浅析老旧小区电梯改造技术方案

摘要：老旧小区大多为多层建筑，无电梯基础设施。从老旧小区居住的人员来看，大部分为老年人。随着我国老龄化趋势明显加快，老旧小区的电梯改造迫在眉睫。然而实际老旧小区电梯改造过程中面临着较多的问题。本文主要来探讨老旧小区电梯改造面临的问题和解决我国老旧小区电梯改造的技术方案。 关键词：老旧小区；电梯改造；技术

引言：随着我国社会保障体系功能的完善，社会养老服务得到了重视。中国自古以来虽然家庭养老是主要的养老方式，但随着社会竞争压力增大，我国的家庭养老功能逐渐的弱化。为了保障我国的空巢老人以及高龄老年的养老情况，我过近些年不断的丰富社会养老服务体系，各地市也在积极的相应国中央指导意见，针对各地区的社会养老服务问题做出了相应的政策性的指导意见。老旧小区电梯改造就是根据我国老旧小区老年人居住的情况提出指导意见。 一、现阶段我国老旧小区电梯改造面临的问题 （一）电梯改造成本较高

电梯改造是小区住宅中一项较大的改造工程，尤其对于老旧多层建筑小区而言，安装电梯的成本较高，每户居民分摊的费用较高，部分家庭难以承受。 （二）居民的需求不同

对于老旧小区而言，大部分为多层建筑，小区本身对于电梯的需求较小，尤其对于一二层用户而言，电梯改造意义不大。此外，部分老旧小区用户并非都是高龄老人，部分年轻人或年龄较小的用户对于电梯改造的需求本身较小，而老年用户、高龄老年人、顶层用户的需求较大（如下图1），因此在实施电梯改造前意见难以统一。

图1 外挂电梯图示

（三）电梯改造及维护管理难度较大

大部分老旧小区没有固定的物业，管理形式上属于开放管理，而电梯改造实施无论是从前提的意见调查、费用征收还是后期的电梯维护管理，都存在着各种各样的问题。开放式的管理给电梯改造收费和后期的维护管理带来了较大的困难。 （四）工程技术标准不清晰

目前，我国工程技术标准主要适用于新建住宅。老旧小区的工程建设标准并不清晰，这给实际建设工作带来了多重阻力。无论是审批报建环节或是工程建设环节，都要征询多个部门意见，同时该类型的改造工程在我国并没有过多实际经验，各个审批环节和工程技术标准体系并不完善，减缓了老旧小区的电梯改造进程。此外，老旧小区电梯改造难度较大，需要对原有的管线进行重新布置或者做管线移动，具体的电梯改造工程量较大，技术要求较高，难度较大。现阶段我国还缺乏相应的老旧小区电梯改造工程技术标准，因而给电梯机电改造施工造成了一定的难度。

二、老旧电梯改造技术方案 （一）政府补助一部分改造资金

老旧小区电梯改造中资金需求是现阶段面临的首要问题。为了保障老旧小区电梯改造能够顺利实施，建议各地市政府出台相关的政策，对老旧小区电梯改造给予适当的资金补助，各区补助8-15万，鼓励老旧小区居民积极参与老旧电梯改造活动。其余部分再有小区居民用户分摊。

（二）做老旧小区电梯改造意见调查

关于老旧小区电梯改造的实施方案，具体还要参照小区居民的意见，建议有相关部门组织老旧小区电梯改造用户意见调查，对老旧小区用户的意见进行征收，以此作为老旧小区电梯改造方案制定的参考意见，尽可能的保障老旧小区电梯改造活动实施的公平、公正。在给用征收方面，应由有关部门制定统一的收费标准。 （三）统一缴纳维修保证金，有房管部门统一代管

老旧小区无物业的开放式管理对于电梯改造而言是明显的劣势。针对该问题，建议由政府制定统一的保证金额度，在电梯安装之前就征收电梯保证金，并将电梯保证金交由房管部门统一管理，作为后期电梯运营维护管理的费用，电梯保证金的缴纳可以为电梯维护的费用提供来源，保障了电梯改造后的安全运营。有房管部门统一代管一方面为电梯长期的运营管理确定了主体管理对象，另一方面房管部门统一管理的形式可以优化资源，降低管理成本。通过这种形式可以为老旧小区电梯改造提供出口。

（四）加强电梯机电改造的设计 1.出入口设计

电梯机电改造中出入口形式的设计是关键。老旧小区电梯肥皂要在不破坏原有建筑的基础上设置出入口形式，既要保证电梯出入口设计的合理性、安全性、便捷性，还有考虑到美观性、协调性。具体可设置为贯通式和双开门式两种。建议入口处设计为直角开门，方面居民出入。改造出入口设计如下图2所示。电梯设计的前提是不影响居民的采用、结构不占用太多的公共空间。

图2 电梯出入口设计图 2．防治建筑物沉降的设计

老旧小区电梯改造时，电梯井坑深度为地面以下200～300米，主机房形式可设计为永磁同步无齿轮形式，井道钢架与墙体之间可设置连接平台，以起到固定钢架结构的作用和防治建筑物下沉的作用。为了方便电梯的管理，可以在电梯中设置发射器、读写器，应用RFID技术作为电梯管理的基础。RFID的可视功能可用于读写电梯运行参数，并将参数发送给管理中心，便于技术人员实时监控，及时处理电梯故障。另外，可设计电梯维修管理数据库，数据库中保存电梯建设的原始数据资料，日常维护中需要将每一次的维修记录上传至数据库，可用于分析电梯设备及零部件的应用状态，提高管理维护的效率。 3.电梯轿厢、井道的设计

老旧小区电梯改造既要合理控制成本，还必须要考虑到老年人的出行，因此必须加强轿厢和井道的设计，设计方案中要合理设计电梯大小规格（如下图3）。一般宽度根据轮椅的常规尺寸宽度而定，稍大于轮椅宽度，保证一定的操作空间。如轮椅 650mm，电梯出入口的宽度应该≥800mm。生活中轮椅的总长度一般不超过 1100mm，电梯轿厢的深度应大于 1100mm。

图3 标准电梯大小规格

结语：综上所述，我国社会老龄化程度在近些年不断加深，社会养老服务需求明显增加，老旧社区在人口老龄化需求之下电梯改造需求强烈。为了给高龄老人及空巢老人提供更好的居住环境，建议各地市加大老旧小区电梯改造的关注度，政府下拨一部分的资金，并制定统一的电梯改造费用缴纳标准，有房管部门出面协调电梯老旧电梯改造和维护管理相关的实现，保证老旧小区电梯改造的顺利实施。

参考文献：

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