界址、占地范围和房屋面积等信息。

（二）房地产测绘可以为其他部门提供参考资源。房地产测绘形成的测绘成果可以为城市规划、综合开发、拆迁改造提供必要的数据、信息资料等；同时，还可以为税收、保险等部门提供基础资料和相关信息

二、市场经济条件下房产测绘现状分析

（一）市场经济的发展促使房产测绘问题突出。市场经济的发展带动了房产事业的发展，这种人所需的重要行业利润空前，不少的房产巨头也在市场上捞足了腰包。后起的部分人以利益为目标，疯狂敛财，导致了房产行业出现了很多丑陋的现状。这种情况延伸到社会公益事业也经常出现，经常有报道这地大桥倒塌，那地有楼层倒塌，死伤多少多少人，这种豆腐工程的背后都离不开高层的黑幕交易！房地产业的不断发展，房地产市场逐步活跃繁荣，但开发建设

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预售房屋\"缺斤少两\"，面积缩水，不公平分摊等问题日益突出。房地产交易中发生大量的房屋建筑面积纠纷投诉案件。这等等都是测绘工作下的疏忽和失职。

（二）市场经济条件下，测绘主要侵犯买家权益问题突出。首先，公摊猫腻。开发商在公摊面积上做手脚的手法多样。有的开发商增加每套住宅的公摊面积，将不应计入每套销售面积的部位计入销售面积，如人防、自行车库等；有的以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同中，在实际交付时，使用系数大打折扣，这是利用了买房人很难确切测量整个小区的公摊面积；还有的开发商在预售时，暂定每户分摊面积很小，但在实际入住时在允许的误差范围之内增大分摊面积，按规定购房者无理由退房，只能增加房价款。还有按套内建筑面积卖房时，开发商容易加大公摊比例来多挣钱。其次，测绘误差。测绘误差纯粹是人为原因所导致的，就其目的很明显，无非是谋取更多的经济利益。中消协投诉与法律事务部主任王前虎就北京国际友谊花园房屋面积纠纷进行呼吁，\"对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，坚决打破行业垄断和地区垄断\"，\"要明确房产测绘单位违规操作应承担的法律责任，建立合法、有序的竞争机制\"。第三，测绘违规。房产开发商擅改合同增添公摊部位，导致实际房产尺寸与实际的严重不相符合。开发商对进行测量的单位提供有限的资料或者数字不准确的资料，以此形成了错误的测绘结果，给买方形成了实际房产以外的机会成本。开发商无权擅自改变功能和改变合同增添公摊部位，开发商擅自更改资料和测绘队的失职行为完全违反了《商品房公摊面积暂行规定》的相关规定，也违反了合同法的规定。 三、房地产测绘改革与实践创新举措分析

（一）加强测绘队伍建设，提高测绘人员素质。在市场经济、行业竞争日益加剧的今天，谁占有市场的主动权，谁就立足于不败之地，房地产测绘更是如此。房地产测绘技术性强，业务人员要精通各种现代化的测绘仪器的使用及测绘技术，熟练掌握测量规范。因此，房地产测绘单位拥有技术强、业务精的专业技术人员是立足于市场的必要条件。房地产测绘单位是中介服务机构，要有规定数目的专业技术人员，并且在资质允许的范围内执业。法律、法规的颁布实施既给测绘单位带来机遇、又使测绘单位面临挑战。因此，我们测绘人员要加强业务学习、获得测绘执业资格、掌握全面的测绘技术和技能。

（二）加强规范测绘业务，实施市场化运营。加强规范测绘业务，对任何测绘单位从上而下都要树立了靠诚信、准确、优质服务才能不断发展壮大的工作理念。在实施房屋建筑面积量算委托测绘业务中，要坚持严格按照《房产测量规范》、严格执行收费标准。在受理房屋测绘业务委托书后，要在承诺时限内派测绘组进入现场按测绘对象实际现状进行测量，对其房屋的外观、现状进行多角度的拍照存档，对复杂敏感的公摊部位要求开发商与业主间填写公摊部分面积认定表，尽量减少由此而产生的纠纷。实行计算过程公开，采取测绘人员自查，复核人员检查，领导抽查确认无误后签发测绘报告。工作中坚持严把质量关，保证测绘成果纳完整、准确、高效，并做到热情服务。

（三）房地产测绘单位要在资质许可的范围内开展工作，并积极拓展业务面。房地产测绘单位的工作要走在委托单位委托办理测绘业务之前，要按照\"先整体后局部、先控制后碎部\"的

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原则建立房地产平面控制网，确立平面坐标系统。这项工作范围广，所用时间长，修测、补测要求及时。然后，要绘制分幅平面图、分丘平面图和分层、分户平面图。同时，房地产测绘单位要认清形势，积极拓宽业务面。我国国情是中国特色的社会主义，市场经济给测绘单位提供了发展空间，提供了竞争机会。自古以来就有商场如战场的说法，测绘单位要在确保主要业务的同时争取合法的他项业务，并且只要资质允许，就要涉足工程测量、地籍测量，同时还要探索接纳新业务，以保证有稳定的经济收入和良好的企业形象。

（四）加强健全市场管理制度，实行透明化服务。市场经济的发展把企业推向市场，实行市场管理，由市场去裁决企业的运营方向，加以必要的宏观调控，让企事业单位更透明，更能适应WTO带来的挑战。为使测绘工作真正形成一个健康有序、勤政务实、廉洁高效的工作局面，保证测绘成果的完整、准确、无误。可以制定了一套行之有效的管理制度和测绘质量控制制度，明确了法人代表岗位责任、质检负责人员岗位职责、两级检查、设备管理、质量监控、质量记录、档案管理、用户服务、考核考勤、财务管理等制度。分解工作任务，签订目标责任，按月考评奖惩，实行测绘政策、经营证照、办事程序、收费标准、承诺时限公开透明，各项奖惩制度落到实处，建立了一个良好的工作管理体系。 对于违反国家标准《房产测量规范》违规测绘的测绘单位，坚决查处。通过实施\"凡在市场上流通交易的房屋，无论是预测数据还是实测数据，包括分摊情况，都将在网络上公示\"，切实作到房产测绘数据的公平、公正、公开，方便群众、服务全社会；对测绘市场上的违规行为予以坚决的查处，使房产测绘市场逐步向规范化、专业化迈进。 结束语

随着我国加入WTO将会有更多的先进技术和完善的人才会加入到测绘业务中来，市场是大家的市场，一切只有建立在公平的基础上才能完善和谐。因此，通过实行房产测绘市场化运作，将会有更多的有测绘能力的企业进入测绘市场，从而提高我国测绘事业单位的技术水准和服务效率。 参考文献

[1]夏砚博,胡骏红.建立房地产测绘地理信息系统 大连鹏程工程勘测设计有限公司 【期刊】中国高新技术企业 2007-10-20