置业集团战略发展部
2018年10月
目
第一章
录
长租公寓市场相关概述..............................................2
第一节长租公寓相关概述...................................................2第二节长租公寓分类介绍...................................................3第三节美国长租公寓市场发展分析与借鉴......................6第二章
国内房地产租赁市场发展分析................................10
第一节住房租赁市场利好政策盘点.................................10第二节房地产租赁业务发展契机.....................................16第三节房地产租赁市场发展现状.....................................19第三章
中国长租公寓市场发展分析....................................23
第一节中国长租公寓行业市场概述.................................23第二节长租公寓市场格局分析.........................................23第三节地产商进军长租公寓市场背后逻辑.....................29第四节长租公寓行业发展难点.........................................41第四章
长租公寓产业链及运营模式分析............................43
第一节长租公寓产业链.....................................................43第二节长租公寓运营模式概述.........................................44第五章
国内长租公寓重点企业发展分析............................46
第一节青客公司.................................................................46第二节YOU+公寓..............................................................48第三节魔方公寓.................................................................49
第1页共73页第四节自如.........................................................................51第六章长租公寓市场投资分析..............................................52第一节地产商投资互联网+长租公寓..............................52第二节房地产中介投资互联网+长租公寓......................53第三节连锁酒店运营商投资互联网+长租公寓..............54第七章
国内长租公寓市场融资分析....................................55
第一节长租公寓创业公司融资信息盘点.........................55第二节中国长租公寓融资模式分析.................................59第八章中国长租公寓市场发展趋势及前景预测..................61第一节长租公寓市场未来发展趋势分析.........................61第二节长租公寓发展前景展望.........................................68
第2页共73页第一章长租公寓市场相关概述
第一节长租公寓相关概述一、长租公寓定义
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。根据租赁期的长短，公寓租赁行业可以分为长租(租赁期一年及以上)和短租(租赁期一年以下)两大类别，并表现为酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多种形态。其中，长租型的青年公寓是目前租赁市场的发展主体，并且已吸引包括开发商及地产代理商、长租公寓公司、酒店集团、网络平台等各类投资主体的关注。
中国早先的长租公寓企业起源于传统的“二房东”模式，即个人拥有大量房源，整体出租并结合品牌化运营。2010年，在消费升级的大背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。
二、与“二房东”的差别
“二房东”普遍意义上是指中介从房主手上拿下房源，没有经过任何改造便提价出租赚取差价的行为。而目前的长
第3页共73页租公寓模式，大都是投资方在拿下房源后，对房子进行了大量有计划地改造、布置，投资方投入了改造费用由此衍生出来的租金价格提升。“二房东”剥离了资本投入，纯粹从租金价格的提升来定义“吃差价”与长租公寓有着本质的区别。
第二节长租公寓分类介绍一、按物业位置是否集中划分
根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。
（一）集中式长租公寓
定义：是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，将其作为公寓出租的模式。
特点：集中式长租公寓因为房源集中，通常设置有共用面积和共用设备设施，便于充分利用空间，同时，集中式公寓的服务半径小，管理统一，节省人力，带来协同效应，有助于提升资产价值。目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，因而对获取和改造物业的能力要求较高。自持物业或整租、整体托管的物业都可以采取集中式运营模式。
（二）分布式长租公寓
定义：则指运营的物业为分散于不同地段不同楼宇的房屋，运营商将房源进行整合后提供整体的、标准化的改造与
第4页共73页服务。
特点：分散式公寓房源较多，选择面较广，因此，分散式长租公寓的产品层次可以做得更为丰富。但分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中，服务半径增大，人员成本相对较高，因此多采用信息化管理手段提高运营效率。采用分散式运营模式的运营商通常是通过租赁或受托方式获得分散房源。
（三）两种长租公寓对比分析
集中式公寓与分散式公寓对比
模式集中式分散式获取方式：独立开发、从分散的个人业主获得物业，获取物业获取整栋获取物业，收购、包租、与开发商合作方式方式一般是签定长期包租合同投资额度前期投资资金规模大前期投资资金规模小，可以通过控制租金支付频率实现“滚雪球”式包租在房源量大的情况下，需要强大的管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本，人力成本低管理系统以控制成本标准化程度相对更强，租客的聚集和由于房源区位和形态差别较大，业态特点公共空间的安排使得集中式公寓具准化程度较低，社交属性较弱标备较强的社交属性溢价能力通过社区运营获取高溢价优通过装修等服务溢价规模效应、成本低、拥有公共空间、更容易在商业区等繁势可发展社交属性、品牌效应强、溢价前期投入小，华地段取得房源能力高在中心区域很难取管理成本高、不利于开展社交活势前期投入资金大，得房源，成本高动、品牌溢价能力低劣蘑菇公寓、自如友家等代表企业YOU+、魔方、自如寓、泊寓、雅诗阁等第5页共73页三、按运营商的资产结构划分
根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。
（一）重资产运营
定义：即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。
特点：重资产运营模式下的房源多为集中式物业，对于运营商而言，在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。而且采用重资产运营可以实质性增加租赁住房供给，可以缓解租赁住房供给不足。
但重资产运营对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而会选择采用重资产运营模式。
（二）轻资产运营
定义：即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。
特点：选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商
第6页共73页凭借其长期的房产中介服务积累的大量业主客户，多选择轻资产运营；而酒店管理类的公寓运营商在住客管理和存量物业运营方面的经验也有助于于实现轻资产运营；创业类的公寓运营商由于没有资金端的优势，但却有着互联网基因，“懂客户、重经营”，自然是轻资产运营模式的主力军。
第三节美国长租公寓市场发展分析与借鉴一、美国长租公寓发展历程
美国长租公寓行业发展历程可以从3个关键词：工业化、城市化、租房化中体现，其概括了美国长租公寓行业发展的整个逻辑和历程。
（一）工业化、城市化、租房化
首先是工业化，19世纪70年代到20世纪初，美国完成了第二次工业革命。接下来是城市化，城市化催生了租房化，当时在市中心，土地成本越来越高，大家买不起也建不起房，好多商人嗅到了商机，开始把一些不用的商业用房，或者工业厂房改造成住房。1890年美国每套住宅居住人数平均为5.45人。在纽约平均为18.52人，最初为一家人居住的公寓，变成了供10户人居住的廉租公寓。
（二）廉租公寓和中产公寓
城市化过程中，长租公寓发展分为两个阶段。第一个是廉租公寓。把大房子隔成小间，把老旧房子做简单装修后出
第7页共73页租，卫生、采光通风等条件极差。当时，美国政府出台了一系列的法案来规范这个行业的发展。例如19世纪70年代初的《廉租公寓法案》，对通风和采光等方面做了一些限制。
第二个是中产公寓。随着城市中心土地价格猛涨，越来越多中产阶级甚至一些富豪都忍受不了城中心的房价，出现了住宅郊区化和人口外迁。另外，出租公寓出现且迅速流行，一些艺术家和建筑师把比较高端的、有品质的公寓建筑概念从法国引进来，美国才开始有了现在的一些公寓。最初，公寓是买不起房的人住。随着公寓的规范化，又催生了美国中产公寓的快速发展。
二、美国长租公寓运营模式
美国公寓行业在投资、经营和管理3个环节都相当成熟。（一）投资环节：投资商、开发商、运营商、房地产信托基金，地产产业基金还有社保基金，都会进入公寓行业的投资环节。
（二）经营环节：主要是整体持有，统一经营。在中国的资产买卖价格跟出租价格之间的差别特别大，未形成合理的体系。
（三）管理环节：各类服务机构在公寓运营管理方面非常完善，已经形成了一个完整的生态体系。
第一类服务机构是供应商，既是公寓投资商和开发商，
第8页共73页也是建设商和运营商。出租公寓所有者多为地产公司，投资、建设和运营一体化操作。第二类就是行业服务机构，包括资讯、公寓租赁平台、数据分析、金融、软件开发、维修清洁、家居建材、生活服务类。第三类是非盈利机构。美国的国家公寓协会NAA（NationalApartmentAssociation）会员包括整个美国和加拿大公寓业主、运营商、开发商、建筑商、投资机构、经纪公司、供应商和专业服务人员。在该平台上，大家分享各种信息，定期做交流和分享，促进行业合作。在美国，协会的作用非常大，在中国，协会活动太多，但有含金量的活动并不多。
三、美国典型公寓企业介绍
非常典型的是EQR（EquityResidential-300亿市值的美国公寓运营商），1993年上市，拥有300多处物业，11万套公寓，专注于加州、纽约、旧金山、华盛顿、波士顿、迈阿密等主要城市。还有GreyStar，美国最大的学生公寓商，拥有3万套学生公寓，2013年进入英国市场，通过并购规模超过3万间，市值可以达到200亿美元至300亿美元，而在中国，估值10亿美元的公司，只有魔方、YOU+等几个。
四、美国长租公寓经验借鉴
（一）行业的规范化。美国在公寓规范化方面有很多的法律设施，包括硬件、运营服务等。其中，经典的有1968
第9页共73页年《公平住房法》，不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别和年龄的歧视。
（二）整体租金的调节机制。在美国，以租金为标准分三类公寓。第一类，公平市值公寓，这一类的租金随行就市，今年高明年可能低。第二类，稳定租金公寓。受限制非常多，这一类公寓有点类似中国的公共租赁房和廉租房，每年的租金涨幅不能超过4%。第三类，租金管制公寓。美国有很多老房子，可能是18世纪或19世纪建的房子还在用或出租，政府对这一类的房子有一些管制，比如，每年涨租金必须得提交申请，提供充足的理由，比如说重新装修了房屋，添加了一些家电，但你不能涨太多。在租金调节这一块，美国有一个非常完善的体系。
（三）行业龙头企业的管理和服务模式。美国长租公寓有几十年运营管理的成熟经验，服务体系在各个公司，或者是各个定位在不同产业链上的公司，都是不一样的。对公寓运营而言，前面讲到的EQR运营体系是比较典型的，其主要有四大板块，第一是居住服务体系板块；第二是居住便利化板块；第三是社区建设；第四是适应性服务。
而居住服务一定是重中之重，便利化主要是指搬家服务，美国70%的出租房子是没有家具的。对社区建设而言，在美国是强调社区交流的，但强调的是，以融入整个社区氛
第10页共73页围体系，以生活为目的交流。对适应性服务而言，比如说房客的租期是可变动的，可以通过租房积累的积分去买房等。
第二章国内房地产租赁市场发展分析
第一节住房租赁市场利好政策盘点一、中央重大利好政策概览
党的十九大确立全社会主要矛盾变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。在经历了2015-2017年又一轮房价暴涨之后，政府发现通过调控来抑制房价上涨已经变得越来越难，由此开始转变思路，鼓励租赁，从中央和地方层面都表现了极高的热情，一直在探索解决民众住房问题的路径，从廉租房到公租房到共有产权房，再到今年力推的租赁房。
2015年以来，住房租赁作为调控国家房地产市场运行的一种长效机制应运而生。在打造多层次住房结构的房地产政策指向下，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势，住房租赁市场将迎来新一轮发展期。
近年中国租赁利好政策汇总
日期政策主要内容大力培育发展住房租赁经营《关于加快培育和发积极推进租赁服务平台建设，2015.01.06展住房租赁市场的指机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。用3年时间基本形成渠道多元、总导意见》量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。第11页共73页《关于放宽提取住房明确了租房提取条件和额度规范，简化租房提取要件，提
2015.01.20公积金支付房租条件高审核效率，规定需对申请资料进一步核查的，应在受理
的通知》提取申请之日起3个工作日内办结。
按政府规定价格出租公有住房和廉租住房免征营业税、个关于发布《减免税政2015.10.29策代码目录》的公告人出租房屋减征个人所得税、个人出租住房房产税暂减按4%的税率征收。积极发展绿色饭店、主题饭店、客栈民宿、短租公寓、长《关于加快发展生活租公寓、有机餐饮、快餐团餐、特色餐饮、农家乐等满足
2015.11.22性服务业促进消费结广大人民群众消费需求的细分业态。大力推进住宿餐饮业
构升级的指导意见》连锁化、品牌化发展，提高住宿餐饮服务的文化品味和绿
色安全保障水平。市场配置与政府保障相结合的住房《关于深入推进新型建立购房与租房并举、健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供2016.02.02城镇化建设的若干意制度，基本保障的住房供应体系。通过实施土地、规划、金融、见》税收等相关支持政策，加快发展专业化住房租赁市场。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳2016.03.05《2016年政府工作报告》入公租房供应范围。
《关于加快培育和发培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费，完善公共租赁住2016.06.03展住房租赁市场的若房，支持租赁住房建设，加大政策支持力度，加强住房租
干意见》赁监管。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业2016.12.202016年中央经济工作会议发展。规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为中央财经领导小组第2016.12.21主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供十四次会议基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租
鼓励房地产开发企业参与工业厂房《关于加强近期住房赁住房用地有效供应。完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收2017.04.01及用地供应管理和调改造，在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集控有关工作的通知》益。体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有
住房，盘活存量住房资源。《关于在人口净流入培育机构化、规模化住房租赁企业，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。建设政府住房租赁交易2017.07.18的大中城市加快发展住房租赁市场的通服务平台。增加租赁住房有效供应。创新住房租赁管理和
知》服务体制。《利用集体建设用地确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦
2017.08.21建设租赁住房试点方门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市
案》开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2017.10.18
十九大报告
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主
体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
第12页共73页2017.12.20
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。中央经济工作会议要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关
方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效全国两会政府工作报2018.03.22机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房告需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。2018.4.24
《关于推进住房租赁明确了住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和
资产证券化相关工作重点支持领域。为租赁住房建设验收、备案、交易等程序，的通知》以及资产证券化审核程序建立绿色通道。
保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立《关于保险资金参与债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募
2018.06.01长租市场有关事项的基金参与长租市场。并明确了所投资的长期租赁住房项目通知》应当满足的具体条件。二、地方租赁利好政策
在中央政策的指导下，截至2018年6月底，全国超过40城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管细则。地方政策从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，就公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地、个人房源、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了实施细则，培育和推动住房租赁市场健康有序发展。
（一）供应主体方面，北京、上海、广州、深圳及杭州强调多元化市场主体的同时，也重点强调了国有租赁企业的引领和带动作用，在此政策下，社会企业需谋求与政府合作的机会。
（二）租户权利保障方面，租户稳定居住权得到重点支
第13页共73页持，促进国内租赁常态化的理念培养。北京、上海、深圳已经出台具体落地方案，支持公积金支付租金、公租房补贴及人才补贴、支持多样化市场补贴方式。
（三）公租房运营管理方面，通过货币补贴方式，支持公租房保障对象通过市场租房，推动公租房租金市场化，同时鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式进行合作，对于扩大市场份额，强化政企合作有重要指导作用。
（四）税收优惠方面，武汉、南京、成都、郑州等多城政策中明确，给予租赁住房企业和个人更多的税收优惠条件。
（五）住房租赁金融方面，支持发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。据不完全统计，目前金融机构已为住房租赁市场提供了3万亿的授信支持。
（六）住房租赁监管平台方面，北京、成都、广州、武汉、重庆、沈阳、合肥、厦门、南京、天津、济南等多个城市已经上线运营租赁监管平台，建立租赁住房的政府监督制度。
三、《若干意见》解读
2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市
第14页共73页场工作。《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
《意见》从六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施：
（一）培育市场供应主体。发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。
（二）鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策，保障承租人依法享受基本公共服务，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。明确各方权利义务，保护承租人和出租人合法权益。
（三）完善公共租赁住房。推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。
（四）支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房
第15页共73页等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
（五）加大政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。
（六）加强住房租赁监管。完善住房租赁法律法规。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用。加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。各有关部门要按照职责分工，加强行业管理。
第二节房地产租赁业务发展契机一、存量房时代下的发展契机
近年来,我国二手房交易持续升温,二手房交易规模占住房交易总额比例持续攀升,5年前不足20%,2016年我国二手房交易额约6.5万亿元,达到了41%,一线城市二手房交易额达到新房成交额的213倍,但是目前中国二手房交易量约计500万套,而存量住宅套数则超过2亿套,这说明我国存量住宅住宅的流通性仍然不足以房屋中介为主导的二手房交易市场在
第16页共73页即将到来的存量时代将大有作为。
2016年,我国存量房市场资产价值约245万亿,如此庞大的资产规模对资产的保值和升值提出了更高的要求,从这个角度出发,物业管理、公寓管理和房地产金融将会在未来的存量时代中扮演重要的角色,其中物业管理主要承担了房屋管理和维护的职责，公寓管理则扮演了对房产进行专业化和规模化运营的角色,房地产金融则主要为客户提供房屋资产的变现和投资服务。以上三个方面共同构成了以筹资、管理和运营为主线的价值产业链在这一行业较为出色的就是美国的房地产REITs,它为投资者提供了一个无须直接拥有房产所有权和使用权投资渠道,促进了资产的良性循环。
随着由增量开发主导的新房市场趋于稳定和饱和,房地产市场传统的高毛利、高杠杆时代已经与我们渐行渐远，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代正在逐步来临。未来房地产市场的竞争将不再取决于开发和销售,而在于存量房产业化的管理与经营。在未来的存量时代,大量积压的存量房亟需价值重估和重新利用,市场协调发展所带来的开发潜力无疑是不可估量的。
二、房地产开发企业运营转移
近年来，国内的宏观经济状况大体不景气，经济增速持续放缓，房地产市场发展周期从一级增量市场转向二级存量
第17页共73页市场，由高增长进入了“去库存”阶段。在这样的市场环境下，房地产行业已由过去的黄金时代步入白银时代，甚至逐渐走进青铜时代。在过去十几年中，房地产具有一个迅速发展壮大的趋势，开发商集中力量在拿地上。经过了十几年的积累，中国房地产商盖了足够多的房子，住宅库存量很大，房地产市场进入了存量房时代，尤其是在一二线城市，新房市场空间越来越小，未来城市发展要建立在对现有住房的改造升级上。
未来房地产开发商可能从“卖房子”转向“卖服务”，实践“存量时代，运营为王”的理念。地产运营商们积极开展多元化和跨界延伸。大中城市土地拍卖开启了自持模式，这也标志着，从土地获取开始，房地产企业的运营思路已经由“销售”往“运营”转变。
三、流动人口助长租赁需求
改革开放以来，我国常住人口城镇化水平持续提高，我国2017年常住人口城镇化率为58.52%，尚处于城镇化的第二个发展阶段——加速发展阶段，不仅远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。
第18页共73页以城镇化为主要驱动因素，加之大学毕业生异地置业，我国每年都进行着大规模的人口流动，流动人口是租赁市场发展的基础。进入到21世纪，我国流动人口数量逐年攀升，2014年到达高位2.53亿，之后有所下降，2016年流动人口数量2.45亿人，占总人口比重达17.7%。由此产生1.6亿租赁人口。
同时，租售背离引发流动人口购房需求溢出。房价与租金背离。自1998年我国实施住房制度改革以来，房价一路攀升，其中尤以一线城市为甚。一边是高企的房价，另一边是不及房价增速的租金增速，这样导致的后果是：买房成本与
第19页共73页租房成本之间差额越来越大，租房意愿会因此得到加强。
第三节房地产租赁市场发展现状一、房屋租赁市场现状及外部环境分析
随着城镇化进程的加快，一线城市限购政策的纷纷出台，房价的节节攀升，以及国家“购租并举”等相关政策的支持和指引，租赁服务市场空间正在悄然释放。尤其是在我国，自有率居高不下，经济发达区流动人口逐渐增加的大背景下，租赁服务的发展不仅是大势所趋也将大有作为。
（一）常住人口仅占半壁江山。中国作为一个人口大国，其人口基数庞大，在2016年总人口已达138271万人，然而其中城镇常住人口却仅为79298万人，占57.35%。换言之，在我国，流动人口数量庞大，流动人口年均增长约800万人，2016年末，流动人口规模达到2.45亿人，预计2020年，该人数将会上涨至2.91亿，年均增长约600万，且其中青年人占据绝对比重，这将有利于租赁市场的发展。
第20页共73页人口聚集，一线城市租赁空间巨大。尽管从2010年起，城镇常住人口比重每年都有提升，但是增速缓慢，而且很大一部分原因是城镇化步伐的加快导致二三线城市常住人口增加，而在一线城市，尤其是北京、上海和深圳这三大经济发达的地区，它们是人口流入密集区，租赁服务市场空间大。就上海而言，其总人口为4000万，其中常驻人口为2500万，流动人口为1500万，每年平均净流入在70万-90万之间。2017年末，我国城镇常住人口81347万人，比上年末增加2049万人；城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%。
（二）限购限贷导致居住需求转移。从2016年开始，上海、深圳、广州陆续开始限购。自北京“3.17调控”政策实
第21页共73页施以来，一二线城市持续跟进，限购限贷政策不断加码。部分购房者虽然有经济能力，但是没有购房资格;部分购房者本来有购房能力，但是购房门槛提高后，无法应对新增购房成本。这些人的居住需求，不得不从购房市场转移到租赁市场引发“买改租”之风。据链家地产的市场研究部统计，限购政策出台之后，年轻人租房比例增长了2%。同时，一线城市高昂的房价，也为租赁市场添砖加瓦。可以看出一线城市的房价远超过二三线城市，望而生畏的价格将会催生更多的租赁需求。
二、商业地产空置率分析
在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。根据多家机构的统计，与住宅面临的高库存相比，我国商业地产的库存情况更为令人担忧。截至2017年12月，全国写字楼平均空置率达18%，商业营业用房空置率高达30%，商业地产库存达2.66亿平方米，其中写字楼待售面积比11月份增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力，过剩现状明显。
据统计，受大量新增供应及商场调整改造等综合因素影响，2017年全国一二线城市购物中心空置率季度环比平均涨幅高达5.3%；28个城市中，近一半城市商场空置率超警戒值。
第22页共73页随着核心商圈空置率的上升以及同质化竞争导致的业态疲软，经营下行压力明显加剧。在此基础上，如何创新运营模式盘活资产也成为摆在商业地产运营商面前的一道难题。
三、全国租房市场需求量及租金走势
随着社会发展的相对均衡，流动人口的数量逐年递减，但同时由于租售同权的持续推荐，流动人口租房比例有望持续提升，由此推升流动人口中租赁人口的增长。随着政府鼓励培育专业、大型的租赁企业，机构渗透率有望持续提升，机构渗透率的提升需要持续的政策规范和鼓励，需要专业机构提升租赁服务和品质，目前政府强调租售同权的大背景下，机构渗透将持续提升，预计2030年有望达到美国的整体水平，约为30%的全国渗透率。中国的租赁市场规模有望达到4.23万亿的市场。
租赁市值的发展主要是租赁人口以及租金增长，关于租金的预测，业内认为合理的租金涨幅年化约6%。对于租金长期上涨趋势，整体受益于收入的增长以及租赁品质和条件的增长，因此随着收入的稳定增长，租金有望稳定增长，预计到2030年，流动人口的户均租金约为4.06万/年。
第三章
中国长租公寓市场发展分析
第一节中国长租公寓行业市场概述
长租公寓行业快速崛起一方面是内部需求驱动，北上广
第23页共73页深和部分二线城市在人口增长上依然具备较大的空间，暂时没有购房能力的人群，被迫向租房市场导入，使得这些城市的租房市场保持着旺盛的需求。租房市场，在交易环节、房屋品质、租后服务市场等方面有较大的改善空间，无论房东端还是租客端都面临很多痛点，尤其90后租客开始步入社会成为重要的租房群体，他们不仅对租住体验有着更高的要求，对互联网、社交等新要素的追求也更为强烈。另一方面是外部环境助推，国家政策陆续发布，以品牌公寓为主的租赁公寓受到极大的推崇和扶持。随着地产行业进入下半场，房地产行业本身则面临着高库存、物业价值低效利用的问题，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。长租公寓不仅拥有内生发展的动力，亦有外力助推，近两年获得了快速的发展。
第二节长租公寓市场格局分析一、长租公寓市场竞争格局分析
长租公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房
第24页共73页需求旺盛，房屋供给充裕，给长租公寓培育了很好的土壤。
(一)高端市场竞争格局
高端市场服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。新加坡旗下的酒店式公寓\"雅诗阁\"、\"辉盛阁\"占领这一高端公寓市场，竞争压力不大;而国内领先的公寓企业\"优帕克\"以及以\"社区物业资产管理\"为导向的\"晟曜行\"发展最为良好，已初具规模。
(二)中端市场竞争格局
2011-2016年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：如集中式公寓可提供大面积的公共区域，如：便利店、阅读室、健身房、休闲吧等，及公寓定期组织的线下活动。而低端公寓前台可能仅仅是个财务部。
(三)低端市场竞争格局
以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求。对比这三类市场，目前中低端的公寓仅仅有8-9个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。
第25页共73页二、市场主要品牌发展格局
自2010年长租公寓行业初露锋芒，短短不到8年时间，国内长租公寓行业发展迅速，行业规模排名前10的品牌，管理房间数量均已过万。国内集中式公寓企业以魔方公寓与世联红璞的规模领先，排名第一的魔方公寓，在营公寓房间数量达4.35万间。分散式公寓运营机构的规模，已达美国公寓运营龙头机构，如我爱我家相寓和链家自如的在营公寓数量分别达到60万间和40万间。
第26页共73页三、市场主要参与主体
在目前，长租公寓还未出现垄断式龙头的局面，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈，各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。预计未来资金和资源端的优势和可持续性将决定行业龙头的归属。整体而言，市场现有主要有四类参与主体：地产开发商、地产服务商、酒店类和品牌机构，他们各自存在有些发展特点。
（一）地产开发商类
开发商类背景的公寓管理公司，充分利用地产母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，在长租公寓领域占据着先发优势。但这类公司的劣势也十分明显，离开了母公司的资源支持，在对外
第27页共73页扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战，如管理团队在发展初期解决好内部团队激励问题，借助品牌的价值进行对外扩张，在长租公寓市场中仍然是十分有利的竞争者。代表机构有万科泊寓、招商壹栈等。
（二）地产服务商类
地产服务商背景的公寓机构，如链家（自如）、我爱我家（相寓）主要由租赁中介业务延展而来，有天然的客源和分散式房源获取渠道，因此主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，以期获得更高的收益空间。中介类背景的机构的劣势也在于分散而来的房源无法签长合约，大都只能在3-4年以内的范围里与小业主签约，并且由于分散式的收房方式无法在装修集采上达到规模化优势，往往是刚收回装修改造成本业主也收回了房屋，再加上小业主毁约的可能性也高于机构业主，这使得中介分散式公寓的运营风险较高。未来有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，同时以集中式公寓为据点发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成本控制能力将是争夺市场的关键。
（三）酒店类
酒店类背景的公寓商，如华住（城家）、铂涛（窝趣）
第28页共73页等主要优势在于住客和存量物业的管理经验丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。仅就内部物业获取而言，酒店类公寓运营商的获取能力要强于中介类和创业类、弱于开发商类。而在对外扩张上，离开母公司的支持，酒店类公寓运营商与开发商类一样面临着物业获取难题。资金端上酒店类公寓运营商在资金优势上要弱于开发商类。
（四）品牌机构类
品牌机构是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，与其它市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。创业型的公司中未来有可能出现细分领域的领跑者。
四大参与主体特征分析参与者典型模式地产开发商类持有-运营地产服务商类租赁-运营酒店类租赁-运营品牌机构类租赁-运营优依靠母公司获取客户和分散式房住客服务；存量领导人实力；物业资源与管理势资源；集团整体信源获取能力；服务经验；连锁经营商业模式；团用的低成本融资能力队执行力能力第29页共73页劣
经营能成本控制能力；产资源扩张性势服务意识；力品理解力资源
强弱强
中强中
中强弱中
资源、资金瓶
颈
弱中弱未来的融资大事件可能围绕品牌机构展开；有望成为细分子领域的领跑者
核心客户要素
资金
逐步增加集中式
借助品牌价值、资公寓比重，发挥资未来可结合酒店源优势对外扩张，源和客源优势，并短租方式，发挥
发展趋势呈现开发运营、运以此为据点发展长短租相结合的
营服务和代建运周边分散式租赁优势营等方式托管服务，轻重结
合
万科泊寓、招商壹链家-自如、我爱铂涛-窝趣、华住-新派公寓、魔代表企业栈、远洋帮舍、龙我家-相寓城家方公寓、青客湖冠寓
第三节地产商进军长租公寓市场背后逻辑
一、地产商抢滩长租公寓
伴随着存量房市场的升温，长租公寓成为地产商发展多元业务的新舞台。目前，包括万科、龙湖、旭辉、远洋地产等在内的多家标杆企业都已入局长租公寓。2018年10月29日长租公寓市场又诞生了一个全新品牌—“保利未来域”，这是保利公寓管理有限公司与未来域(中国)控股有限公司首次携手，并在长租公寓领域建立的全新品牌合作。
公开数据显示，目前我国住房租赁市场的总收入价值已经超过1万亿元，租赁人口近1.6亿人。预计到2025年，这两个数字将分别接近3万亿元和2.3亿人；到2030年租赁市场的规模将超过4万亿元。巨大的市场也预示着租赁市场将占据越来越重要的地位，地产商挤进长租公寓的开发，以及
第30页共73页公共租赁住房的加大建设和转售为租的增多，将进一步扩大租赁市场规模。
二、15家企业观点分析
地产商大手笔进军长租公寓，面对强军来袭，各大长租公寓品牌运营商表达出对市场新变化的观点：
（一）魔方公寓CEO柳佳：魔方认为不管是地产还是其他资本的进入，都从侧面反映了租赁市场这片蓝海的潜力之大，让公寓业越来越有信心。但要强调的是，由于每家的起点不同、基因不同，所以资源倾斜是不同的。魔方是一家有规模的专业公寓运营商，在运营管理、人才整合以及资金筹集方面都是围绕着公寓业务展开，所以“专注”是我们的核心竞争力。从趋势来看，新的土地出让政策让开发商持有出租房源成为一个新常态，但是这部分房源要获得较高租金、实现出租率最大化，需要有一套高效的运营方案。目前，已经有多家开发商与魔方洽谈合作。一方面是与开发商定制开发，在建筑规划时进行统一规划，以省去二次改造；另一方面，我们也可以成为托管方，为开发商提供运营方案。未来，魔方也不排除与开发商共同投资拿地。
（二）YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋：首先，越来越多的地产商进入长租公寓市场，证明这个市场是具有极大潜力的。其次，地产商有市场拓展经验和地产人才储备，
第31页共73页在做标准化运营和做大规模方面有优势。但相对而言，年轻的公寓品牌已在长租公寓市场建立起品牌知名度，并打造出较成熟的产品线，有先天优势，可实现快速复制。目前YOU+已与广州的时代地产、南京的花样年•喜年中心以及大连远洋壹中心产生合作。对于开发商来说，YOU+的进驻，首先可以盘活地产闲置物业，并通过品牌效应，提高公寓项目的销售溢价；其次，YOU+通过社群运营，为整个大社区或商业综合体带来青年人群，他们能给任何一个社区带来活力和消费提升。
（三）寓见公寓CEO程远：寓见对于越来越多的开发商进入这个领域态度是欢迎的，说明这个行业正在起来。开发商在自主开发，产品设计上有着行业经验，这一领域非常成熟。寓见的定位是一家专注于住宿领域的不动产运营商，我们关注租客的住宿体验和服务品质，在两年的时间内我们累积服务超过2万个租客。寓见目前正在积极和各大开发商展开合作，向各大开发商提供专业的运营商服务，另外寓见常年的出租率在92%，给到开发商和业主们很强信心。此前阳光城地产、景瑞地产和寓见的合作效果很好，寓见也用实际行动回馈了他们的支持。
（四）优客逸家副总裁董林：地产商进入长租公寓领域，对长租公寓市场来说是好事，这个市场又增加了重量级玩
第32页共73页家。地产商有其固有的优势，其资本意识强，善于营销包装，产品把控能力强。但地产商固有的基因还是重销售，强调的是资金周转速度，而相对长租公寓是重运营，回报周期比较长的业务，为此地产商介入长租公寓有很多坎要过的。优客逸家对和地产商的合作一直持有积极和开放的态度，期待在资本和业务方面都有不同层级的合作。未来长租公寓的内涵核心是互联网，这恰好是优客逸家的强项。创造资源不如整合资源，在目前的市场状态下，各自优势互补才是最好的选择。
（五）未来域女神社区CEO王宇：地产商介入长租公寓领域，是一个必然的趋势，符合企业多元化发展的要求，但其实大家要做的事情一样，遇到的难题也会类似，各个企业解法不同而已。大型开发商在这个领域，主要是资本优势、供应链优势与规模效应，而从运营服务看，专业的公寓运营商由于专注于细分市场多年，对市场与客户的理解其实会更加深刻。另一方面，当市场都在向轻资产模式看齐、公寓运营商与各大开发商合作的时候，开发商自身往往是束缚他们旗下公寓品牌外拓的一根绳索。如何变得轻起来，这个命题对想要做公寓的开发商而言并不轻松。我们希望与各大开发商的优质项目合作创建未来域女神社区，一方面用高品质的产品为业主带来更高的投资收益、帮助开发商快速去化，另
第33页共73页一方面与开发商携手，打造年青一代新的生活方式，让更多的年轻人、特别是当下独立个性的优秀女性提供让她们尖叫的居住体验。
（六）水滴公寓CEO冯玉光：开发商进军长租公寓有的出于战略考虑，也有的出于战术考虑，但我坚信未来开发商背景的长租公寓是一股极其重要的力量，对于行业的产品创新、金融创新起到巨大推动作用。开发商对于金融的理解、对于金融资源的整合能力，是中介背景、酒店背景、互联网背景的公司无法比拟的，不管是租约资产证券化还是类Reits都会大规模得到运用。水滴公寓核心团队主要来自开发商，也是行业最早探索和开发商“租售联动、整合营销”的公寓公司，深刻理解开发商的诉求和痛点，我们一直和主流开发商保持积极的互动，深入商谈业务合作和战略投资。
（七）函数公寓联合创始人陈志清：品牌公寓市场目前还处于早期的培育阶段，但其巨大的市场潜力已经被各方认可，众多风投基金进入就说明了这一点。如今越来越多的传统地产大佬进入该领域，对公寓市场来说更是利好消息。公寓之间目前还没有直接的竞争关系，因为我们都知道做公寓最大的挑战还是来自于客户的广泛认知和消费观念的转变。函数公寓目前已经与多家地产基金建立了联系，并在商谈深度合作，比如为函数提供物业资源，为新开拓的项目提供资
第34页共73页金支持，甚至是买断一些好的物业交给函数来经营等，这无疑将为函数公寓在全国的开疆拓土提供有力的支持。
（八）领鹰CEO李宁：房地产商进军公寓的根本目的还是建设、销售公寓（或者带租约销售公寓），公寓的运营最终会从市场上选择适合其定位的优秀公寓运营商进行托管合作。房地产商自己做公寓运营不太有优势也不必要，这是由于房地产商核心业务能力在楼盘开发与公寓运营能力是完全不一样的能力，另外公寓运营的回报和楼盘开发回报相去甚远，也决定了他们很难去深挖运营管理，相信最后会是市场上优秀开发商与优秀公寓运营商相互合作有机组合。领鹰已经在和市场上两个大的开发商在洽谈托管运营，并且会在更早期就介入公寓产品设计，最终形成带租约出售的公寓产品，开发商负责销售，我们负责运营出租。
（九）贝客公寓CEO魏子石：国内租房的市场和需求有很大的开拓空间，无论是北上广深这样的一线城市，还是南京这样的城市，哪怕只在一个城市里做公寓，市场容量也是足够的，因此我们并不担心因地产商进军而带来的竞争和挑战。地产商是物业的持有和开发方，所以作为运营商，我们与其之间开展各种形式的合作都是有可能的。比如：开发商以自持为目的的物业增值运营和服务，或者以销售为目的的返租运营等，这些都是未来可能合作到的重点。
第35页共73页（十）魔飞公寓CEO刘达：长租公寓不仅拥有内在发展的动力，亦有外力助推，发展速度不容小觑。而任何行业都需要规范与发展，房地产商的入驻，可以使得长租公寓市场做的更大、更强、更规范。不过地产商想要完全吃透长租公寓，仍需要克服一些困难。例如观念的转变，传统地产商与长租公寓所服务的客户需求是不同的，地产商所做的大部分是生产与销售，而长租公寓把房屋出租出去，服务才刚刚开始。售后服务对地产商来说并不是优势所在，因此在新的领域，地产商还应转变观念重新开始。
（十一）窝趣CEO刘辉：大型地产商的进入，是公寓行业蓬勃发展壮大的体现。地产商在提升长租公寓硬件水平和提供更多优质的物业上都有非常良好的优势，但在运营公寓上未必每个大地产商都能建立优势，因此较大存在与一些优秀的品牌公寓进行合作运营可能，让各自专注干各自擅长的领域，以发挥更大的协同效应。
（十二）Color公寓CEO熊强：针对越来越多地产商进军长租公寓，我认为这是一个必然的结果。并且随着时间推移还会越来越多。一方面，未来更多的是属于一个合作的关系。类似互联网中腾讯和阿里的开放平台，大的企业会去做生态，联合共赢。在某种程度上，地产行业做公寓的优势在于上游，就是资金端，和物业端，但是在运营端并不具备优
第36页共73页势，所以这就给品牌公寓的运营方一定的机会。另一方面，长租公寓市场足够大，在3-5年内还会处于一个百花齐放的阶段。这段时间内，品牌公寓加快品牌建设，提高运营能力，加强区域内的渗透度，是最重要的事情。跟开发商的合作，更多的是运营层面的合作。
（十三）悦如公寓CEO王银伟：目前地产开发行业的空间不如以前，地产行业的黄金时代正从开发领域向存量房市场转变。这个市场很大，无论是转型的开发企业还是新兴的公寓行业，都有各自的优势，开发企业更多地掌握资金、土地、物业资源，而新兴公寓行业先行进一步、更多地沉淀了管理经验、运营能力。两者的关系最终也必然是竞合，由竞争走向合作。未来的公寓行业会向专业化的方向发展，专业化金融机构、开发企业、运营企业。
（十四）悠易美家CEO韩乃波：随着国家支持公寓运营企业发展的政策落地，越来越多的品牌开发企业也切入这一领域，且都是大手笔并拥有得天独厚的资源，这对整个行业发展具体积极的推动意义。但目前都还处于初期阶段，没有形成广泛的品牌效应和多城市布局，以集中式为主，讲求的是稳健的投资回报率。地产商拥有先天的独特优质资源，而作为专业的品质公寓运营商，悠易美家也愿意将公寓运营过程中如拿房、装修、出房、租务管理、租客和消费金融方
第37页共73页面沉淀的标准化和经验与有意向的开发商或物业实现“强+专”的双赢互补性合作。悠易美家目前也在积极探索和推动与地产商的深度合作，目前武汉分公司已与某品牌地产公司达成战略合作，合作后将在市场份额、投资回报周期、运营效率方面产生明显效果。
（十五）西安泊客公寓创始人兼CEO熊磊：经过接触，开发商首先不懂运营，甚至不会算账，对运营能力不能确认，而且开发商看不上租金回报，要卖房套现，我提出拿一些尾房做集散的公寓作为试点，另外，卖不出去的房子，空值着不如将资源盘活，房租最大的价值就是满足居住，如果把公寓当做工具，能够促进，带动销售，何乐而不为，投资者以前的盈利模式就是房屋的保值增值，目前不景气，所以轻易不会出手。如果公寓运营商能把公寓产品做好，用运营能力作为担保，盘活尾房，带动促进销售，再与业主签订合作合同，收益分成，业主的收益稳定，业主就会出手投资，虽然很多开发商都宣布进军公寓市场，是因为他们也是被逼无奈，只是有房源资源，他们没有运营能力。因此，开发商进入公寓市场，对运营商来说，反而是机会，就看怎么设计产品，怎么谈，怎么说服对方。
可以看到大部分品牌公寓运营商对于万科、龙湖等地产商进入表示欢迎，对市场来说，有极大的推动作用，而且地
第38页共73页产商在资源、资金、规模化方面更具优势，但是同样存在运营端和专业人才的短板，因为开发商和运营商是完全不同的属性，需要不同的运营逻辑，而且地产商属于后来者，需要投入更多精力，未来地产商的布局能否独树一帜取决于能否持续性投入。地产商与公寓运营商建立深度合作，进行资源共享也不失为一个好策略，虽然出租的营收远远不及销售，但这也是盘活现有库存资源的有效方式。
三、投资机构视角解读
地产商的介入对整个大市场利好，但是竞争格局无疑会加剧。站在投资机构的角度，对于地产商的高调介入，执一资本创始合伙人李牧晴认为长租公寓市场的发展是一条很长的路，万科、龙湖等地产商进入到这个市场只是个开端，未来还会有更多地产商加入到长租公寓这个战场中，而且力度也会更大，在资本、人才层面上的竞争都会加剧。其次，对于看好长租公寓市场的创业公司来说，要更多的思考与巨头的差异化，地产商在资源上有着绝对优势，但是创业公司也可以有不同的立足点。
愉悦资本创始合伙人李潇认为万科、龙湖这样的公司进入长租领域，对整个行业都是一件特别好的事。任何一件事要获得大发展，必须吸引更多的人来关注。短期之内，仅靠几个创业公司是比较难影响到全社会的。
第39页共73页从行业健康发展来说，如果巨头进来之后很快就形成了赢者通吃的局面，这对巨头之外的所有人来说，都是场灾难—包括消费者。目前来看，无论是供给方还是需求方，长租都不具备天然垄断的属性，尤其是在当下行业发展初期，各种模式、各种资源纷纷涌入，多家共存的局面会维持相当长的一段时间。
站在投资机构的角度，地产商介入长租公寓，代表着市场的开端，对市场产生的也是正向作用，地产商和运营商两个不同类别且有各自的优势，大体来看，越来越多的玩家进入，也会促使市场格局的加剧竞争，打造自己的特色。换个角度来讲，创业创新的新发展环境下，传统企业天天喊着要转型，互联网企业天天哭着要融资。如今终于到了相遇的路口，相互凝望远远不如朝着一个方向眺望。
四、第三方媒体视角解读
地产商进入长租公寓是大势所趋，关键在于选择以什么方式进入。房地产市场进入到存量房时代，开发商进入长租公寓已经是趋势了，这不是选择的问题，而且选择用什么方式介入的问题。今年5月上海出台土地招投标政策要求，开发商新开项目必须持有15%的房源进行经营，这意味着传统的高周转、高杠杆、快速去化的开发模式必须进行调整。
万科、金地、旭辉、龙湖、招商、深业等一批实力开发
第40页共73页商都自建团队进入这个领域，同时一批小的开发商选择和公寓运营商选择合作经营或者投资入股，虽然前景被看好，但是开发商还是非常谨慎，很多处于调研和观察阶段。一方面长租公寓的低毛利使得开发商不敢过于冒进，另外一方面公寓能否成为资产证券化，也是开发商最为关心的问题，而这个破局有待于政府在整个税收上进行更大的动作。美国的长租公寓像EQR，AVB等都有200-300亿美金的市值，背后都是庞大的房地产基金在支持，当国内在税收上有重大突破，那么开发商+长租公寓才会迎来真正的爆发期。
第三方媒体认为，地产商进军公寓领域即是一种产业链延伸的常态化发展策略，也是房产去库存不得不痛定思痛的选择方式之一。未来，不只是地产巨头自己兴建品牌运营，并购市场主流公寓品牌或委托管理，都会成为现象。说到底，地产圈的是租房群体，也就是潜在的购房人群，这个“铺垫”会越来越延长周期，同时细分差异，最终服务到新一代。
美国最大的出租公寓运营商EQR目前市值已经超过230亿美金，这样的估值对于国内长租公寓来讲，可望而不可及，还太遥远。甚至长租公寓尚未出现一只真正的独角兽，也不简简单单因为公寓行业没有很好的成长土壤，中国的市场需求应该是大于美国的，企业更多应该考虑资产证券化和政策方面寻求突破口才能真正促进公寓产业爆发。
第41页共73页第四节长租公寓行业发展难点一、参与主体众多，竞争激烈
市场参与主体众多，各有优劣。既有专注于长租公寓的专业化机构，也有房地产中介服务商的参与，而房地产开发企业和经济型连锁酒店也凭借其本身的优势也逐渐参与到行业的角逐之中。虽然市场参与者众多，但是市占率总体并不高。规模最大的长租公寓品牌自如，管理房间数已经达到30万间，但相比与其他规模较大的品牌如魔方公寓3万间，优客逸家管理房屋数近3万间，行业集中度整体偏低，处于抢占市场份额的阶段。长租公寓的未来市场仍然集中在核心一二线城市，大量机构运营商集中在少数城市，将进一步导致竞争加剧。
二、资源与价格之间的矛盾，难以协调
核心一二线城市优质地段的供房仍较为稀缺，集中式公寓将面临较高的拿房成本；另一方面，长租公寓解决的是中高端人群对生活质量和社交活动的追求，因此房源的地段就显得犹为关键，地段较偏僻区域虽然收房成本较低，但可能面临需求不足所导致的高空置率或低租金差等问题。因此，收房阶段资产端的资源和价值难以兼得。
三、国内法律、法规体系不健全，消防验收困难消防验收也是不少租赁企业面临的困境。目前，全国除
第42页共73页深圳以外的多数地区，消防验收的前提是规划与报审用途一致，比如规划为商业的项目，报公寓经营用途，很多报验窗口根本不受理。由企业提供集中租房服务的业态出现时间不长，经营过程中物业的使用用途类似住宅，但经营行为又类似商业，和传统的酒店类似。这就导致各地在长租公寓的消防验收中，有的参照住宅，有的参照商办公，有的参照酒店，有的归为“出租屋”不用验收，即便同一个市不同行政区的处理方式都可能差别很大。标准不清，给建设、运营增加了不确定性。
四、投资回报周期长，盈利困难
国内市场的长租公寓现阶段以重资产运营为主，有着较强的金融属性，但运营缺乏退出机制。
国内目前的长租公寓投资回报利润较低，投资布局需要在10年左右，大部分长租公寓尚处于“烧钱”阶段，未实现真正的盈利，长租公寓整体租金回报率较低也是行业的痛点所在。据报道，万科高级副总裁谭总曾表示，万科长租公寓的租金收益率只有2%左右，除去税费只有1.5%的收益；对于链家，长租公寓收入中70%是拿房成本，再加上15%的装修分摊、10%的运营成本、5%的税收，长租公寓的利润几乎为零。因此长租公寓整体盈利模式仍处于探索阶段，盈利模式不明晰也是整个行业一大痛点。
第43页共73页第四章长租公寓产业链及运营模式分析
第一节长租公寓产业链
我国长租公寓的产业流程大致为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个环节。长租公寓全产业链条的盈利点总结如下：
一、获得房源。中国长租公寓企业在选择房源方面企业会根据受众需求选择交通便利、临近CBD区域的楼房。房源很大程度上决定了后期的需求以及空置率、租金水平、以及如果是重资产运营的话资产的升值空间。
二、设计装修。通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。
三、附加服务。长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘其各项需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租赁、搬家等附加服务，收取一定的收益。
四、网络平台。全链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。
五、租约证券化。租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产发行
第44页共73页公募或私募ABS为企业融资。
第二节长租公寓运营模式概述
长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
一、集中式长租公寓运营模式
集中式公寓主要指拿下整栋的工厂或者商住楼（或一栋楼的几层），对房间进行统一装修后按套租出的一种公寓运营模式。这类公寓的优点是装修风格统一、装修成本相对较低，管理方便，且通常设有娱乐区、生活服务区等公共空间，社区氛围良好，更受年轻人青睐。缺点在于优质地段的整栋
第45页共73页房源难获取，能否低成本获取房源，团队的议价能力是巨大考验，因此集中式公寓发展进展较分散式公寓更缓慢；其次集中式公寓总体以中高端定位的品牌为主，因此客群相对分散式公寓更有限，目前市场集中在一线城市和部分核心二线城市。
二、分布式长租公寓运营模式
分散式公寓的主要来源为个人房东，通过简单装修和分拆隔间后按间，称为“合租”或者按套，称为“整租”租出。分散式公寓的优点，首先分散式公寓在房源获取上更为容易；其次通过提供不同标准的装修及“合租”和“整租”等多样化的形式，分散式公寓面向的客群更广，既包含面向中低端客群的优客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。分散式公寓的缺点在于房源来自个人
第46页共73页房东，过于分散的房源会加大公寓管理的难度，另外，过于分散的房源一方面对统一装修风格形成挑战，也会加大装修成本。
第五章国内长租公寓重点企业发展分析
第一节青客公司一、企业发展概况
青客隶属于上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，2012年成立于上海，专注于白领公寓租赁和提供物业管理，是沪上精品租房的领跑品牌。上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司（以下简称“青客公司”）是由国资基金引导社会资本参与投资，职工持股的混合所有制企业，是在同级地方党委领导下开展工作的社会公共房屋租赁服务提供商。青客公司是高度信息化的物联网企业，在公司业务的流程的每一个环节都充分体现了互联网思维，普遍运用物联网技术对业务流、信息流、资金流进行全面有效管控。客户交流界面基本实现了移动端为主，PC界面为辅。通过并不断改善和提升客户体验，为入住青年提供社区活动和增值服务。
二、商业运营特点
（一）租赁闲置房源，精心设计装修后出租给青年白领。
第47页共73页青客公司在嘉定、闵行等地区承租闲置房源，包括“群租”整治后空出的房子，采用“五年一租”方式租赁。将房子进行标准化装修，配备家具、电器、宽带网络，实现“拎包入住”。大部分房子都按照原有房间数出租，仅对部分面积较大的客厅隔成房间，1个房间基本上只租给1个青年白领，每人每月支付800-1200元的租金。
（二）以高学历、固定工作、稳定收入三大标准严选租客，“房、人”信息实行动态管理。青客公司从学历、工作、收入等方面对租客进行信用评估、资料审查，与租客签订“好人”协议，敦促其遵守文明居住生活的约定。每个租客在入住前须提交个人身份证，统一输入公司租房信息系统，做到人房信息一一对应，如果租客更换，信息系统将在24小时内更新数据，确保人房信息准确无误。这一系统还可与社区“两个实有”信息采集系统定期对接、交换数据。
（三）为租客提供性价比高、便捷舒适的酒店式服务，在服务中加强日常管理引导。青客公司采取门卡和密码双重设置的电子门禁系统，提升居住安全性；配备有专职物业维护和保洁人员，租客遇到物业维修问题，只需拨打24小时物业热线电话，能得到及时回应解决。保洁人员定期上门服务，在保洁工作中关注租客情况，一有特殊情况立即向公司反馈，向所在社区反映。
第48页共73页三、经营情况及未来发展目标
青客的名称源自于“青年客人”一词，在大都市的年轻人不应该被住房问题所困扰。安于简洁、便利、高品质的家中，把更多的精力投入到时尚生活中，这是青客以及青客人的梦想及目标。自2012年成立以来，青客发展迅猛，现有员工1000余人，下设近70个服务中心，管辖50000余间客房。公司业务已基本实现对上海地区的全覆盖。
青客希望能围绕城市青年群体的生活需求，依托白领公寓租赁服务来吸引广大人群，借助物联网、信息技术等手段，搭建一个满足青年白领日常居住、消费、社交、文化等方面需求的多功能服务平台，在五年内发展成为国内知名的经营“白领公寓”等服务业项目的品牌企业，为1000万城市青年营造属于他们自己的“家”，并提供全方位的咨询和配套服务。
第二节YOU+公寓一、企业发展概况
2014年11月27日，雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+(优家)国际青年公寓。YOU+国际青年公寓堪称现实版的“爱情公寓”，因为它有三不租：45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体;结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计;不爱
第49页共73页交朋友的不租。you+国际青年公寓的定位是给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从而有家的感觉。
二、商业运营特点
YOU+提供的更像是设施不错的酒店。富丽堂皇、设施丰富的一楼大厅是住户的客厅、娱乐室、健身房、电影院、社交场所。精心设计空间和设施，允许用户自行装扮的房间兼顾了酒店客房的舒适和家的温馨。集中住户，公寓可以方便的提供衣食住行、旅游娱乐的集体服务。对用户本身的筛选和对房客的社交KPI(关键绩效指标)考核加强了住户之间的交流，满足的异乡单身客最难满足的交际需求。这种用户体验对收入不错的单身一族来说非常不错，房租价格相对面积来说高一点也就不难接受了。同样价格你可能租到更大，设施更好的房子，但是娱乐设施、集体服务、交际需求你是买不到的。
三、经营情况及未来发展目标
YOU+国际青年社区在广州有3家店在运营、3家店在建，北京有2家店在建。目前YOU+房源供不应求，需要预约排号才能租到。YOU+国际青年社区的目标是2年内做到10W套房源。
第三节魔方公寓
第50页共73页一、企业发展概况
魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商，是魔方（中国）生活服务集团在中国境内的全资公司。致力于通过打造以公寓为核心的生活服务平台，为都市白领提供长期独立居住的解决方案，经营规模位居行业首位。
魔方公寓是业内起步较早的公司，也是目前国内集中式公寓规模最大的公司，其收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。
二、商业运营特点
房屋租金是魔方最大的经营性收入，与市场上很多仅布局“白领”公寓的企业不同，魔方旗下有三种针对不同客户人群的产品线，魔方、魔尔、9号楼分别覆盖中高低端租赁市场，通过将产品导入细分市场中，以此来提高租金的溢价能力。管理费主要是魔方向租户收取的物业费，大约每月每间房200-300元，相对普通住宅来看略微偏高。而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。
三、经营情况及未来发展目标
目前魔方公寓的出租率大约在90%左右，并且已经进入稳定运营阶段。未来魔方公寓计划加大增值服务的业务范围，将打造“公寓+服务”的生态圈，如“公寓+旅游”、
第51页共73页“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，通过整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度，若这些业务逐渐推出，将会为魔方公寓创造更高的毛利率。
第四节自如一、企业发展概况
自如作为提供高品质租房产品及服务的O2O互联网品牌，旗下现拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿及业主直租六大产品线，自如友家和自如整租所有房屋均经过专业设计，实行统一时尚装修、原创家居及品牌家电配置。自如还提供包括保洁、家修、搬家及自如优品多项服务。
二、企业运营特色
自2011年运营以来，自如现已在PC、APP、微信全渠道实现租房、服务、社区的O2O闭环，省去传统租房模式所有中间冗余环节，通过O2O模式重构居住市场格局，并建立了中国最大的O2O青年居住社区。
自如就启动“暖冬计划”，核查13,590套使用壁挂炉进行自主采暖的自如友家和自如整租的房屋，同时针对目前壁挂炉种类繁多的问题，自如还专门撰写了市场上常见的10种壁挂炉使用教程，编辑成在线文档的形式发送给自如客。并且在供暖调试期间，自如提供为期一个月的7*24小时服
第52页共73页务，以保证租客在采暖遇到问题时能够及时得到维修处理，保证正常居住生活。
凭借着领先的O2O互联网管理经营理念，自如荣获2014年第十三届中国互联网大会“互联网创新实践典范”荣誉称号，发展历程被清华大学经济管理学院、中国工商管理案例中心作为市场营销案例用于MBA教学。2015年，自如被收录为哈佛商业案例。
三、经营情况
截至2017年8月，自如已进入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市。管理房屋数量超过40万间，累计服务15万自如业主，累计自如客100万人。
第六章长租公寓市场投资分析
第一节地产商投资互联网+长租公寓的路径分析一、地产商投资长租公寓的优劣势
对于地产开发商而言，进入公寓租赁市场的优势是握有大量房源，通过租赁能够降低房屋闲置成本。而劣势是缺少房屋租赁运营的经验，相关人才比较匮乏。
二、地产商投资长租公寓的方式
以上海万科为例，上海万科计划在未来三年将大举进入长租公寓领域，通过独立开发和合作开发两种形式，获取20
第53页共73页万间可租赁房源，用于发展长租公寓事业。并在开发和运营的过程中，以轻重结合的资产方式获取资产，通过改造、经营提高资产价值，达到物业增值和品牌增值的目标。
与此同时，万科将积极探索存量资产市场，从闲置空置资产到村镇集体资产、到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。此外，万科还将主动与政府及产业园区探讨战略合作的可能，为政府建设、管理人才公寓及租赁型住房，为产业园区建设、管理员工宿舍及高管公寓等。
第二节
房地产中介投资互联网+长租公寓的路径分析
一、房地产中介投资长租公寓的优劣势
公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。而对于房产中介而言，其分布与各大城市的营业网点为进入公寓租赁市场提供了基础。其次房产中介传统的租赁业务对租客有着较为深入的了解。但是房产中介的房源比较分散，在面积、布局结构、区位等方面有着较大的差异，管理成本较高。
二、房地产中介投资长租公寓的方式
对于房产中介而言，多采用分布式长租模式。在我国，分布式长租模式起步较晚。模式相对而言比较单一，从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，标准化的服务与
第54页共73页改造，提供整体的资产管理解决方案，为消费者提供全新的租住体验，解决白领、蓝领等刚需用户的租住需求。
第三节连锁酒店运营商投资互联网+长租公寓的路径分析
一、连锁酒店运营商投资长租公寓的优劣势
优势方面，第一，酒店行业的管理、运营、服务经验也正是其做公寓的突出优势，管理和服务上非常规范。连锁酒店在IT系统、选房选址、经营人才方面有着广泛基础，还可以借助原有涛的IT财务架构、订单管理等工具，从而优化经营效率。第二，连锁酒店有大量的会员，可以将大量的会员转化为公寓用户。
劣势方面，连锁酒店的经营和长租公寓的经营有着先天的区别。酒店业属于短平快的行业，住客一般只作短暂停留，对于酒店的服务只依赖于休息、用餐等几个简单元素;但对于一般租期在半年到一年，甚至更长的长租公寓租客而言，对房间的布局、装修有不同的要求，需要对酒店进行改造。在服务上，也要从之前的标准化服务向个性化服务转变。
二、连锁酒店运营商投资长租公寓的方式
目前长租公寓领域，连锁酒店运营商投资长租公寓的方式多为连锁酒店运营商投资成立，依托自身的资金、资源，例如窝趣、漫果、逗号等均为连锁酒店集团旗下的自创公寓
第55页共73页品牌。
第七章
国内长租公寓市场融资分析
第一节长租公寓创业公司融资信息盘点一、融资市场火热
自2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”之后，股权融资不再是主角，资产证券化、债券等融资大门打开，多家房企和长租公寓品牌更密集发布融资计划。
3月21日，龙湖集团发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行。此外，由绿城房地产集团有限公司同时申报的公开发行和非公开发行住房租赁专项公司债券分别获得上交所预审核通过和无异议函，这意味着绿城集团打开了住房租赁融资渠道。
在此之前，建设银行与长租公寓品牌新派公寓发起成立基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿元。此外，自如正式获得20亿元储架式ABS发行额度，成为租赁市场首家以房租分期作为底层资产获准储架发行的机构。
招商蛇口在最新发布的2017年年度报告中披露，报告期内公司获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN
第56页共73页产品注册额度200亿元，有效运用金融工具盘活存量资产，为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。
\"长租公寓\"是眼下的一个新兴行业，随着\"资产荒\"的蔓延，\"公寓运营\"这个行当在资本的加持之下一夜之间火遍大江南北。与此同时，长租公寓产品的资产证券化也为房企融资开了一扇窗，融资市场空前火热。作为新的发展趋势，除了房源和房租的比拼，谁能获得更多的融资渠道，似乎也成为能否制胜的法宝之一。
二、长租公寓创业公司融资信息盘点
（一）REITS和ABS，前者是私募基本形式，后者以信托受益权为基础。信托和REITS在国外，尤其美国资本市场非常发达，很多大型的公寓管理通过发行保底型基金的形式获得融资，融资年化利率在4.8-6%之间。2017年11月7日，深交所宣布新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式发行设立，这是全国首单长租公寓权益型类REITs产品。紧接着保利，魔方和自如发行各自的REITS和ABS产品。这两类金融产品都是面向有一定规模的大型长租公寓企业。
创业公司REITS和ABS融资信息
项目发行时间发行规模魔方2017/1/103.5亿自如2017/8/155亿新派2017/11/32.7亿保利2018/3/1317.17亿第57页共73页优先级发型利率产品期限基础资产
4.8-5.4%3信托收益权
5.39%3信托收益权
5.30%3+2私募基金
5.50%3私募基金
底层资产
4000间房未来房租分期小额委托贷款利息委托贷款利息三年租金
贷款
股息
股息
（二）股权融资。主要是新兴长租公寓品牌获得风险投资、股权融资，被投资的企业通过转让一定的股权得到融资，最终VC风投通过溢价并购或者上市退出，获得收益。股权融资是最低成本的融资方式，除了转让股权，稀释股份的代价，初创公司几乎没有资金成本的发生。当然了，某些风投对创业公司也有一些对赌条约，这些要求企业达到一定的销售业绩或者IPO时间要求，否则就以原价回购并按一定的复利支付利息，这种“明股实债”是VC（风险投资VentureCapital）对创业团队的一种鞭策和自我保护。目前，不少长租公寓都获得了股权融资。如魔方公寓从创立到现在一共融资了接近30亿人民币；自如C轮融资金额高达40亿。
创业公司股权融资信息
品牌魔飞公寓麦家公寓时间2017/1/112017/3/16金额千万级数千万A轮投资方建业集团保利资本第58页共73页安韵YU2017/5/63亿B轮
嘉御基金PCP，东方富海，启明基
金复兴地产
悦榕资本，优客工场，开物华置
华住酒店集团和IDG
58同城
乐乎公寓蛋壳公寓城家公寓窝趣
2017/5/202017/6/282017/7/72017/8/10
数千万A轮1亿A+轮5000万A轮5000万A轮
以上融资方式都是偏向于中大型和知名的企业，而更多的中小型的长租公寓公司融资渠道狭窄，仅能通过几种方式获得资金。
（三）银行贷款。工农商建四大行都有针对长租公寓的贷款产品。特大型的企业可以获得银行的低息信用贷款，一般年期在3-5年，贷款利率6-8%不等；针对中小型公寓公司的经营贷款，利率比较高，贷款周期比较短。工行和建行要求企业有一定的流水，房源在2000套以上，贷款期3年以内，年化利率在7-10%之间，同时为了降低风险，银行还会要求企业法人或者股东提供额外的资产担保，甚至还要求提供第三方连带责任担保。
（四）众筹。众筹也是股权融资的一种，只是融资的对象从精明的投资机构，变成个人投资人，投资金额大大降低，2万到5万的起步门栏，广大低净值非专业投资人都可以成
第59页共73页为项目的股东。除了正常的股权分红回报，平台为了保证投资人的利益，对项目有收益的保底要求和第三方的担保或者项目方现金补足承诺的分红收益，金融术语叫“明股实债”。在成功获得融资以后，众筹平台方会提取融资金额5%作为佣金。目前，酒店，公寓类主要有天使汇，人人投，多彩投等众筹平台。其中多彩投已经成功协助E+青年公寓，包租婆女神公寓和蜂趣公寓获得融资，对中小品牌公寓来说，众筹是一种非常有效和低成本的融资渠道。
第二节中国长租公寓融资模式分析
要快速占领市场，光靠企业自身的滚动发展还是不够的。公寓行业本身是一个重资产的行业，一个项目动辄数百万甚至上千万，只有区区的利润，难以通过内生性的发展，支持企业短时间大量房源的投入。所以，必须要考虑外部融资的问题。长租公寓虽然回报周期长，但是收入稳定，未来收益可以锁定，也算是一门好的生意。长租公寓融资渠道多元化，股权融资，REITS，ABS，银行贷款，P2P借贷，众筹，私人借贷等。下面简单介绍几种中国长租公寓市场主流融资方式。
一、股权融资模式
与国外常见的REITs(房地产信托投资基金)运作不同，国内长租公寓行业使用最多的还是股权融资。自2013年以来，
第60页共73页进入长租公寓领域的风投机构数量明显增多。仅在当年一年，共有4家长租公寓从风投机构获得融资，到2014年底，引入风投的长租公寓已增至12家，其中，广州YOU+、上海蘑菇公寓、成都优客逸家均已获得两轮融资;2016年4月，魔方公寓宣布完成C轮融资。至此，风投机构在长租公寓行业的投资金额、活跃程度都达到历史高点。
二、类REITs模式
因为连锁公寓的高物业成本、低经营收入、难以快速规模化的特点，在国外，做连锁公寓的基本都是上市的公寓REITs基金，离开REITs模式的公寓运营者难成气候。而在中国，由于金融环境没有完全放开，真正进入上市交易流通还无法实现，因此，有品牌公寓运营商采用了私募REITs的做法，例如新派公寓。
三、众筹融资模式
除了以上两种融资方式，长租公寓行业也开始尝试互联网金融这一新型融资渠道。2015年3月，YOU+国际青年社区就与P2P公司懒投资达成合作，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个固定收益产品，在懒投资官网上进行投放。
相比前面的P2P平台单纯融资功能，众筹的方式不但能完成一定金额融资，对于YOU+来说，还能达到宣传和招租
第61页共73页的作用，这无疑降低了YOU+的拓客成本和出房周期。但由于众筹平台的收益有限，对投资人的吸引力也大打折扣。
四、银行合作融资
在长租公寓成为台风口行业后，也开始获得一些银行的青睐，部分银行甚至为其量身设计了一些消费贷产品，来为其解决一定的资金问题。
五、P2P理财
长租公寓因为有稳定的现金收入，许多P2P都盯着这块市场。简单来说，长租公寓企业把预期的租金收益权抵押给P2P平台，然后获得贷款资金。贷款期一般3个月到24个月不等，利率8-15%不等。说白了，就是一种债务融资。长租公寓企业通过P2P短期获得资金，而投资人得到稳定的收益。
第八章中国长租公寓市场发展趋势及前景预测第一节长租公寓市场未来发展趋势分析一、互联网巨头可能大举进军房地产租赁行业目前阿里巴巴、京东商城都已经在发力住宅租赁市场，京东将成为北京住房租赁市场的支持平台，阿里巴巴也与杭州市住保房管局签约了搭建平台协议。因为阿里巴巴加入了租赁大业的队伍中，只要芝麻信用分达到650分以上，在支付宝平台上租房，就可以免除租房押金，并且按月支付房租。
第62页共73页接下来预计会有超过100万间公寓，被纳入到阿里巴巴的租房平台。当然，这其中个人房东是非常少的。可以预期的是，不管对于京东还是阿里，长租公寓都是优先选择的优质房源供应商。
互联网公司的介入，往往是一个行业巨大变革的开端，从嘀嘀打车、百度外卖、猫眼电影票就能佐证这个观点。笔者认为，互联网巨头的介入，租赁服务平台的搭建也只是小试牛刀，而真正值得期待的是，互联网巨头将来会涉足整个租赁生态链，将来互联网巨头可能会通过互联网和IT、流量的优势直接投入长租公寓各个环节。
二、智能系统、智能硬件将共同构建智慧公寓长租公寓行业的SAAS系统是为职业房东和品牌公寓服务的，目的就是为了提升管理效率、降低人力以及物力成本。优秀的SAAS系统也算区分公寓运营商实力和水平的主要标志，二房东或者传统公寓运营往往是依靠EXCEL或者简单数据软件，而品牌公寓、尤其是需要管理大量房源和住户的大型连锁公寓，SAAS系统尤为重要。它的优势就在于基于云服务无需专人维护，且有大数据技术支撑。
任何一个行业的信息化水平高低往往就直接决定了这个行业能走多远，能发展到什么程度。在当下IT系统已经成为基础设施的今天，公寓发展壮大的核心因素必须包含先
第63页共73页进的IT系统，物联网、智能硬件也是同样的道理。
目前的硬件主要是智能门锁、智能电表。而硬件方面，依然存有些棘手的问题。比如软硬件的不兼容，每个硬件都要单独的app去配套使用，无形中增加了操作的复杂性；硬件反应延迟、过度依赖网络。
三、ABS、REITS等金融创新应用逐渐常态化
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
目前长租公寓市场上，仅有魔方公寓、自如、新派、保利对其经营产品进行了证券化，同时前两者与后者的ABS产品又有质的不同。魔方、自如的ABS产品可看做商业抵押贷款，为一种债券，而新派、保利最近设立的REITs则可直接看做一种股票。
由于示范和标杆的作用，公寓行业证券化会越来越多，
第64页共73页成为常态。REITs能帮助长租公寓提供商盘活沉淀资金，但不能解决其收益的问题，这需要提供商的产品创新、需要政策的进一步引导、需要我们对房子的观念的更新、更需要等这块市场的力量进一步博弈。
四、非房地产企业会逐步进入长租公寓领域
在万科、龙湖、世联、链家等房企及地产中介公司大步迈进长租公寓领域时，一个新的介入者出现了。建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位签署住房租赁战略合作，推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品。
此次合作的方式，简单来说就是房企出房源，建行向租户发放名为“按居贷”的租房贷款，贷款一次性打给房企，租户再按息每月向银行还款。租户包括比亚迪等科技企业和个人租户，提供给科技企业的房源被纳入政府的人才房范畴，由深圳市人才安居集团和建行合资的租赁公司统一管理。
住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门曾联合印发通知中强调了“要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”，这是首次出现对国有企业参与租赁行业的指导
第65页共73页意见。国企拥有为数不少的闲置老旧物业，鼓励国企向租赁领域转型也是对盘活沉淀物业资产的有益方向。判断未来国企在租赁领域的投入将会加大，专业服务和租赁机构与国企沉淀物业的合作也将会极大的提升目前品牌租赁公寓的市场供应数量。
可见，掌握用户入口、掌握资金入口、掌握大量闲置物业的企业，都可能会进入长租公寓，尤其是国家政策大力支持和鼓励下，大量的地方政府、央企、国企，都会纷纷以不同的形式进入到长租公寓领域。
五、行业日趋规范，相关法律法规建设日趋完善住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示，住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。
长租公寓和长租人口配套的法律和法规会越来越多，行业会越来越规范和完善。长租公寓曾经是“灰色地带”，工商等经营证照及许可单位不明确，产权与用地性质未明确，建筑、消防验收难，各地管理要求和参照标准不够细化。租房人口曾经面临暂住证、居住证、无法获得相应的社会权益和福利等诸多问题。这些都将会解决。
六、独立上市公寓企业出现房地产领域、互联网+领域
第66页共73页新的独角兽出现
在以前，互联网并没有深度介入租赁行业，互联网对于租赁的应用大部分还停留在房东发布信息、租客网上找房这样的粗浅层面，将来互联网势必会深度改造租赁行业，可能类似于携程、去哪儿改造商旅，类似于嘀嘀、OFO改造出行。途家、小猪短租这样的短租平台估值都已经很高，下一个独角兽可能来自于长租公寓，这也就不难理解。
不管是基于互联网思维，还是传统产业的升级更新，将来租赁行业势必会变革，长租还是短租，集中式还是分散式，房地产派、中介派、酒店派还是创业派，这个并不重要，市场规模足够大，政府扶持力度强，大量资金和巨头纷纷涌入。
据悉，万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块已有独立上市计划，其它公寓企业也正在为这个目标而努力。公寓的平台型企业、服务型企业都有可能独立上市，类似于京东可以拆分成“京东租房”类似建立京东金融一样，也可能会单独上市。
七、多种运营模式并存，加盟、托管有助于迅速扩大规模
总体来看,长租公寓的运营模式主要分为两种：轻资产和重资产；按照地理位空间分布又可以分为集中式和分散式。重资产模式，即为企业通过收购或自建获得资产，装修
第67页共73页后对外出租的经营模式。重资产模式下，企业持有出租物业，因此不仅可以获得租金收益，同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。轻资产模式是企业通过和资产所有者签订租约，在一定期限内获得资产的经营权，但并不实际持有物业，因此不能享受资产升值的收益。但是长租公寓企业租下整栋或者整层的物业，这其实也可以看成是重资产模式，重和轻只是相对而言的。
不管是集中式还是分散式，现阶段重资产运营模式已经是限制长租公寓快速发展的制约性因素，对于品牌公寓而言，想要早日获得盈利就需要在源头上控制成本，摆脱重资产的缺陷。对于未来的发展方向，泊寓、窝趣等很多品牌公寓选择通过加盟、托管方式吸纳更多公寓，凭借管理、服务和运营来获得效益分成。
目前来看，长租公寓尚属于相对较新的事物和模式，不管是规模、管理、运营、加盟体系尚无法跟酒店行业相提并论，即便是连锁酒店投资设立的长租公寓企业，也还不具备大规模加盟、连锁扩展的实力和能力。为什么说未来加盟和托管模式会更加的盛行和普及呢？随着长租公寓行业巨头介入、巨大资金介入，尤其是长租公寓人才变得不再稀缺，大量酒店人才进入后，长租公寓的品牌体系、管理体系、加盟体系都会变得完善，真正大规模加盟或托管的境况有望出
第68页共73页现。
八、专业化细致分工，生态链及产业链趋于完善公寓生态链及产业链可能涉及到哪些？品质家具、智能家居、专业健身设施、24小时安保、保安执勤、24小时监控、专业维修保洁、驻店人员及时到位、直饮水、免费热水、免费冷水、暖气、热水器、洗衣机、衣柜、桌子、椅子、沙发、空调、冰箱、油烟机、床、WIFI、台球、咖啡厅等这些都已经成了标配。
原创设计倾力打造的温馨环境、保障品质生活、环保装修遵从环保原则、WIFI网络精彩不断线。服务设施坏了电话约，我们为您排忧解难。双周保洁公共区域定期保洁，清除卫生死角。
公寓的产业链、生态链都是丰富而且有极其大的延展性的，所以，随着公寓租赁行业腾飞，专业化分工，公寓企业可能用到的产品和服务都会与日俱增。
租赁前服务平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台等等，公寓产业每个环节，每项细分都可能会出现各个细分子领域“小而美”的优秀公司，行业中的投资机会将又深又广。
第二节长租公寓发展前景展望
一、土地供给将更加充足，更多政策利好有望出台
第69页共73页从当前的市场情况来看，所有长租公寓品牌都面临着拿地成本高的问题，即使是房企系的公司借助集团的房源也不例外，而过高的拿地成本直接导致了行业盈利能力差，严重依赖集团公司或投资方输血。
集体用地新政出台后，集体用地将合法的成为新的租房用地，其低廉的价格为长租公寓企业带来了新的盈利方式。但热点城市内部及周边集体用地数量有限，该类土地的入市并不能解决行业整体的根本问题——租售比过低。而要想使租房市场有长期的发展，则必须给予租房企业、租房市场更多支持，以解决其盈利困难的问题。
预计在国家支持租房市场态度不变的假设下，未来将会有更多包含土地、金融、税收等利好政策出台，对行业整体将会利好，也为各方公司参与租赁市场创造了基础。
二、短期看拿地能力，中长期看运营能力
尽管目前有少数公司号称要以生活社区一体化服务取代纯租金收入的模式，但其现金流还是靠租金收入在支撑。而在面对长租房这个完全竞争市场时，各家公司对于自身成本的把控是拉开利润差距甚至决定生死的根本所在。
在现有“常规”拿地方式成本很高的情况下，集体产权用地因其拿地成本极低将成为香饽饽，因此短期内各家公司的经营情况将会因拿地能力不同而产生分化。在这方面，创
第70页共73页业系、酒店系公司相较于地产服务商系、地产商系将存在明显劣势。
中长期来看，公司的运营能力将是主要区分点。主要是因为强的运营能力能够有效提高长租公寓公司盈利能力，因此其所可以负担的成本高，可以实现快速的扩张。而快速扩张带来的规模效应如品牌知名度高、议价能力强等又会反哺企业，拉低其平均成本，实现正向循环，从行业中脱颖而出。
我国的住房租赁市场仍处于初期阶段，困境的主要症结在于缺乏培育市场的制度土壤，交易过程契约精神缺乏，导致租赁市场投资动力和消费需求无法实现规模化和多元化。而如今，针对住房租赁市场改革的大幕已经开启。改革的目的在于使资源在市场能够更充分的自由流动，提高配置效率，实现供给和需求的更好衔接。随着市场的洗牌与行业的变革，长租公寓市场逐渐兴起，租赁市场蓝海泛舟，供给和需求正朝着实现更好衔接的方向迈进，在这个过程中，机构主体通过创新盈利模式将实现租赁市场的多赢。
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