二手房交易事项

一、交易流程：

看房洽谈→签定房协议→交定金→签买卖契约→交房款及税费→产权过户→房屋交接→领产权证

1. 了解二手房产权状况：要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

2. 订立二手房买卖契约：二手房买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，买卖双方签订一份正式的房产买卖契约。

3. 向房地产交易管理部门提出申请，接受审查：二手房买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。 对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4. 立契：房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和二手房购买对象，按审批权限申报审核批准后，二手房交易双方才能办理立契手续。

5. 缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易的二手房性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。

6. 办理产权转移过户手续。二手房交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，二手房买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。至此二手房的房屋买卖行为全部完成。

二、房产过户税费

税种 卖方 买方 备注 1.房产证办理超过五年的普通住宅可申请免征 营业税 5.5% / 2.房产证办理超过五年的非普通住宅按评估价与原不动产专用发票的差额征收 3.房产证办理不满五年的一律按全额征收 4.单位房按评估价与原不动产专用发票的差额征收，不能提供发票的按全额征收 1.不能提供原不动产专用发票的按评估价的2%征收 2% 2.个人房产现评估价比原不动产专用发票额低的可免征 所得税 20% 4个人房产现评估价比不动产专用发票额高出部分的20%征收. 1.普通住宅免征；现评估价低于原发票金额的免征，非普通住宅3%-60% 土地增/ 值税 10.52% 5.84% 2.不能提供不动产专用发票的单位非普通住宅 3.不能提供不动产专用发票的个人非普通住宅 单位房产或个人营业用房征收，已交租赁税的可申请免征，房产房产税 备注 / 税=交易额*70%*1.2%*月份/12 印花税 房产手续费 评估费 0.05% 2.5元/㎡ 0.15% 0.05% 2.5元/㎡ 0.15% 按建筑面积征收 1.5% 契税 / 3% 个人购买的非普通住宅或单位房产和确定房产按3%征收 个人购买的普通住宅，需申请减免，按1.5%征收 视增值比例按累进税进行征收 / 3.房产证办理超过五年的可免征 说明：1.以上税费均按评估价计征；2.普通住宅同时具备以下三个条件①面积在144㎡以下（含144㎡）②容积率在1.0以上③每平米价格在同等路段均价在1.44倍以下，不符合以上三个条件之一者即为非普通住宅，营业用房也属非普通住宅 三、双方需准备材料：

1、卖方所需资料

① 合法有效的身份证明 （身份证、户口簿、婚姻证明等） ② 拟交易房产的产权证明文件，《如房地产权证》 ③ 房产共有人同意出售的书面声明 2、⑴买方所需资料（个人购房）

① 合法有效的身份证明（身份证、户口薄、婚姻证明等） ② 收入证明材料

③ 买卖双方签订并经交易服务中心鉴证的《房地产买卖合同》，已办理过户手续并办妥房 地产产权证（限期在三个月内）要求提供契税发票、评估机构出具的评估报告，尚未办理过户手续的需提供首期付款依据、评估机构出具的评估报告 ⑵买方所需材料（企业，行政事业单位购房）： 1营业执照，事业单位登记证或成立单位批文(核原件) 2法定代表人证明书(原件);授权委托书(原件)

3法定代表人身份证复印件;受委托身份件复印件(核原件)

4名称或法定代表人有变更的需提供工商局或批准成立部门的变更证明(国有企业的,提供国 资办的相关资料)

5如卖方属有限责任制或股份制企业的,需提交公司章程复印件(核原件)董事会或股东会决议(原件).如卖方是非法人企业的,需提交国有资产管理部门或上级产权主管部门的同意出售证 明.如属法人全民制企业,需开具同意出售的证明(另买方可提交以上(1)-(4)项) 6境外企业或组织提交的资料需经过公证或认证.

四、二手房交易十项注意

（1）房屋手续是否齐全 ：房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证； （2）房屋产权是否明晰 ；

（3）交易房屋是否在租 ，有无债务负担；

（4）土地情况是否清晰 ：二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划

拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格 来衡量时，就有点不划算； （5）市政规划是否影响 ；

（6）福利房屋是否合法 :房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定， 买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突；

（7）单位房屋是否侵权 :一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一 起侵犯单位的合法权益； （8）物管费用是否拖欠 ；

（9）合同约定是否明确 :如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。