针对xx学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块：平安管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、平安管理
1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期〔每月或每季度〕向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为标准，便利于管理。 3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。
4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。
5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生
不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品平安。 6、完善各项管理制度
〔1〕来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。
〔2〕男女生不得互相串宿舍。
〔3〕按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。 〔4〕每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
〔5〕发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。 〔6〕开展意见调查，物业定期〔每季度或半年〕发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理效劳。
7、员工效劳态度：员工以发自内心的真诚笑容热情效劳，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
8、我方不承当因学生自身行为造成的平安事故责任。 二、环境卫生管理
1、实行零干扰清洁卫生效劳，学生上课后，清洁工再进行清扫。 2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各清扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无 无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。 三、水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
〔1〕检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
〔2〕检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
〔3〕检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、
电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处分。
〔4〕检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。 〔5〕检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
〔6〕配电局部电缆沟〔竖井〕无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事件后联系。
3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承当，但我方不承当大修、更新换旧以及新投入设施工程的费用。 一、XX工程物业分析：
1、物业地域范围开阔，封闭性交强
2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、平安性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及效劳的管理。
二、根据以上分析，对XX工程物业建议如下：
1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁
工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于工程区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁效劳的要求不同，分开管理有利于降低物业管理本钱，必要时可以通过物业公司将该局部工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的效劳体系。
三、物业管理提供日常效劳的内容：
1、对河道的清理与水质的保护〔如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果； 2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁〔主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶〕？ 4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护； 7、工程范围内绿化的种植与养护； 8、业主能源费用的代收代缴； 9、定期花木杀虫及灭鼠； 10、暂住证等社区性证明的办理； 11、业主院落档案的管理。
四、物业特约效劳－管家式效劳体系：
1、管家的效劳，是指由管家负责，带着包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的效劳，针对玉河工程提出的管家式效劳，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的效劳，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的效劳建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的效劳要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的效劳均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，防止了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种效劳也同样由该物业管家带着陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且防止陌生工作人员带给业主的不平安因素。 3、管家式效劳的内容：
A、业主订购报刊的派送〔报纸需经过熨烫，免费〕？ B、带着工作人员完成业主提出的家政效劳要求〔付费〕 室内清洁 搬家、搬物
地板、地毯的清洁养护 代收洗、补、烫衣物 室内插花、装饰 代购日常生活用品 车辆清洗效劳 家庭看护管理
宠物看护管理
C、为业主提供车辆接、送效劳〔付费并需要提前预约〕 五、XX工程的平安保卫管理： 1、保卫部门日常工作内容： 24小时固定平安岗位的值勤 24小时流动岗位的平安及消防巡视 车辆停放的平安管理
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理 2、保卫部门的设施设备： 中央控制室
与中控室连接的门禁对讲系统 设像监视系统 电子巡更系统
业主院落重点部位〔厨房〕设置烟感报警系统 停车管理系统〔如有大规模公共停车位需要管理〕 安防器材〔对讲机、灭火器、警棍等〕 3、保卫部门提供的'委托性特约效劳： 礼仪性保卫
短途护卫〔主要为业主携带贵重物品外出时对人员平安护卫〕 〔以上两种效劳提供时需要有物业管家陪同并属付费工程〕 六、突发事件应急处理体系的建立
业主物业的平安性是本工程物业管理的关键所在，除提供一般保
卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态开展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：
1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警〔或直接找物业管家〕；
2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续开展； 3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；
4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警〔110、119、120、999等〕
一、物业管理公共效劳质量标准 1、房屋共用部位、共用设施设备的维护 〔1〕房屋
A、房屋完好率达98%以上； B、房屋零修、急修及时率92%以上； C、房屋零修工程合格率98%以上； D、外观良好、整洁、无缺损现象； E、房屋装修贴合管理规定。
〔2〕协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。 〔3〕环卫设施完好无损。 〔4〕道路畅通，路面平整。
〔5〕消防设施完好无损，可随时启用。
2、平安护卫
〔1〕主出入口设有值班室，并实行24小时值班； 〔2〕平安护卫人员24小时巡查； 〔3〕小区24小时监控； 〔4〕交通、车辆管理有序；
A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。 B、机动车辆按序停放。
〔5〕危及用户平安处，设有明显的标志并制定防范措施； 〔6〕有应急处理方案、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。
〔7〕小区内无重大火灾、刑事和交通事故。 3、绿化与环境卫生
〔1〕绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%； 〔2〕花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象； 〔3〕修剪及时，整齐美观； 〔4〕绿化品味高，有较高欣赏价值； 〔5〕小区内全方位持续清洁；
〔6〕房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像； 〔7〕水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患； 〔8〕环卫设施整洁；
〔9〕无乱贴、乱挂、乱划现象；
〔10〕噪音等贴合环境标准。 4、收费管理
〔1〕效劳人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；
〔2〕用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；
〔3〕建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布效劳费收支状况；
〔4〕模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费工程、提高收费标准等乱收费行为；
〔5〕认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；
〔6〕业主意见反应满意率90%以上。 5、相关条件 〔1〕硬件环境
A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象； B、小区楼宇、建筑等各类标识明显；
C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全； D、停车场分类〔汽车、摩托车、自行车可分别存放〕； E、有集中监控设备； F、有生活效劳配套设施；
G、有教育、文体活动及商务效劳设施；
二、物业管理公司带给的效劳工程〔分期逐步到位〕 1、便民效劳〔局部收费〕 〔1〕清洗空调过滤网； 〔2〕室内清洁；
〔3〕检修电器〔室内自用部位〕； 〔4〕修理家具配件； 〔5〕安装、更换配件；
〔6〕修理，开关、插座、 盒等； 〔7〕修理、更换门铃、门锁、信箱锁； 〔8〕修理、更换灯泡、日光灯、灯罩； 〔9〕修理、更换水龙头、水阀及各类软管； 〔10〕修理洗手盆、下水管及抽水马桶； 〔11〕代办缴纳电费； 〔12〕代办缴纳 费； 〔13〕代办 开户； 〔14〕代办有线电视开户； 2、商务效劳〔局部收费〕 〔1〕代办收订报纸杂志、邮递； 〔2〕代订车、船、机票； 〔3〕中英文打字、 ； 〔4〕 留言效劳； 3、社区娱乐、文化活动效劳
〔1〕棋类； 〔2〕牌类； 〔3〕球类； 〔4〕健身活动； 〔5〕书刊阅览； 〔6〕欢庆节日； 〔7〕义务效劳活动。 三、物业管理企业
1、企业须持有物业管理企业资质证书；
2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确； 3、人员培训，持证上岗；
〔1〕企业从业人员统一着装、佩戴胸卡； 〔2〕档案管理标准，资料齐全；
〔3〕用心使用新技术，广泛使用计算机管理。 结构及外观：
1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否那么，乙方应负责恢复原状；
2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，防止不平安的隐患； 3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，假设由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。 阳台及门窗：
1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物； 2、贴磁砖时不得污损外墙，假设出现该状况时要立即清洗干净； 3、严禁改动入户门、门套；
4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；
5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以防止将来因渗水引起质变。 管道：
1、严禁改动厨房、卫生间的排水〔排污〕管道；
2、假设将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；
3、处理好排污口、地漏及周围防水，防止渗漏水； 4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。 厨房及卫生间：
1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；
2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，防止不平安因素存在；
3、严禁敲打和改变属公共局部的通风管道井； 4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修； 5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，防止渗水；
6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。 智能设施及管线：
严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。 空调：
1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；
2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一； 3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。
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