论不动产登记与不动产物权变动的关系

李慧芬

摘　要:本文将围绕不动产登记与不动产物权变动之间的关系进行阐述ꎬ并将不动产物权登记的主要作用充分发挥出来ꎬ旨在为日后研究工作的顺利进行奠定基础ꎮ

关键词:不动产登记ꎻ不动产物权变动ꎻ绝对登记主义一、引言

不动产物权登记可以有效地保证第三人的合法权益ꎬ科学合理地看待不动产的登记效力ꎬ将具体的理论知识与实际经验相结合ꎬ使之适应当前社会发展的实际需要ꎮ

二、绝对登记的不动产物权范围

绝对登记的不动产物权是指非经登记ꎬ其在设定以及让与的环节中不具有法律效力ꎮ非经登记的不动产权包含的方面具有多样性ꎬ其中在法律规定的范围内的地上权以及地役权、房屋买卖以及土地使用权出让等ꎮ其不动产抵押权因债主权让与而随之发生的移转、遗产中的不动产所有权因遗嘱生效而发生的移转除外ꎮ其中不动产抵押权因债主权让与而随之发生的移转指的是注重区分债权人与受让人之间的关系ꎬ以让与合同的实际情况为出发点ꎬ实时对抵押权进行监测ꎬ随即发生的转移ꎬ在此环节中要保证二者之间处于同一的状态ꎬ不能独自享有ꎮ对主债权以及抵押权进行分析ꎬ主债权要与抵押权一同转移到他人的手中ꎬ抵押权会发生一定的变化ꎮ遗产中的不动产所有权因遗嘱生效而发生的移转是指遗嘱生效之日起将由指定的继承人享有ꎬ其中不动产物权也随之发生变化ꎬ跟上述相同ꎬ都不需要作为登记的要件ꎬ详细的掌握遗产物权发生转移的原因ꎬ主要是在宣布被继承人死亡之后生效ꎬ一定程度上是对遗产分配的限制ꎮ

三、相对登记的不动产物权范围

相对登记的不懂产物权是指非经登记或者宣布登记ꎬ该形式的不动产物权不是因为法律行为而获得的ꎬ其获得的方式具有多样性ꎬ要根据事件的实际情况有针对地对其进行分析ꎬ其中主要包括因法律规定的直接发生或是因为事实行为的发生而发生ꎬ在此环节中需要坚持实事求是的原则ꎮ同时ꎬ在特定情形下ꎬ其物权的登记要在不动产物权获得前进行ꎬ实时对登记的客观情况进行分析ꎬ要及时对已经发生的物权变动事实进行确认ꎮ实时对物权变动发生的依据进行审查ꎬ在这一环节中ꎬ当事人已经获得不动产的物权ꎬ由于此环节是在没有登记的情形下进行的ꎬ切记将其转移到他人手中ꎬ一定程度上有助于保证不动产流转秩序的稳定性ꎮ同时ꎬ在对非经登记不得处分进行分析时ꎬ需要掌握其关键的事项ꎬ方便后续工作的顺利实施ꎮ需要准确对非经登记不得处分的不动产物权与非经登记不得对第三人发生对抗力的不动物权之间的关系ꎬ其二者的成立要件相同ꎬ但是非经登记不得对第三人发生且对抗力的不动物权侧重点在物权的取得以及转让ꎬ不需要对其进行登记ꎬ不得对抗第三人ꎮ当出现未经登记的物权时ꎬ其当事人此时可以充分发挥其自身的主观能动性ꎬ对其进行处理ꎬ尽量减少对第三人权利的影响ꎮ

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四、不动产登记与不动产物权变动的关联

不动产登记与不动产物权变动的关联主要包括不动产登记申请程序、不动产登记审查方式、登记簿的编制及其着重点、不动产登记的登记错误培养机制与不动产变动模式的关联等几个方面ꎮ其中不动产登记申请程序与不动产变动模式的关联主要是指在转让的环节中要注重加强双方当事人之间的联系ꎬ并最终达成债权债务关系ꎬ使之二者之间处于相对独立的状态ꎬ有助于保证物权行为的合理性ꎮ不动产登记审查方式与不动产变动模式的关联是指充分考虑到登记申请的审查方式ꎬ其中主要包括形式与实质ꎬ其中形式方式主要在运行的环节中需要保证申请手续的完整性ꎬ并严格按照契约的规定实施ꎬ将其准确地填入到登记簿中实质方式在进行登记申请的过程中ꎬ其包含的方面具有多样性ꎬ在具体操作的过程中需要掌握好权利变动产生的原因ꎬ对其真实性进行核实ꎬ并对不动产物权变动的实质情况较为专业的部门进行审查ꎬ保证其及时发挥效力ꎬ将其记录到登记簿中ꎮ登记簿的编制及其着重点与不动产变动模式的关联是指其中对登记簿的编制进行划分ꎬ针对其物的编成主义需要实时对不动产权利进行静态的分析ꎬ主要在权利登记制中发挥优势ꎮ而人的编成主义主要是对不动产权的动态进行分析ꎬ其主要在契据登记制中发挥优势ꎮ不动产登记的登记错误培养机制与不动产变动模式的关联是指对不动产登记的公信力状态进行分析ꎬ在进行不动产登记的过程中ꎬ根据物权变动交易相对人法律效力的实际情况出发ꎬ其不动产登记的公信力存在差异性ꎮ

五、结论

综上所述ꎬ不动产物权变动随着不动产登记的变化而变化ꎬ并以不动产登记作为基础ꎬ二者在实际运行的过程中相互制约、相互发展ꎬ并严格根据该地区法律规定的实际情况出发ꎬ切实保障好真正权利人的合法权利ꎬ并根据不动产登记制度的实际情况做出有针对性地选择ꎮ在对不动产登记与不动产物权变动之间的关系进行研究中可以对不动产物权的范围进行准确的定位ꎬ精准地对其进行界定ꎬ以此保证物权权属关系的透明度ꎮ

参考文献[１]览陈雅莉:

.物权法中物权变动规则的法理分析[Ｊ].法制博[２]ꎬ２０１８(３４):２４９.

术[Ｊ].李俊法律适用晔.不动(司法案例产物权变)ꎬ２０１７(２４):４１动二阶模式的－４７.理念与司法技作者简介:

李慧芬ꎬ青岛市不动产登记中心ꎮ