城市空置房问题初探

城市空置房问题初探

摘 要：本文从近期关注度极高的空置房调查问题开始，论述了空置房的含义及研究空置房问题的意

义，通过借鉴国外对此的研究，调查分析我国空置房现状，对城市空置房问题提出了一些合理化的建议。

关键字：空置房 房地产 探讨

导 言

近期，一则消息在网络上被广泛传播，据称国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。这个消息在当前房价居高不下的现实社会环境中，无疑成了一个导火线，引发了巨大震动。这一数据招来多方质疑，且事后已被断定为不实报道，但这场由空置房引发的“口水战”仍未有停歇的迹象，关于全国具体有多少套空置房至今也没有一个权威结论。为什么一篇不实的报道还引发了巨大的关注？为什么大家如此关注空置房问题？笔者认为，关于空置房问题是值得探讨的一个问题。

如何确认城市的空置房数量，不仅关系到房地产调控，还涉及社会资源配置、财富分配等重大问题。众所周知，打击投机性购房是当前房地产调控的一个着力点。种种迹象显示，房地产调控措施已初步见效，作为主要调控对象的“部分城市”商品房销售出现了“量跌价滞”的局面，但房价并未在前期暴涨的基础上明显下降，市场进入深度博弈期，走势尚难预料。在这种情况下如能确定并公布城市空置房数据，既有助于人们理解国家现有宏观调控政策，也能为各地细化和执行国家政策提供有效支持。如果能够适当的控制开发，合理的调控空置房予以百姓，相信对资源的节约，环境的保护等各方面都有很大的促进作用。

一、城市空置房的科学含义及其研究的意义

空置房是房地产市场上的专用名词，建设部对空置房作出了官方定义。是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。然而笔者认为，这个定位较为狭窄，借鉴国外对空置房的定义：没有人居住的房屋，视为空置，除非其拥有者只是偶尔不在。空置房可定义为开发建成后长时间未能销售的房子和已销售但被作为个人投资长时间无人居住的房子。

毫无疑问，城市空置房数量是反映住宅市场运行健康程度非常关键的一个指标，研究城市空置房问题。其重要意义在于：

1、引导房地产业的健康发展和资金的合理投入。弄清城市空置房数量可帮助估测住宅

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市场供求关系，也能反映泡沫程度如何。一些开发商或投机客通过大肆囤房，人为抬高房价，造成市场虚假的需求信号，误导消费者，也误导机构投资者，造成资金过度流入房地产业，整体经济结构也受到扭曲，但长期看供求关系终要恢复均衡，那时价格一旦逆转，住宅市场后果不堪设想，甚至会危害到整体经济的安全。为此，真实可信、细分到区域的空置房数量，对房地产资金投入方向有风向标作用，及时发布这方面数据，可以避免房地产资金投入到不该有的领域和区域，防范造成房地产市场出现危局。从这个角度来说，城市空置房数量，是实现政府房地产精确调控的重要前提之一。

2、直接体现宝贵的住宅及相关资源有没有被有效利用。房屋投资巨大，不合理闲置的房屋意味着巨额投资没有及时产生应有的经济效益，属于严重的低效率投资。此外，空置的房屋还会加速折旧，造成双重损耗。尤其房屋空置首先意味着土地闲置，而土地又是稀缺和不可再生的，特别在我国人多地少的国情下，这应是力图避免的浪费。房屋空置还意味着，与房屋联系在一起的公共资源，从水、电、煤到公交教育消防警力等，也都没有达到规划的利用效率。现在热衷“造城”者众，地方政府与开发商合作热情很高，令人震惊的一则消息是耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城，但同时也成了一座无人居住的‘鬼城’。花5年时间建设的康巴什，原意要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。

3、从一个侧面反映社会财富分配的公平程度。住宅资产已经成为我国居民家庭资产最主要的组成部分，尤其随着城市经济发展和房价快速上升，住宅资产增值速度加快，在居民总资产比重越来越大，且不均等程度迅速扩大, 导致财产分布差距已经大幅度超过了收入分布。在相当多普通家庭住房质量低下，住房条件长期没有改善的时候，极少数人拥有大量房产，会通过“马太效应”加大社会贫富差距。尤其这些房产如果还处于闲置状态，更加会刺激普通老百姓的心理，造成更强烈的社会对立。

二、国外空置房的研究借鉴

放眼世界，空置房并不是我们国家特有的问题，几乎每个国家都存在空置房的问题，虽然不同国家地区对于空置房的定义存在一定的差异，处理的方式也各有不同，但是目的都只有一个，那就是让每一个老百姓都能安居乐业。

比如法国。法国位于欧洲西部，有6400多万人口，是世界上少有的较早征收空置税的国家。法国政府有一整套健全的建房、售房、购房的法律制度，如购房贷款的审查制度、新旧房的纳税制度、防止倒房的权限制度、买房租房的转换制度、廉价住房的分配制度等等。这些法规从根本上保证了国民的最低利益，不至于使人们因为房价问题而过分紧张。法国人讲究诚信，居民交纳的大部分税目都由居民自己申报，空置税也是如此。许多法国人拥有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，该套住房则需按面积交纳空置税。一旦作假，将会受到严厉处罚。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的

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罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。如果纳税人拒不交税，税务部门有权实施经济处罚。如果纳税人拒不接受处罚，将遭到司法起诉。与此同时，法国政府还征收高额遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值极度缩水。此外，法国的廉租房制度也是政府调控房价的最有效手段。

在英国，由于居民登记的数字化、实名制和系统化，任何居民都有个人数据库，这些数据库中存有居民的姓名、年龄、职业、住址等详细信息，相关人员只要输入个人信息关键词即可获得所有信息。英国法律允许新购第二套住房的产权持有者有2年的免税时间，供他们决定两套住房中的一套作为第一住房，而另一套住房则要照章纳税。英国政府对第二房产主征收两到三倍的家庭税、建立全国第二处房产登记制和引进对第二处房产的新交易税率。布朗政府新近推出的公屋冲击计划使英国房价快速逆转。明确英国政府有责任建立更多的公屋来冲击市场，将那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群解救出来。

荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过 12个月。

在瑞典，针对空置房的措施更为有力。为了遏制空置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此下策主要是认为空置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格，使得公共支出激增。

三、我国空置房的情况问题，原因及其危害

（一）、我国主要城市的空置房现状

前文中提到的鄂尔多斯，是内蒙古一个相对比较富裕的煤矿业中心，常住人口150万。新建的康巴什，基础设施一应俱全，有办公大厦、行政中心、政府建筑、博物馆、电影院和运动场，中产阶级式的复式公寓和别墅将成片的小区塞得满满当当，但现在的问题是，原本是用来安置100万人口的康巴什却很少有人入住。2009年8月出版的《康巴什》季刊透露：新区人口情况2008年为28000人，最新的人口统计数据为2.86万人。

我们再来看看以下数据：

数据一：杭州水业集团发布了一份最新内部数据统计显示：杭州五城区57万户安装水表的住宅中，有17000余户连续6个月以上为“零水表”。

数据二：某网站网抽样调查了南京四大板块几个典型小区“亮灯率”（时间多在晚9点半到10点之间）：江宁的金王府20%，江北的旭日上城22%，江北的万江共和新城红公馆8%，河西的中海塞纳丽舍35%，河西的万科光明城市26%。低得惊人！

数据三：截止2010年6月底，北京商品住宅可售套数为89489套，可售面积为1185.45

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万平方米，1至6月住宅空置面积为413.3万平方米；上海商品住宅可售套数为40902套，可售面积为577.66万平方米，1至6月住宅空置面积为443.17万平方米；广州商品住宅可售套数为37404套，可售面积为472.43万平方米，1至6月住宅空置面积为137.11万平方米；深圳商品住宅可售套数为23171套，可售面积为229.42万平方米，1至6月住宅空置面积为67.24万平方米。

（二）、空置房产生的原因分析及危害

目前出现的住宅需求量大与大量空置并存的现象，不是真正的“过剩”，普遍认为房产投资是产生空置房的主因，另外，由于住房制度、价格、税费、金融、市场、配套改革和信息不对称等多因素综合作用的结果。在经济转型期制度变迁带来的不确定性、收入差距扩大及房改的后遗症，造成居民储蓄消费行为异常，投资结构不合理及价格信号失真，加大住房供给与需求的失衡。

1、购买方角度讲。近些年，高房价与百姓收入差距太大、医疗和教育的支出预期较高使得许多购房者望房兴叹，放弃购买，导致有效需求不足；收入差距的扩大使住房消费的分布不均；城镇居民储蓄增长速度高于GDP和人均可支配收入的增长；受下岗等因素的影响，还贷信心不足，不愿负债消费。

2、市场投资角度讲。房地产市场的投机活动导致部分类型的商品房空置率过高，如“温州炒房团”在部分城市投机炒房的比例已经超过总交易的15%的警戒线。同时，空置房持有成本低，“长期持有，抵抗通胀”是不愿放弃空置房，敢于持有多套房的重要原因。

3、开发商角度讲。刚性价格的存在和形成机制不反映市场供求关系的变化，市场调控难以发挥作用；预期乐观的影响，开发商并不急于用降价来消化空置商品房。商品住宅本身设计落后，建筑质量低劣，物管水平滞后；市场定位、投资决策机制的不健全导致盲目性投资产生大量空置房，市政、公共设施不配套；营销与开发脱节、主客倒置的短期行为、虚假广告使购房者望而生畏，必然影响购房者的积极性。

4、金融体系方面讲。住宅金融体系不健全，抵押贷款业务缓慢，难以满足居民购房的要求。主要存在以下问题：利率高、首付比例大、手续繁、条件偏严、期限偏短、额度偏小、利率刚性偏大及还款方式单一；贷款风险较大等问题。

5、政策体制方面讲。税费结构不合理，如国际一般水平下，官方的地价税费仅为10%～20%左右，而目前我国有些城市已达45%，有的高达70%；住房分配体制尚未根本改变，呈现“双轨制”；货币化分配政策没有跟上，解困房政策在落实过程中分配对象的失控；此外，部分开发商在经济房建设中扩大商品房比例，影响和增大了商品房的空置。行政因素中土地制度、住房制度、价格政策、行政隶属变更、城市发展战略、城市规划、土地规划及税收政策等的不配套和不完善都影响商品房空置的出现和消化。

6、其他方面。如房地产市场化程度低，特别是住宅二、三级市场滞后，难以形成个人消费为主体的住宅市场和建设的良性循环，影响银行放贷和投资者投资，限制了存量的有

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效调整和刺激增量的需求。房地产信息监测体系不健全，信息零散、失真，对市场反馈滞后，在客观上更加重了住宅生产和销售的脱节。

四、对城市空置房的一些初步探索和建议

如此多的空置房，一方面拉升了房价，另一方面也浪费了社会资源。如何才能解决这个问题？近半数人赞成“高额开征物业税或房产税”解决空置房现象；而有三分之一建议“积极引导，将空置房拿出来出租”，以解决投资与空置的矛盾。也有部分人寄希望于政府监管和其他渠道。

笔者以为，从宏观上对房源的调控，实质是政府对开发项目的立项、用地、规划和资金的调控，同时也要求开发商、金融机构和消费者的共同努力。通过提高居民收入、调整产品结构、增加有效供给才能实现房地产业的持续健康发展，为国民经济和人民生活水平的提高做出应有的贡献。针对不同原因导致的不同种类的空置房，可以采取具体如下对策。

（一）、房地产市场的各主体及其相关方面

1、针对购买方的对策。提高居民的现实购买力，维持居民收入的稳定性和提高居民对收入的预期。合理规范房地产开发税费和控制房开企业合理的利润可有效降低房价。减少收入差距，要从分配制度和原则入手，从实现地区平衡、统筹城乡的协调发展来解决。提倡以旧换新来改善居住环境，鼓励居民的交易流通。引导居民住房消费方式的转变，增强信贷和公积金等方式的运用意识，扩大其它金融工具和积极扶持有一定知名度的企业，以连锁和代售等方式推进中介服务和网点建设，提高消化空置房的能力。控制和限制投机性炒作，避免市场混乱和价格的虚高等不利影响。

2、对开发商的对策。房开企业要以市场为导向，研究市场规律，提高决策水平，重视质量与品牌，重视企业和开发项目的规模效应；追求合理的利润，有效降低房价。对于空置房中的无效供给，企业可以进行改造，提高质量，改善配套，或通过转让、合作等形式，变成适应市场的产品销售，也可以通过企业兼并重组和优势企业的市场运作来消化。加大物管力度，有效启动消费市场。

3、金融机构及信贷制度方面的对策。大力发展住房金融，完善住房金融配套政策，扩大抵押贷款规模以及采取特殊的支持政策，有针对性地降低部分品种的贷款利率；在巩固和发展住宅抵押贷款的一级市场的同时，逐步挖掘和发育抵押贷款的二级市场。建议住房贷款引进竞争机制，允许部分其余类型的金融企业和银行一起做住房贷款，可先对空置住宅商品房进行试点，促使空置房的消化。城市外来人员方面，建议重视对外来人员的分类管理，对有购买力的逐步进行政策倾斜，以达到扩大消费对象，进一步降低商品房空置规模。

4、市场其它方面的对策。加快完善多元化的房地产市场体系，如尽早开放住宅二级市

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场；开拓二级销售市场，发展壮大代理商；培育和扶持租赁市场，实现租售并举是有效消化空置途径之一。针对不同的地区，要采取不同的措施。要尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会公布当时房地产信息，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费；定期分析房地产市场形势，进行预警预报监测和调控。

（二）、政府及相关体制方面

加强宏观调控，全面开放、规范交易市场，建立健全商品房交易的法律和法规。加强总量调控与结构调控、地域调控相结合，使房地产业的发展与国民经济发展相协调。盘活空置商品房，如重庆等市最近出台涉及停缓建、停建工程处置和处置积压房地产税收优惠政策等办法，使空置的商品房盘活有法可依，有章可循，方便操作，真正使空置商品房“活”起来。进一步加大住房分配制度的改革力度和进程，落实住房补贴，促进空置的消化和扩大整个社会的消费能力。采取各种有效措施降低住房价格，使更多的百姓能够买得起房。进一步削减各种不合理收费，适度控制房价上涨。搞好与房地产相关的金融和财政税收体制改革。全面推行住房公积金制度，尽快为住房公积金立法。

结语

总之，我们要以系统的观念，从动态及发展的角度，在合理统计城市空置房数量的基础上，科学、客观地分析各地的空置房问题。合理借鉴国外对空置房的处理方法，结合我们国家的国情，建立健全的法律制度，合理的使用纳税政策，再辅以廉租房提供给最低收入家庭的措施，才能达到促进房地产业持续、健康、快速的发展。这些对于百姓而言，能够让每个居民住有居所；对于国家而言，则是提高了土地利用率，节约了土地！

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