小区公共消防设施的管理责任主体

文/徐显锋纪培福

案例073研究小区公共消防设施的

管理责任主体

【裁判要旨】

审理小区公共消防设施出现漏水等问题致使业

主人身、财产遭受侵害的案件，关键要厘清该公共设施的所有权权属和所有权之外的管理权权属，并根据受害人的请求权基础来确定侵权之债的责任主体。

■案号一审：（2009）舟定民初字第1366号二审：（2010）浙舟民终字第125号

重审:(2010)舟定民初字第1119号

路133号1幢602室的房屋一套。

【案情】

原告：王某、施某。

被告：舟山市普陀区东景地产开发有限责任公司（以下简称东景公司）。

两原告系夫妻。2004年7月16日，原告施某从被告东景公司购得座落于舟山市普陀区沈家门泗湾

安分局审核同意。房屋竣工后，消防设施又经该局验收合格。该局于

2009年1月25日，安装于原告房屋

跃层北侧露天阳台上的消防栓突然漏水，大量积水经阳台进入原告室内，致使原告地板及部分家装遭水浸泡。经鉴定评估，该房屋因漏水所致直接损失为31541元。

原告所住单元楼的消防管道系统是从一楼连至顶楼的统一整体，该设计曾申报舟山市普陀区公

2004年12月15日发给被告的《关于

普陀区东景地产开发公司泗湾路二期建筑工程消防验收合格的意见》中载明：投入使用后，应落实消防安全责任制，严格执行消防安全管理制度；对消防设施、器材，应定期维护保养，确保完整有效；已经消防验收的建筑如有改建、扩建、

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用途变更等应报公安消防部门申报审批。2009年1月25日，舟山市普陀区出现低温天气，地面最低温度为-5.8℃，水表、供水管道冻裂、冻坏情况较严重。

东景公司在交付房屋后，委托颐景园物业公司进行前期物业管理。之后，原告所在小区成立业主委员会，与颐景园物业公司解除物业委托管理关系，实行业主自治管理。

原告诉称：原告入住后，才发现阳台上安装有水龙头及管道，但不知道该设施属何用途。事故发生后，才得知该水龙头及管道系消防设施，其认为将属于公共设施的消防管道和龙头安装于原告私人空间内，在房屋构造设计上存在严重缺陷，且管道存在严重质量问题，被告应承担全部损失赔偿责任。

被告辩称：消防设施是按照规定进行设计、报批、施工并验收合格的。消防设施安装的位置是露天晒台，并非原告所述的封闭阳台。公安消防部门出具的合格意见书，证明该消防管道符合质量标准，不存在质量问题。发生爆裂的原因是当时发生严重的冰冻，属于不可抗力，不应由被告承担赔偿责任。另外，根据国家有关规定，给排水管道保修期为2年，对此，被告在房屋交付时已明确告知原告，该房于

告并非该消防栓的所有人或管理人，故损失不应由其自行承担。被告作为开发商，系该消防栓的设计安装者，且公安消防部门出具的消防验收文件，对被告提出了定期维护保养消防设施、器材的要求，表明被告对该消防栓有管理之责，故应承担相应的民事责任。至于住宅使用说明书、住宅质量保证书中所称之给排水系统的保修期限为2年，不包括消防管道。而根据事发当时的气候条件看，消防栓漏水应与冰冻有关，但被告以不可抗力抗辩，依据不足，不予采纳。据此，判决东景公司赔偿两原告的全部损失。

宣判后，东景公司不服一审判决，提起上诉。称:原判认定东景公司对消防栓有管理之责是错误的，其在交付房屋后已按法律规定委托物业公司进行了前期物业管理，并交纳相应的前期物业管理费；而从物权法规定来看，该消防栓也属于相关业主共同所有，故东景公司并非事故消防栓的管理责任主体，不应承担相应的赔偿责任；本案消防栓漏水应与冰冻有关，当时气温是史上罕见，有诸多计量水表和供水管道冻裂，应构成不可抗力；消防管道属于给排水管道，应适用2年的保修期，本案事故消防栓已过保修期，要求二审驳回原审原告的诉请。

浙江省舟山市中级人民法院经审理认为，原审原告主要以本案事故消防栓设计瑕疵、产品质量问题等理由请求东景公司进行赔偿，考虑到当事人举证能力及所涉房

【审判】

浙江省舟山市定海区人民法院经审理认为，本案损失系露天阳台上的消防栓发生漏水所致，两原

产建造已达四五年之久等因素，完全将关于设计瑕疵及产品质量事实问题交于任何一方当事人进行举证，均欠妥当。故二审审理过程中，根据当事人之申请，对有关本

属

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案所涉消防栓的设计和产品质量问题向建设档案管理部门对相关资料进行了查询。因当时建设资料存档要求不高，资料并不齐全，无法直接对相关事实予以认定。原审判决以东景公司未尽消防栓管理职责为由，判令其承担赔偿责任，显为判非所请。基于原审判决对原审原告诉请的相关基础事实未作审理，依法撤销原判，发回重审。

发回重审后，一审法院另行组成合议庭对该案进行了审理。该案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：一、东景公司一次性补偿王某、施某因消防栓漏水造成的损失12000元；二、王某、施某自愿放弃其他诉讼请求。

【评析】

一、共有设施设备的所有权权共有设施设备的所有权权属，应当依据物权法及相关规定进行判断。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这主要基于开发商已将小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入该小区的房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到小区的每一业主的房屋单价中。广大业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，也包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。而且，商品住宅的购房者应按购房款的一定比例向有关部门交纳公共维修基金，该基金属全体业主共同所有，专项用于住宅共有部位、共有设施设备保修期满后的大修、更新、改造。该法第七十条

2005年1月交付，至今已超过保修

期限。原告要追究赔偿责任，也应向该消防设施的所有人或管理人主张，与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。

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案例075研究兼有权利和义务。理论上一般将其分为基本权利和义务与派生权利和义务两类，前者主要包括组成和参加区分所有权人会议等自治组织的权利、委托管理人的权利、管理规约制定权、履行区分所有权人会议等自治组织决议的义务、遵守管理规约的义务等；后者主要包括区分所有权人在自治组织会议中的动议权、表决权、执行权等具体权利。②应当看到，共同管理权是基于建筑物的专有权和共有权而产生的，不能脱离对区分建筑物的专有权和共有权而单独转让，但可以基于业主的共同意思将一部分权利内容交物业公司行使。在小区自治管理模式下，业主共同行使共同管理权来管理小区（包括小区内的所有共有设施设备）。此时，共有设施设备的管理权主体应为全体业主或部分共有业主；在小区委托管理的模式下，小区业主集体将其共同管理权中小区具体管理事务的内容交给物业公司进行，由物业公司代行处理相关事务，此时，共有设施设备的管理权主体应为物业公司。

本案中，开发商在建造小区之后，应享有小区房产的所有权及管理权，而消防部门在对消防安全进行验收后，发送给房产公司的函件效力期是在房产出售之前及售后一定期限内。在该段时间内，相关共有设施设备的管理权主体应当是开发商。出售房产后，开发商按物业管理规定将小区的物业委托给物业服务企业进行前期物业管理，支付了相应的物业管理费用，并将相关资料包括消防部门的验

基础

因小区公共设施问题导致他人人身财产损害，在纠纷发生后，被损害人可以提起赔偿损失的诉讼，该类诉讼是一种给付之诉，该请求的权利基础是债权债务关系。依照民法通则的有关规定及其原理，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的以给付和接受给付为特定内容的权利义务关系，可因合同行为、侵权行为、不当得利和无因管理四种法律事实而产生。这其中又存在不同的被诉主体及相应的请求权基础，甚至会出现主体及请求权多元化等更为复杂的情形。

就本案而言，被损害人选择了开发商作为赔偿主体，其认为被告将属于公共设施的消防管道及水龙头安装于原告私人空间内，在房屋构造设计上存在严重缺收合格资料移交给全体业主或业主委员会，此时相关共有设施设备的管理权主体就转变为前期物业服务企业。之后，该小区成立业委会，并在物业公司前期管理到期后，与其解除了物业管理委托合同。这种情况下，等于共同体收回了小区的物业管理权利，实行自行管理，此时相关共有设施设备的管理权主体就为全体业主或部分共有业主。因此，本案事故消防栓的管理权主体应为全体业主或部分共有业主。原审判决仅以2004年12月15日消防部门出具给开发商的消防函件为依据要求房产公司承担管理责任，缺乏理论和事实依据。

三、该类物致害的赔偿请求权

规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”但对于究竟哪些设施、设备属于共有，物权法并未进一步定义。从建设部印发的《物业服务合同范本》中对共有设施设备的约定内容看，居住小区内的绿地、道路、消防设施、污水井、雨水井、监控设备、公共照明设备、电梯等均属于共有设施设备范围,其所有权主体应为全体业主或相关部分共有业主。本案中的事故消防栓，是一种固定消防工具，是建筑物的附着物，属于物权法所规定的共有设施设备，其产权应归全体业主或相关部分业主共同所有。

二、所有权之外的管理权权属建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产所有权形式。理论上的通说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物专有部分的专有权、对共有部分所享有的共有持份权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

①

物权法第七十条、第七十一条、第七十二条第一款的规定，概括了建筑物区分所有权的基本点。建筑物区分所有权的三项权利中，共同管理权是物业管理的权利基础，其权源内生于区分建筑物所有人所形成的一个类似“我为人人，人人为我”的利益共同体。共同体的成员在利益共同体内部享有共同对整个区分建筑物进行管理以保障公共利益和各自利益的权利，并承担不侵害小区公共利益的义务。就性质而言，共同管理权具有人法的因素，不同于一般的民事权利，而是

①杨立新：《共有权研究》，高等教育出版社2003年版，第367—371页。

②［日］水本浩、远藤浩、丸山英气编：《建筑物区分所有权法》，日本评论社2006年第3版，第8页。

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陷，且管道存在严重质量问题，被告应承担全部损失。原告以本案事故消防栓设计瑕疵、产品质量问题等理由请求东景公司进行赔偿，将本案的侵权之债主体确定为开发商，主要依据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的规定以及购房合同的约定，其诉讼请求具有实体法上的请求权基础。根据此种请求权基础，法院应查明开发商提供的消防栓产品是否存在设计及质量瑕疵。开发商作为房屋和配套消防设施的建设单位，应对其初始建造的产品质量瑕疵承担相应责任。一般情况下，判定消防设施致害是否属于开发商责任，需要把握两个准则。其一是保修期准则，即出现漏水的消防栓是否在保修期之内。在正常使用条件下，房屋消防设施最低保修期为2年。当然，业主也可以在购房时和开发商进行协商约定更长的保修期，具体以双方签订的购房合同及房屋质量保证书的约定为准。其二是事实性准则，即出现消防栓漏水的实际状况，可以证明责任主体为开发商。比如消防栓设计不合理，管道存在质量瑕疵等，如果出现此等情形，尽管已过保修期，瑕疵产品的建设者即开发商亦应承担责任，这可以视为建设单位对瑕疵产品应承担永久性管理（担保）责任，如重建、修复、赔偿损失等。当然，从本案审理基本情况来看,开发商是否存在上述两方面的归责事由难以明确；而从管理者责任角度要开发商承担责任，就上述分析及本案查明的案情来讲，也难以成立。

笔者认为，在不存在设计缺陷、质量瑕疵等明显侵权事实的情形下，此类案件的被损害人可对消

防设施的管理者主张赔偿。法院应根据物权法、物业管理条例、消防法规定，以及物业服务合同的相关约定进行审理。物业管理条例第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同约定的内容，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该条明确规定了物业服务企业在进行物业服务过程中，存在违约情形并给业主造成损害时，应承担违约赔偿责任。此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担即时履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。”

笔者以为，物权法对有关共有部分的权利义务的确定只是物权主体资格的确定，而并非物业管理责任的划分规定。共有部分的权利和义务属相应业主所有并没有错，但根据物权法、物业管理条例的相关约定，业主可以将属于业主共有的并共同应尽义务的共用设施，如共用消防设施的维护管理交由物业管理企业负责。当然，约定了物业管理企业为维修养护责任单位，仍不能绝对地认为消防设施出现问题其责任就一定是物业管理企业，具体的还需关注合同的细节约定和物业管理企业的行为情况。如合同约定消防设施出现问题的一切责任均由物管企业承担，或约定物业需半年对消防设施进行检查清理1-2次，维修养护应及时等，其管理行为要求及责任豁免的事项

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等均有所不同。就本案事故消防栓而言，日常维护尤其是定期检查和维修，在冰冻天气到来时，采取防冻养护措施等行为，可以很大程度上避免事故的发生或减少事故损失。因此物业服务企业在服务过程中存在过错和违约，其应对业主造成的损失予以赔偿。

当然，本案的情况较为特殊，即原告所在小区成立业主委员会，与颐景园物业公司解除物业委托管理关系，实行业主自治管理。因此，本案并不存在物业企业这一管理责任主体。此种情况之下，理论上应由全体业主或部分共有业主对该类消防设施设备承担所有权所内涵的管理权责任，并相应地承担赔偿损失等责任。但基于物权法施行不久和我国小区形式的居住情况形成时间尚短，绝大部分业主并没有这种共同管理权的概念意识，因此实践中对于全部业主或相关业主提起诉讼，对受害人而言存在观念上的强大阻力，大部分业主也是难以接受的。

另外，在业主自主管理的情况下，由于业主不是专业的管理人员，加上时间和精力的限制，其不可能对小区进行全面、系统的管理，因此应当要求其针对较为专业的管理服务部分工作而聘用相关的保安人员、保洁人员、维修人员、绿化专业人员、公共设施养护人员等。对此，需要相关政府职能部门进行适当管制；同时，相关政府职能部门尚应通过建立消防设施管理主体登记制度、常规检查等方式，以严格落实消防法，加强对该类设施设备的管理，尽力避免此类事故的发生。

（作者单位:浙江省舟山市中级人民法院民法院）

浙江省舟山市普陀区人