关于设计阶段成本控制的建议

关于设计阶段成本控制的建议

设计费占项目总投资的2%—3%，但其价值影响为70%—80%,合理科学的设计可降低工程造价的10%左右。在设计阶段，根据项目特点及适用人群，选择客户认可、价值与支付代价最大差值的方案与产品，不宜单纯最求效果，也不宜片面追求低成本。在设计各阶段，都应持续开展方案优化工作，比较不同设计方案所带来的品质、效果、成本、效益等方面的差异。同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，兼顾长期效益和短期利益的平衡。

设计院的选择除考虑其整体实力及社会影响外，应加强对设计师团队的考察。在设计合同中，应将需设计单位给予配合的工作事项和技术经济指标要求清晰明确地表述在设计合同中，在附加条款中，可设置一定的履约奖惩措施。对施工图设计单位的选择应优先本地化，同时优化管理资源，实行项目负责制，并综合经营部门、开发部门以及工程部门等在设计各阶段与设计单位保持良好和紧密的沟通，深入广泛地讨论，比对方案的经济性，各种专业方案可利用外脑，组织各专业专家进行方案评审。

1、方案阶段设计

设计工作开展前，应按项目总体经营要求和市场定位，以及项目的地理位置、自然景观、配套情况等给出一个相对宽松的成本区间范围。同时对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式等的可行性及经济性进行研究，避免实施方案调整幅度过大。

确定建筑方案时要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减少建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加，同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等方面的复杂程度，尽可能避免不规则的建筑方案。

单体和户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过分复杂的单体。

材料、构件的选择应与所建产品的的定位与售价相适应。同时应考虑当地市场供应情况，尽可能利用当地的优势资源。

综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置应相对集中，减少后期管理成本。

结合项目周边道路、市政管网情况，按照土方费用最小的原则确定场区标高。

总图规划综合考虑开发周期和永久建筑、周边交通的合理布局，避免各种临时设施的重复建设。

合理利用原有地形的起伏关系，避免洼地堆土、水系开挖等大量土方施工费用以及地下管线重复施工。

对外墙装饰设计进行方案优化，根据不同产品外墙不同做法、价格合理确定外墙涂料、面砖、石材等的面积比率。

2、施工图阶段设计

钢筋和砼成本占主体建筑成本的较大比重，单方钢筋含量和单方砼含量应作为结构设计控制重点，并与同类建筑进行比较分析 ，同时应强化数据的积累和归类。对各部位含量细化，便于测算控制，对

于复杂建筑及群体建筑科采用地上部分限额、地下部分过程控制的方法。钢筋应优先选用新Ⅲ级钢，板底配筋尽量采用细而密的方式。砼标号每增加一级，单价提高5%—8%，砼标号选择可分部位、竖向分区段控制，避免全部或大部分采用同一标号砼，造成不必要浪费。

地下室（含基础）是成本控制的关键，地下室平米造价基本上是地上平米造价的2—3倍，地下室方案布置结构类型，桩基础选型应重点优化。地基详勘报告，应提供至少两种以上，地基处理方案可供选择，并结合详勘报告，与设计院确定基础类型和基础设计的经济合理性，必要时进行专家论证。对于勘察单位提供持力层地基承载力，应与相近或类似地块数据进行比较，在保证安全的前提下与设计单位合同勘察单位沟通，保证提供的地基承载力数据不偏于保守。

工程做法与交房标准统一，避免因两者不一致造成拆改，同时确定工程做法，应与工程部门、施工单位进行协商，结合以往工程质量通病，控制确定合理、可行方案，从技术上避免质量缺陷的重复发生，对于易发生质量问题的关键部位，可要求设计单位设计详细的施工节点图。

建立图纸自审制度，根据扩初设计阶段，施工图设计阶段等不同阶段，采用出白图或电子版图纸进行建筑、结构、安装各专业的协调，减少错漏碰缺，完善图纸细部设计，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾以尽最大可能解决在开工之前。

通过强化设计管理，减少对施工阶段设计工作的拆分。目前钢结构、幕墙、铝合金门窗、弱电、景观等分项工程设计，多由专业设计

资源完成，其后果是施工图与专业分项图纸矛盾点较多或冲突，不同专业工作衔接性差，造成工程中变更、返工量大，往往导致施工进度延误阶段成本增加。

3、环境设计

充分考虑利用原有场地景观资源及地形特点，同时考虑不同景观与建筑产品的管理搭配，以及景观不同位置特性的均衡组合，根据景观的重要程度，依据市场价格和项目情况确定合理的单位景观成本，同时合理控制软景和硬景的设置比例，植物选择应尽可能采用本地常用、易成活、养管费用低的种类。

详细的环境设计可将总费用按道路、广场、绿地、小品、室外照明、室外设施，围墙等进行分拆，明确成本目标，进行费用分解控制，应重点对景观结构设计做法进行优化。

环境设计应综合考虑与各种管网的协调，避免绿化树木根系对管网的潜在破坏，同时还需考虑长期的物业维护费用，如入口数量、水景的选择，草皮与乔灌木的比例等。

设计阶段成本控制需要多个部门共同配合，在概念设计、方案设计、施工图设计等决策过程中应着力取得设计单位在成本控制各阶段给予最好的配合，从项目结算、项目概算、项目预算各阶段由粗到细，计算单位可售面积成本等指标，提供给设计部门和公司决策层及时调整设计，并形成最终决策。同时应根据以往及目前开发项目进行数据的积累，为以后各种专业方案的详审确定，提供成本控制的依据。