金融理财师（AFP）居住规划与房产投资章节练习试卷2 (题后含答
案及解析)
题型有：1. 2.
1． 随着住房商品化政策的推行，住房支出在家庭消费支出结构中所占的比重越来越高。根据目的不同，住房支出主要分为( )。Ⅰ．住房租金 Ⅱ．住房投资 Ⅲ．住房契税 Ⅳ．住房消费Ⅴ．物业管理费
A．Ⅱ、Ⅳ B．Ⅰ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅴ D．Ⅱ、Ⅳ和Ⅴ
正确答案：A 涉及知识点：居住规划与房产投资
2． 关于购房缴纳公证费的规定中，以下说法正确的是( )。Ⅰ．境内人士必须缴纳公证费Ⅱ．境内人士可自愿选择是否公证Ⅲ．境外人士缴纳买卖合同和贷款合同公证费Ⅳ．境外人士不缴纳买卖合同和贷款合同公证费Ⅴ．境内人士缴纳的公证费要少于境外人士缴纳的公证费
A．Ⅰ、Ⅱ B．Ⅱ、Ⅲ
C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ D．Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ
正确答案：B 涉及知识点：居住规划与房产投资
3． 根据《住房公积金管理条例》中规定，个人住房公积金贷款的说法正确的是( )。Ⅰ．是对按时缴存住房公积金的借款人而言的Ⅱ．在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物Ⅲ．可以由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任Ⅳ．申请以住房公积金为资金来源的住房贷款
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ B．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ C．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
4． 住房公积金制度是以特定用途强迫提拔储蓄，来支付部分购房目标的制度。住房公积金贷款与商业银行住房贷款的担保方式不同，住房公积金贷款的担保方式有( )。Ⅰ．抵押加一般保证 Ⅱ．抵押加购房综合险Ⅲ．质押担保
Ⅳ．连带责任保证
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ B．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ C．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
5． 住房消费的风险有法律风险、利率风险等。其中，法律风险主要是合同风险，其中防范项目手续法律风险的措施主要有( )。Ⅰ．了解该项目目前的法律状态Ⅱ．了解全部手续应为“五证”Ⅲ．必须查看“五证”的原件Ⅳ．查看“五证”的复印件即可
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ B．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ C．Ⅱ、Ⅲ
D．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
正确答案：A 涉及知识点：居住规划与房产投资
6． 与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，示范合同专门对房屋的交接做了规定。关于房屋交接约定的问题，理财规划师应该给出的建议是( )。Ⅰ．要求出卖人严格按照公告通知方式将所需通知的内容送达买受人Ⅱ．要求出卖人严格按照书面通知方式将所需通知的内容送达买受人Ⅲ．买受人在接收房屋时应当严格审查房屋所在楼的验收手续同时一定要求出卖人交付“两书”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》Ⅳ．买受人在接收房屋时应当严格审查房屋所在楼的验收手续同时一定要求出卖人交付“五证”
A．Ⅰ、Ⅲ B．Ⅰ、Ⅳ C．Ⅱ、Ⅲ D．Ⅱ、Ⅳ
正确答案：C 涉及知识点：居住规划与房产投资
7． 根据我国《个人所得税法》，个人转让其房屋等财产所得，应按缴纳个人所得税的税率为( )。
A．10% B．15% C．20% D．25%
正确答案：C 涉及知识点：居住规划与房产投资
8． 关于公房或房改房，下列叙述错误的是( )。 A．转让限制较多
B．房屋总价偏低 C．比较新颖
D．户型结构不太合理
正确答案：C 涉及知识点：居住规划与房产投资
9． 为了吸引客户，第一年给予最低房贷利率2%，从第二年到第五年给予四年期固定房贷利率3.5%，再从第六年开始采取指数型房贷。这种类型的房贷是( )。
A．阶梯式利率房贷 B．传统的变动利率房贷 C．固定型房贷 D．指数型房贷
正确答案：A 涉及知识点：居住规划与房产投资
10． 个人住房公积金贷款是指银行根据公积金管理部门的委托，以( )为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。
A．定期存款 B．公积金存款 C．商业银行存款 D．储蓄存款
正确答案：B
解析：个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定按时缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。 知识模块：居住规划与房产投资
11． 付算最佳的住房贷款额度的最重要支付比率指标是( )。 A．房屋月供款占借款人税前月总收入的比例 B．房屋月供款占借款人年总收入的比例 C．房屋贷款总额占借款人月总收人的比例
D．房屋贷款总额占借款人税前月总收入的比例
正确答案：A 涉及知识点：居住规划与房产投资
12． 中国人民银行过去一段时间以来调控房地产市场投资过热，下列不属于央行调控措施的是( )。
A．提高法定准备金率 B．发行央行票据 C．降低房贷基准利率 D．提高贷款首付比例
正确答案：C 涉及知识点：居住规划与房产投资
13． 借款人借款购买房屋办理贷款时，需要银行规定的证明文件，包括( )。Ⅰ．贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明Ⅱ．身份证件(居民身份、户口本或其他有效居留证件)原件及复印件Ⅲ．抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明Ⅳ．符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件Ⅴ．保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ B．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
14． 保证贷款方式指贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式，具体有( )。Ⅰ．企业法人的全额全程保证贷款方式Ⅱ．个人全额全程保证贷款方式Ⅲ．售房单位回购保证贷款方式Ⅳ．房地产开发公司全额全程保证贷款方式
A．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ B．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ C．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
15． 关于土地增值税的优惠政策说法错误的是( )。
A．因国家建设需要依法征用的房地产，在其转让时免征或暂免征收土地增值税
B．因国家建设需要依法收回的房地产，在其转让时免征或暂免征收土地增值税
C．房地产开发商因开发房产而购的土地，在其转让时免征或暂免征收土地增值税
D．居民个人拥有的普通标准住宅，在其转让时免征或暂免征收土地增值税
正确答案：C
解析：C项的房地产开发商因开发房产而购的土地不具有此优惠政策。 知识模块：居住规划与房产投资
16． 房地产估价有成本法、收益还原法和市场比较法。关于房地产估价成本法，下列说法错误的是( )。
A．成本法通常用于已开发的房地产
B．单价=(总成本+合理利润)/建筑物总平方米数
C．新房=每平方米建筑成本，泥砖混、钢筋水泥与钢架结构等不同
D．开发后土地总价=土地使用权标购或缴纳的出让金+开发工程费+管理与营销费用 +资金利息+其他合理费用
正确答案：A 解析：A项的成本法通常用于新开发的房地产，而不是已开发的房地产。 知识模块：居住规划与房产投资
17． 关于房产投资的形态，下列说法错误的是( )。
A．住宅：经济适用房限制为自住用途，因此投资多以商品房为主，与其他房产类型比较，其需求量大，流动性较高，但租金收益率通常较低
B．商场或店面：选择人潮聚集处的商圈，以收入还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较高
C．写字楼：投资出租，房客以企业为主，租约期通常较久，但房客谈判能力也较高
D．旧房：合伙购买旧房，拆掉再建成新房，卖出去后大家分成
正确答案：D
解析：D项为房产投资的合建分成方式。 知识模块：居住规划与房产投资
18． 面临通货膨胀的压力，张先生决定投资100万元购房用于出租，然后10年后以120万元的价格售出，每年租金净收入6万元，则该房产投资的年投资报酬率为( )。
A．11.32% B．9.54% C．8.43% D．7.86%
正确答案：D
解析：-100PV，6PMT，120FV，10n，g BEG，i=7.86%。 知识模块：居住规划与房产投资
19． 房地产的估价方法不包括( )。 A．成本法 B．收益还原法 C．市场比较法 D．净现值法
正确答案：D
解析：D项净现值法是抉择购房与租房的方法。 知识模块：居住规划与房产投资
20． 房地产投资的优点不包括( )。 A．成功的象征，心理的满足 B．房产增值
C．安全性高 D．变现率低
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
21． 下列关于房地产投资步骤说法错误的是( )。
A．决定投资策略，以资本利得或以房租收益为主，房地产投资报酬率=房租收益率+贷款利率
B．寻找各种投资方案，根据投资前景进行投资 C．与卖主协商，争取最优价格 D．出售房地产，计算投资报酬率，追求差价者在有利的时机可出售房地产，回收资本并获得资本利得
正确答案：A
解析：A项房地产投资报酬率=房租收益率+资本利得率。 知识模块：居住规划与房产投资
22． 王利伟将闲置不用的90万元资金投资于店面出租行业，月租金4000元，贷款60万元，假若房贷利率为5%，则资产总报酬率和自有资金报酬率分别为( )。
A．5%，5% B．6%，3% C．5%，3% D．6%，5%
正确答案：B
解析：①总资产报酬率=净利润/平均资产总额=(0.4×12)/90=5%；②自有资金报酬率=(4.5-60×5%)/(90-60)=5%。 知识模块：居住规划与房产投资
23． 江大卫贷款70万元，投资100万元买店面出租，租约3年，月租金5000元，3年以后将该店面以120万元卖给房客，若江大卫的房贷利率为5%，办理20年房贷本利平均摊还，3年后剩余房贷由房客承接，以内部报酬率法计算，江大卫的房地产年投资报酬率为( )。
A．17.65% B．19.33% C．22.77% D．25.64%
正确答案：C
解析：CF0=-300000+5000=-295000(元)，PMT(5%/12，20×12，700000)=- 4620；CF1=5000-4620=380(元)，N1=35，PV(5%/12，17×12，-4620)=634045； CF2=1200000-634045-4620=561335(元)，CPT IRR 1.8973，1.8973×12=22.7672，即江大卫的房地产年投资报酬率为22.77%。 知识模块：居住规划与房产投资
24． 张帆计划将其30平方米的店面出租，今假设其每月净租金收入为6万元，市场投资年收益率为5%，如果用收益还原法估算，每平方米的合理单价为( )万元。
A．23 B．48 C．62 D．73
正确答案：B
解析：店面的合理价格=6×12/5%=1440(万元)；因此，每平方米的合理单价= 1440/30=48(万元/平方米)。 知识模块：居住规划与房产投资
25． 张先生出租一间30平方米的店面，店面每月净租金收入2万元，收入还原率为6%，以收入还原法估价，其合理总价是为( )万元。
A．200 B．400 C．600 D．800
正确答案：B
解析：根据收入还原法，该店面的合理总价=2×12/6%=400(万元)。 知识模块：居住规划与房产投资
26． 张明达以50万元购买一房屋出租，假设15年后该房将按价格40万元出售，如果要实现每年8%的投资报酬率，那么，该期间每年至少应有( )万元净租金收入。(取最接近金额)
A．3.95 B．4.37 C．4.5 D．4.86
正确答案：B
解析：每年至少应有的净租金收入：PMT(8%，15，-50，40)=4.37。 知识模块：居住规划与房产投资
27． 关于市场比较法，下列说法错误的是( )。
A．估价标的物房价=同地区同类型房屋房价×房龄调整系数×地段调整系数×议价系数
B．比较现房与二手房，依折旧情况设房龄系数
C．若以卖方开价而非成交价做比较基准，需依议价系数调整
D．一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择1～2个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格
正确答案：D
解析：D项应为一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择3～4个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格。 知识模块：居住规划与房产投资
28． 关于房地产供给的因素的分析说法错误的是( )。
A．房地产开发需要投入大量的资金，政府的鼓励引导或宏观调控措施都会影响房地产的供给
B．建筑机械与钢筋、水泥、玻璃等建材的供应价格与数量；影响房屋建造成本与供给的顺畅程度
C．引进房屋中介制度，提高房产信息透明度，同时提高二手房的供给与需求，增加房产市场的流动性
D．建筑物的维修、扩建、改建，不会增加房产供应量
正确答案：D
解析：D项建筑物的维修、扩建、改建，将有助于增加房产供应量。 知识模块：居住规划与房产投资
29． 影响房地产供给量变化的因素不包括是( )。 A．房地产开发与建设资金的来源与数量 B．建筑材料、器械的生产与供应状况 C．机会成本
D．生产部门的劳动生产力
正确答案：C
解析：除ABD三项外，影响房地产供给量变化的因素还包括房地产交易制度、历史成本、政策的转变、区位的相对供给、其他因素等。 知识模块：居住规划与房产投资
30． 房地产需求的价格弹性是指( )。
A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
正确答案：A
解析：B项是房地产供给的要素成本弹性；C项是房地产需求的交叉价格弹性；D项是房地产供给的价格弹性。 知识模块：居住规划与房产投资
31． 在成本法求取折旧中，采用( )更能反映建筑物真实的状况。 A．有效经过年数 B．实际经过年数 C．剩余经过年数
D．自然经过年数
正确答案：A 解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。 知识模块：居住规划与房产投资
32． 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。 A．预期未来收益 B．预期未来成本 C．预期价格高低 D．预期价格涨落
正确答案：A 涉及知识点：居住规划与房产投资
33． 在购房、投资房地产或编制家庭资产负债表时，最好能对购房目标或自用住宅进行合理估价，收益法是以( )为理论依据的。
A．均衡原理 B．替代原 C．预期原理
D．未来趋势原理
正确答案：C 涉及知识点：居住规划与房产投资
34． 影响房地产价格的因素有许多，环境因素不包括( )。 A．大气环境 B．水文环境 C．卫生环境 D．治安环境
正确答案：D
解析：影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。 知识模块：居住规划与房产投资
35． 成本法通常用于新开发的房地产，有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用 ( )为好。
A．重建成本 B．重置成本 C．完全成本
D．重新购建价格
正确答案：A
解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价
时，采用重建成本最好。 知识模块：居住规划与房产投资
36． 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( )。 A．成本法 B．假设开发法 C．收益还原法 D．市场比较法
正确答案：A 解析：特殊工业厂房足有特殊设计或是针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产，很少发生交易，所以应采用成本法估价。 知识模块：居住规划与房产投资
37． 收益还原法通常用于商用房地产，若一房地产第t年净收益为A(1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=( )。
A．A/Y
B．(A×n)/(1+Y) C．(A×n)/Y D．A/(1+Y)
正确答案：B
解析：用收益法计算房地产价格时，若净收益第一年为A，收益年限为有限年n，净收益逐年增长率与报酬率Y相等，则房地产价格为：(4×n)/(1+Y)。 知识模块：居住规划与房产投资
38． 收益法常用于投资用途房地产估价，收益法中所指的收益是( )。 A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益
正确答案：C 涉及知识点：居住规划与房产投资
39． 房地产估价方法有成本法、收益法和市场比较法。收益法适用的条件是房地产的( )。
A．收益能够量化 B．风险能够量化
C．收益或风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
40． 房地产：市场的供给实质上是土地的供给，某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正
常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．457.4 B．476.98 C．686.1 D．715.48
正确答案：C
解析：根据已知可得：A=100×60%=60(万元)，n=40-8=32(年)，该宗房地产的收益价格为： 知识模块：居住规划与房产投资
41． 在购房、投资房地产或编制家庭资产负债表时，最好能对购房目标或自用住宅进行合理估价。成本法估价的含义是( )。
A．成本等于价格
B．价格各部分的累加等于价格 C．收益等于价格
D．重置价格等于价格
正确答案：B
解析：成本估价法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。 知识模块：居住规划与房产投资
42． 收益法的计算公式：的假设前提不正确的是( )。 A．A每年不变
B．Y每年不变且大于零 C．Y每年改变且大于零 D．年期无限
正确答案：C
解析：收益法是根据估价对象的未来预期收益来求取估价对象价值的方法，的假设前提包括：①每年不变；②Y每年不变且大于零；③年期是无限的。 知识模块：居住规划与房产投资
43． 在运用成本法估价时，如果建材与人工成本波动大，应采用的是( )。 A．历史成本 B．实际成本 C．重置成本 D．主观成本
正确答案：C
解析：在估计建筑物的成本时，如果建材与人工成本波动大，应用重置成本取代历史成本。 知识模块：居住规划与房产投资
44． 适用于市场不完善或狭小市场上无法用市场比较法进行估价的房地产估价方法是( )。
A．成本法 B．收益法 C．比较法
D．假设开发法
正确答案：A
解析：B项收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产的估价；C项比较法适用的对象，是本身具有交易性的房地产。 知识模块：居住规划与房产投资
45． 收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当( )将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A．计算手段 B．换算因子 C．收益利率 D．资本化率
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
46． 关于住房需求，下列说法错误的是( )。
A．房地产市场的需求实质上是对房屋的需求，而对土地的需求，是房屋需求的派生需求
B．利率越高，购置住宅的资金成本越低，可刺激房产需求
C．当大众对通货膨胀的预期状况升高后，投资房产的需求量会增加
D．个别城市的都市更新计划，可能造成为数不少的拆迁户，其以拆迁补偿金作为首付款，形成强迫式的购房需求
正确答案：B
解析：B项应为利率越低，购置住宅的资金成本越低，可刺激房产需求。 知识模块：居住规划与房产投资
47． 房地产市场需求的影响因素主要有( )。Ⅰ．国民经济发展水平 Ⅱ．税收Ⅲ．城市人口数量的结构的变化 Ⅳ．房地产价格水平
A．Ⅰ、Ⅱ B．Ⅲ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ D．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ
正确答案：D
解析：房地产市场需求的影响因素主要有：①国民经济发展水平；②城市化水平；③房地产价格水平；④消费收入水平和消费结构；⑤国际有关经济政策；⑥消费者对未来的预期；⑦城市人口数量的结构的变化等。 知识模块：居住规划与房产投资
48． 确定房屋成本租金时，应当考虑的因素包括( )。Ⅰ．土地使用费 Ⅱ．房租押金的利息成本Ⅲ．房屋修缮费 Ⅳ．管理费、税金和利息Ⅴ．房屋保险费
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ B．Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ C．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ D．Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
正确答案：D
解析：确定房屋成本租金时，应当考虑的因素包括：①房屋折旧费；②房屋修缮费；③管理费；④投资利息；⑤税金；⑥保险费；⑦利润；⑧地租。 知识模块：居住规划与房产投资
49． 房屋出售价格的构成要素有( )。Ⅰ．税金 Ⅱ．建筑施工管理费 Ⅲ．规划设计费 Ⅳ．开发成本Ⅴ．利润
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ B．Ⅰ、Ⅳ、Ⅴ C．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ D．Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
正确答案：B
解析：房屋出售价格由开发成本、税金和利润构成。Ⅱ、Ⅲ两项属于开发成本的内容。 知识模块：居住规划与房产投资
50． 房地产：销售和租赁的区别在于( )。Ⅰ．转移的权能不同，销售是所有权的转移，而租赁是使用权的转移Ⅱ．价值实现形式不同Ⅲ．销售的交换和消费过程是分离的Ⅳ．租赁是边消费边交换Ⅴ．租赁转移的是所有权
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ B．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
正确答案：D
解析：房地产销售和租赁的区别在于：①转移的权能不同，销售是所有权的转移，而租赁是使用权的转移；②价值实现形式不同；③全部价值实现的时间不同；④交易过程与消费过程的关系不同，销售的交换和消费过程是分离的，而租赁是边消费边交换。 知识模块：居住规划与房产投资
51． 张彬通过房贷购得房产进行投资，计划投资时间为5年，预计每年可领取租金20万元，预期5年后房价涨到500万元，以房贷利率9%为折现率，复利现值=0.65，5年期年金现值=3.89，则该房价位低于( )万元时，才值得投资。
A．403 B．423
C．456 D．478
正确答案：A
解析：合理的房地产价格=20×3.89+500×0.65=403(万元)，即在张彬已知的贷款利率、收益条件及预期的届时房价下，高于403万元的房价不值得投资。 知识模块：居住规划与房产投资
52． 如果投资房产后，将房屋用作出租，应该考虑的因素有( )。Ⅰ．折旧 Ⅱ．换房客时空置成本Ⅲ．资金成本 Ⅳ．出租房屋所需要承担的税费
A．Ⅰ、Ⅱ B．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ C．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
53． 下列选项中不影响土地供给的是( )。 A．现房需求 B．国家法令 C．地理位置 D．使用期限
正确答案：A 涉及知识点：居住规划与房产投资
54． 河北省石家庄市新华区现有住宅面积2000万平方米，预期5年后的人口数为200万人，每户平均面积80平方米，每户平均人数4人，则开发需求面积( )万平方米。
A．1000 B．1550 C．2000 D．2500
正确答案：C
解析：开发需求面积=城镇预期人口数×平均每户面积/平均每户人口数-现有住宅面积=200×80/4-2000=2000(万平方米)。 知识模块：居住规划与房产投资
55． 房地产市场需求下降时，销售随之下降，难以变现，给房地产投资者带来损失。这属于房地产投资的( )。
A．财务风险 B．经营风险 C．管理风险 D．流动性风险
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
56． 依照国际惯例，住房消费价格的衡量标准是( )。 A．法定价格 B．租金价格 C．土地价格 D．地租价格
正确答案：B
解析：住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房也可以是买房，依照国际惯例，住房消费价格常常是用租金价格来衡量的。 知识模块：居住规划与房产投资
57． 房地产行业已经成为市场最受人瞩目的行业之一。关于房地产市场需求的影响因素，下列选项正确的是( )。Ⅰ．未来预期Ⅱ．城市化进程的影响Ⅲ．人口总量与人口结构Ⅳ．国民收入的增长速度与分配结构Ⅴ．政府政策的变化
A．Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ B．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ C．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ
D．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
根据下面材料，回答下列题目：李斌与女友于2008年初购买了一套结婚用房，总价80万元，首付35万元，其余通过商业贷款缴清，贷款年利率6.5%，分15年缴清。
58． 在还款方式上，李斌有等额本金还款法与等额本息还款法两种选择，两者相比( )。
A．等额本金法后期还款压力较大 B．等额本息法后期还款压力较小 C．等额本金法利息支出总额较小 D．等额本息法利息支出总额较小
正确答案：D 涉及知识点：居住规划与房产投资
59． 如果李斌采用等额本息方式还款，其每月还款额约为( )元。 A．3360 B．3584 C．3798
D．3920
正确答案：D
解析：PMT(0.065/12，15×12，-450000)=3919.9831，即约3920元。 知识模块：居住规划与房产投资
60． 等额本息还款方式的利息总额为( )元。 A．299959 B．255600 C．227197 D．206740
正确答案：B
解析：等额本息还款方式的利息总额=3920×15×12-450000=255600(元)。 知识模块：居住规划与房产投资
61． 如果李斌采用等额本金方式还款，其第二个月还款额为( )元。 A．4938 B．4924 C．4910 D．4897
正确答案：B
解析：等额本金方式下，每期本金=450000/(15×12)=2500元，第二个月利息计算： ISPMT(0.065/12，1，12×15，450000)=-2423.96。因此第二个月还款额=2500+2424=4924(元)。 知识模块：居住规划与房产投资
62． 等额本金方式的利息总额为( )。 A．360000 B．280750 C．220594 D．215830
正确答案：C 涉及知识点：居住规划与房产投资
63． 若李斌：选用了等额本金方式还款。5年后李斌因工作努力受公司奖励10万元，他计划用这笔钱来提前归还部分商业贷款，提前还贷后，希望还款
期限不变。假设利率等各项不变，则李斌接下来第一个月的还款额为( )元。
A．1919.68 B．1919.66 C．1916.68 D．1916.66
正确答案：D
解析：5年后，李斌已偿还本金金额=2500×12×5=150000(元)，剩余未偿还本金金额=450000-150000=300000(元)；用10万元奖金提前归还部分商业贷款，则剩余 300000-100000=200000(元)。余下10年，每月本金=200000/(10×12)=833.33(元)，接下来的第一个月利息：ISPMT(0.065/12，0，12×5，200000)=-1083.33，因此第一个月还款额=833.33+1083.33=1916.66(元)。 知识模块：居住规划与房产投资
64． 接上题，提前偿还部分贷款使李斌的总利息支出减少了( )元。 A．29467 B．28495 C．27795 D．26749
正确答案：B
涉及知识点：居住规划与房产投资
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