成都时代晶科名苑有限公司
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提升时代晶科名苑物业管理费收缴率办法之我见
一、物业管理费收缴营销策略
1）物管费打折促“销”。主要针对不常住小区的投资业主、外地业主，让他们在预交物管费时可享受打折，如交三个月可以打9.6折、交6个月可打9.1折、12个月8.5折，方便这些业主的缴费和提升业主缴费的热情。
2）对常住业主可实行 “满就送”。按照标准交满了当年的物管费，就可以享受很多优惠，如免清洁费。
3）建立业主缴费信誉度公示。长期按时缴纳物管费的、信誉好的业主，在购买车位可享受优惠政策；信誉度好的业主，在以后实行的收取停车车位物管费、停车费等方面可享受打折优惠，信誉度越高，优惠越多；信誉度好的业主，在车位紧张时可增加一个车位有偿停放；信誉度好的业主，还可享受物管提供的打折有偿服务（后期），比如通下水管道、修理家电等等，除材料费外，免收人工费。
奖励政策。将收取物业管理费的1.5％奖励给催费有成效的员工激励他们的工作热情。 二、公示方式催缴、附赠热情服务
1）对长期欠费业主，经多次电话催费、上门催费后仍不缴纳的，先是以公示的方式催缴，将欠交物业费的业主名单贴在单元楼、小区入口、物业服务中心，无形中给欠费业主一种压力，让社会舆论督促这些业主自觉、主动缴清费用。
2）附赠热情服务，差别对待。用实际行动告诉业主，物业费和服务是成正比的，缴费的业主会享受更多的物业管理热情服务，欠费业主会无法享受物业服务的优惠，让业主体会到缴费和服务成
正比，想通这一点，自然愿意缴纳物业费了。
三、法律途径
了解业主不交物管费的情况，这个工作很繁琐, 但必须得做， 有适当个别理由的，应该协助其解决问题。 如只有共同理由的，比如 说服务不到位啦等等这些每个业主都碰到的问题, 则属于无故不交的情况。
在调查清楚的前提下，对个别长期无故不交物管费的业主，应该采取有效办法，比如劝导、仲裁、起诉等法律途径催收物业管理费，重点是起诉数个影响面大、欠费较多的业主，胜诉后张榜公示，对欠费业主将起到威慑作用。不起诉, 则不交的人会越来越多。
四、在工作中催费的具体措施
1）客户助理（尤其是客户专员）要协助公司收费人员上门催收。此行动将占整个欠费收取工作的三分之一，由客户主管牵头，解决一些客户专员无法完成的疑难问题；
2）在上门催费未果后，应当继续催收，先发催费函，然后给业主发律师函，第三轮发“律师函后函”，“律师函后函”上恳请业主将不交费的原因和家中存在的问题在“律师函后函”上写明，返回物业服务中心，物业服务中心将尽力解决，物业服务中心本着与业主真诚相处的原则，最好与业主以友好、解决问题的态度和方式与业主沟通协调问题。
3）目前，时间过半，欠费业主增多，收费任务压力加大。与业主比较有效、节省时间的沟通方式是通过文字交流，物业服务中心制定统一的“收费答客问”，对业主反映比较共性的问题编写成页，遇到业主提出疑问，为避免纠缠，可以给他一份，以提高收费人员与其沟通的效率；同时避免收费人员表达失误中了业主的“圈套”。
4）制造收费氛围。 让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和技工遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到物业服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。
5）加强收费培训工作。每天催费专员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。
6）建立“直通车”、“无障碍通道”。对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高，这有助于提高业主缴费的主动性。
7）对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。
8）对于外地业主，不常住小区的，告诉他们公司账号，催促他们可以通过银行划款方式缴纳物管费。
9）明确分工，对症下药。 对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。催费专员对这些问题有必要一户一户的核查，督促问题的解决。
10）对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，客户主管积极面对，协商处理。 11注意与关键客户的沟通，有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。
12）做好宣传引导工作。一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论；此时，则我们要采取主动，通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作，积极交费。
13）收费工作要“心到、做到、嘴到”，催费专员应保持积极主动的态度和方式去催收物业费。与业主是一个长期相处沟通的过程，在收取物业费的同时，要及时为业主解决问题，不能只收费，不解决问题；要逐渐建立物业在业主心目中好的口碑，为明年更好地收费奠定基础，埋下伏笔。
时代晶科名苑
何泽华
2011年8月16日
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