一、从鹰潭房地产成交量来看
2013年1-11月份，鹰潭房地产总计成交11009套。其中，鹰潭市区总计成交6380套，贵溪总计成交2949套，余江总计成交1680套。
据观察，鹰潭市区在1-5月份处于平稳成交，6-7月份是成交高峰期，在7月份达到了最高的1016套。总体来看，鹰潭市区房地产的成交呈现出大盘占据市场主流的特点：恒大绿洲几乎占据了20%的市场份额。百盛名仕府占据11%的市场份额，金海岸占据8%的市场份额。三个楼盘总共占据了38%的市场。11月份，位于龙虎山泸溪河路的新盘逍遥城是一匹黑马，取得了月度冠军的好成绩。 而贵溪全年的成交相对平稳，月均在200套左右，9月份达到了最高的456套。余江县也曾在4月份创造成交463套的好成绩，但金九银十两个月呈现零成交。具体走势参见下表：
从上图可以看出：
今年1月份，鹰潭成交296套，贵溪成交201套，余江成交88套。
2月，鹰潭成交499套，贵溪成交340套，余江成交241套。
3月，鹰潭成交282套，贵溪成交299套，余江成交252套。 “国五条”总则出台，楼市调控出现进一步缩紧态势，与一二线城市购房者恐慌入市造成的上涨趋势不同，鹰潭楼市成交量反而出现下滑。
进入4月，鹰潭成交540套，贵溪成交223套，余江成交463套，为本年度余江县成交量最多的一个月。
5月，鹰潭成交552套，贵溪成交323套，余江成交130套。楼市波动较小，基本保持平稳上涨态势。
6月，鹰潭成交992套，贵溪成交156套，余江成交179套。6月虽是传统楼市的淡季，但是仍创造了不俗的佳绩。
7月，鹰潭成交1016套，贵溪成交173套，余江成交172套。本月是鹰潭市区今年以来成交量最高的一个月。
8月，鹰潭成交439套，贵溪成交93套，余江成交109套。成交量与上月相比下降，但同比去年呈上升趋势。
9月，鹰潭成交481套，贵溪成交456套，余江成交0套。本月是贵溪全年成交量最多的一个月。
10月，鹰潭成交832套，贵溪成交268套，余江成交0套。
11月，鹰潭成交,451套，贵溪成交417套，余江成交46套。鹰潭市区成交下滑。
相对于2012年的成交量而言，今年算是鹰潭楼市爆发井喷年，由于信江新区的开发，恒大绿洲、海熙御龙湾、金海岸等大体量盘的开盘，为市场注入了足够大的供应量。而城南括苍山水、水岸华府等楼盘的新推也为市场注入了成
交活力。信江新区的整体规划给市场带来了巨大的成交，有龙腾滨江、幸福时光、瀚宫尚城、信江帝景、鼎宏大厦、桂盛广场等新项目入市。
购房客群方面：一方面是以购买信江新区楼盘的购房群体，另一方面是以购买高性价比的刚需购房群体。购房群体的分化，楼市也基本成为品牌房源与低价房源同场竞技的舞台。
6月底出现过“千人抢房”“日光盘”等楼市热销现象，优质品牌房源成为市场稀缺品。购房者面对信江新区的房价，其他区域优质房源的房价仍有上浮的空间。在市场出现百盛名仕府、恒大绿洲这样的楼盘时，必然受到刚需购房者、改善型购房者以及投资客的追捧。另一方面，目前鹰潭社会投资渠道过窄，促使大量闲置资金进入楼市，这也是导致鹰潭房价居高不下的主要原因之一。 结论：
从以上数据可以看出：鹰潭房地产开发、成交呈总体上升态势，且房价有温和上涨势头。大盘名盘比较受市场青睐，小盘低质盘的去化速度较慢。两极分化严重，这里面除了地段、价格、硬件、配套、品牌等因素外，营销水平也有很大关系。
预计鹰潭市区加上贵溪、余江，全年成交有望突破12000套，成交总面积将超出去年一倍多，仅鹰潭市区（不含贵溪、余江）成交面积现已突破80万㎡。
鹰潭未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。从鹰潭市房产测绘所获悉，截至今年12月份，共受理33个房产测绘项目，已完成房产测绘面积215.5万平方米，与去年同期相比增长101%。其中商品房预测面积161.2万平方米；竣工测绘面积33万平方米。土地供应量也保持着较高的增长度，预计明年鹰潭房地产市场供应量还会继续保持上升势头。随着绿地、
铜锣湾、鹰潭国际商贸园版块的纯新大盘逐步入市，市场成交量也将进一步放大。
二、从鹰潭土地市场来看
（一）鹰潭市11月份成交地块
宗地号 地块位置 地块面积 成交价 地块用途 成交日期 66万 171万 94万 158万 竞得人 DLF2013157 县工业园区 6875.2㎡ DLF2013158 县工业园区 17731.8 DLF2013156 县工业园区 9559.1㎡ DLF2013159 县工业园区 16450.6㎡ DLF2013161 工业用地 11月4日 余江县工业园区发展有限公司 工业用地 11月4日 余江县工业园区发展有限公司 工业用地 11月4日 余江县工业园区发展有限公司 工业用地 11月4日 余江县工业园区发展有限公司 工业用地 11月4日 鹰潭市万寿宫商城开发有限公司 江西博沃置业有限公司 江西博沃置业有限公司 中童镇 43990.9㎡ 2640万 DLF2013164 中童镇镇区 11883.9㎡ 445万元 商业住宅 11月14日 DLF2013165 中童镇镇区 16340㎡ 612万元 商业住宅 11月14日 （二）鹰潭国土局公告：临近地块即将于2014年1月4日挂盘出让 余江县〔2013〕LD029号网上挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求：
注：以上地块按照《鹰潭国际商贸园控制性详细规划B－15、B－31、B－34、B－36地块城市设计》内容，为便于开发、综合利用及统一规划管理要求，要求
竞买人须同时参与并竞得本次交易中的五宗地。 结论：
从与本项目具有可比性的地块成交及挂牌出让价格来看，该区块地价范围基本在25万-67万∕亩之间，相对于鹰潭房价来说是非常低廉的。由于鹰潭国际商贸园的发展预期，地价升值空间大，地块极具投资价值。
三、从项目地块周边个案来参照 （一）海亮·首府
位于鹰西大道1号，占地150亩，总建筑面积23万方，26栋高层10--33层，共1800余户，2012年3月动工，2015年10月全部交付使用结束。首期2013年4月开盘均价5500元/㎡，二期11月开盘均价涨至6000元/㎡，但有优惠条件。
（二）万寿宫·信江城
万寿宫·信江城，地处鹰西大道与余信贵大桥交汇处，占地178亩，总建筑面积47万方，其中商业综合体建筑面积15万方。容积率3.37，绿化率20.5%，13栋高层每栋17--30层，3栋30层公寓，共1456余户，车位1500个。2013年9月动工，一期2015年7月交付使用 。首期2014年4月开盘均价3500元/㎡，最多不超出4000元/㎡ 开盘另有优惠政策。
（三）鹰潭国际商贸园版块住宅市场前景的优劣势分析 （一）优势与机遇
临近高速出口，鹰西大道已通车，余信贵过江大桥将动工，与老城区和信江新区的交通动线将全面打通，十分钟城市生活圈形成；
鹰西组团，规划鹰西商贸物流园区，五大专业市场集群，政策及规模优势凸
显；
园区项目产品较主城区及信江新区同类产品相比，属于价格洼地，投资价值显著，从历史经验来看，大型专业市场周边的住宅升值空间十分广阔； 园区各项目如专业市场、农贸市场、高层住宅、洋房、别墅都已经启动，未来的发展潜力和升值空间巨大。
随着区域的深度开发，鹰潭国际商贸园版块集体推盘形成合力，商业、住宅、增多，配套日趋完善，住宅市场前景会稳固上升；
随着余江县东部城镇规划的实施，农村人口向园区转移会产生集聚效应。 （二）劣势与威胁
目前区域人气不旺，配套落后，各盘尚未形成集体发力； 基础设施配套不完善，生活便利性不强；
地块周边多为农村与厂房，环境质量不佳，公交尚未通车，出行不方便。 市场供应量大，去化慢，品牌大盘市场垄断，低价盘恶性竞争； 城市人口总量偏少，市场需求有待向周边挖掘。
综合分析结论：
本项目地块成本低廉，主城区周边土地已经供应稀缺，未来预期利润较为可观。目前鹰潭商业经济仍欠发达，随着鹰西组团的深度开发，鹰西将成为鹰潭市商贸物流中集中区，将集聚大量人群从事商贸物流产业，配套住宅的市场需求会日益显现。
虽然鹰潭国际商贸园处于发展初期，版块内配套设施和城市氛围尚未形成，但主要抗性会随着开发的推进不断转化，优势会逐渐增强，待周边其他项目做足概念、提升增加值、配套设施逐步完善以及形成人居氛围，价值将大幅提升。
该住宅区块锁定需求是：城市刚需购房、投资群体、市场经商群体、农村刚需、农村改善，同时也具备超强的投资价值和乐观的发展前景。项目开发的核心要素：客群定位，产品塑造，核心价值提炼，营销推广体系的强力配合等等。
项目地块最终评价：地价合理，价值预期大，风险极低，经过综合评估，我司建议可对该项目地块实行拿地。
附一：鹰西发展规划（2007--2020）
1、鹰潭手拉手国际汽车城、2、天师堂医药物流园 3、鹰潭国际眼镜城 4、浙商联盟家居建材商贸城 5、万寿宫商城 6、鹰潭农副产品商城 7、余信贵大桥
杭州金尊房地产营销策划有限公司
2013年12月27日
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