第一章 建设单位及项目概况 .................................................................................................... 1
1.1项目申请单位概况 ....................................................................................................... 1 1.2项目概况 ....................................................................................................................... 2 1.3项目实施背景 ............................................................................................................... 3 1.4项目建设的意义及必要性 ........................................................................................... 4 1.5项目建设规模及内容 ................................................................................................... 5 1.6编制本报告的依据和研究范围 ................................................................................... 8 第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 .................................................................... 10
2.1发展规划 ..................................................................................................................... 10 2.2产业政策 ..................................................................................................................... 13 2.3行业准入分析 ............................................................................................................. 15 2.4市场分析及预测 ......................................................................................................... 17 2.4.1市场分析 .................................................................................................................. 17 第三章 资源开发及综合利用 .................................................................................................. 25
3.1资源开发方案 ............................................................................................................. 25 2.2资源利用 ..................................................................................................................... 26 2.3资源节约措施 ............................................................................................................. 26 第四章 项目总体规划及设计方案 .......................................................................................... 28
4.1规划原则 ..................................................................................................................... 28 4.2给排水工程 ................................................................................................................. 29 4.3消防设计: .................................................................................................................... 30 4.4电气设计 ..................................................................................................................... 31 4.5弱电设计 ..................................................................................................................... 35 4.6暖通设计 ..................................................................................................................... 38 第五章 节能方案分析 .............................................................................................................. 41
5.1用能标准及节能规范 ................................................................................................. 41 5.2主要原辅材料及能耗平衡 ......................................................................................... 42 5.3折标煤计算 ................................................................................................................. 47 5.4能源供应分析 ............................................................................................................. 48
1
滨湖花园项目申请报告 5.5节能措施和节能效果分析 ......................................................................................... 49 5.6结论 ............................................................................................................................. 59 第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 ...................................................................... 60
6.1建设用地 ..................................................................................................................... 60 6.2征地拆迁及移民安置分析 ......................................................................................... 60 第七章 环境和生态影响分析 .................................................................................................. 61
7.1设计依据 ..................................................................................................................... 61 7.2区域环境现状 ............................................................................................................. 61 7.3主要污染源污染物 ..................................................................................................... 62 7.4环境影响分析及措施 ................................................................................................. 63 第八章 项目总投资估算及财务分析 ...................................................................................... 66
8.1投资估算相关理论 ..................................................................................................... 66 8.2项目总投资估算 ......................................................................................................... 67 8.3项目财务效益分析 ..................................................................................................... 70 第九章 社会影响分析 .............................................................................................................. 74
9.1社会效益分析 ............................................................................................................. 74 9.2社会风险分析 ............................................................................................................. 75 第十章 项目组织管理及招投标工作 ...................................................................................... 77
10.1项目组织管理 ........................................................................................................... 77 10.2建设项目招投标工作 ............................................................................................... 77 第十一章 结论与建议 .............................................................................................................. 80
附 表：
1、项目总投资估算表
2、项目投资构成分析
3、营业收入与营业税金及附加估算表 4、项目财务损益表 5、盈亏平衡分析表
6、单因素变动对利润敏感性分析 7、项目投资计划及资金筹措表
2
滨湖花园项目申请报告 第一章 建设单位及项目概况
1.1项目申请单位概况 1.1.1项目介绍
项目名称：滨湖花园 项目性质：新建
建设地址：项目位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块。 建设规模及内容：项目用地13141平方米，规划总建筑面积26061.92平方米，其中住宅建筑面积19065.73平方米，车棚建筑面积1480.56平方米，商业建筑面积2307.86平方米，阁楼建筑面积2930.68平方米，物管及社区活动用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。
估算总投资：该项目估算总投资3617万元。 建设周期：该项目计划建设周期为12个月。 建设单位：淮安滨湖房地产开发有限公司 1.1.2建设单位概况：
注册资金：800万元 法人代表：陈国民
公司类型：有限公司（法人独资）私营 经营范围：许可经营项目：房地产开发；
一般经营项目：商品房销售，房产中介服务（初评估），物业管理服务（经营范围中设计国家专项审批规定的，需办理审批后方可经
1
滨湖花园项目申请报告 营）；
公司简介：淮安滨湖房地产开发有限公司注册资本800万元，资金实力雄厚、技术力量精湛。公司设董事会、总经理室、企划部、营销部、工程部、财务部及行政部等部门，执行现代企业运行管理制度，拥有一支精干、团结的人才团队。公司将立足淮安发展，并将逐步走上滚动开发、异地开发、规模开发的快速发展道路。
根据洪泽县政府加快对东双沟镇区域内配套设施建设及土地利用的要求，改变市容市貌，该公司通过挂牌竞价的方式获得洪泽县东双沟镇境内宗地编号2012G017号地块国有土地使用权，该地块总用地面积计13141平方米，用于开发建设住宅和商业用房。该地块土地用途为住宅、商业用地，位置于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块。
淮安滨湖房地产开发有限公司本着“为社会创造效益、为城市建筑美丽、为客户创造价值”的开发理念，鼎力打造具有时代特征又富有人文内涵的建筑产品，营造舒适、亲和、安详的居住环境。 1.2项目概况
项目名称：滨湖花园
项目建设规模：项目用地13141平方米，规划总建筑面积26061.92平方米，其中住宅建筑面积19065.73平方米，车棚建筑面积1480.56平方米，商业建筑面积2307.86平方米，阁楼建筑面积2930.68平方米，物管及社区活动用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。
2
滨湖花园项目申请报告 项目总投资：3617 万元。 建 设 期：12个月
建设单位：淮安滨湖房地产开发有限公司 1.3项目实施背景
随着洪泽县经济稳步增长，城乡人民生活水平的不断提高，人们对生活、居住品质的要求越来越高，为房地产行业的发展带来了无限商机。本项目建设基于以下背景：
1、洪泽县经济实力快速提升
2012年全县实现地区生产总值160亿元，比上年增长25.9%。第一产业完成增加值22.07亿元，增长4.6%；第二产业完成增加值59.16亿元，增长32.5%，其中工业完成增加值49.22亿元，增长33.1%；第三产业完成增加值52.6亿元，增长25.6%。人均地区生产总值47580元，按当年汇率折算超过7100美元。经济结构进一步优化。三次产业增加值比例调整为18.9∶46.6∶34.5。
全县经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长23.9%左右，规模以上固定资产投资增长25%左右，财政收入、公共财政预算收入分别增长25%和30%左右，全社会消费品零售总额增长16%左右，城镇居民人均可支配收入（22930元）、农民人均纯收入（11000元）均增长15%左右，列统企业开票销售、利税分别增长38%和20%左右，注册外资实际到账资金增长30%左右，城市化率达到46.2%，城镇登记失业率控制在3%以下，万元GDP能耗下降4.1%，COD、SO2排放量削减2.5%以上，城乡居民存款余额50亿元、人均储蓄15060元，全面小康省定25个指标已经达到验
3
滨湖花园项目申请报告 收标准。
2、洪泽城市建设不断加快
近年来洪泽县经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为洪泽县房地产市场持续而快速发展创造契机。洪泽县房地产以刚性需求为主，目前房价仍处于全国地级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。
为了适应洪泽县城市建设和经济社会发展的需要，满足市民日益提高的住宅需求，淮安滨湖房地产开发有限公司拟建设滨湖花园，该项目位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块。 1.4项目建设的意义及必要性
近年来，洪泽县政府为提升县城周边地区整体形象，不断增强对周边地区的影响力、辐射力，充分协调好规划、建设、管理、维护等各方面的关系，通过科学规划、合理布局，逐步完善提高城市周边地区的综合配套功能，从而加快洪泽县的城市建设步伐。因此，进一步加大城市建设力度，通过搞好城市规划，对于洪泽县形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美的现代化都市，具有积极而现实的意义。
从城市居民承受能力看，随着房改的逐步深入，居民的住房消费心理和物质承受能力都有所增强，居民用于居住的支出在不断增加。这表明居民消费结构正在发生变化，衣食问题基本解决以后，消费热点开始转向住房。购房热在升温，住房需求在加大，住房水准在提高，充分证明了商品房的发展前景十分看好。
再从开发本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们对居
4
滨湖花园项目申请报告 住的需求也越来越迫切。在着力加快洪泽县东双沟镇建设，对住宅业建设要进一步加快，要认真规划和建设住宅新区，吸引人流，促进商贸，扩大社会消费。
因此，该地块这次模建设完成之后，洪泽县东双沟镇的城市建设将有一定的提高，城市综合环境将会有一定改观，人民的生活也将会得到一定改善。
综合以上条件，建设单位决定实施本项目，是很有必要的。 1.5项目建设规模及内容 1.5.1项目建设规模：
项目用地13141平方米，规划总建筑面积26061.92平方米，其中住宅建筑面积19065.73平方米，车棚建筑面积1480.56平方米，商业建筑面积2307.86平方米，阁楼建筑面积2930.68平方米，物管及社区活动用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。
本项目拟建7幢多层住宅以及商业配套设施、物业管理用房等公建配套建筑，小区规划总用地为13141m2，位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块，交通便利。宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系，并具有通畅的内部交通。
布局上，结合用地形状及规划要求，主要商业沿城市道路呈带形展开，以满足城市公共服务功能，并与周边居住区的公共服务设施点形成有机的系统，满足共享、辐射、便捷等要求。因为用地呈南北条状，居住建筑总体呈南北向布局。
5
滨湖花园项目申请报告 1.5.2建设内容
（1）土建工程；
（2）给排水系统、电气系统、供气系统、消防系统、绿化工程等； （3）室外工程（围墙、道路、绿化、地下管网等）。 1.5.3项目总投资
本项目估算总投资为3617万元，其中前期工程费用为1134.4万元，占总投资的31.36%；建安工程费用为2154.4万元，占总投资的59.56%；工程建设其它费用155.9万元，占总投资的4.31 %；预备费用172.3万元，占总投资的4.76%。 1.5.4项目开发计划
滨湖花园计划在2013年5月开工，2014年4月底建设结束。 1.5.5主要技术经济指标
本项目主要技术指标见下表：
主要技术指标 表1-1
名称 总用地面积 总建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 车棚建筑面积 阁楼建筑面积 物业管理用房 容积率 建筑密度 绿地率 居住总户数 居住总人数 机动车停车数 单位名称 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 - - - 户 人 辆 指标 13141 26061.92 19065.73 2307.86 1480.56 2928.97 278.8 1.984 38.32% 30% 185 648 92 其中 6
滨湖花园项目申请报告 项目户型情况一览表 表1-2
户型 A B 合计 建筑面积（m2） ＜120 120-150 总套数(个) 160 25 185 套数所占比例 86.49% 13.51% 100.00% 1.5.6主要建设条件
1．土地利用
项目所用土地为洪泽县国土局挂牌出让土地，淮安滨湖房地产开发有限公司已于2013年1月22日通过竞拍方式取得洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块使用权，宗地编号为2012G017号，土地用途为住宅、商业用地。
2．交通条件
项目地块地处洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块，靠近城市主干道，出行畅通，交通极为便捷。
3．气象条件
洪泽县属北亚热带和暖温带过渡性地带，具有季风性和兼受洪泽湖水体调节的气候特点。四季分明、气候温和、无霜期长、雨量充沛、 日照充足。
四季分明。冬季寒冷干燥，春季冷暖多变，夏季 湿 热多雨，秋季温和晴朗。年平均气温 14.9℃，与同纬度县份比较，夏季气温相近，冬季气温高出0.4-0.7℃。1月份最冷，平均气温1.5℃，极端最低气温-16.1℃（1969年2月6日）。7月份最暖，平均气温27.2℃，极端最高气温39.8℃。
4．供电、通讯、供排水条件
项目地处洪泽县东双沟镇，供电、通讯、供排水及供气等基础设施齐
7
滨湖花园项目申请报告 全，可根据设计要求，向有关部门申请办理使用手续，将上述设施的管、线引至拟建场地内，所需条件即有保障。 1.6编制本报告的依据和研究范围
申请报告编制依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。报告的基础资料和数据来自有关部门及项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及淮安滨湖房地产开发有限公司调查研究得到的资料和信息。申报报告编制依据主要有：
1、编制依据
（1）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（2）《投资项目可行性研究指南》 中国计划出版社； （3）《洪泽县市城市总体规划（2009-2030年）》； （4）其他文件和协议；
（5）与项目有关的工程技术方面的标准、规范、指标等； （6）业主提供的相关资料； （7）有关专业提供的数据及资料； 2、研究范围
（1）项目提出的背景及必要性； （2）建设条件；
（3）建设规模及建设条件； （4）项目建设方案 ； （5）环境保护与节能方案；
8
滨湖花园项目申请报告 （6）项目节能分析；
（7）经济效益分析及社会效益评价； （8）项目投资方案； 编制本项目申请报告的原则：
该申请报告书编制过程中遵循客观、准确、可靠、科学、公正的原则。
9
滨湖花园项目申请报告 第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析
2.1发展规划
房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出按照市场化道路要求，加快发展服务业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。
《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》“第三篇 发展重点和政策取向”中提出加快苏北振兴步伐，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；
10
滨湖花园项目申请报告 积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集团。
住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。
就洪泽县房地产市场来看，自2006年以来，随着涉房调控政策“国六条”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，洪泽县房地产供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。目前，小高层住宅已经成了洪泽县城区住宅建设开发的一个热点，销售量一直远大于竣工量，整体销售率在95％以上。高层及小高层住宅已是市民安家落户首选的一大品牌。
“十二五”期间，住房建设将以节约型、节能省地型住宅为标准，以推进节能、节地、节水、节材和环保为重点，加大成套技术集成的推广应用。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规划要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。住房建设的选址和土地利用、规划建筑设计、技术选择与优化、产品和设备的选择、施工住址与管理、住房的使用和维护等各个环节，提高资源利用效率，提高住房小区绿化率，减少环境污染，改善居住环境，建设高品质、高档次、低价位且环境优美居住舒适的居住小区，促进住房产业的可持续发展。
11
滨湖花园项目申请报告 “十二五”期间，洪泽县住房建设将以优化住房结构为出发点，以稳定住房价格为目标，解决普通居民需求，鼓励扶持中低价位、中小户型普通商品住房的建设，完善城镇住房供应体系。廉租住房主要保障市区“双困”家庭住房需求，经济适用住房主要保障市区低收入家庭住房需求，中低价位、中小套型普通商品住房主要满足市区中低收入和中等收入家庭住房需求，其他商品住房主要满足中等以上收入家庭的住房需求。
在洪泽县 “十二五”规划中，明确表示不断拓展城区范围，是一项重要内容，而房地产作为一个城市拓展城区范围的重要支柱产业之一。
“十二五”发展规划提出规划布局的重大战略性调整为加快发展拓展新的空间，全新的规划理念重塑城市形象，将有力增强对各类发展要素的吸引力和凝聚力，为国际国内产业转移构建承接平台。
洪泽县正向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我县的城市化水平达到28%，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。
可以预见，2013年以后，随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投资结构进一步改善，洪泽县房地产市场将继续保持较快发展。
由此可以肯定，该项目符合国家和省市“十二五”发展规划要求，也符合行业发展规划要求，为加快市区房地产业的发展和优化洪泽县的城市风光起到了推动作用。
纵观洪泽县市场，2012年住房价格虽小幅下降，但基本是在合理范围之内，价格虚高的情况很小，不过价格调整的趋势是必然的，而且自下半
12
滨湖花园项目申请报告 年国家对农村土地制度的改革也将对房地产市场产生影响，随着消费人群理性回归，新的一轮购房热也必将逐渐恢复,因此未来房地产市场前景依然广阔。 2.2产业政策
2012年3月20日，住建部发布《建设用地容积率管理办法》要求地方政府严格执行容积率管理规定，不得擅自为开发商调整容积率，不得以政府会议纪要等形式擅调容积率，容积率调整必须通过听证会，公布听证专家等方式。
2012年3月22日，国务院批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。
2012年3月22日，住建部下发《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，要求各地对保障房将建立项目库，吸引社会资金建保障房，加大基础设施投入力度，加强分配和质量管理，全面推进2012年城镇保障性安居工程建设。
2012年4月9日，最高人民法院发布了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，从案件受理、审查、执行和新旧规定衔接等程序和实体方面，对人民法院办理非诉行政执行案件作出了具体规范。
2012年6月1日，住建部下发《关于做好2012年住房保障信息公开工作的通知》，要求各地要在每月后10个工作日，公布保障性安居工程的实际开工套数、基本建成套数等信息。
13
滨湖花园项目申请报告 2012年6月7日，国土资源部发布中华人民共和国国土资源部令，《闲置土地处置办法》已于2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过，自2012年7月1日起施行。办发规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。
2012年6月12日，国土资源部发布新修订的《闲置土地处置办法》，将于7月1日起施行，将严格执行对闲置土地收回的规定
2012年6月12日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》。对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
2012年6月18日，国家税务总局纳税服务司表示，建廉租房及经适房可免征土地使用税。根据规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。与此同时，如果开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
2012年6月28日，住建部下发通知，鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设，民间资本参与保障房建设的，在贷款、税收、土地使用等方面享受优惠政策。通知规定，参与保障房建设的民资企业在税收、土地使用等方面享受相关优惠政策，同时，按规定免收行政事业性收费和政府性基金。
14
滨湖花园项目申请报告 2012年7月19日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
2012年8月1日，由住建部与质检总局联合发布的新版《住宅设计规范》实施，2003年旧版同时废止。规范要求，7层及以上住宅或高度超过16米以上的住宅必须设电梯；12层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。住宅应在建筑入口、入口平台、候梯厅、公共走道进行无障碍设计，并对门宽、坡度等也设立了严格的参数设定。
根据国家、江苏省、淮安市房地产产业政策的文件，坚持房地产开发适当超前和总量控制的原则，确保供求结构平衡。
在相关产业政策的作用下，淮安房地产业有了很大发展，作为经营性物业的购物中心，更是成为市民投资中炙手可热的产品。在产业政策的推动下，商业房地产成为挑动淮安资本的起搏器，商铺的投资成为淮安商业经济的催化剂。
建设项目不在产业政策的限制范围内。 2.3行业准入分析
洪泽县房地产开发投资增长幅度均超过30%，大大高于当年全县生产总值增幅，成为拉动洪泽县经济增长的一股优势力量。洪泽县统计部门通过对未来城市人口增量及城市化进程的带动性分析，初步确定洪泽县“十二五”期间的住房需求总量大概在200万平方米左右。
15
滨湖花园项目申请报告 “十五”期间，随着住房制度改革的不断深入，淮安市住房建设呈快速发展趋势。根据《淮安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，至2011年，淮安市地区生产总值将突破1000亿元，年均增长16%以上，人均地区生产总值达到2万元以上，全社会固定资产投资5年累计达到2600亿元以上。淮安市市区人口达100万人，建成区面积将扩展到100平方公里以上。按照每年新增6万人口、人均住宅建筑面积32平方米（2005年淮安市已达31.8平方米）测算，因城市居民增加对住房的年潜在需求约为192万平方米左右。“十二五”期间，市区将由此新增住房面积约960万平方米。综合考虑城市人均住房面积增长的需求，以及拆迁安置引起的住房需求，估计“十二五”期间，淮安市住房需求总量为1062万平方米，因为住房潜在需求的不确定性，预计住房需求总量将在850万至1050万平方米，从全市的住房需求量可以看出洪泽县住房需求量将逐年增加。
本项目建筑构筑物的建筑与结构设计均由国内有相关资质的设计单位完成。本项目在规划中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，根据现在整体布置，建筑内的功能组合，以及配套设施、道路、绿化建筑、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑。设计采用框架剪力墙结构，根据承荷拟采用桩径500mm的预应力管桩基础，严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。符合相关行业准入标准的规定。
建设项目根据《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，本项目不属于限制用地项目；项目也不属于《产业结构
16
滨湖花园项目申请报告 调整指导目录》（[2011]修订）中的限制类、淘汰类，为允许类项目，因此符合国家当前产业政策导向。 2.4市场分析及预测 2.4.1市场分析
1、土地市场 （1）土地挂牌情况
（2）成交情况
数据来源：淮安国土局
10月我市无土地挂牌和成交信息。从我市前三季度土地市场整体情况
17
滨湖花园项目申请报告 来看，今年我市土地市场处于较冷区间，土地出让均价总体同比有所下滑，高价地数量减少且溢价率大幅下降，进入6月开始，我市政府推地意愿较强，不仅量方面明显放大，质的方面也相对较高，多幅优质地块推出加剧了 9 月土地市场的升温。密集推地是目前政府在财政压力下不得不进行的“自救”行为，但去库存仍是当前房企首选，新购土地意愿不足，我市土地市场尚未出现回暖的动力。
2、商品房市场 （1）住宅类
淮安市住宅类商品房近六个月成交数据统计
数据来源：淮安房产局
数据来源：淮安市网上楼市
截止10 月 31日，本月我市共成交住宅类商品房 5510 套，销量创下
18
滨湖花园项目申请报告 了年内新高，这一成绩与上月相比，涨幅达 77.28%，与去年同期相比也增长了52.76%，如此“银十变金十”的成绩同样也创下了去年以来新高，使得我市今年的“银十”成色十足。在成交量井喷的同时，10月份我市的住房成交均价却有所回落，本月成交均价4097.3元/㎡，比上月每平方米减少了113元，环比下降2.69%，同比却增加6.73%。
从“双节”开始，我市的成交量不断攀升，呈递增趋势，从每天成交量 100 套左右增加到日成交量 200 多套，直至日成交达 300套以上，200套以上的成交量基本上达到10月份近一半的天数。本月楼市走出“先抑后扬”的上升曲线，主要得益于楼盘“以价换量”的全面铺开，楼盘抓住全年销售目标的一个关键节点从而快速走量，使得大量刚需和改善型客户得到释放。
（2）存量情况
截止到2012年10月 31日，洪泽县共有存量商品房5839套，其中住宅类3650套，非住宅类2189套。
数据来源：淮安市网上楼市
数据来自淮安网上楼市
3、2012年9、10月淮安市各区域楼市成交价格情况
19
滨湖花园项目申请报告
数据来源：淮安市网上楼市
由上图可以看出，洪泽县房价近期波动不大，保持平行，成交价格在四县中排第一，低于全市成交均价，提升空间较大。
4、商业房市场 （1）各区域成交情况
20
滨湖花园项目申请报告
数据来源：淮安市网上楼市
由上述分析洪泽县房地产市场较为低迷，成交量及存量在县区中处在最后，原因是近期国家对房地产市场进行调控，导致购房者持币观望，目前房地产市场已经慢慢回暖，刚性需求的购房者将会选在在近期购房。 2.4.2项目优劣势与市场定位
一、项目优劣势 1、项目优势：
（1）中心城镇，畅达县中心。
21
滨湖花园项目申请报告 项目地为老镇镇政府上风上水之地，公路发达，交通便利，位置显要。周边多路公交穿梭来往于各乡镇（三河、仁和、万集、共和等）之间，10分钟便可抵达县客运南站，宁连、宁淮高速更是穿境而进，心之所在，无所不往。
（2）三分钟生活圈，悠享醇然生活。
步行三分钟即可达到镇中心幼儿园、医院、农贸市场等，生活配套设施一应俱全。沿街商业街更有大型超市即将强势入驻，在家门口即可尊享都市便利，一站式购物梦想。
（3）品质零缺陷。
滨湖地产携手甲级资质单位中铁工程设计院，以高瞻远瞩的长远目光，执着于把生活细节与住宅完美结合，倾力打造区域人居标杆，以品质高于一切理念礼遇每一位居住者。典雅沉稳的建筑风情，精湛的建筑工艺，和谐的区间处理，每一处布局，每一片色彩，每一扇窗都是一幅美丽的缩影，卓越品质，恒久魅力！
2、项目劣势
（1）随着通货膨涨压力和房价上涨过快，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，已经陆续出台金融、税收等一系列措施遏制房地产过快发展和房价过快上涨，这将对该项目造成一定的影响。但洪泽县东双沟镇作为乡镇城市，受宏观调控影响较其他一线城市和大城市相对要小得多。
（2）该项目位于洪泽县东双沟镇，与洪泽县城区在房价上有一定的落差。
二、项目定位
滨湖花园定位为洪泽县东双沟镇一流居住小区，以刚需性居住为主。
22
滨湖花园项目申请报告 为努力将项目打造成洪泽县东双沟镇一流住宅小区，我们将主要从以下6个方面抓好小区品质。
1、规划设计。
邀请甲级设计单位进行规划设计，取长补短，优化组合，完善总平图规划设计，力求使小区做到布局合理，功能配套，立面大气，套型实用，环境优美，采光通风好，节能环保。
2、房屋套型。
房屋设计时尽量减少公摊面积，提高房屋得房率。小区房屋多样，选择余地空间大，能满足不同需求的消费群体。
3、用材用料。
鉴于该项目定位为精品小区，建设中要严把材料关，材料要物美价廉，物有所值。
4、施工质量。
滨湖花园是一个刚需性居住小区，严把质量关，坚持质量第一，加强现场施工指导，合理科学安排施工，强化质量监督检查，合力将该项目打造成一个放心工程和安居乐园。
5、环境绿化设计。
环境绿化是一个住宅小区品质的重要组成部分，也是今后商品房销售的重要卖点。将从规划设计开始，做好绿化、设施、景点、小品空间布局和组团效果，努力营造绿色、宁静、宜人、功能配套、大气上档次小区环境。
6、物业管理。
好的小区不只反映在工程质量和小区环境上，更体现在项目建成后管
23
滨湖花园项目申请报告 理服务上。楼盘预售前，通过竞标确定一家服务高水平的物管单位；该项目结束后，择优选择洪泽县一流的物业管理单位进驻，努力使滨湖花园成为新城市花园，真正成为和谐社区和生态社区，让业主真正放心满意。
三、目标客户定位：
由于项目产品主要为多层住宅等刚需产品为主，因此主力客群构成以动双沟镇政府机关、企业单位高收入群体、事业单位白领阶层为主，满足项目周边有刚性需求的家庭需求，兼顾其他投资人群。
四、价格预测：
本项目为住宅及商业用房建设项目，主要面向社会中高收入家庭，同时本项目的地理位置及区位优势明显，因此对于住宅和商业用房将按照市场行情来定价。根据市场调查及项目实际情况，初步可以确定该项目销售价格为：住宅出售价格为均价2000元/平方米；阁楼出售价格为均价1000元/平方米；商业用房出售价格约为均价3500元/平方米。本价格仅为初步定价，待本项目建成后，将视市民反响及市场情况酌定最终售价。
24
滨湖花园项目申请报告 第三章 资源开发及综合利用
3.1资源开发方案
为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》（发改[2006]2787号）精神，做好固定资产投资项目的节能和审查工作。建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定：“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。
随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设、大批工程项目相继投入运营。提高了城市品位，完善了城市基础建设。同时也会占用大量的土地资源，合理有效的运用土地资源，是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地，该工程项目土地为承办单位在洪泽县国土局挂牌公开拍卖所得，各种手续齐全，开发单位汇同洪泽县国土局、城建管理相关部门，对该工程项目选址及方案反复论证，优化设计。在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展。该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材、木材、玻璃等。
25
滨湖花园项目申请报告 洪泽县本地区土产建材资源丰富，有多个建材生产厂家及批发市场，交通便利，物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降耗。 2.2资源利用
本项目做好节能技术、新材料、新产品的推广应用。优先选用无污染或轻污染的材料，如环保涂料、绿色建材等，墙体用空心砖代替粘土实心砖。采取措施，加大对太阳能利用与建筑一体化，加大节能门窗、节能产品的推广，力争本项目建设成建筑节能示范工程。
本项目主要建构筑物总建筑面积26061.92m2，所有子项均满足国家有关设计和建筑工艺要求，所选建筑材料均为国家成熟产品，符合国家有关产业政策和标准。 2.3资源节约措施
拟建设的滨湖花园主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用清洁的城市自来水。
为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生。
设计方面在严格遵守国家建筑业相关规范规定的同时，注重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高效节能设备、节水器具。
施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施工设备，提高设备运行效率。做好项目的供配电的技术设计和用电计量管理等工作，
26
滨湖花园项目申请报告 推广绿色照明技术、产品和节能型家用电器。建筑施工临时用水，建设单位需事先到市、区节水管理部门办理临时用水手续。
加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗；大力推广利用太阳能加热施工现场淋浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水的收集利用和循环利用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，避免长流水、长明灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。
此外，要注意加大新型墙体材料的推广力度。提高建筑物使用寿命，有效降低对建筑材料的消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。
27
滨湖花园项目申请报告 第四章 项目总体规划及设计方案
该地块所需资源主要为水电、交通、通信、燃气、热力等基础设施，这些因素成为项目的必备条件。 4.1规划原则
1、充分重视市政工程设施在生活区中的物质支撑作用，市政工程设施是生活区的生命线系统，市政工程设施对于保障居民正常的生活秩序，创造舒适、安全、方便、优美的生活，促进生活区的可持续发展具有重要性。
2、本项目的市政工程设施规划充分反映先进的科学技术、可持续的环保理念、高尚的生活需求、宜人的住居环境。有关设施的布置和工程系统的选择充分体现节地、节水、节能的理念，即体现适度超前，又有利于实施操作。
3、本项目中各项地面设施除了满足功能上的要求外，在规划时，将其作为空间构成要素进行布置，并在建筑形式上要求与总体建筑风格相协调，克服以前市政设施影响空间布局（如建筑风貌）的弊端。尤其注意将设施的功能与空间景观相融合。
4、坚持动态和可持续开发的理念。各组团内的市政工程设施和管线根据开发分期保持相对独立性，以便于分期开发；同时，又注意各分期市政工程之间的相互衔接与呼应，以便于滚动发展，最终形成完整的住区。
5、项目的市政工程管线全部地下敷设，以创造优美的空间环境。并且尽量一次敷设到位，确实没有条件实施的，预留管位，以利于后续发展。
28
滨湖花园项目申请报告 4.2给排水工程 4.2.1设计依据:
1、淮安滨湖房地产开发有限公司提供的有关设计原始资料 2、建筑专业提供的条件图
3、国家颁布的有关现行规范、标准及有关部门的规定 (1) 《室外给水设计规范》
(GB 50013-2006)
(2) 《室外排水设计规范》 (GB 50014-2006) (3) 《住宅设计规范》 (4) 《住宅建筑规范》
(GB 50096-1999 2003年版) (GB 50368-2005)
(5) 《建筑给水排水设计规范》 (GB50015-2003 2009年版) (6) 《建筑设计防火规范》
(GB 50016-2006)
(7) 《自动喷水灭火系统设计规范»》(GB50084-2001) (2005年版) (8) 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 (GB50067-97) (9) 《建筑灭火器配置设计规范》 (GB 50140-2005) 4.2.2给水设计:
1、给水系统: (1)给水方式:
本项目所建商品房的1～6层、商业及配套用房生活用水均利用市政水压直接供水。 项目均为多层建筑，由市政管网直供。
(2)给水管网:
以市政给水管网作为水源，采用二路进水，在基地内形成环网，生活及消防用水均接自此环网。
(3)室内给水:
29
滨湖花园项目申请报告 A、商业及配套用房设置水表进行各单体生活用水计量。商品房每户设水表进行分户用水计量，水表均设于管道井内。
B、室内给水管水表前均采用钢塑复合管，水表后采用给水聚丙烯管道(PP-R)。
C、排水设计: 1、排水方式:
卫生间污、废水合流。 室外雨、污分流。
室外污水分块经化粪池处理后最终排至市政污水管。 2、雨水排水量:
按当地暴雨强度公式代入下公式
Q=ΨFq （公式中重现期P为2年，集水时间t1为10min，Ψ=0.60)计算。 室外雨水分块汇合后排至市政雨水管。 室外雨、污水管道采用HDPE双壁缠绕管。 3、室内排水:
(1)卫生间污、废水合流。
(2)商品房阳台排水与屋面雨水排水分开设置。 (3)室内污、废水管、雨水均采用U-PVC管。 4.3消防设计: 4.3.1消火栓系统:
室外消火栓用水量: 20L/s 室内消火栓用水量:10L/s
30
滨湖花园项目申请报告 商业及配套用房: 15L/s
整个基地统一设置室内消火栓系统，商业用房各单体内均设置室内消火栓系统。
消火栓系统设置地上式水泵接合器6套。 4.3.2室内其它消防措施:
为扑救初期火灾，减少损失，根据建筑物的危险等级和火灾类别，单体各层楼面按规定设置一定数量的手提式磷酸钱盐干粉灭火器，分别设置于明显和便于取用的地点。 4.3.3消防管道
消防管道管径<100mm时，采用热镀辞钢管，丝扣连接；管径≧100mm，采用热镀辞无缝钢管，卡箍连接。 4.4电气设计 4.4.1设计依据
1、采用的国家与地方的有关设计规范和标准: (1)民用建筑电气设计规范 （JGJ16-2008）
(2)建筑物防雷设计规范 （GB50057-94 2000年版） (3)供配电系统设计规范 （GB50052-2009） (4)低压配电设计规范 （GB50054-95） (5)建筑设计防火规范 （GB50016-2006） (6)江苏省住宅设计标准 （DGJ32/J26-2006）
(7)汽车库，修车库，停车场设计防火规范 （GB50067-97） (8)火灾自动报警系统设计规范 （GB50116-98）
31
滨湖花园项目申请报告 (9)建筑照明设计标准 （GB50034-2004）
(10)居住区供配电设施建设标准（DGJ32/J11-2005） 4.4.2负荷估算及供电电源
1、负荷等级:
本项目住宅均为多层建筑，用电负荷均为二级负荷。
本工程中商业部分的消防泵、消防用风机、消防潜水泵、应急照明、消防安保中心以及弱电机房等用电为二级负荷；其余设备用电为三级负荷。
2、负荷估算:
本区域用电负荷按以下原则估算，住宅用电负荷为面积小于120m2，按住宅用电指标8kW/户（单相）；建筑面积大于120m2但小于150m2，按住宅用电指标12kW/户（三相）；建筑面积大于150平方米的，按住宅用电指标16kW/户。商业用电负荷为100W/m2，其他公建用电负荷为60W/m2。
变压器配置容量=∑(低压用电负荷×Kp），配置系数Kp应按下表选用： 变压器供电范围内住宅户数配置系数（Kp） ①50户及以下0.7 ②50户以上200户以下0.6 ③200户及以上0.5 ④低压供电公建设施0.8
本项目未超过200户，因此，配置系数取0.6，低压供电公建设施配置系数取0.8。
项目用电负荷=（160*8+25*12）+（2307.86*100+278.8*60) /1000=1827.5kW
变压器配置容量=（160*8+25*12）*0.6+(2307.86*100+278.8*60)
32
滨湖花园项目申请报告 *0.8/1000=1146kW
区域内总用电负荷约为1827.5kW，计入需要系数并考虑变压器负荷率后，供电变压器总安装容量约为1146kW。拟采用1300kW的1台S13型变压器。
拟在地块内设10kV电力开关站两座，每个开关站由电业10kV电网引两路电源供电，其10kV电源在一路停电时，另一路应能正常供电。由电业开关站引出10kV电缆埋地引至各10/0.4kV变电站，每个变电站由电业开关站的两段10kV母排上引出的两路10kV电缆供电。
地块内所有建筑用电均采用0.4kV供电。 一、二级负荷采用二回路供电，末端自切。 3、商业用房负荷计算:
商业用房用电量在12kW及以下的，采用220V单相供电，大于12kW的采用三相供电。120m2以下的店面按8kW/户设计; 120-150 m2以上的店面按12kW/户计算。
4、防雷、接地:
本工程属三级民用防雷建筑物，拟在屋顶四周装设避雷带，并在屋面上装设不大于20M x20M 的网格，突出部位及屋顶四角加装避雷短针作为接闪器，利用建筑物柱内二根直径不小于16mm的主钢筋作为引下线，间距不大于 25 米。
为防止侧向雷击，取每层框架外侧二根直径不小于16mm的主钢筋通长焊接连通，作为均压环，均压环与该层外墙上的所有金属窗、构件、引下线连结；玻璃幕墙或外挂石材的预埋件及龙骨的上下端均应和均压环相连。
33
滨湖花园项目申请报告 为防雷电波引入，进入建筑物的各种线路及管道均采用埋地引入，并在入户处将电缆金属外皮钢管、水管等自然接地体和接地装置连接。
利用建筑物基础二根直径不小于16mm的主钢筋作为接地装置，总接地电阻不大于 1 欧姆，防雷接地、保护接地、配电间工作接地及其他弱电系统共用一个接地装置。
在室外适当地点的若干引下线上距地面0.5m处设连接板，供测量、接人工接地体和作等电位连接用；室外按地凡焊接处均应刷沥青防腐。
凡突出屋面的所有金属构件均应和避雷带可靠焊接连通。 本工程低压配电系统接地形式采用 TN—C－S 系统。 4.4.3计量方式
1、小型商业用房及配套用房设置专用配电间，低供低量，每户一表，表记设于配电间内。
2、除住宅户和商业用房每户一表，集中设置在各幢楼层强电管井内外，其余车库用公共用电负荷(如电梯、水泵、公灯等)均在配电间计量。 4.4.4照明设计
1、照明标准:各部位按下列照度标准及功率密度设计:
住宅用房 商业用房 设备机房 300Lx 300Lx 100 Lx 2、设计中所选用荧光灯具均采用高品质、节能型、高显色荧光灯管，并配高功率因数的电子镇流器。 4.4.5敷设方式
1、室外的高压、低压供电电缆，敷设在室外直埋敷设。
2、商务用房的各户进线及支线均采用ZD-BV-750型导线穿管暗敷。
34
滨湖花园项目申请报告 4.4.6防雷接地
根据各建筑单体预计雷击次数及防雷设计规范确定防雷类别，本地块所有建筑按三类防雷建筑设计。 4.4.7节能措施
1、小区公共走道照明采用节能效果显著的高光效环管日光灯；设备机房、车库等公建采用带电容补偿的高效日光灯。
2、小区周边环境照明采用以节能灯为光源的草坪灯，以节约电能。 3、照明灯具以荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器，既提高了功率因数，又降低了低耗。
4、建筑照明功率密度值应遵循《建筑照明设计标准》 GB50034-2004的有关条文规定。
5、变电所变压器均选用高效率、低能耗产品。
6、对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其他用电设备进行监视和自动控制，以降低能耗。
7、对于在运行过程中产生的谐波电流所引起电压畸变的电子镇流器、变频设备等低压电气设备必须选用谐波电流值应符合《低压电气及电子设备的谐波电流限值(设备每相输入电流不大于16A)》GB17625-1-1998的规定。
4.5弱电设计 4.5.1设计范围
本项目弱电设计内容包括电信网络系统、有线电视系统、公共安全系统(对讲电话系统、家庭安全防范报警系统、公共广播系统、电视监控系统、
35
滨湖花园项目申请报告 周界防范系统、电子巡更系统)、设备监控管理系统、车库管理系统、消防报警系统。 4.5.2电信网络系统
1、小区电信系统包括通信网和局域网。电话干线采用HYA-0.5塑料电话电缆敷设，电话支线采用HBV电话线敷设。局域网采用综合布线方式，水平子系统和垂直子系统全部采用五类UTP电缆敷设，设备间子系统全部采用五类跳接线设备，建筑群干线子系统全部 采用六芯多模光纤敷设。
2、小区日常人流超过了300人，所以小区内设置电信通信间一座，供市话光缆引入并安装光端设备，用于安装小区局域网的网络管理设备及市政数据通信线路的接口设备。另按100户左右设置一个集中配线交接间。
3、小区内全部配设直线电话，其中住宅每户设2门直线电话，引入2对电话线，分别在客厅和卧室内，与网络系统合并设置双孔信息插座。每栋楼内均留有一定备用线对供小区内发展信息和科技新技术时使用。
4、小区局域网的主干线采用光缆传输，并与各信息网联网、小区物业管理机构可通过安装在电信总机房内的网络管理设备管理局域网及进线信息的收集和转发，可为用户提供社会、经济等多媒体信息和社区物业服务，每个住宅户内设一个信息点，可接一台数据终端。 4.5.3有线电视系统
1、小区内与市有线电视台联网，设置电视前端室，并通过区内有线电视网向用户提供本地区电视节目信号。
2、每个住宅户配设2～3只电视用户终端，分别安装在起居室、主卧室和书房内。
3、有线电视系统主干线电缆采用RG11电缆，水平支线电缆采用 RG6
36
滨湖花园项目申请报告 电缆。
4、有线电视系统采用双向交互式，带宽为860MHZ的双向传输系统，分配分支方式，终端电平满足70士5dB。 4.5.4公共安全系统
1、安全防范报警系统:
在住宅户和商业用房内设置燃气泄露自动报警、按钮式家庭紧急求助报警功能设备，一层和二层的户门、外窗设置门窗磁或红外幕帘防范报警。报警时除室内发出声、光信号外，并将报警信号传到小区管理中心，进行实行记录，处理与存储。
2、电视监视系统:
(1)本系统与公共保安系统合为一体，设保安中心，该中心设在小区安保管理中心。
(2)本系统包括对小区主要通道、各出入口等重点部位进行安保监视。 3、公共广播系统:
(1)在室外安装一套公共广播系统，主机设在小区安保管理中心。 (2)室外场所安装组合式高音号角扬声器。
(3)公共广播系统平时用于播放背景音乐，消防需用时由消防控制室强切做消防紧急广播。
4、小区周界防范报警系统:
在小区周界设置红外，微波等报警探测装置，并与小区安保管理中心的主机相连，用以及时发现非法超界者。
5、电子巡更系统:
在小区重要部位设定保安人员巡更路线，并安装巡更点。保安巡更人
37
滨湖花园项目申请报告 员按指定的路线和时间到达巡更点进行记录。管理人员可调阅、打印各保安巡逻人员的工作情况。 4.5.5设备监控管理系统
对小区内公共设施进行统一的管理、监控，BA中心设在小区消防安保管理中心，利用计算机系统对小区内住户的各表计测量计费，并对小区内给排水系统、供配电系统及对室外照明等设备进行调节、控制、工况监视、故障报警等。
4.5.6消防报警系统见消防设计
住宅设人工报警系统，除汽车库保护等级为一级外，其余保护等级为二级。在地块内集中设置消防控制室，与安保管理中心合用一室，消防控制室内设置火灾报警控制器、消防广播、消防联动控制屏及消防专用电话控制设备。 4.6暖通设计 4.6.1设计依据
1、《采暖通风与空气调节设计规范》 GB 50019-2003 2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
3、《全国民用建筑工程设计技术措施一暖通空调动力》(2009版) 4、《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》 5、《江苏省住宅设计标准》 DGJ32/J26一2006 6、《公共建筑节能设计标准》 7、《商业建筑设计防火规范》
DGJ32/J96-2010 DGJ32/J76-2008
GB50067-97
8、《城市区域环境噪声标准》 GB3096-93
38
滨湖花园项目申请报告 4.6.2设计参数
1.室外气象参数
大气压 （pa） 1001.5 1027.4 空调干 球温湿球温度相对度（℃） 湿度（%） 33.3 5.2 28.1 69 通风干球 温度（℃） 29.3 -1.9 主导风向 风速 （m/s） 2.7 2.6 夏季 冬季 SE NNE 2.室内设计参数
名 称 商业 办公 住宅 夏 季 t℃ 26 26 26 φ% -- -- -- t℃ 18 20 18 冬 季 φ% -- -- -- 3.通风换气次数
排风 房间名称 换气次数h-1 配电 水泵房 卫生间 5 5 10 换气次数h-l 自然进风 自然进风 自然进风 送风 备注 4.6.3空调设计
小区内，采用变频式空调系统，按分体式热泵空调预留电源，室外机位和凝结水排水管。 4.6.4通风设计
卫生间，设备用房等均按要求设置机械通风系统。 4.6.5消防设计
1、通风的防火、防烟分区服从于建筑的防火、防烟单元。凡穿越不同防火分区、沉降缝、通风机房等火灾危险性较大房间的隔墙或楼板处的通
39
滨湖花园项目申请报告 风管道，均装防火阀。垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上装防火阀。
通风风管及保温均采用不燃材料制作。
不具备自然排烟条件的大厦疏散楼梯、合用前室均按要求设置机械防烟系统。
不具备自然排烟条件的房间，走道按要求设置机械排烟系统。 4.6.6环保节能设计
1、所有空调、通风设备均选用低噪声产品，采用软管连接，必要时设置消声设备。
2、设于室外的通风空调设备，根据周围环境的要求进行适当的隔声处理。
3、空调室外机的安放有利于热量排放，避免对临室的热污染，噪声污染。
4、冷源的制冷剂采用环保型。
5、通风设备均采用高效率、低能耗的产品。
40
滨湖花园项目申请报告 第五章 节能方案分析
5.1用能标准及节能规范
5.1.1相关法律、法规、规划和产业政策
1、《中华人民共和国节约能源法》； 2、《中华人民共和国清洁生产促进法》； 3、《中华人民共和国建筑法》；
4、《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）； 5、《节能中长期专项规划》（发改环资【2004】2505号）； 6、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）； 7、《国务院关于印发“十二五”节能减排综合性方案的通知》（国发【2011】26号）；
8、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发改委第6号）； 9、国家统计局 国家发展和改革委员会 国家能源局《2011年各省、自治区、直辖市单位国内生产总值（GDP）能耗等指标公报》；
10、《江苏省发改委关于明确能源消耗折标系数参照标准的通知》（苏发改工业发（2008）404号）；
11、国务院《关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》（国发【2000】36号）；
12、《省发展改革委关于印发〈固定资产投资项目节能评估和审查实施办法（试行）〉的通知》（苏发改规发【2011】1号）； 5.1.2节能分析相关标准及规范
1、《能源管理体系要求》GB/T23331-2009；
41
滨湖花园项目申请报告 2、《用能单位能源计量器具配备与管理通则》GB/T17167-2006; 3、《综合能耗计算通则》GB/T2589-2008； 4、《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005； 5、、《绿色建筑评价标准》 GB/T50378-2006； 6、、《绿色建筑技术导则》 (建科【2005】199号)； 7、、《民用建筑节能设计标准》 JCJ26-95；
8、《采暖通风与空气调节设计规范》 GB50019-2003； 9、《城市热力网设计规范》 CJJ34-2002; J216-2002； 10、《通风与空调工程施工质量验收规范》 GB50243-2002； 11、《外墙外保温工程技术规程》 JGJ144-2004； 12、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93； 13、《建筑照明设计标准》 GB50034-2004； 14、《建筑采光设计标准》 GB/T50033-2001； 15、《民用建筑电气设计规范》 JGJ16-2008； 16、《空调通风系统运行管理规范》 GB50365-2005； 17、《江苏省公共建筑节能设计标准》DGJ32/J96-2010； 18、《淮安市建筑节能管理办法》；
19、《淮安市建筑节能常用设计指南》苏J38-2009； 20、《淮安市建筑节能“十二五”发展规划》。 5.2主要原辅材料及能耗平衡 5.2.1原辅材料及主要设备
本项目建设，主要使用钢材、水泥、砖、碎石子、黄沙及其它建筑材
42
滨湖花园项目申请报告 料。施工期主要设备包括：挖掘机、推土机、打桩机、塔吊、装卸机、运输车辆等；运营期主要用电设备：空调及住户家用电器等。 5.2.2建材供应分析
本项目建设所需要的材料在淮安及周边市场均有供应，公路、铁路、水路运输均很方便。 5.2.3能源耗用分析
1、所需能源
本项目所需要的能源主要有：水、天然气、电力。 2、能耗分析 （1）用水消耗分析
本项目住宅用水按365天/年计，商业用水按365天/年计，物业及社区建筑用水按330天/年计；绿化用水按180天计。根据《民用建筑节水设计标准》(GB50555-2010)规定，则共计年用水量为45524.7m3，用水量详见表6-1。
①住宅生活用水
本项目建成营运后，入住居民为185户（平均按照3.5人/户计），人口约648人，居民生活的用水定额为150L/人·d计，则用水量约为35478m3/a。 ②物业建筑用水
本项目物业及社区建筑面积为278.8m2 ，用水定额为5L/m2·d，则用水量为460m3/a (全年以330天计)。
③商业用房用水
本项目商业用房总建筑面积为2307.86m2，用水定额为8L/m2·d，则用水量为6739m3/a (全年以365天计)。
43
滨湖花园项目申请报告 ④绿化用水
本项目绿化面积按3942.3m2，绿化用水1、4季度按0.1(m3/m2·a)，2、3季度按0.25 (m3/m2·a)，则绿化用水量为689.9m3/a。 ⑥未可预见用水
本项目未可预见用水量按上述用水量的5%计，则未可预见用水量为2167.8m3/a。 本项目用水情况见下表:
项目总用水量计算表 表5-1
序号 1 2 3 项 目 住宅用水 物业建筑用水 商业用房 绿化 用水 规模 648人 278.8m2 2307.86m2 定额值 150L/ 人·d 5L/m2·d 8L/m2.d 0.25(m3/m2·a) 3942.3m2 0.1 (m3/m2·a) 未可预见用水 合 计 180 197.1 2167.8 45524.7 用水天数（d/a） 365 330 365 180 年用水量(m3) 35478 460 6739 482.8 备注 按2、3季度计算 按1、4季度计算 按上述用水总量的5%计算 4 5 （2）用电消耗分析 ①居住用电量
根据《居住区供配电设施建设标准》（DGJ32/J11-2005）和《电力用户业扩工程技术规范》（DB32/T1088-2007）规定，普通居住区电容量按以下原则确定:
建筑面积120m2及以下，基本配置容量每户8kW；建筑面积120 m2以上150m2以下的住宅，基本配置容量每户12kW；建筑面积150m2以上的住宅，基本配置容量每户16kW。
44
滨湖花园项目申请报告 本项目住宅共185户（户型配比见表1-2），建筑面积在120 m2以下的有160户，120 m2至150 m2有25户，基本配置容量每户按8kW、12kW计，需要系数取0.30。则项目居民住宅用电总负荷为：
Pc1=（160户×8kW/户+25户×12kW/户）×0.30=474kW
住宅小区负荷中占比重较大的是照明及家庭用电负荷，照明及家用电负荷出现最大值的时段为每天18:00-23:00，因而在计算小区的最大负荷时就以18:00-23:00时段的照明及家用电负荷为基础，计算小区用电时间取5小时，年平均用电负荷取0.70。由以上计算可知，该项目居住最大用电负荷为474kW，计算用电量为:
W1= 474 kW×5小时/天×0.70×365天/10000=60.6万kW·h ②商业用房、物业用房照明用电量
根据《江苏省居住区供配电设施建设标准》（DGJ32/J11-2005）规定，由于商业、物业及社区管理用房电气设备容量不明确，可按负荷密度法进行估算，商业、管理用房电气设备功率密度值见下表。
商业、管理用房电气设备负荷密度值 表5-2
序号 1 2 场所 商业用房 物业及社区用房 电气设备功率（W/m2） 100 60 计算公式如下： Pc=Pe′×S×η ÷1000
式中：Pc——建筑用电实际最大负荷，kw Pe′——负荷密度，W/ m2
S——总建筑面积，m2
η——需要系数，根据《民用建筑电气设计规范》（JGJT16-2008）, η取0.8；
45
滨湖花园项目申请报告 商业用房用电负荷：100 W/m2×2307.86 m2 ×0.8/1000=184.6kW 物业及社区管理用房用电负荷： 60 W/m2×278.8m2 ×0.8/1000=13.3kW
商业、物业及社区管理用房用电量计算如下： W=∝acPc×Tn
式中：W——年用电量，kW·h
∝ac——年平均有功负荷系数，一般取0.7～0.75，本次计算取0.70；
Tn——年实际工作小时数， h 则用电量为：
商业用房用电量为：W2=184.6kW×0.70×8h×365d/10000=37.7万kW·h 物业及社区管理用房用电量为：
W3=13.3kW×0.75×8h×330d/10000=2.6万kW·h ③公用照明
本项目公用照明负荷PG(单位kW)按20kW计，需要系数取0.8，每天用电时间取3小时，平均有功负荷系数取0.75，则公用照明用电量为:
20kW×0.8×0.75×3×365/l0000=1.3万kW·h ④电力损耗
电力损耗部分主要包括变压器损耗和线路损耗，本项目变压器损耗和线路损耗分别为3.5万kW·h和5.1万kW·h。
综合以上，本项目全年用电量见下表。
项目用电总量计算表 表5-4
序号 1 项目 居住用电 年用电量(万kwh/a) 60.6 46
滨湖花园项目申请报告 2 3 4 商业、物业用房用电 公用照明 电力损耗 合计 40.3 1.3 8.6 110.8 综上计算，本项目投入使用后年用电总量为110.8万kW·h。 3、天然气用量
根据2012年淮安市居民住户燃气消耗平均水平估算，每户居民每月消耗天然气20m3，建设项目规划住户为185户，约4.44万m3。
4、项目能源消耗情况
按照一般家庭生活能源消耗现状，结合本项目情况，进行了能源消耗定额及年消耗量的分析，具体消耗指标见表5-5。
项目能源消耗量 表5-5
序号 1 2 3 能源 水 电 天然气 年消耗量 45524.7t 110.8万kW·h 4.44万m3 5.3折标煤计算
建设项目需要的耗能品种有电力、新鲜水以及天然气。这些能源实物折算成标煤的折算系数见下表。
能源实物采用的折标煤系数表 （当量值） 表5-6
序号 1 2 3 项目名称 新鲜水 电力 天然气 单位 tce/万m3 tce/万kWh tce/万m3 折标煤系数 0.8571 1.229/3.3 12.143 由上述分析可知，本项目消耗新鲜水量45524.7m3/a、消耗电力110.8万
47
滨湖花园项目申请报告 kW·h/a，消耗天然气量4.44万m3/a，通过折标系数计算结果见表5-7。
能源消耗指标分析表(当量值) 表5-7
年耗用量 单位 kW·h m3 m3 数量 110.8万 4.55247万 4.44万 折算系数 单位 t/104kW·h t/104m3 t/104 m3 数量 1.229/3.3 0.8571 12.143 序号 1 2 3 名称 电 水 天然气 合计 当量折算等价折算标煤（t/a） 标煤（t/a） 136.17 3.9 53.91 193.99 365.64 3.9 53.91 423.46 综上所述，本项目年综合能源消费折合标准煤193.99tce（当量值），其中电能消耗折合标煤136.17吨，占能源消费比重70.2%；新鲜水消耗折合标煤3.9吨，占能源消费比重2.01%；天然气消耗折合标煤53.91吨，占能源消费比重27.79%。 5.4能源供应分析
根据建设项目需消耗的能源种类进行统计，项目所需要能源种类主要有电力、水和天然气。本项目建设地点位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块。项目所在区域内给排水、供电等配套设施完善，项目能源供应有保障，各种能源供应状况如下： 5.4.1供水
本项目的给水水源由东双沟镇市政给水管网供应，项目只需要从泰山路市政给水管网接入即可，水厂的供水能力可满足建设项目用水需求。 5.4.2电力
经过“十一五”以来，淮安电网得到了突飞猛进的发展。目前，淮安市形成以500kV电网支柱、220kV电网为骨架，从战略上淮安市已构建了一条
48
滨湖花园项目申请报告 高压、大容量的电力南送新通道，220kV县域环网为县区和淮安中心城市负荷的快速增长提供了充足的备用容量。
至去年末，全市建成高低压输电配电线路51364km，实现年供电量79.82亿kWh。全市共有114座变电所，其中220kV变电所达到10座，35kV及以上各级变电总容量达到638.24万kVA。
本项目总建筑面积26061.92平方米，经过计算项目需配置变压器1146kWA，拟采用的变压器型号为1300kWA S13型节能变压器1台。 5.4.3天然气
本项目的燃气采用管道天然气，小区天然气由中压天然气管接入，经设于小区内的天然气调压站调压后，低压天然气管网接入各居民住宅楼和社区、商业建筑等。气量可满足小区内住户用气需求。 5.5节能措施和节能效果分析
近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的30%～45%。我国建筑能耗已占社会总能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。 5.5.1建筑及结构专业节能措施
1、节能建筑规划设计
根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。
49
滨湖花园项目申请报告 （1）建筑朝向和平面形状
选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。
（2）合理规划空间布局及控制体型系数
如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。
体形系数的定义是建筑物外表面积F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物,其体形系数越大，说明单位建筑空间的热散失面积越高，研究表明，体形系数每增大0.01，能耗指标约增加2.5%。因此,出于节能的考虑,在建筑设计时应尽量控制建筑物的体形系数。但如果出于造型和美观的要求需要采用较大的体形系数时,应尽量增加围护结构的热阻。
居住建筑的体型系数限值
分类 冬冷夏热地区 寒冷地区 ≤3层 ≤0.55 ≤0.52 4~5层 ≤0.45 ≤0.38 ≤0.33 建筑层数 6~8层 ≤0.40 ≤0.30 9~11层 ≥12层 ≤0.35 ≤0.26 （3）绿化对节能建筑的影响
绿化对住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。
2、增强建筑维护结构的保温隔热性能
改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。据
50
滨湖花园项目申请报告 有关资料介绍,围护结构的传热系数每增大1W/m2·K。在其他工况不变条件下，空调系统设计计算负荷增加近30%。所以改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，对于外围护结构的保温选择有三种：①外墙优先采用外墙外保温体系，如框架结构，剪力墙结构可选用外墙外保温板材系统；②屋内采用保温隔热板材，如防火XPS板；③外窗采用节能型塑钢中空玻璃窗。
（1）外墙的节能措施
1）外墙使用环保、节能型建筑材料
实现国家第二步节能50%的设计标准，建议选用外墙保温技术。使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。通常在外围护结构保温体系中优先选择外墙保温体系，即使用外墙外保温板材。除了使用外墙外保温体系外，还可以选择屋内使用保温隔热板材。
2）隔离太阳辐射热
除了对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等，还可使用简易活动遮阳棚，做到冬季和夏季有合理的阳光照射度。
（2）门窗 1）设置遮阳设施
设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。
51
滨湖花园项目申请报告 2）提高门窗的气密性
有资料表明，房间换气次数由0.8h-1降到0.5h-1。建筑物的耗冷可降低8%左右，因此设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性。防止空气对流传热。加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。
3）尽量使用新型保温节能门窗
采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗（塑钢门窗）可大大提高热工性能。同时还要特别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷机最大负荷的20%～30%，冬季单层玻璃窗的耗热量占锅炉负荷的10%～20%，因而控制窗墙比在30%～50%范围内时，窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。
4）合理控制窗墙比
窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙面积及窗的面积。控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的35%～45%。故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的，一般北向不大于25%；南向不大于35%；东西向不大于30%。
3、屋顶的节能技术措施
隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是
52
滨湖花园项目申请报告 空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。建议采用太阳能光伏建筑一体化技术节能。 5.5.2节电措施
1、供配电电压等级应符合下列原则：
（1）根据负荷容量选用较高的电压等级，用电负荷较大的公共建筑宜采用10kV及以上电压等级供电。
（2）单台容量大于500kW的电动机宜采用中压供电。 2、变配电所、低压配电室及配电竖井选择节能措施：
（1）变配电所应深入负荷中心，合理选择供配电路径，避免迂回供电。380/220V供电半径不宜大于200米；当受条件限制且安装容量小于150kW时，可不大于250米。
（2）低压配电室应靠近配电竖井，配电竖井宜设置在负荷中心。 3、控制功率因数补偿以达到节能目的
（1）对采用低压（220／380V）供电的公共建筑项目，当用电装接容量在100kW及以上时，其低压供电进线处的功率因数不应低于0.9。
对采用10kV及以上电压供电的公共建筑项目，其供电进线处的功率因数不应低于0.95。
（2） 无功补偿装置宜优先设置在负荷侧；变压器低压侧的无功补偿装置，应具有抑制谐波和抑制涌流的功能。
（3）低压无功补偿装置应具有分相补偿或混合补偿的功能。 4、供配电系统的节能：
合理选择变压器容量及台数；选择节能型变压器；加强运行管理，实现变压器经济运行；配电线路选用高导电率的导体，尽量采用铜芯线，不
53
滨湖花园项目申请报告 采用铝芯线； 变电所应设置在负荷中心，同时各层配电间、层配电箱也应尽量设置在负荷中心，减少线路的长度；在满足规范要求的情况下，尽量提高电压等级和功率因数。当采用提高自然功率因素的措施后，仍达不到电网合理运行要求时，采用并联电力电容器作为无功补偿装置。
5、电动机的节能：
主要途径是提高电动机的效率和功率因数。
采用高效率电机，变频调速的电动机可以节约电量；根据负荷特性合理的选择电动机；采用星-三角切换装置；根据负荷情况根据负荷情况对电动机采取就地无功补偿，减少线损和电压损失；需要根据负荷变化调节的设备采用调速电机。
6、电气计量措施
本项目高压设总计量。居民部分拟按建筑平面分隔设分户计量，计量表集中放置在各层强电竖井，拟采用智能巡检式电度表，自动读表，实现自动化管理。
商业部分，由于使用功能及平面分隔具有不确定性，因此各层只预留总电源，计量表根据实际需要后装，以避免前期浪费。
7、选择节能型电力设备以达到节能: （1） 变压器
变压器应选用S13型及以上节能环保型、低损耗、低噪音，接线组别为Dyn11的变压器。带通风装置。
（2） 电动机选择应符合下列原则：
公共建筑物的电动机应选用节能型和高效率电动机，应根据电动机的不同种类、性能采用相应的启动、调速等节电措施。
54
滨湖花园项目申请报告 （3） 电力电缆
应合理选择供配电线路导体截面。 5.5.3暖通、空调与动力专业节能措施
在建筑围护结构采取保温措施之后，供暖系统的节能是确保最终节能效果的重要手段，即对节能建筑必须合理供热，否则会出现室内升温，节能建筑不节能的现象，这就要求合理的设计供热系统，并使供热系统具有一定的调节、控制能力。
1、合理确定采暖空调基本参数 室外设计参数：
冬季空调干球温度（DB）： -12℃ 冬季采暖计算温度： -9℃ 通风温度： -5℃ 采暖期室外平均温度 -1.6℃ 采暖期天数 71.6天 最冷月室外计算相对湿度： 45％ 冬季室外平均风速： 2.8m/s 室内设计参数：
夏季室内空调设计温度25.7℃； 冬季室内采暖设计20℃
2、配合建筑专业，确认采用维护结构热工设计满足“节能设计标准”的要求。
3、施工图阶段进行详细的冷热负荷计算和水力计算，合理选用水泵、风机等用电设备，避免“大马拉小车”和“小马拉大车”现象，使设备在高效区
55
滨湖花园项目申请报告 运行。
4、空调末端的节能措施
采用集中式空气调节系统时，使用时间、温度、湿度等要求条件不同的空气调节区，不应划分在同一个空气调节风系统中。
房间面积较大、人员较多或必须集中进行温、湿度控制的空气调节区，其空气调节风系统宜采用全空气调节系统，不宜采用风机盘管系统。
设计全空气调节系统当功能上无特殊要求时，应采用单风道送风方式。 下列全空气调节系统中宜采用变风量空气调节系统：
同一空气调节风系统中，各空调区的冷、热负荷差异和变化大，低负荷运行时间较长，且需要分别控制各空调区温度。
建筑内区全年需要送冷风。
建筑物空气调节内、外区应根据室内进深、分隔、朝向、楼层以及围护结构特点等因素划分。内、外区宜分别设置空气调节系统，并注意防止室内冷、热风的混合损失。
5、空调风系统的节能措施
空气调节系统根据焓湿图（h-d）表示的空气处理过程计算确定送风温差。采用上送风气流组织形式时，宜加大夏季设计送风温差，并应符合下列规定：
（1）送风高度不大于5m时，送风温差不宜小于5℃。 （2）送风高度大于5m时，送风温差不宜小于10℃。 （3）采用置换通风方式时，不受限制。
有条件时，空气调节送风宜采用通风效率高、空气龄短的置换通风型送风模式。
56
滨湖花园项目申请报告 6、通风与空调 通风:
配合建筑专业在建筑方案设计时，使房间在过渡季节可利用自然通风方式进行通风换气及降温，减少机械通风及空调系统的运行时间。
采用高效节能的风机以提高运行效率。 空调:
空调系统采用高能效比产品。 7、控制与计量节能
（1）设备用房设置通风设备温控装置。
（2）为提高供热设备的隔热效果，采用新型保温材料。采暖供热管道的保温层厚度采用经济厚度计算法确定。
（3） 管路阀门气密性好，以防止泄漏。
（4）在设备及系统运营的过程中，定期进行检测和维修，避免由于设备和保温保冷结构损坏引起的热损失增加。
（5）设计中尽量减少各类阻力元件的使用，以减少循环水泵的扬程。 8、其它措施
（1）通过对围护结构的节能优化设计，减少建筑物的围护结构耗热。 （2）合理利用自然通风。
（3）最大限度地利用天然冷源，全空气空调系统尽量采用双风机机组，可实现全新风运行工况。
（4）合理采用新风热回收技术，新风负荷一般占建筑物总负荷的30％—40％，变新风所需的供冷量比固定的最小新风量所需的供冷量少20％左右，新风量如果能够从最小新风量到全新风边化，在春秋季可节约近60％
57
滨湖花园项目申请报告 的能耗。
（5）在排风中设置全热交换器，通过全热交换器将空调房间排风与新风进行热、湿交换，利用空调房间排风的降温除湿，可实现空调系统的余热回收。这样空调系统节能率为21.0％～33.9％左右。
（6）选择暖通空调制冷设备选择高效、节能产品。 （7）采用换气装置，减少开窗，达到节能目的。
（8）对室温及湿度检测控制；新风机组设置防冻保护；过滤器超压显示报警。
（9）设备均有故障报警及就地的运行监测。 5.5.4给排水专业节能措施
给水系统设计充分利用市政或小区供水管网的水压直接供水。设计首先在设备选型时选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。
1、当采用加压供水时，结合建筑物的条件、用水特点等综合考虑选择合理的给水方式。
（1）市政条件许可的地区，采用管网叠压供水的给水方式； （2）每日用水时间较长、用水量经常变化的场所，采用变频调速供水的给水方式。变频调速供水采用恒压变量供水。
2、热水供应系统应有保证用水点处冷、热水供水压力平衡的措施。 3、生活给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水头损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。
58
滨湖花园项目申请报告 4、绿化用水，在灌溉方式上，采用了节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。 5.5.5可再生能源利用
根据《江苏省建筑节能管理办法》要求，新建建筑的采暖制冷系统、热水供应系统、照明设备等应当优先采用太阳能、浅层地能、工业余热、生物质能等可再生能源，并与建筑物主体同步设计、同步施工、同步验收。鼓励江河湖海附近的建筑使用地表水源热泵系统；对建筑的屋顶、墙面等部位实施绿化。 5.5.6清洁新能源利用
本项目空调取暖及制热均采用电能，为清洁能源，对周围大气环境影响较小，为进一步节约能源，建议项目楼道内的照明采用光控和声控装置。项目多层建筑统一采用太阳能热水器，以减少不必要的能源消耗。 5.6结论
综上所述，本项目符合国家相关的节能法规、政策及准入标准，能耗指标满足国家及地方的要求，节能措施先进可行，节能效果显著，是一个满足节能要求的项目。
59
滨湖花园项目申请报告 第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
6.1建设用地 6.1.1拟建场地现状
该项目地块位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块，本项目地块地上建筑已经基本拆除，该处供电、给排水、通讯等城市基础设施均已铺设，可根据设计需要，向有关部门申请办理使用手续，将上述设施的管引线至拟建场地内，所需条件即有保障。 6.2征地拆迁及移民安置分析
淮安滨湖房地产开发有限公司已于2013年1月22日通过竞拍方式取得洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块使用权，宗地编号为2012G017号，土地用途为住宅、商业用地。使用年限为住宅70年、商业金融40年，容积率≦2.2，建筑密度≦55%，绿地率≧30%，该宗地成交确认价为720万元人民币。本项目地块是以净地形式出让的，在交付给竞得人前已经由政府负责完成土地使用权的回收及拆迁等工作，因此项目建设阶段项目承建方不涉及住户拆迁及移民安置工作。
60
滨湖花园项目申请报告 第七章 环境和生态影响分析
7.1设计依据
根据中华人民共和国环境保护法等的有关法规，在项目实施过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：
1、《建筑项目环境保护管理条例》<国务院（98）253号令>； 2、《大气污染物综合排放标准》 根据洪泽县环境监测站2012年监测资料，该区域大气环境质量较好，二氧化硫、二氧化氮均优于国家《环境空气质量标准》(GB3095-1996)二级标准，年均值分别为0.012mg/m3，0.021mg/m3。影响该区域环境空气质量的首要污染物为二氧化氮，其次为二氧化硫。 9.2.2地表水 61 滨湖花园项目申请报告 洪泽县境内水网密布，主要河流有入江水道、苏北灌溉总渠、洪泽湖和白马湖的部分水域、浔河等。本项目所在地就近河流为浔河，因此，主要考察浔河水质。 浔河流经洪泽县城东南部，全长24公里，为洪泽县城区主要纳污合流，从上游到下游共设三个例行监测断面，分别为头圩断面、唐曹断面和良王断面。功能区划为IV类水。 2012年浔河水质监测结果表明，全河段年均值均低于IV类水标准。水质评价结果表明，影响浔河水质的主要污染指标为化学需氧量，高锰酸盐指数、五日生化需氧量、氨氮。 7.2.3地下水 根据2012年度地下水监测结果表明，潜水水质良好，满足饮用水要求。 7.2.4声环境 2012年度该区域环境噪声现状能达到《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类区标准，即昼间≤60dB(A)、夜间≤50dB(A)。 7.2.5辐射环境和生态环境 无不良辐射环境和生态环境影响。 7.3主要污染源污染物 7.3.1大气污染 建设项目施工期间产生的大气污染物主要是扬尘。扬尘的主要来源有：土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的扬尘；建筑材料如水泥、砂子等在其装卸、运输、堆放等过程中因风力作用而产生的扬尘； 62 滨湖花园项目申请报告 运输车辆往来造成地面扬尘；施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。扬尘产生量采用类比方法确定。 7.3.2废水 建设项目废水以项目建成投入使用后对外环境影响更为显著，营运期废水主要是生活污水，包括市民洗浴废水、厨房冲洗废水、卫生间冲刷废水等，废水中主要含SS、COD等。 7.3.3噪声污染 建设项目噪声污染以施工期较为严重，各类施工机械设备和车辆均会产生噪声，是噪声污染源。 7.3.4固体废弃物 主要为施工期产生的建筑垃圾以及项目营运期产生的生活垃圾，主要包括废纸、废塑料、厨房垃圾及少量玻璃、金属、煤渣等。 7.4环境影响分析及措施 本设计应严格按照“三同时”的原则，遵守国家、省有关环境保护的法律、法规的规定，按照环保部门对本项目所作环境影响评价的要求，采取措施将环境污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。 本项目为房地产开发项目，施工期产生的短暂污染不会对周围生态环境产生影响，居民入住后只要加强管理，亦不会对周围生态环境产生影响。 具体采取以下措施： 1、施工期间对车辆行驶的路面洒水抑尘； 2、建设项目实行封闭施工，施工工地周围应当设置不低于1.8米的遮挡围墙或围板； 63 滨湖花园项目申请报告 3、建设项目应当使用商品混凝土； 4、建设项目工地路面应当实施硬化，工地出入口外侧10米范围内用混凝土、沥青等硬化，出口处硬化路面不小于出口宽度； 5、当风力在5级以上的天气，应当停止开挖土方、拆除建筑物以及其它易产生扬尘污染的施工作业，并对工地采取洒水等防尘处理； 6、堆放砂石、沙、渣土、灰土等易产生扬尘污染的物料的场地，应当采取覆盖、设置硬质密闭围挡、湿化或者洒水等防尘措施； 7、妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施，施工现场必须建造集水池、沉砂池、排水沟等水处理设施； 8、不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其他会产生有害烟尘和恶臭气体的物质； 9、对产生噪声、振动的施工机械，采取降低声源的噪声强度、采用局部吸声、隔声降噪技术、限时施工等有效措施，尽量减轻对周围环境的影响，减轻噪声危害； 10、建设项目拟使用清洁燃料——天然气作为燃料，减少了燃烧废气的产生； 11、居民烹调时产生的油烟经脱排油烟机过滤后，排入烟道高空排放。排气筒出口朝向应避开易受影响的建筑物，排气系统应做到密封完好，禁止人为稀释排气筒中污染物浓度； 12、项目实行雨污分流制，采用化粪池进行处理，建筑物屋面为有组织排水，屋面雨水经落水管排至室外排水管网，再排入市政排水主干管。生活垃圾采用袋装集中清运； 64 滨湖花园项目申请报告 13、公建配套使用的风机、空调等设施，噪声源强约在70dB(A)左右，应将噪声源放置在单独的构筑物内，进行降噪处理； 14、实行垃圾袋装化管理，由住户将袋装垃圾送往指定地点，由小区保洁员统一清运，再集中送往垃圾处理厂处理。 65 滨湖花园项目申请报告 第八章 项目总投资估算及财务分析 8.1投资估算相关理论 8.1.1投资估算范围及与内容 投资估算是在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目进度计划等进行研究并初步确定的基础上，估算项目投入总资金，并测算建设期内分年资金需要量的过程。 进行投资估算，首先要明确投资估算的范围。投资估算的范围应与项目建设方案设计所确定的研究范围和各单项工程内容相一致。 项目投入总资金由四部分构成。投资估算时，需对建设期的建设投资各项内容分别进行估算。 投资估算的具体内容包括： (1)前期工程费。 (2)建安工程费。 (3)配套工程费。 (4)基本预备费。 8.1.2投资估算依据 建设投资估算应做到方法科学，基础资料完整，依据充分。建设投资估算的基础资料与依据主要包括以下几个方面： (1)建设部及省建设厅发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。 (2) 建设部及省建设厅发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数。 66 滨湖花园项目申请报告 (3)拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。 8.1.3投资估算作用 投资估算是投资项目建设前期工作中制定资金筹措计划、融资方案、进行经济评价的基础，以及其后编制初步设计概算的依据。因此，按照项目建设前期不同阶段要求的内容和深度，完整、准确的进行投资估算是项目决策分析与评价阶段的必不可少的重要工作。 在项目机会研究和初步研究阶段，虽然对投资估算的准确度要求相对较低，但投资估算仍然是该阶段的一项重要工作。投资估算完成之后才有可能进行筹措方案设想、经济效益和初步评价。 在研究阶段，投资估算的准确与否，以及是否符合工程的实际，不仅决定着能否正确评价项目的可行性，同时也决定着融资方案设计的基础是否可靠，因此投资估算是本项目的关键内容之一。 8.1.4投资估算步骤 建设投资估算的步骤如下： (1)分别估算各单项工程所需的建筑工程费，设备及工器具购置费和安装工程费。 (2)在汇总各单项工程费用的基础上估算工程建设其他费用。 (3)估算基本预备费和涨价预备费。 (4)加和求得建设投资总额。 8.2项目总投资估算 8.2.1编制说明 该工程投资估算包括的内容有：新建滨湖花园土建工程、装饰工程、 67 滨湖花园项目申请报告 门窗工程、给排水及消防工程、动力及电气照明工程、综合布线工程、场区内管线工程、道路及绿化工程等工程费和建设单位管理费、勘察设计费、施工监理费、招投标费、人防费等其他费及基本预备费、建设期贷款利息。 8.2.2编制依据 1、滨湖花园规划方案 2、《江苏省市政工程计价表》（2004版） 3、《江苏省建筑工程计价表》（2004版） 4、《江苏省安装工程计价表》（2004版） 5、土建、装饰、给排水及消防、采暖通风、动力及电气照明、综合布线、场区内管线工程、道路及绿化等工程费按淮安市目前的费用水平和参照类似工程造价水平估算。 6、根据城市基础设施行业的费用标准计算了工程其他费。 8.2.3价格采用 1、建筑安装材料：采用《淮安市建筑安装工程材料信息指导价》(2011年05月)。 2、设备购置:以设备生产厂家提供的报价，综合考虑设备运杂费(设备原值的7%)。 3、不足部分参考己完成类似工程材料价格并综合考虑市场价格因素进行适当调整。 8.2.4投资估算 土建工程：土建工程费用根据上述文件颁布的有关定额、材料价格等资料，参照最新同类型工程概算资料，结合本地区实际情况估算。 设备及安装：依照厂方报价资料并结合本项目实际情况统筹估算。 68 滨湖花园项目申请报告 其它费用：包括建设单位管理费、勘查设计费、开办费等。根据有关规定结合本工程实际估算。 基本预备费用：按照工程造价的5%计取。 固定资产投资估算总览见下表： 项目各项费用估算及占比 表8-1 费用名称 前期工程费用 建安工程费用 配套工程费用 基本预备费用 合计 投资额 1134.4 2154.4 155.9 172.3 3617.0 占总投资的比例 31.36% 59.56% 4.31% 4.76% 100.00% 8.2.5资金筹措 项目建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。 公司在签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据、周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。本项目估算总投资为3617万元，全部为自有资金，无银行贷款。 为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。 8.2.6资金使用计划 本项目计划建设周期为12个月，项目投资总额为3617 万元，按工程进度安排于建设期内全部投入。 69 滨湖花园项目申请报告 8.3项目财务效益分析 8.3.1项目销售收入分析 本项目建成后，将采取预售和现售相结合的方式。 （1）住宅 本项目住宅建设为多层楼房，可售面积约为19065.73平米，由于项目地块地处洪泽县东双沟镇区域，初步估算本项目住宅销售单价平均为2000元/平方米。 住宅销售收入估算为：2000元/ m2 ×19065.73m2 =3813.1万元 （2）商业用房 本项目商业用房初步估算销售单价为3500元/平方米，可售面积为2307.86平方米。 商业用房销售收入估算为：3500元/ m2 ×2307.86m2 =1025.1万元 （3）阁楼 本项目阁楼初步估算销售单价为1000元/平方米，可售面积为2928.97平方米。 阁楼销售收入估算为：1000元/ m2 ×2928.97m2 =292.9万元 本项目工程总销售收入为： 3813.1万元＋1025.1万元＋292.9万元=5131.2万元 8.3.2营业税金及附加计算 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定，本项目商品房销售适用营业税率为5%，城市维护建设税率为营业税的7%，教育费附加为营业税的5%。 70 滨湖花园项目申请报告 经测算，本项目商品房销售营业税为256.6万元，城市维护建设税为18万元，教育费附加为12.8万元。本项目营业税金及附加合计为287.3万元。 8.3.3开发成本与费用估算 本项目估算总投资为3617万元，其中，前期工程费用1134.4万元，建安工程费用2154.4万元，配套工程费用155.9万元，预备费用172.3万元。 8.3.4盈利能力分析 所得税：本项目税前利润为1072.9万元，依据江苏省房地产项目所得税证收办法的规定，本项目的所得税率按销售收入的25%计取，经计算本项目所得税金为268.2万元。 该项目的税后利润为804.7万元。 经测算，本项目的投资利润率、利税率如下： 投资利润率=利润总额/项目总投资×100% =1072.9/3617 ×100% =29.7% 投资利税率=（利润总额+税金）/项目总投资×100% =1360.2/3617 ×100% =37.6% 根据测算，此开发项目的投资利润率为29.7%，投资利税率为37.6%。项目的收益水平较高。 8.3.5经济效益分析 本项目全部投资现金流量表、净现金流量图和自有资金现金流量表详见附表。 1、内部收益率（IRR） 71 滨湖花园项目申请报告 经过计算，本项目按季计算全部投资的IRR所得税前为14.34%、所得税后为13.26%，均大于基准收益率，本项目是可以接受的。 2、投资回收期（T） 本项目的静态投资回收期为1.05年。 10.3.6不确定性分析 1、盈亏平衡分析 本项目用盈亏临界作业率表示的盈亏平衡点（BEP）为67%，即当项目的销售量达到16707平方米（平均）时就可保本，大于16707平方米（平均）时就可盈利。 本项目的安全经营率为33%，经营安全状态很好,因此本项目抗风险能力较强。 2、敏感性分析 目标利润敏感性分析 本项目目标利润敏感性分析选取了与项目目标利润密切相关的几个变量：商品房的售价、单位变动成本、固定成本、建筑面积、投资额和销量。并对目标利润进行了单因素和多因素变动敏感性分析。 由单因素变动对目标利润敏感分析计算表、敏感分析图和敏感系数的计算可知，对目标利润影响由大到小依次为：单方售价、投资额、单方变动成本、销售量、建筑面积和固定成本。 3、财务净现值和内部收益率敏感性分析 有关财务净现值（NPV）和内部收益率（IRR）的敏感性分析选取了以下几个与项目紧密相关的因素：项目总投资增加，商品房销售额减少，项目的建设周期延长。通过分析，在当前商品房销售市场竞争激烈的情况下， 72 滨湖花园项目申请报告 只有努力节约工程投资，加强工程建设的管理，缩短工程建设周期，采用最佳经济合理的建设方案，是取得良好效益的重要途径。 73 滨湖花园项目申请报告 第九章 社会影响分析 9.1社会效益分析 一、项目对社会影响分析 随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为东双沟镇广大市民提供环境优美的居住生活用房，解决人们对优质住宅的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。 除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。 二、项目与所在地的互适性分析 该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市政将有更高的要求。但考虑到该地区地处城郊接合部，周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。 三、社会评价结论 74 滨湖花园项目申请报告 总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。 项目建设对社会的影响及相关措施 表9-1 社会因素 对居民收入的影响 对居民生活水平与生活质量的影响 影响范围程度 项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大 影响到周边的居住人员 可能出现的后果 无严重后果较为适应 能够提供优质住宅和大量商业用房，改善周边环境，增强商业凝聚力 措施建议 可以采用分期付款等多种付款方式 对淮安的下岗职工、设对居民就业的计院、施工单位、监理提高居民就业率，吸纳无 影响 单位物业管理公司等业居民就业 产生积极的影响 项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政定价要兼顾各对不同利益群府部门范围较小项目提高了居民的生活质量 方，按政策承建体的影响 投资经营方获得较大项目 利润 文化、教育、卫生方面对地区、文化、范围广增添文化气氛、 教育、卫生的影促进教育事业、形成健响 康卫生环境持续发展 基础设施、社会服务质对地区基础设量等各方面范围广促施、社会服务质 进地区基础设施建设，量和城市化进提高服务质量，加快城程的影响 市化进程持续发展 对少数民族风俗习惯和宗教无 无 无 影响 9.2社会风险分析 本项目社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时问长、并容易导致矛盾的社会因素预测。经分 75 滨湖花园项目申请报告 析，项目实施期间极易发生的占地及扰民问题，可能引发部分群众的抵触情绪，诱发矛盾，故应引起高度重视、加强防范措施。项目施工要严格按区域性控制详规的要求，退让用地红线，严格按规划部门批准的规划方案实施。在施工过程中，认真做好安全防护和环境保护，不占道施工，不夜间扰民，不影响企业生产和生活，把项目施工中可能出现的社会风险降至最低程度。 本项目的建设有利于合理开发和集约利用土地资源、有利于现代服务业的发展、有利于劳动就业、有利于区域经济的辐射与环境的提升。本项目的建设得到了当地政府有关部门的支持，通过采取积极有效的措施解决项目建设中可能产生的社会问题，社会风险较小。同时，本项目为政府许可的房地产开发工程，有政府的政策支持，因此，本项目对社会的整体影响是积极的，社会评价是可行的。 76 滨湖花园项目申请报告 第十章 项目组织管理及招投标工作 10.1项目组织管理 10.1.1组织机构 本着机构简洁、人员精干、注重效率的原则确定项目组织结构。淮安滨湖房地产开发有限公司为本项目开发公司，公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设工程部、客户服务部、财务部、行政部、营销部等部门。 本项目劳动定员为20人，项目定员中，除中高层管理人员由项目公司投资方任命外，其余从社会上公开招聘，通过考核择优录用，并一律实行劳动合同制。 10.1.2项目管理 项目的核心目标是有合同界定的质量目标、工期目标、投资目标、安全目标。在按国家有关要求执行招投标与监理制度的基础上，项目建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等。 10.2建设项目招投标工作 10.2.1编制依据 1、《中华人民共和国招标投标法》； 2、国家发展计划委员会第3、4、5、9号令； 3、江苏省建设工程招标投标管理办法（省政府第65号令）； 4、江苏省发展计划委员会《苏计法规发（2001）1408号》文； 5、评标委员会和评标方法暂行规定（国家计委等七部委第12号令）。 10.2.2招标的基本情况 77 滨湖花园项目申请报告 1、招标的范围及依据 本工程为关系公众居住和消费利益的商住小区建设工程。为保证以一流的队伍、一流的施工和一流的质量搞好此项工程，按照《国家基本建设大中型项目实行招投标的暂行规定》，经国务院或国家计委批准的国家计划内基本建设大中型项目，符合规定条件的都要进行招投标。因此，本项目主体工程的勘察、设计、建筑、安装、监理和主要设备材料供应等都必须通过招标投标进行。 2、招标的组织形式 根据国家发展计划委员会第5号令规定，本项目的建设主体为开发企业，不具有自行组织招投标的能力，故本项目拟采取委托招标的组织形式。 3、招标的方式 本项目主体工程招标方式拟采用邀请招标的方式进行。 10.2.3招标初步方案 1、本建设项目的设计单位的资质拟定为甲级资质。施工监理单位的资质等级拟定为乙级及以上监理资质。土建工程、设备工程拟定为二级及以上施工资质。 2、各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工及监理评标主要聘请给排水、结构、市政工程等有关的专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、智能化系统等方面的专家。 3、招标领导小组由建设单位聘请有关人员组成。招标领导小组必须制定一套完整的工程招标投标办法，内容包括招标领导小组的组成、招标时段安排、招标程序、招标方式、评标委员会组成，评标原则、标底确定、评标方法、定标方法等。 78 滨湖花园项目申请报告 具体招标程序如下：1、拟定初步发包方案及招标说明书；2、编制招标文件和评标办法；3、向施工企业发出投标邀请书或发布招标公告，并发售招标文件和评标办法；4、施工企业递交投标书；5、按招标文件中规定的时间、地点开标；6、评标委员会评标，写出评标报告，并向招标领导小组推荐2-3名施工企业作为中标候选人；7、招标领导小组决标；8、工程指挥部发出中标通知书；9、与中标企业签定合同。 79 滨湖花园项目申请报告 第十一章 结论与建议 依据苏政发[2005]38号文的要求，通过对本项目的建设单位情况、拟建项目情况、建设用地与相关规划、资源利用和能源耗用、生态环境影响、经济和社会效益的分析研究后，得出如下结论： （1）本项目的建设符合国家有关法律、法规。 （2）本项目的建设符合国家鼓励发展的产业政策，符合行业准入、区域规划和土地利用规划。 （3）本项目的建设顺应市场发展需要，因地制宜，合理开发并有效利用资源，符合节约能源和抗震设防要求； （4）本项目的建设具有较好的经济效益和社会效益。 总之，本项目总体创意独特，属于高起点、高品位的商业居住小区，能够满足周边环境的要求，并能为淮安城市的发展带来正面的影响。经项目申请报告阐述与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总体策划是理想的、可行的。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求。 建议： （1）建设单位应做好项目的前期准备工作，以保证项目的顺利实施，并达到预期目的。 （2）项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量，使其早日发挥功。 （3）逐步落实项目建设的技术，组织有经验、有能力、有水平的各专业人才，直接参与从项目前期工程设计、施工到竣工验收、物业管理的全过程；应使本项目从一开始就进入科学化、系统化、程序化的管理状态。 80 附表一： 项目总投资估算表 工程量 费用名称 单位 第一部分 前期工程费用 其中: 1.1土地费用 1.2政府规费 1.2.1基础设施配套费用 1.2.2建设工程质量监督费 1.2.3工程定额测定费 1.2.4白蚁防治费 1.2.5新墙体材料专项费用 1.2.6规划技术资料服务费 1.2.7价格认证费 1.2.8城建档案费 1.2.9垃圾清运费 1.2.10散装水泥费 1.2.11土地登记费 1.2.12建筑施工安全监督费 1.2.13防雷费 1.2.14消防费 12.15施工图审查费 1.3规划设计勘察监理费 1.4“三通一平”费 第二部分 建安工程费用 其中: 2.1土建工程费 2.1.1住宅 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 数量 单位 13141.0 元/m2 单价 (万元) 单位计价标准 金额 占总投资比例 备注 1134.4 31.36% 10层以下105元/m2, 10层以上按30%收取 建安工程费1.7% 建安工程费1% 8层以上0.7元， 七层以下2.3元 建安工程费0.6% 547.9 720.0 363.3 105 200.2 36.6 21.5 2.3 8 1 2 1.2 2 2 1 4.4 15.3 1.9 3.8 2.3 3.8 3.8 1.9 12.9 1 2 1 13 20 1.9 1.9 24.8 26.3 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 m2 m2 m2 m2 m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 13141.0 元/m2 2154.4 59.56% 1982.8 26061.9 元/m2 19065.7 元/m2 950.0 1811.2 81 2.1.2商业 2.1.3阁楼建筑面积 2.1.4车棚建筑面积 2.1.5物业管理用房 2.2水电暖安装费 2.2.1水电工程 2.2.2弱电工程 第三部分 配套工程费用 其中: 3.1道路（含地面停车） 3.2下水道(雨污分流) 3.3绿化(含中心广场)配套费 3.4其他(电话、排污、消防和煤气等) 基本预备费 合 计 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m m m2 m2 万元 2307.9 元/m2 1000.0 230.8 2929.0 元/m2 1480.6 元/m2 278.8 元/m2 600.0 175.7 200.0 900.0 29.6 25.1 171.6 95.3 76.3 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 19065.7 元/m2 3000.0 元/m 800.0 元/m 3942.3 元/m2 1000.0 元/m2 3444.7 50.0 40.0 200.0 150.0 200.0 50.0 155.9 4.31% 60.0 12.0 78.9 5.0 0.05 172.3 4.76% 一至三项之和为基数 3617.0 100% 82 附表二： 项目投资构成分析 费用名称 前期工程费用 建安工程费用 配套工程费用 基本预备费用 合计 投资额 1134.4 2154.4 155.9 172.3 3617 占总投资的比例 31.36% 59.56% 4.31% 4.76% 100.00% 配套工程费用4.31%基本预备费4.76%前期工程费用31.36%前期工程费用建安工程费用配套工程费用基本预备费建安工程费用59.56% 83 附表三： 营业收入与营业税金及附加计算表 建筑面积 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 项目名称 营业收入 住宅 阁楼 商业 营业税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 (m2) 24923.67 19065.73 2928.97 2928.97 计算基数 (万元) 5131.2 5131.2 256.6 256.6 5% 7% 5% 单价 (元/m2) 2000.00 1000 3500 税率 (万元) 287.3 256.6 18.0 12.8 单位：万元 金额 (万元) 5131.2 3813.1 292.9 1025.1 金额 附表四： 项目财务损益表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 项目名称 营业收入 开发成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 营业利润(=1-2-3-4-5-6) 所得税（=7*25%） 税后利润(=7-8) 投资利润率: 投资利税率: 简单投资收益率: 金额（万元） 5131.2 3617.0 287.3 102.6 51.3 0.0 1072.9 268.2 804.7 29.7% 37.6% 22.2% 84 附表五： 盈亏平衡分析表 单位：万元 销售量 0 957 4785 11963 19939 24924 总成本 481.4 1139.3 1797.2 2455.1 3113.0 3771.0 销售额(不含税) 0.0 969.3 1938.6 2907.8 3877.1 4846.4 固定成本 481.4 481.4 481.4 481.4 481.4 481.4 16707 m2 67.0% 8217 m2 33.0% 可变成本 0.0 657.9 1315.8 1973.7 2631.7 3289.6 0% 20% 40% 60% 80% 100% 盈亏临界点销售量 盈亏临界点作业率： 安全边际（c） 安全经营率 5000 4000 3000 2000 1000 0 收入或成本(万元)总成本销售额(不含税)固定成本可变成本0%20%40%销量(%)60%80%100% 85 附表六： 单因素变动对利润敏感性分析 单方售价 单方变动成本 固定成本 建筑面积 投资额 销售量 利润(万元)3000-20% 106.16 1733.35 1171.71 761.51 1798.84 764.07 -10% 590.80 1404.39 1123.57 917.19 1437.14 919.75 0% 1075.44 1075.44 1075.44 1075.44 1075.44 1075.44 10% 1560.08 746.48 1027.30 1228.55 713.73 1231.12 20% 2044.72 417.52 979.16 1384.23 352.03 1386.80 2500 2000 15001000单方售价单方变动成本建筑面积固定成本销售量投资额5000-20%-10%0%参数变化百分比 10%20% 86 附表七： 项目投资计划与资金筹措表 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.5 2 2.1 2.2 2.3 项 目 投资计划(项目开发费用) 前期工程费用 建安工程费 配套工程费 不可预见费 资金筹措 自有资金 预、销售收入 预、销售比例(%) 借款 合计 3616.9 1134.4 2154.4 155.9 172.2 8491.6 3360.4 5131.2 100.0 0.0 1 756.0 720.0 0.0 0.0 36.0 756.0 756.0 0.0 2 1000.7 414.4 538.6 0.0 47.7 1000.7 1000.7 0.0 3 620.1 0.0 538.6 52.0 29.5 620.1 620.1 0.0 0.0 0.0 4 620.1 0.0 538.6 52.0 29.5 620.1 620.1 0.0 0.0 0.0 5 620.1 0.0 538.6 52.0 29.5 620.1 363.5 256.6 5.0 0.0 6 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 769.7 769.7 15.0 0.0 7 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1539.4 1539.4 30.0 8 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1539.4 1539.4 30.0 9 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1026.2 1026.2 20.0 87 因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容