项目财务评价

项目财务评价

目 录

1项目概述…………………………………………………………………………1 1.1项目名称……………………………………………………………………1 1.2项目规模……………………………………………………………………1 1.3基础数据……………………………………………………………………2 2项目财务评价……………………………………………………………………2 2.1财务分析辅助报表…………………………………………………………2 2.2对财务评价指标进行盈利能力分析………………………………………8 2.3对财务评价指标进行偿债能力分析………………………………………9 3项目财务不确定性分析 ………………………………………………………-9 4综合评价 ………………………………………………………………………-10

1.项目概况

1.1项目名称

紫陌家园开发项目

房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，该土地上有拆迁户数84户，共计面积为2462平方米。返迁面积是原面积的1.65倍。用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。

1.2建设规模

拟建住宅开发项目，建设面积为13050平方米。 1.3基础数据 （一）项目资金

1．该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。

2．工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。

3．把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。（不足部分可以借款）

（二）销售计划、进度安排

1．返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元／平方米，而超过部分按成本价格500元／m2收取。

2．销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元／m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。

（三）还款期限及还款方式

1．还款期限：在借款后第三年还清本利和。

2．还款方式：在有足够能力时用预售收入将借款本利和一次还清。 （四）相关税率的设置

营业税为销售收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，所得税税率一般为25%。

（五）评价参数设置

此项目的基准内部收益率为12%，基准投资回收期为5年。

评价参数包括全部投资和资本金的财务净现值（FNPV），财务内部收益率（FIRR），动态投资回收期，静态投资回收期，投资利润率，资本金利润率。

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2.项目财务评价

2.1财务分析辅助报表

包括： 总成本估算表，营业收入和营业税金及附加表，项目全部资金现金流量表，项目总投资使用计划于资金筹措表，项目资本金现金流量表，利润与利润分配表，借款还本付息表。 2.1.1财务评价前准备 总成本估算表 单位 万元 序号 1 2 3 4 5 6 7

土地费用，勘察设计费用，前期准备工程费，房屋开发费和管理费都是在题目中给出的，开发税一项根据要求不计，财务费用即为在开发期间贷款所产生的利息之和。最后以上七项即为总成本估算总计。

年份 项目 土地费用 勘察设计费用 前期准备工程费用 房屋开发费用 管理费用 开发期税费 财务费用 总计 合计（人民币） 510.00 28.00 432.00 650.00 200.00 0.00 14.70 1834.70 1 510.00 28.00 432.00 20.00 40.00 0.00 1.84 1031.84 2 360.00 40.00 0.00 6.24 406.24 3 270.00 40.00 0.00 6.62 316.62 4 40.00 0.00 40.00 5 40.00 0.00 40.00 - 2 -

营业收入和营业税金及附加 金额单位（万元）销售量单位（平方米） 年份 项目 序号 名称 1 营业收入 1.1 售房 1.1.1 售房面积 1.1.2 售房单价（元/㎡） 1.1.3 销售总计 1.2 返迁 1.2.1 返迁面积 1.2.2 返迁单价（元/㎡） 1.2.3 返迁总计 2 营业税金及附加 2.1 营业税（5%） 2.2 城市维护建设税（7%） 2.3 教育附加税（3%） 2.4 税后收入 合计 2257.75 8987.70 2089.10 4062.30 168.65 124.18 112.89 7.90 3.39 2133.57 1 2 1617.79 2160.00 349.44 19.22 17.47 1.22 0.52 330.22 3 2426.68 2280.00 553.28 30.43 27.66 1.94 0.83 522.85 部分内 4 部分外 3145.70 2400.00 754.97 5 1797.54 2400.00 431.41 2462.00 360.00 88.63 50.80 46.18 3.23 1.39 872.82 1600.30 500.00 80.02 23.73 21.57 1.51 0.65 407.68 返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元／平方米，而超过部分按成本价格500元／m2收取。 销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元／m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。按照题目中给出数据，算出每年的销售面积，再乘以销售单价。计算出销售总计。营业首位营业收入的5%。建设维护税为营业税的7%，教育费附税为营业税的3%，扣除掉以上税金，即得到税后收入。

2.1.2 进行融资前分析

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项目全部资金现金流量表 单位 万元 序号 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 项目 现金流入 营业收入 现金流出 建设投资 销售费用 经营税费 所得税 净现金流量 累计净现金流量 NPV IRR 静态投资回收期（年） 计算期 合计 1 2257.75 1030.00 1620.00 990.00 200.00 40.00 -1030.00 -1030.00 ￥-128.27 7% 4.18 2 349.44 349.44 419.22 360.00 40.00 19.22 -69.78 -1099.78 3 553.28 553.28 340.43 270.00 40.00 30.43 212.85 -886.93 4 923.61 923.61 90.80 40.00 50.80 832.81 -54.12 40.00 23.73 74.72 292.96 238.85 5 431.41 431.41 138.45 分析：表中的营业收入从表房地产项目销售收入测算表中调整所得税即为第五年开始盈利的利润总额*所得税率25%=74.72，建设投资为表一中的土地取得费、前期工程费、房屋开发费三项之和，经营成本为表一中的管理费用，营业税及其附加=销售收入×5.5%。财务净现值为-128.27.内部收益率为7%。

2.1..3 进行融资后分析

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项目总投资使用计划与资金筹措表 单位 万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 年份 项目 总投资 土地费用 勘察设计费用 前期准备工程费用 房屋开发费用 管理费用 开发期税费 利息支出 资金筹措 自有资金 施工方垫资 销售收入 贷款 利息支出 合计（人民币） 1834.70 510.00 28.00 432.00 650.00 200.00 0.00 14.70 1834.70 1000.00 80.00 720.22 19.78 14.70 1 510.00 28.00 432.00 20.00 40.00 0.00 1.84 1000.00 20.00 10.00 1.84 2 360.00 40.00 0.00 6.24 60.00 330.22 9.78 6.24 3 270.00 40.00 0.00 6.62 310.00 6.62 4 40.00 0.00 40.00 40.00 40.00 0.00 5 建设期利息的计算：第一年应付利息=本年借款*利率/2=1.84 万元；第二年应付利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2=6.24万元；第三年利息=年初借款累积*利率=6.62 万元。自有资金，销售收入和施工方垫资都是题目中给定的数据，贷款为自拟数据根据每年的资金情况拟定的。

项目资本金现金流量表 单位 万元 5

序号 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 项目 现金流入 营业收入 现金流出 项目资本金 借款本金偿还 借款利息支付 经营成本 经营税费 所得税 净现金流量 累计净现金流量 NPV IRR 静态投资回收期(年) 计算期 合计 1 1001.84 960.00 99.78 14.70 1.84 200.00 40.00 -1001.84 -1001.84 ￥-136.00 6% 4.27 2 349.44 349.44 365.46 300.00 6.24 40.00 19.22 -16.02 -1017.86 3 553.28 553.28 446.83 270.00 99.78 6.62 40.00 30.43 106.45 -911.41 4 923.61 923.61 90.80 0.00 40.00 50.80 832.81 -78.60 5 431.41 431.41 138.45 0.00 40.00 23.73 74.72 292.96 214.36 分析：表中的营业收入从表房地产项目销售收入测算表中算出。调整所得税即为第五年开始盈利的利润总额*所得税率25%=74.72，借款本金偿还采用第三年一次还清的偿还方式，金额为99.78.年经营成本为表一中的管理费用，营业税及其附加=销售收入×5.5%。财务净现值为-136.内部收益率为6%。静态投资回收期为pt=（累计净现金流量出现正值的年份-1）=上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量=4.27

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借款还本付息表 单位 万元 序号 1 1.1 1.2 2 2.1 项目 期初贷款本息累计 本金 利息 偿还贷款本息的资金来源 未分配利润 合计 114.48 99.78 14.70 0.00 1 31.84 30.00 1.84 计算期 2 76.02 69.78 6.24 92.51 3 4 6.62 6.62 67.38 112.47 5 52.53 分析：第二年应计利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2,第三年应计利息=年初借款累积*利率， 年底借款累计=年初借款累积+本年借款+本年应计利息-本年还本付息。从第二年开始还借款，采用第三年本金等额加当年利息偿还方案，前三年贷款每年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利率，年利率6.14%。

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利润及利润分配 表 单位 万元 序号 1 2 2.1 3 项目名称 销售收入 经营成本 销售成本 经营税费 营业税金及附加 销售费用 财务费用 土地增值税 开发利润 所得额 所得税 税后利润 应付利润 未分配利润 投资利润率 资本金利润率 建设经营期 1 0.00 2 349.44 3 553.28 4 923.61 811.14 811.14 50.80 5 431.41 378.88 378.88 23.73 0.00 256.93 485.90 0.00 0.00 256.93 19.22 485.90 30.43 3.1 0.00 19.22 30.43 50.80 23.73 4 5 6 7 8 9 10 10.1 10.2 40 1.84 0 -41.84 1.2% 2.2% 40 6.24 0 27.05 27.05 6.76 20.28 20 0.28 40 6.62 0 -9.64 0.00 0.00 40 0 0 21.67 21.67 5.42 16.25 0.00 0.00 40 0 0 -11.2 10.65 6 投资利润率=利润总额/总投资=367.68/1834.7=1.2% 资本金利润率=利润总额/资本金=367.68/1000=2.2%

2.2 对财务评价指标进行盈利能力分析

根据项目投资现金流量表可可知：税后全部投资的财务净现值NPV为-128.27万元，小于零，

财务内部收益率为7%，静态投资回收期为4.18年，动态投资回收期大于基准投资回收期5年，从全部投资角度来看该项目部不可行。

从资本金财务现金流量表可知：资本金的财务净现值为-136.00万，财务内部收益率为6%，静态投资回收期为4.27年，动态投资回收期为大于年，从资本金角度来看该项目不可行。根据《现金流量表(全部投资)》、《现金流量表（自有资金）》分别计算出全部投资和自有资金的所得税后财务内部收益率（FIRR）、财务净现值，投资回收期。 根据财务报表计算项目的投资利润率、资本金利润率。 投资利润率=年利润总额 / 总投资 * 100%=20.04% 资本金利润率=年利润总额 / 资本金总额 * 100%=36.77%

项目的财务净现值均小于零，且各项财务指标均小于行业基准水平，盈利能力不满足行业要求

2.3对财务评价指标进行偿债能力分析

由财务报表可以看出，项目筹措资金和项目净收益可以支付项目的各项支出，不需要通过借款方式弥补资金不足。

由借款还本付息表可知，项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。各年的资产负债率能较好的满足项目要求，资产负债率在50%以下。从整体上看出，该企业项目比较强的偿债能力。

3.项目财务不确定性分析

变化率 销售收入 经营成本 建设投资 -10% -278.68 -117.42 -80.35 -5% -203.68 -122.84 -104.31 0 -128.27 -128.27 -128.27 5% -53.06 -133.69 -152.22 10% 22.15 -139.11 -176.18

500-15%-10%-5%-50-100-150-200销售收入经营成本建设投资0%5%10%15%-250-300

通过财务净现值敏感性分析可知，该项目中销售价格因素为最敏感性因素，建设投资因素为较敏感性因素，经营成本为最不敏感因素，在项目实施过程当中，应重点分析和研究产品市场价格的变化规律，避免或减小由于市场价格变动给项目带来的不利影响，从而保证项目的顺利进行。

4.综合评价

根据项目投资现金流量表可知：项目投资财务内部收益率（iRR）税后为7%，内部收益率均小于于基准收益率，说明盈利能力均不满足行业最低需求。项目投资财务净现值（i0=12%）税后为-128.17万元，均小于零，说明项目财务上不可行，项目投资回收期（静态）TP=4.18年，项目投资回收期（动态）TP大于5年，静态投资回收期小于基准投资回收期，表明项目投资在静态上能按时收回，但动态投资回收期大于基准投资回收期，表明项目在动态上不能按时收回。

由资金来源与运用表可以看出，项目筹措资金和项目净收益可以支付项目的各项支出，不需要通过短期借款方式弥补资金不足。

由借款还本付息表可知，项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。从银行资产负债表中可以看知，各年的资产负债率能较好的满足项目要求（资产负债率在50%以下）。从整体上看出，该项目具有较强的偿债能力。 *

财务评价经济指标 序号 项目 指标

1 2 3 4 5 6 6 8

项目总投资 建设期利息 财务内部收益率 其中：全部投资 自有资金 财务净现值 其中：全部投资 自有资金 静态投资回收期 其中：全部投资 自有资金 动态回收期 其中：全部投资 自有资金 投资利润率 资本金利润率 1834.70 14.70 7% 6% -128.27 -136.00 4.18年 4.27年 大于5年 大于5年 1.2% 2.2% 通过以上对项目的盈利能力，清偿能力和不确定性分析，该项目总体而言，项目财务上不可行，经济效果不是很好。总体来看投资有一定风险。