房地产案例分析

一、项目建设背景

 “A州”市新桥镇 126亩占地片区 原属本镇的 新城房地产开发公司, 由

于该公司资金不足, 无法启动本项目, 有意转让

→ 这是可能得到这个项目重要的外在因素;

 镇政府为能提高居民的生活质量和当地房地产整体水平, 希望找到能开

发高品质住宅的开发商;

 本(房地产开发)公司不论是资金实力, 还是开发水平在全国来说可谓是顶

尖的

→ 这是可能得到项目的内在因素;

 根据“A州”的城市总体规划发展以及新桥镇片区控制性规划要求, 该 126亩占地片区 将是新桥镇乃至整个“A州”重要的住宅区;  经过对“A州”全面认真的市场调研;  对项目区位环境进行反复的分析比较;

 再根据“A州”目前的房地产现状与发展趋势

– 只要做出能满足“A州”市城市居民新的住房要求和高品质; – 同时定位准确

完全不用担心项目的销售, 而且有丰厚的利润.

 该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证, 各项目谈判工作已

相继展开. 二、项目概况 该 126亩占地片区

 位于“A州”新桥镇何山路和塔园路交叉口;  紧接“A州”科技学院, 有良好的文化气氛;

 道路宽敞交通便捷, 有新山大桥与古城区相连;

 项目占地126亩中, 120亩是建住宅用地, 6亩是建配套幼儿园用地;

 容积率为2.0, 总建筑面积为16万平方米, 小高层和多层相结合, 沿街底

层为商业配套用房(约占5%);

 具有一定的开发规模, 并能为品牌的延续提供保障, 给公司带来良好的社

会效益和经济效益;

 本项目的建设资金完全由本公司自筹, 不足部分通过土地抵押和预售房

款解决。

三、“A州”市介绍

 “A州”位于长江三角洲中部、某省东南部, 东经l19°55'--121°20'，北纬

30°47'--32°02' 之间;

 东邻上海, 西傍金陵, 南接苏杭, 北依长江;  面积8488.42平方公里, 占全省面积的 8.27％;

 市区392.3平方公里,其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里;  所属六县市面积为：

C市1094平方公里 B市772.4平方公里 D市620平方公里 E市864.9平方公里 F市1257.42平方公里 H市1092.9平方公里

 2001年, “A州”市完成国内生产总值1760亿元, 经济总量在三角洲位居

第二, 列全国第六;

 人均GDP按现行汇率折算超过3600美元, 显示出强劲的增长势头;  整个市的人口580.53万, 城区人口为80万;

 新区的经济发展保持良好的发展势头, 全年实现工业销售产值400亿, 同

比增长17%;

 完成国内生产总值160亿, 同比增长14.2%;  实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。 四、2002年以前“A州”市住宅市场分析  在这之前，A州市住宅水平一直维持在

 工业园区 2300元/m2  古城区 2500元/ m2

 新区价格在 2000元/ m2 左右徘徊

 究其原因不外乎以下几点：

 土地价格是一个首要的因素；

 土地作为稀缺性资源, 政府没能做好土地供应的长期规划；

 开发商可以通过项目可行性报告, 以很便宜的价格向政府要求划

拨土地；

 导致土地成本在整个项目中只占很小的一部分

 整个“A州”的住宅以零星分散建设为多, 不注重整个小区环境、园林、文

化方面的建设, 使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅, 贵了又觉得不合算;

 居民居住观念没有改变, 大多数“A州”人认为, 过了运河就觉得离开了城

市, 到了郊区。而且也一直认为“A州”新桥镇是一个工业区, 不适宜居住;  同时, 新桥镇一直以来治安、环境都不好, 在一定程度上限制了该区域的

房价;

 消费观念限制了整个“A州”市的房价. 许多“A州”居民留恋于“小桥、流

水、人家”, 只要有地方住, 能吃饱, 不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产;

 这段时间里, 虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策(比如货币化分房

的实施)，但一直没能使“A州”房地产更上一个台阶。

 2002年全市经济继续走强, 也是“A州”房价飞涨的一年;

 2001年10月份，A州市土地全面实行招投标, 从至, 开发商取得土地的

唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平;  与此同时，政府出台了一系列的相关政策;

 “A州”强化“强市富民”意识, 努力使全市经济继续在高平台、低波动

中运行. 同时, 改变全市居民的消费观念.

 规范了房地产开发, 改善了投资环境, 使房地产开发逐步走上规模化、集

约化经营;

 把房地产开发作为城市新的经济增长点, 大力发展城镇建设;

 在市区范围内, 加快土地供应制度的改革, 停止新批量土地的开发项目,

对存量土地开发项目采取限制的态度, 使开发总量得到控制;  同时, 积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设;

 加强城市建设步伐, 动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房

的需求迅速膨胀

五、“A州”市 新桥镇住宅市场分析

 “A州” 自04年10月份拍卖的土地中还没有形成楼盘;  许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格；  据“A州”市建设局市场调查统计：

 “A州”市 05年房价总体上涨了14.8%

“A州” 新桥镇最新房价 序号 楼盘名称 住宅类型 价格（元/ m2） 1 2 3 4 5 美之苑 星城 绿林花园 太阳水岸 景苑阁 小高层（复式） 多层公寓 多层公寓 小高层 高层 3600~3800 3200（均价） 3000（均价） 3500（均价） 4500（均价） 六、本项目发展前景  投资7亿元的新桥镇改造被“A州”市列为“十五”规划重大项目；  随着新桥镇二期建设进行, 该片区将成为连接古城和新区的中心；

 之前, 某开发商以159万元/亩的价格竞得了新桥镇一地块, 楼板价约为

1000元/ m2, 而本公司在地价上有一定的优势(约为600元/ m2 )；

 所以, 根据现有市场价(未考虑房价上升), 本项目住宅均价定位在3300元

/ m2 .

项目建设指标 序号 项目 单位 数量 1 总用地面积 亩 126 2 总建筑面积 平方米 160000 2.1 住宅面积 平方米 152000 2.2 商铺面积 平方米 8000 3 容积率 -- 2.0 4 物业经营管理用房 平方米 1120 5 可售住宅面积 平方米 150880 七、项目投资估算及盈利分析 编制依据

 建筑工程费用以现行标准及费率为依据;  各种费率依据国家相关文件。

投资估算表 序号 项目 单价 数量 金额(万元) 1 土地费用 120 (万/亩) 126 15000 2 前期费用 100 (万/m2) 160000 1600 2.1 勘测设计费 20 (万/m2) 160000 320 2.2 各类规费 80 (万/m2) 160000 1280 3 工程费用 1200 (万/m2) 160000 19200 3.1 建安工程费 1100 (万/m2) 160000 17600 3.2 室外工程 50 (万/m2) 160000 800 3.3 4 50 (万/m2) 160000 800 按销售收入的 2% 提1100 计 5 管理费用 按销售收入的 3% 提1700 计 6 资金成本 1900 7 总投资 (1+2+3+4+5+6) 40500 八、估算项目销售收入  根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测;  考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素, 本区

 住宅均价定位为3300元/ m2;

 低层商铺均价定位为4500元/ m2 。

销售收入 序号 项目 单位 数量 价格 金额(万元) 1 2 3 住宅 元/m2 150,880 3500 52808 5000 4000 56808 机电工程 销售费用 低层商铺 元/m2 8000 合计(1+2) 营业税及附加费  本项目应计: 营业税、城市维护建设税和教育附加税;  其综合税率为 6%, 共应交纳税金及附加费 3408万元 . 九、项目盈利能力分析 财务现金流表 序号 项目 合计 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 3 4 现金(1.1+1.2) 销售收入 其它收入 现金(2.1+2.2) 成本投资 营业税及附加 流流入 56808 56808 0 出 43908 40500 3408 税前利润额 12900 (1 - 2) 项目税前利润率 (3/2)% 29.4% 十、结论与建议  用分期开发的方法进行本项目的开发

 一方面是为了降低项目的风险；  另一方面是降低资金的压力。

 做好方案规划

 本项目市场定位是建立在住宅小区 合理规划 基础上, 包括：

 小区总体规划  配套环境规划

 户型规划 等方面。

 杜绝设计单调、缺乏完善的配套功能的方案;  应从方案的规划和户型上提高本项目的档次;  赢得高档消费群, 减少项目风险, 提升楼盘形象.