恒大集团财务报表分析

改革开放三十多年以来，社会主义市场化的不断深入，不仅有大量公司排着队进入资本市场，而且也有越来越多的投资者进入资本市场。投资者根据财务报表进行计算和分析，进而对企业的股票价值做出评估，最后决定选择投资目标。本文选取恒大集团作为分析对象，运用所学知识进行分析和研究，对财务报表进行资料归整、加工、分析、比较、评价等，对企业财务状况和经营成果做出综合判断。希望通过行业竞争结构、经营比较分析和财务数据分析，预测公司未来发展方向和长期价值，作为投资决策的基础与重要依据。 关键词：恒大集团；财务报表分析

Abstract

Reform and opening up three decades, deepening the socialist market-oriented, not only a large number of companies lining up to enter the capital market, but also more and more investors to enter the capital market. Investors according to calculation and analysis of financial statements, and then make an assessment of the value of shares in the company, the final decision to select investment objectives. This paper selects Hengda Group as the object of analysis, to apply the knowledge to analyze and study the financial statements are owned by the whole, processing, analysis, comparison and evaluation of the financial position and operating results to make an overall judgment. We hope that through industry competitive structure, comparative analysis of operational and financial data analysis, the future direction of the company and forecast long-term value as a basis for investment decisions and an important basis.

Keywords：Hengda Group；Financial Statement Analysis

目 录

一、 绪论 ............................................... 3

1.1中国房地产概况 ....................................... 3 1.2研究意义 ............................................. 3 1.3企业财务报表分析文献综述 .............................. 3 二、 财务报表分析的基本方法 .............................. 4 2.1财务报表分析概述...................................... 4 2.2通过财务报表进行经营业绩评价的方法 .................... 5 三、恒大集团财务报表分析 ................................. 6 3.1恒大集团的概况 ....................................... 7 3.2偿债能力分析 ......................................... 7 3.3营运能力分析 ......................................... 9 3.4盈利能力分析 ........................................ 11 3.5发展前景 ............................................ 13 四、对恒大财务运营的分析与建议 .......................... 14 4.1财务报表分析小结..................................... 14 4.2财务运营的建议 ...................................... 15 五、总结 ............................................... 15 参考文献 ................................ 错误!未定义书签。

恒大集团财务报表分析

一、绪论

1.1中国房地产概况

对于房地产行业而言，1998年可以说是一个关键之年，国务院作出了取消分房的重大的决策，即要想住房就要到市场上去购买。这一政策一出台，就使房地产行业在短期内爆棚，房地产产业迅速上升。 2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的结构为主，到今天为止，房地产正在进行一系列的转变：买卖双方发生的转变，以卖方占主导地位逐渐转向买房、消费主导取代了投注主导、长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、以增量为主的市场过渡到存量市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。

近些年，中国经济增速放缓，由高速增长转向中高速增长，而在这个转型中，房地产是首当其冲。当前房地产市场步入了库存的高峰时期，总体销售总量下滑，到了价格下跌的转折点。当中国地产业进入高度敏感的博弈阶段，以恒大为代表的一批地产巨头已然悄悄开始战略转型，向下游产业拓展空间，甚至开始四处出击，寻求突围。 1.2研究意义

当今时代，科学、社会、经济高速发展，上市公司也离我们的生活越来越接近。上市公司的财务报表向各种报表使用者提供了各种不同数据及相关信息，这些数据及信息集中反映了公司经营情况及财务状况。不同使用者对这些数据及信息的使用角度不同，如：通过对资产负债表、利润表和现金流量表的分析,可以帮助广大的投资者、税务机关、政法甚至是企业管理者做出重要决策。 1.3企业财务报表分析文献综述

张杰（2011）认为，财务分析是财务分析主体对会计信息进一步进行加工，运用的过程。即财务分析主体利用会计资料及与之有关的其他数据资料，通过计算财务指标，采用一定的方法对企业财务活动中的各种经济关系及财务活动结果进行分析、评价，为财务决策、财

务诊断、咨询、评估、监督、控制提供所需财务信息。而以企业财务报告等会计资料为基础，对企业财务状况和经营成果及现金流量情况进行分析和评价，为企业的管理者、投资者和债权人评价企业的财务状况、资产管理水平、获利能力、发展趋势提供依据的则是企业财务分析。

王敏（2011）也指出，以财务报表为主要依据，选用科学的评价标准和标准的分析方法、遵循规范的分析程序，然后通过对企业的财务状况、经营成果和现金流量等重要指标的比较分析，从而对企业的财务状况、经营情况及其经营业绩做出判断、评价和预测，这样一个复杂的管理活动就是财务报表分析。对财务状况、经营成果和现金流世的结构性表述为财务报表。财务报表至少应当由：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表、附注等五部分组成。 二、财务报表分析的基本方法 2.1财务报表分析概述

2.1.1财务报表分析所依据的资料

何韧（2010）文献认为，财务报表分析使用的主要资料是企业对外发布的财务报表，但是财务报表不是财务报表分析唯一的信息来源。报表分析时还应注意获取企业以各种形式发布的补充信息。主要资料为：财务报表，包括资产负债表及附表、利润表及附表、现金流量表和所有者权益变动表。会计报表附注资料，包括会计政策及变更、或有事项、资产负债表日后事项及处理，关联方关系及交易、会计估计、重要事项及非常项目等其他相关信息，如企业背景、企业发展战略、临时性公告、市场占有率、资本市场变化、产业政策及审计报告等。

2.1.2财务报表分析的目的与作用

财务报表分析的目的取决于使用者的观点被伯恩斯坦（2001）等人所持有。因为个性寓于共性之中，所以，即使不同的使用者具有一定的共性，但是他们的环境和目的都是特殊的。

欧阳光中（2000）的书上指出，财务报表是有关公司财务状况和经营成果的单项原始数据按规定的项目和排列顺序所作的集合。向他人提供决策的财务信息和经济信息是财务报表的目的所在。企业借助于财务报表分析所提供的资料，从而提高管理的有效性，只有这样企业才能在行业中立于不败之地，追求企业价值的最大化。 杨秋林（1993）文献认为，通过报表分析，还可以为编制下期计划和预算提供依据。通过报表分析尤其是一些专题分析，不仅可以掌握企业过去和现在的经营情况，而且能够为经济措施的预期效果做出预测，而应采取的积极措施。

2.2通过财务报表进行经营业绩评价的方法 2.2.1比率分析法

比率分析法是对出现在同一时间点财务报表上的各种重要项目间的有关数据进行比较分析，通过用一个数据除以另一个数据求出比率借此来对公司的业务细节情况以及实际经营状况进行评价和分析的一种方法。进行财务分析最开始使用的工具就是比率分析法，股票投资者对工作进行把控的关键主要是对四类比率进行理解和运用，比率分析法就是其中之一。

根据王敏（2011）的研究分析得到比率分析法主要是分析那些进程已经结束的经济活动，这种方法带有滞后性的特点。除此之外由于比率分析法单单只对某一个具体指标进行研究，所以在一些情况下得出的结论不够科学合理，比率分析法对报表上没有的其他的信息常常给予忽略，导致最后的财务分析结果受到一定程度的限制。

2.2.2比较分析法

我们说的比较分析法是指对每一项指标数量上的不同来进行比较以此来展现各项指标之间具体存在数量差异的一种分析方法。比较分析法主要分为两类，一类是纵向比较，是指把基期作为判断的标准来研究公司的财务细节和业绩情况等，对同一公司连续一段时间的每项财务的指标进行比较节；第二类是横向比较，是指对同一行业的不同公司的各项财务指标进行比较,第一步要对每一项指标的标准水平

进行明确，接着对目标公司的指标以及标准指标进行比较分析。

2.2.3标准比较法

财务分析中经常会把同业数字、过去实际完成数字以及预算目标等作为标准来对公司的具体经营状况和财务细节进行比较研究以此分析出一定的理由来公正客观评价公司的整体运营水平。根据王敏（2001）的研究得出比较分析法是指对经济的各项指标进行一定程度的分析比较进而对每项指标之间的存在的差异以及趋势进行比较的方法。

2.2.4因素分析法

潘爱香（1999）的研究结果显示因素分析法是指对每一项可能对财务具体指标造成影响的因素进行研究分析并计算出这些影响因素对财务指标造成的具体影响程度以此来阐述本期实际和计划或者基期相比，每项财务指标发生变化的原因的一种分析方法。

2.2.5连环替代法

连环替代法是指按照具体经济指标分解后的每一个可以单独计量的因数之间他们的依存关系，对这些因素会给每项财务指标造成的影响包括影响的方向以及程度进行有序的分析的方法。

2.2.6差额计算法

差额计算法是指按照每一个因数基期和比较期之间的具体不同，有序地进行替换并对每个因数的变化给综合指标变化造成的影响程度进行直接计算的一种分析方法。 三、恒大集团财务报表分析

本文选取了富力地产和远洋集团两个在股上市的房地产公司来对恒大集团的财务报表进行深入的横向比较分析。 3.1恒大集团概况

在香港联交所主板上市的恒大集团（3333.HK），以住宅业为主，是集商业物业、旅游综合体、体育以及文化产业于一体的特大型企业集团，逾百家国际知名投资银行、财团、基金股东遍布全球，拥有3万余名员工，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上的学历。 1997年起，恒大集团基于当时企业发展战略“规模取胜”而做做出确立小面积、低价格的发展模式。这也是当时公司基于对目标市场及市场规模的分析、对目标市场内一般消费者负担能力的评估及可供使用的财务资源评估而制定的。

中国房地产市场于2004年开始，逐步成熟且竞争日益激烈，因此恒大集团开始转变企业发展战略。在实现规模飞跃的基础上，公司开始注重“规模+品牌”的同时发展，以确保持续发展。在规模扩充方面，公司以广东省为基点，将地理版图扩充至其它战略性城市，使房地产组合的开发面积从几十万平方米大幅增加至几百万平方米。在因此，公司收获了宝贵的经验及能力在同时管理全国多个项目方面。在品牌建立上，公司对开发中项目采用规范管理，并开始实施全国标准化运营模式。

从2007开始，恒大依旧把战略重点放在发展“规模+品牌”上。公司进一步利用标准化运营模式，使这一策略在全国得到有效实施，使其在国内迅速拓展。多年来的实践及调整证明恒大标准化运营模式在中国各地的运营中非常有效。

未来，恒大将继续全面推进规模化、精品化、品牌化产业战略，全力打造二十一世纪规模一流、品牌一流、团队一流的占据国际竞争力的世界顶级企业。

3.2偿债能力分析 3.2.1短期偿债能力

流动比率=流动资产/流动负债。流动比率是流动资产占流动负债的百分比，能够对企业在短期债务有效期之前的流动资产可以转为现金以此来较好偿还负债的能力进行良好的反映。

表3.2.1 三家集团流动比率

流动比率 2007年 恒大集团 富力地产 远洋集团 2.651 1.07 2.845 2008年 1.669 1.519 2.456 2009年 1.408 1.619 2.703 2010年 1.594 1.504 2.165 2011年 1.754 1.407 1.958 可以看到在2007年到2008年间恒大集团的流动比率有所下降，而从2009年到2011年恒大集团的流动比率呈现逐步上升的趋势，这说明了恒大集团的短期偿债能力得到了提升。和富力集团比较，富力集团的流动比率一直处在一个相对稳定的水平线上，而恒大集团的整体流动比率要比富力集团高。和远洋集团比较，恒大集团尽管流动比率比远洋集团低，但是从09年开始后的上升趋势来看，恒大集团整体财务运营情况处在良好的状态，其流动资产对流动负债的偿还能力逐渐的提高。

3.2.2长期偿债能力

（1）资产负债率=负债总额/资产总额

资产负债率是对企业负债水平高低进行综合评价的指标，它真实体现出企业的总资产中由负债筹集的比例,可进一步分析企业整体的债务结构以及财务存在的风险。

表资产负债率

资产负债率 2007年 2008年 恒大集团 富力地产 远洋集团 97% 77% 58% 71.30% 72.80% 61.10% 2009年 79.60% 74.50% 62.30% 2010年 80.20% 74.40% 66.50% 2011年 86.10% 73.20% 68.10% 根据表恒大集团的整体资产负债率很高，但是呈现一定的下降趋势，说明恒大集团运营情况发展良好，值得投资人进行资本注入。我们通过横向和纵向对比的方式对恒大集团的资产负债率进行研究分析发现从2007年的97%降低了11%到2011年的86.10%，恒大集团的资产负债率总体处在一个较好的程度，而当和远洋集团和富力集团相比的时候，恒大集团的资产负债率下降的幅度最大，但是负债率相对偏高，说明其总资产中的一大部分是由负债筹集的。

（2）产权比率= 负债总额/股东权益×100%

产权比率是指负债总额占股东权益的比率，这个指标可以对股东权益对债权人权益的具体保证情况进行一定的反映。

表产权比率

产权比率 2007年 恒大集团 富力地产 远洋集团 3253% 329% 137% 2008年 245.23% 268.15% 159.20% 2009年 390.60% 292.25% 165.96% 2010年 406.18% 291.23% 198.45% 2011年 439.89% 273.61% 210.10% 根据表可以看到在2007年到2011年间恒大集团的整体产权比率呈现下降的趋势，恒大集团的产权比率和富力集团以及远洋集团相比处在一个较高的位置，这表明债权人投入的资本存在风险的程度较高，要通过加强企业的偿债能力来降低债权人的风险。

3.3营运能力分析

3.3.1应收账款周转率(次)=营业收入/平均应收账款余额 应收账款周转率是企业在一段时间内赊销净收入与平均应收账款的比值，应收账款周转率这个指标能够对企业的管理效率和应收账款的周转速度进行真实的反映，它是流动资金周转率指标的一个补充说明。

表3.3.1 三家集团应收账款周转率（次）

应收账款周转2007年 2008年 2009年 率（次） 恒大集团 富力地产 远洋集团 113 6 11 128 7 33 76 11 44 2010年 45 11 108 2011年 11 8 117 从表可以看到恒大集团的应收帐款周转率（次）在2007年到2011年间呈现逐步下降的趋势，由此可得出恒大集团应收账款的回款能力逐步降低，这种情况很可能导致坏账的损失，同时切实影响到了企业资本的流通，对企业的短期偿债能力带来消极作用，对企业的经营运作产生相当不利的影响。

3.3.2总资产周转率（次）=营业收入/资产平均总额 总资产周转率主要是对企业资产运转效率进行体现的一项重要指标。

表3.3.2 三家集团总资产周转率（次）

总资产周转率（次）=营业收入/平均资产总额 恒大集团 富力地产 远洋集团 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 0.148 0.273 0.152 0.126 0.279 0.15 0.091 0.274 0.142 0.438 0.318 0.148 0.217 0.325 0.18 根据表可以看到在2007年到2011年间，恒大集团整体的总资产周转率（次）呈现上升的趋势，这可以说明恒大集团的营业收入正处在不断增长的过程中。

3.4盈利能力分析

3.4.1主营业务净利润率=净利润÷主营业务收入净额×100% 主营业务净利润率能够对企业盈利能力给予真实的反映，当主营业务净利润率指标越高，则表明企业从主营业务收入中得到利润的能力越强。这项指标是企业经营活动盈利能力的最基本的体现，企业要要想获得最终的利润，就必须努力提高主营业务净利润率。

表3.4.1 三家集团主营业务净利润率

2007年 61.90% 55.60% 54.50% 2008年 23.50% 35.20% 38.40% 2009年 21.90% 29.50% 33.20% 2010年 30.20% 36.80% 30.80% 2011年 31.90% 37.30% 27.80% 恒大集团 富力地产 远洋集团 从表3.4.1中我们可以看出在2007年恒大集团的获利能力最高，但是在2008年到2010年间恒大集团的盈利能力呈现下降的趋势，虽然2010年到2011年间的主营业务净利润率有所提高，但是仍然需要对成本费用进行控制管理,富力地产整体的主营业务净利润率与恒大集团以及远洋集团相比要高。

3.4.2总资产利润率=净利润/平均资产总额*100%

总资产利润率是企业全部资产获得利润水平的具体反映，这个指标能够体现出企业实际的投入产出比和盈利能力。

表3.4.2 三家集团总资产利润率

2007年 9.17% 2008年 2.97% 2009年 1.99% 2010年 13.21% 2011年 6.89% 恒大集团 富力地产 远洋集团 15.10% 8.30% 10% 5.76% 8.09% 4.71% 11.73% 4.55% 12.13% 5.01% 可以看到恒大集团的总资产利润率在2007年到2009年间呈现下降的趋势，但是从2009到2011年恒大集团整体的总资产利润率又呈现上升的趋势。

3.4.3净资产收益率=净利润/平均净资产*100%

净资产收益率是净利润与平均净资产的比值，这个指标能够真实反映出企业资本运营的实际效益以及投资者注入资金积极性。

表3.4.3 三家集团净资产收益率

2007年 9.17% 15.10% 8.30% 2008年 2.97% 10% 5.76% 2009年 1.99% 8.09% 4.71% 2010年 13.21% 11.73% 4.55% 2011年 6.89% 12.13% 5.01% 恒大集团 富力地产 远洋集团 从表3.4.3中我们可以看到富力集团的净资产收益率相比恒大集团以及远洋集团有更好的表现，说明它的盈利能力要强于另外两个集团，而恒大集团从08年末开始净资产收益率比远洋集团更好。据此我们可以得出从07年到11年净资产收益率处于一个相对稳定的比率的结论。

3.4.4主营业务成本率=主营业务成本/主营业务收入*100% 主营业务成本率指标是指主营业务成本占主营业务收入的百分比，这个比值越高，则表明经营的利润就越低，也可以说明由于成本相对较高致使该项业务盈利不足。

表3.4.4 三家集团主营业务成本率

2007年 61.43% 62.46% 66.83% 2008年 58.90% 66.42% 56.53% 2009年 65.99% 68.40% 68.89% 2010年 70.82% 62.29% 69.94% 2011年 64.94% 58.29% 68.55% 恒大集团 富力地产 远洋集团 3.5发展前景

3.5.1营业增长率=（本期营业务收入-上期营业务收入）/上期营业务收入*100%

营业增长率是指值企业营业收入额同去年销售收入总额的比率。它是营业收入具体的变化情况的体现，也是对企业的经营现状以及未来发展前景进行研究分析的重要指标。

表3.5.1 三家集团营业增长率

2007年 59.67% 45.01% 55.04% 2008年 13.89% 3.98% 12.82% 2009年 58.66% 18.47% 36.01% 2010年 700.34% 35.45% 55.49% 2011年 -30.33% 11.07% 45.01% 恒大集团 富力地产 远洋集团 可以得出恒大集团相比另外两家企业它的营业增长率的整体波动还是相对较大的，具体表现在2007年到2010年期间，恒大集团的营业增长率都大于0，甚至在2010年的时候达到了700%，但到了2011年却降为了-30.33%。

3.5.2净资产增长率=（期末净资产—期初净资产）/期初净资产*100%

净资产增长率是指企业期末净资产与去除总资产的差于期末净资产的比值，这个指标对企业净资产增长的速度有很好的体现作用。

表3.5.2 三家集团净资产增长率

2007年 2008年 2009年 55.67% 13.24% 40.32% 2010年 60.44% 16.87% 32.96% 2011年 32.90% 13.84% 13.51% 恒大集团 225.45% 1195.64% 富力地产 53.09% 18.43% 5.24% 远洋集团 348.84% 从表可以看出，在2007年到2011年间，虽然恒大集团的净资产增长率整体下降较快，但是与富力地产以及远洋集团相比还是处于遥遥领先的位置。

四、对恒大财务运营的分析与建议 4.1财务报表分析小结

根据以上恒大集团与富力地产和远洋集团的财务报表对比分析我们可以清楚地看到从恒大集团的偿债能力层面上说,恒大集团偿债能力很好，合理的运用负债的财务杠杆经营是利益最大化的重要途径;从营运能力的层面上来看,应收账款周转率(次)在房地产企业中处于很高的水平，总资产周转率处于行业均值水平，说明应该提高周转率才具有优势，应该积极地挖掘企业潜力，对某些不用或报废的资产予以变卖处理,提高资产使用效率。从公司盈利能力的层面上来说整体处于平均水平以上,从发展前景看主营业务收入增长率放慢，应该积极销售扩展市场. 4.2财务运营的建议

近年来，凭借超前的战略布局、超强的成本控制能力和超高的产品品质，恒大地产在全国二三线城市的拓展捷报频传。为了在中国各大中心城市进行综合体的打造，致力于打造高档次、全功能、齐配套的城市名片恒大集团应该对企业的财务报表进行更加科学合理的分析，可以通过改进当前的财务分析指标来实现,利用各种方式的分析来对企业具体的财务细节和运营业绩进行更综合更全面的评价比如

动静结合的方式以及定性与定量有效结合的方式；切实把企业的每一线财务指标以及实际经营状况并和起来研究分析，只有通过这样的方式才可以更好更进一步对企业的财务报表数据有更加科学有效合理的见解；企业的领导层在进行企业内部管理的时候要更加注重对财务分析方式的理解和使用并采取一定的有力措施，积极地促使企业的各个部门对财务分析过程更好的支持和配合；加强财务分析人员思想意识的培养，使其真正深刻地明白要想使财务管理在企业内部管理中起到更积极的作用，那就必要对做好财务分析的工作。 五、总结

改革开放以来随着我国的社会经济水平稳定地向前发展以及人民的生活水平日渐提高，有个安稳的住所已经是每个人心中迫不及待的需求，房地产企业经历了高速发展的时期，也有过波动的阶段，政府对此也相应采取了一系列的控制措施来保证我国的房地产企业稳定地发展。恒大集团作为国内最大的房地产企业之一，在当前的时代背景以及竞争环境中需要随时做好迎接挑战的准备。

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