一. 成本预测
依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、新城东区实际成本水平,在不考虑可售商业配套的情况下,估算该项目总投资8.68亿元,单位可售面积完全成本2892元/平米,详细构成如下:
总成单位说 明 本(万成本 元) 一、土地成本 31,391,044 6 土地方补偿22,47749 总用地525亩,每亩42.8万元;地价中包含土地使用权转让及费 0 地上、地下建/构筑物、各种管线\\设施拆迁 合作方补偿1,000 33 与合作方初步确定。 费 出让金 1,960 65 出让面积525亩(35万平米),评估价约800元/平米,应按17%计算,应为136元/平米,污染企业外迁可优惠到7%,计56元/平米 大市政配套5,033 168 建筑面积18万平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤费 气30、自来水25、道路及其他45元/平米 交易费 47 2 评估值的0.21% 契税 884 29 土地补偿费/出让金/大配套之和的3% 二、开发前期5,205 173 费 勘察设计费 1,190 40 报批报建费 3,752 125 三通一平费 122 4 场地具备道路\\场地平整,按新城标准考虑临水31万元\\临电92万元. 临时设施费 142 5 临时围墙31万/临时办公室50(装修)/临时围板61万 三、主体工程28,50950 新城东区多层签约价827元/平米,变更及签证35元/平米,本项费 0 目按860元/平米考虑;另考虑20套样板间500万、考虑提高建造档次2200万,折73元/平米; 四、社区管网11,94398 费 3 给排水系统1,891 63 费 供暖系统费 3,416 114 含换热站建设费、红线外管网费25元/平米、锅炉房建设费40元/平米、锅炉房征地费17元/平米;区内工程费为40元/平米; 室外燃气系1,556 52 含气源发展基金20元/平米、区内工程费28元/平米、灶表费3统 元/平米; 项 目 室外高低压 3,353 112 室外消防系 92 3 22 25 新城此项造价约为45.27元/平方米. 7 工程费的2%。 统 室外智能系671 统 道路及广场 763 综合管网设203 计 五、园林环境 1,770 环境设计 161 绿化建设费 1,220 建筑小品 92 围墙建造费 115 59 依设计方案的不同而不同 5 环境工程总造价*10% 41 区内、区外绿化支出,新城约为65元/平方米 3 新城此项造价约为5.6元/平方米 4 包括永久性围墙、围栏及大门,约为500元/延米,本项目围墙约为2300米 室外照明 92 3 室外照明电气工程,如路灯、草坪灯,新城此项造价约为6.54元/平方米 室外零星设92 3 各种指示牌、标识牌、示意图等,新城此项造价约为3.15元/平施 方米 六、公建配套1,495 50 费 幼儿园 280 9 按2000平米考虑,每平米土建1200元,配置费200元/平米 游泳池 450 15 网球场 75 3 建造成本及配套物品购置,一个标准尺寸的网球场为40万 儿童游乐设240 8 土建、设备、各项设施, 施 非营业性公450 15 会所、居委会等3000平米,土建1200元/平米,设备及装修300建 元/平米 七、直接费合80,302,67计 6 7 八、不可预见808 27 直接成本*1% 费 九、开发间接1,664 55 监理费214万(7元/平)/行政管理费960万(20万每月)/利息费 730万 十、开发成本 82,772,758 9 十一、营销费3,990 133 销售收入*3.5% 用 十二、总投资 86,762,898 2
二.税务分析
天津地区通过公司争取,一般可从政府取得灵活的优惠税收政策,目前兴业发展公司享受所得税50%、营业税20%(区外项目均为50%)的优惠;住宅发展公司享受营业税及所得税50%的优惠,目前初步计划以住宅发展公司名义开发该项目,但能否实现税收优惠尚有一定的不确定性,保守测算,按国家法定税率考虑:
1、 营业税及附加:销售收入的5.05%; 2、 所得税:税前利润的33%;
3、 土地转让契税:土地成本(拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费)的3%; 即使按法定所得税率,因天津公司亏损项目(业务)及公司本部费用的存在,实际税付可能远低于33%,但从项目评价角度,暂不考虑该因素。
三.经济效益分析
1.项目总体收益情况:
根据上述售价、成本及税务测算,该项目总体经营情况如下: 经济指标 销售收入 直接成本 总投资 税前利润 税后利润 内部收益率 销售净利率 总投资回报率 销售毛利率 获利指数 资金峰值比例 地价支付贴现比 启动资金获利倍数 项目开发周期内各年的利润体现如下表:
单位数值(元/m2) 项目总金额(万元) 3800 2649 2892 716 480 51.53% 12.62% 16.58% 22.34% 1.12 0.06 0.88 1.68 114,000 80,306 86,768 21,475 14,388 经济指标 结算面积(m2) 单位利润(元/m2) 利润(万元) 2002年 2003年 2004年 100,000 100,000 100,000 480 480 480 4796 4796 4796 合计 300,000 480 14,388 2.敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减变动比率。
1) 成本变动对各项经济指标的影响:
估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 (×(×95%) (×90%) (×105%) (×110%) 100%) 单位成本(元/m2) 2,759.27 2,621.30 2,483.34 2,897.23 3,035.19 总投资 86,767.982,429.56 78,091.191,106.35 95,444.75 6 5 项目利润 25,465.029,803.44 34,141.821,126.65 16,788.25 5 4 税后利润 14,388.217,295.01 20,201.711,481.55 8,574.83 8 3 销售净利率% 12.62% 15.17% 17.72% 10.07% 7.52% 内部收益率% 51.53% 54.24% 57.26% 49.08% 46.85% 2) 售价变动对各项经济指标的影响:
一、售价的影响 敏感系数 销售均价(元/m) 营业收入 项目利润 税后利润 销售净利率% 内部收益率% 2预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 (×(×95%) (×90%) (×(×110%) 100%) 105%) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 12.62% 9.94% 6.96% 15.05% 17.26% 51.53% 48.95% 46.38% 48.70% 56.68% 3) 容积率变动各项指标的变化
容积率容积率主要指标 容积率(1.2) 容积率(1.0) 容积率(1.1) (1.3) (1.4) 可售面积300,000.2(m) 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00 00 122,500.营业收入 114,000.00 97,500.00 105,875.00 117,000.00 00 100,316.总投资 86,767.95 78,412.00 82,436.00 93,641.00 00 19,987.0项目利润 25,465.05 18,154.00 22,082.00 21,441.00 0 10,718.0税后利润 14,388.28 9,490.00 12,122.00 11,692.00 0 销售净利率% 12.62% 9.73% 11.45% 9.99% 8.75% 内部收益率% 51.53% 4.盈亏平衡点分析
(1) 保本售价:3046元/m2 (2) 保本销售率: 85.78%
5.项目收益水平综合分析:
就项目本身的收益水平而言,12.62%的销售净利率较高,但该项目尚存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响:
1)税务资源的充分运用:
若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目,取得营业税及所得税50%的优惠,则可增加税后利润5472万元,使项目销售净利率达到17.42%; 2)成本中大、小市政配套费、人防等政策性收费均按政府规定标准估算, 操作中尚存在一定减免可能;
3)地块中有27000平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本,但仅考虑5000平米非营业性公建,操作中,存在调整规划、改建成住宅的可能;若学校改建住宅,增加住宅净用地约15000平米,按1.2容积率计算,可增加住宅1.8万平米,增加净利润2000万元。
总体上来看该项目收益水平相当理想。
四.项目资金预测
1、 资金流量及有关指标:
一、现金流入 销售面积(m2) 平均售价(元/m2) 销售额 回款额 小计 现金流入现值NPV 二、现金流出 1、付地价款 2、付工程款 3、开发间接费 4、期间费用 5、税金 小计 现金流出现值NPV 三、净现金流量 四、累计净流量 五、平均资金占用 01年 02年 03年 04年 05年 - 100,000 100,000 100,000 - - 15,200 15,200 15,200 - 38,000 38,000 38,000 35,150 38,570 38,000 2,280 35,150 38,570 38,000 2,280 - - - - - - - - - - 8,091 11,320 11,983 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 211 829 357 267 - 1,330 1,330 1,330 - 3,547 4,310 4,281 706 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 - -10,102 7,182 4,902 16,371 -3,966 -10,102 -2,920 1,982 18,353 14,387 3,804 5,053 1,232 - - 合计 300,000 45,600 114,000 114,000 114,000 89,784 - 31,394 49,721 1,664 3,990 12,844 99,613 80,155 14,387 14,387 六、资金成本 七、内部收益率IRR 八、获利指数 九、资金峰值比例 十、地价支付贴现比 十一、启动资金获利倍数
245 325 570 52% 1.12 0.06 0.88 1.68 2.资金缺口及解决办法:
依据目前掌握情况及设想,预计该项目资金缺口为:2001年3季度缺口5000万元、4季度缺口5000万元、2002年1季度约500万元,天津公司现有项目不能提供资金支持,希望总部结算中心支持。
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