摘 要
融资租赁是一种将企业资金需求与设备需求相结合的创新金融工具，具有租赁标的物“使用权”和“所有权”分离的特征，企业通过融物的形式来实现融资的目的。融资租赁于2004年在房地产企业开始应用，在政府大力调控房地产企业的背景下，银行信贷已经收缩，融资租赁的出现对于解决我国商品房销售，改善人民生活条件，促进国家经济发展都有很大的促进作用。
本文通过文献分析、对比分析、数据分析、案例分析等方式，探究了融资租赁在企业融资中的应用。首先，从不同方面对融资租赁进行阐述，针对融资租赁在企业融资中的现状与优势进行一系列分析。其次，通过对万科企业股份有限公司的案例，分别从它的背景、操作方法以及对它的可行性分析来说明融资租赁在企业融资中应用。根据融资租赁在企业、融资租赁行业以及我国宏观环境三个方面所存在的问题。并针对企业应用融资租赁存在的问题，提出促进企业融资租赁发展的建议，从而拉动企业经济增长，促进企业投资，使其更好的发展。
关键词：融资租赁，企业融资应用，房地产行业，万科集团
I
Abstract
Financial leasing is an innovative financial tool which combines the demand of enterprise capital with the demand of equipment. It has the characteristics of the separation of \"right of use\" and \"ownership\" of the object of the lease, and the enterprise realizes the purpose of financing through the form of thaw. Financial leasing began to be applied in real estate enterprises in 2004. In the context of government regulation and control of real estate enterprises, bank credit has contracted. The emergence of financing lease has a great role in promoting the sale of commercial housing in China, improving the living conditions of the people and promoting the economic development of the country.
Through literature analysis, comparative analysis, data analysis and case analysis, this paper explores the application of financial leasing in enterprise financing. First, the financial leasing is expounded from different aspects, and a series of analysis is made on the current situation and advantages of financial leasing in enterprise financing. Secondly, through the case of Limited by Share Ltd of Vanke enterprise, this paper explains the application of financing lease in enterprise financing from its background, operation method and its feasibility analysis. According to the three problems of financial leasing in enterprises, financial leasing industry and China's macro environment. In view of the problems existing in the enterprise application financing lease, this paper puts forward some suggestions to promote the development of enterprise financing lease, thus promoting the economic growth of enterprises, promoting enterprise investment and making it better.
Keywords：Financial leasing,enterprise financing applications,real estate industry,Vanke group
II
目录
摘要 .......................................................................................................................... I Abstract ................................................................................................................ II 目录 .......................................................................................................................... I 一 绪论 ................................................................................................................ 1
（一）选题背景 ................................................................................................... 1 （二）选题目的 ................................................................................................... 1 （三）选题意义 ................................................................................................... 2
二 融资租赁的相关概述 ............................................................................... 3
（一）融资租赁的概念界定 .............................................................................. 3 1国外对融资租赁的界定 ............................................................................... 3 2国内对融资租赁的界定 ............................................................................... 3 （二）融资租赁与其他融资方式的比较 .......................................................... 4 1融资租赁与分期付款的比较 ....................................................................... 4 2融资租赁与银行信贷的比较 ....................................................................... 5
三 融资租赁在企业融资中应用的现状与优势 .................................... 6
（一）企业融资现状....................................................................................... 6 （二）融资租赁在企业融资中的应用主要优势 .......................................... 7 1减轻企业资金压力 ................................................................................... 8 2降低企业融资难度 ................................................................................... 8 3减少企业办理融资业务手续 ................................................................... 9
I
4有利于企业的经营发展 ....................................................................... 9
四 融资租赁在万科集团融资中的应用分析 ....................................... 10
（一）万科集团简介及发展历程 ................................................................ 10 （二）万科集团应用融资租赁的背景 ........................................................ 11 （三）万科集团融资租赁的具体操作方法 ................................................ 12 （四）万科集团采用融资租赁的可行性分析 ............................................ 12
1万科集团融资租赁各主体的利益分析 ............................................. 12 2万科集团融资租赁各主体的风险分析 ............................................. 15 3万科集团融资租赁的利益与风险的比较 ......................................... 15
五 融资租赁在企业融资应用中存在的问题 ....................................... 17
（一）企业方面 ............................................................................................. 17
1对融资租赁业缺乏正确的认识 ......................................................... 17 2企业内部制度不健全，租赁企业承担较大信用风险 ..................... 17 3经营风险较高，信用度低 ................................................................. 18 （二）融资租赁行业方面 ............................................................................ 18
1融资租赁业务模式较为单一 ............................................................. 18 2资金来源不足...................................................................................... 18 3 行业缺乏专业的人才 ........................................................................ 19 （三）我国宏观环境方面 ............................................................................ 19
1缺乏完善的法律体系 ......................................................................... 19 2行业监管不到位 ................................................................................. 20 3缺乏国家政策支持 ............................................................................. 20
六 融资租赁在企业融资中的应用对策 ................................................. 22
（一）企业方面 ............................................................................................. 22
1转变传统观念...................................................................................... 22
II
2完善企业内部会计制度 ..................................................................... 22 3加强企业信用建设 ............................................................................. 22 （二） 融资租赁行业方面 .......................................................................... 23
1开展多元化融资业务 ......................................................................... 23 2增加融资租赁企业资金的来源 ......................................................... 23 3培养专业专业人才进行经营管理 ..................................................... 24 （三）我国宏观环境方面 ............................................................................ 24
1建立完善的法律体系 ......................................................................... 24 2进行全国统一的监管 ......................................................................... 24 3制定适合的信贷政策，扩大企业的融资渠道 ................................. 25
结 论 ................................................................................................................... 26 参考文献 .............................................................................................................. 27 致 谢 ................................................................................................................... 28
III
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一绪论
（一）选题背景
我国于20世纪80年代引进融资租赁，随着改革开放逐渐深入，融资租赁在我国也逐渐有了自己的特色并迅猛发展。未来五年，融资租赁在我国经济发展中的作用和地位将越来越重要。融资租赁是通过融物的方式来实现融资，与其他融资方式相比，其具有融资期限长、减少办理融资业务手续、获得抵税的收益以及运作方式灵活多样等优点。因此，将融资租赁与企业融资有效结合，利用融资租赁缓解我国企业融资难的问题。
万科企业股份有限公司从初期的工业开发、进出口贸易、房地产经营业务为一体的工贸综合性企业，逐步转行为专注房地产市场的上市企业，经过近几年持续的宏观调控，我国房地产行业的发展开始慢慢转型，同时也为房地产融资租赁业的发展提供了机遇。房地产融资租赁是启动房地产市场刺激内需，拉动经济增长的一项有效举措，它对于解决我国商品房销售，改善人民生活条件，促进国家经济发展都有很大的促进作用。
（二）选题目的
据对外经济贸易大学租赁研究中心的初步统计，国内融资租赁渗透率在GDP占比中仍低于5%，远远没有达到市场需要的发展规模。这样的状况迫切要求我国企业利用起融资租赁实现自身发展，从而推动国内整个租赁业的发展，带动国内实体经济的增长。本文的重要目的在于，首先企业管理者可以结合分析结果和自身情况做出合理的决定，提高管理者对融资租赁的理解；其次融资租赁公司可
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以依据企业的融资需求有针对性的满足客户不同需求，推进整个行业的进步；最后我国宏观环境方面可以根据市场需求制定“对症”的措施解决目前行业内存在的问题，健全融资租赁市场，为我国融资租赁行业提供一个良好的发展环境。
本文通过对万科企业股份有限公司的案例和采用融资租赁的必要性和可行性分析，在一定程度上解决现行的房地产企业的问题，证明其融资租赁存在的价值与意义，对于解决我国商品房销售，改善人民生活条件，促进国家经济发展都有很大的促进作用。
（三）选题意义
根据西方发达国家的实践经验，利用融资租赁解决融资问题已经成为企业的首选，甚至是最优的融资渠道。融资租赁作为一种新型融资方式，具有门槛低、“融资”与“融物”为一体，风险性贷小以及会计和政策方面的优惠等优势，是解决企业融资问题的一种很好渠道。本文针对目前融资租赁在企业融资应用中的现状及优势，以万科企业股份有限公司为例，分析了融资租赁在万科企业股份有限公司应用背景与方法，提出融资租赁业务引入的必要性，又从融资租赁中各主体进行利益和风险分析，说明其可行性。根据融资租赁在企业融资应用中的问题，并提出解决该问题的对策，对我国企业应用融资租赁具有重要的现实意义。
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二融资租赁的相关概述
（一）融资租赁的概念界定
融资租赁起源于20世纪50年代的美国，在世界各国中逐渐发展。由于融资租赁在各国面临的会计制度，法律制度、税务政策、监管体系不同，所以各国对融资租赁的定义也不尽相同。
1国外对融资租赁的界定
1988年5月28日在加拿大首都渥太华召开的国际外交会议上，由国际统一私法协会制定的《国际融资租赁公约》。该公约对融资租赁的定义是：出租人根据承租人提供的规格要求与第三方订立一项供应协议，根据该协议，出租人按照承租人在与其利益有关的范围内所同意的条款取得工厂、资本货物或其他设备，并且与承租人订立一项租赁协议，以承租人支付租金为条件，授予承租人使用设备的权利。
美国财务会计标准委员会第13号公告对租赁业的会计规则作了区分融资租赁与和经营租赁的标准，该准则规定主要包括以下几个方面：租赁设备由承租人选择并指示出租人购入，租赁内双方不得任意解除双方租赁合同；承租人按期向出租人支付租金，租期与设备的经济耐用年限基本相同，租金的合计金额超过设备原价；设备的所有权归出租人，承租人在租期届满时可以重新续租，也可以留购，承租人最终可以获得设备的所有权。
2国内对融资租赁的界定
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中华人民共和国财政部于2006年颁布了《企业会计准则——租赁》，在这个准则中对融资租赁的定义是指，实质上转移了由于经营状况变化造成的相关收益的变动，以及由于资产闲置、技术陈旧等造成的损失等有关的全部风险和在资产可使用年限内直接使用资产而获得的经济利益资产增值及处置资产所实现的收益等报酬的租赁，所有权最终可以转移，也可能不转移。
《中华人民共和国合同法》中对融资租赁的定义是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
由上述条文中可以看出，融资租赁在法律法规意义上已经拥有较为完善的定义与约束。
（二）融资租赁与其他融资方式的比较
1融资租赁与分期付款的比较
融资租赁与分期付款具有相同的地方，它们都是先购买货物，然后在较长时期内，分期归还货物的价款与利息，都以货物的形式提供信用。但二者在某些方面也存在不同。
（1）会计处理不同。融资租赁中租赁物的所有权为出租人所有，租赁物作为长期应收款；承租方计入固定资产，进行计提折旧。分期付款购买的物品归购买买者所有。
（2）税务待遇不同。融资租赁中的出租人可将摊提的折旧从收入中扣除，而承租人则可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，在分期付款交易中则相反，是买方可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，此外，购买某些固定资产在某些西方国家还能享受投资免税优惠。
（3）经济寿命期限不同。分期付款的付款期限往往低于交易物品的经济寿命期限，而融资租赁的租赁期限则往往和租赁物品的经济寿命相当。
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（4）信贷不同。分期付款不是全额信贷，买方通常只需要支付贷款的—部分；而融资租赁则是一种全额信贷，虽然融资租赁通常也要在租赁开始时支付一定的 保证金，但这笔费用一般比分期付款交易所需的即期付款少。
2融资租赁与银行信贷的比较
（1）融资与融物关系不同。银行信贷是比较纯粹的资金运动形式。如果银行信贷是为了购物，首先下需要发生借贷款业务，然后才会有购物活动，所有由此可以看出，融资与购物两笔业务是分开的，二者是相互独立，互不约束。而融资租赁是以融物的形式来达到融资的目的，其中，出租者扮演了融资者的角色，当承租者得到租赁物时，相当于获得了租赁物件购置成本资金。在融资租赁中，融资与融物是同时进行。
（2）手续办理不同。银行信贷进行企业融资时，需要办理各种手续，中间环节过多导致融资结果在很大程度上具有滞后性。然而融资租赁则避免了过多的中间环节，一般只需要针对于租赁项目本身进行调查核实即可，这样就省去了各种各样的手续，较快的筹集所需的资金，为企业获得更多利益。
（3）支付方式不同。银行信贷的选择单一。而融资租赁由于不同的的承租企业各自生产销售情况不同，现金流各时间的变化各异，承租企业和出租人可以根据双方利益选择一种合适的付租方式，规避资金周转不足的情况。
（4）适用范围不同。银行信贷对企业的规模、资信、担保各方面具有严格的要求。对于不满足条件的企业是无法从银行取得相应的信贷；对于融资租赁，期间出租人拥有所有权，租赁业务风险相对较小，对出租企业的要求低，适用范围更广。
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三融资租赁在企业融资中应用的现状与优势
（一）企业融资现状
我国改革开放初期，为解决国家发展的资金、设备，科学技术和管理理念等问题，从日本引进了融资租赁，之后30年来融资租赁成长迅猛。据世界租赁报告显示，2017年我国融资租赁年交易额在全球世界排名前十的国家中居第二位，增速达到25.6%，但市场渗透率在全球国家中仍处最低水平，仅为4%（如表3-1所示）。
表3-1全球租赁业交易额前十国家（2017）
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
国家 美国 中国 英国 德国 日本 法国 澳大利亚 加拿大 瑞典 意大利
年交易额（十亿
美金） 377.4 136.5 87.1 63.8 60.8 30.9 30.9 26.2 18.2 17.7
2015-2016增长率（%） 11.1 25.6 14.0 8.4 8.4 9.9 0.0 3.4 12.1 12.5
市场渗透率（%）
22.0
4.0 31.1 16.7 9.6 14.2 40.0 32.0 22.9 13.0
从表格上可以看出我国融资租赁尽管成绩显著，但由于起步较晚，我国融资租赁市场与国际发达市场相比依然存在很大差距。
此外，2013以来市场高速增长，但整体水平依然和中国目前高速发展的经济、市场需求不相适应，国内旺盛的融资需求正“倒逼”融资租赁市场走向成熟、独立。同时，我国固定资产投资在过去五年中由37.47万亿元增长到66.05万亿元（如图3-1所示）。
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706050单位：万亿元4030201002013年2014年2015年2016年2017年图3-1我国固定资产投资总额
由此图可以看出经济的高速增长，固定资产的投资总额持续加大，为融资租赁行业的高速发展营造了良好的外部环境。
图3-2 我国融资租赁市场规模占GDP比重变化趋势
经济的高速增长，固定资产的持续加，为融资租赁行业的高速发展营造了良好的外部环境。2011年到2017年，我国融资租赁占GDP的比重从0.09%增涨到
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7.16%，融资租赁行业对经济的支持与渗透在逐年增强。在未来较长较长的一段时间内，我国GDP渗透率仍将呈上升趋势（如图4-2所示）。
(二) 融资租赁在企业融资中的应用主要优势
1减轻企业资金压力
融资租赁是由出租人购买，承租人租入使用的方式进行融资，其最大的优势之一就是，承租人只需数量不多的资金就可以租入所需设备，其余租金可以分期付款来还清。而在分期付款阶段，出租人和承租人还可以通过对企业的还款能力进行评估，由双方协商来制定合理的还款方式和每期偿还金额，这在很大程度上降低了企业的融资成本，减轻了企业的资金压力，也降低了财务风险。融资租赁中有售后回租的方式，即企业先将自己的设备出卖给出租方，然后再从出租方将设备租回进行使用。若采用这种方式进行融资租赁，企业就可以将流动性差的固定资产转化为流动性强的货币资金，在不影响企业进行经营产生经济效益的同时还增加了资产的流动性，可以合法的优化财务报表。
2降低企业融资难度
我国的企业由于经营管理制度以及内部的会计制度不完善等原因，对外提供的财务信息存在着不透明、不规范的情况，企业向银行借贷款时，银行需要通过对企业过去的经营、财务以及信用情况进行判断，从而决定是否与企业进行融资。一些企业的经营规模小，资产少，除了生产必需的设备之外几乎没有可用作抵押的资产，这就导致了这些企业就算通过了银行的审核可以进行借贷款，也无法达到银行的抵押担保条件，从而无法进行融资。而融资租赁中，企业租赁的设备依然归出租人所有，承租人不需要进行抵押担保也可以进行融资租赁，这降低了企业的融资条件。而且由于不需要进行抵押担保的程序，融资租赁的手续等也简洁了许多。
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3减少企业办理融资业务手续
通过一般的融资途径进行企业融资时，往往需要办理各种手续，中间环节过多导致融资结果在很大程度上具有滞后性。然而融资租赁则避免了过多的中间环节，一般只需要针对于租赁项目本身进行调查核实即可，这样对于企业融资来说就省去了各种各样的手续，较快地筹集所需的资金，企业获得更多利益。
4有利于企业的经营发展
销售在企业发展中占有很重要的地位，而扩大销售量之后产生的应收账款会有坏账的可能，不利于企业的资金周转。在融资租赁中，出租人可以将自己生产的机器设备等租赁给承租人进行使用，承租人也可以利用售后回租的方式将机器设备售卖给出租人，然后再租回进行使用，达到了“间接销售”的作用。这可以使企业在扩大销售经营和市场占有率的同时，还降低了产品转化为应收账款之后的坏账风险，有利于企业的经营发展。
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四融资租赁在万科集团融资中的应用分析
（一）万科集团简介及发展历程
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，1984年万科地产在深圳成立，1988年进入房地产行业，1991年成为证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖共计53个大中城市。经过30多年的发展，已经成为国内最大的住宅开发类企业，自成立以来，经营业绩不断得到突破。万科地产经过这30多年的发展，经历了初创期、发展期以及稳定期，每一个阶段根据国家的宏观政策不同，万科地产也会有不同的融资方式。
回顾万科集团的发展历程，业务调整转向专业化领域，到快速扩张转入持续发展阶段，以及今日的地域扩展国际化趋势。作为一家国内领先上市的大型房地产企业，万科在资金融通方面有很多优势。以下是万科集团发展历程（如表4-1所示）。
年份 1988年12月 1991年6月 1997年6月 2002年6月 2004年9月 2006年12月 2007年11月 2008年9月 2009年 2015年9月 2016年4月
表4-1万科集团发展历程
融资情况
万科集团公开募股2800万股，融资额2800万元人民币 公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿
元，开始跨地域房地产业务发展。 公司增资配股募集资金人民币3.83亿元 公司发行可转换公司债券，募集资金15亿 万科集团公开发行19.9亿元可转换公司债券
向特定对象非公开发行A股股票方式，募集资金总额42亿元
增发A股，募集资金约99亿元 发行企业债券筹集资金，共筹集59亿元
建行对万科的授信额度就增加到500亿元，成为当时授信额度
最高的企业
发行了50亿的债券和30亿的中期票据，利率分别为3.5%和
3.78%
发行单一系列港币债券36.5亿元，利率均为2.5%
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由此可见，万科地产在发展中主要采用内源融资与外源融资相结合，比如企业债券融资，股票融资以及商业信用等多种融资方式集于一体，经历了多元化经营，最终完成原始积累，这使得万科地产能够在激烈的房地产行业竞争中排行第一。
（二）万科集团应用融资租赁的背景
近几年来，房地产融资租赁经营是房地产开发经营的一种新的方式，而万科房地产具有绝对规模优势，万科顺势在公寓领域做大做强，不仅消化了库存，同时还能寻找新的业务增长点且均好性高的优势，其规模与速度都是其它房地产行业
中
当
之
无
愧
的
老
大
（
如
图
4-1
所
示
）
。
销售额（亿元）销售额（亿元）60006000500050004000400030003000200020001000100000 图4-1 2017年中国前五名房地产销售额
与同行业相比，万科集团2017年销售额仅低于碧桂园控股集团262亿元 ，位居全国第二，为应用融资租赁提供了良好基础。
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（三）万科集团融资租赁的具体操作方法
房地产融资租赁的运作模式一般分有五个步骤，第一步，承租人（购房者）确定购买万科集团商品房之后，向出租人（金融租赁公司）提出租赁申请。
第二步，金融租赁公司审核承租人的申请资料并调查购房者的信用和偿债能力。确保该项目具有可操作性。
第三步，金融租赁公司和购房者共同与万科集团商品房开发公司签订商品房购销合同，金融租赁公司与购房者签订融资租赁合同。
第四步，承租人向金融租赁公司支付租金，金融租赁公司向万科开发商支付购房款。
第五步，万科集团开发商向购房者交付商品房并办理商品房产权登记证书，金融租赁公司在该产权登记证书上设定他项权力抵押登记（如图4-2所示）。
图4-2 业务流程图
（四）万科集团采用融资租赁的可行性分析
1万科集团融资租赁各主体的利益分析
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房地产融资租赁共涉及三个主体：承租人（购房者）、出租人（金融租赁公司）、供货人（商品房开发商）。
（1）房地产融资租赁中开发商的利益分析
对于开发商而言能够开拓房地产市场，扩大房地产销路。万科集团开发商采用融资租赁方式销售房产，有利于向用户和市场推销产品，变潜在的市场需求为有效需求，拓展房地产营销渠道。
开发商借助租赁形式，既可以实现房产价值，又可以捕捉有关房产的供求信息，以便把握商机，提高开发商经营管理水平，进而增强其市场竞争能力，作出及时而准确的经营决策。
（2）出租人（金融租赁公司）利益分析
融资租赁是以承租人获得租赁物品的使用权，出租人拥有租赁物品的所有权而展开的，这有利于融资租赁风险的分担和控制。由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，保留房产的所有权是投资的有效保障。出租人通过收取租金获得稳定的收益，若承租人无法按期支付租金，出租人可以收回租赁房产，因此融资租赁是一种安全的投资方式。融资租赁的租金较高，一般包括房产成本、利息、手续费和保证金，往往高于同期银行贷款利息。而且如果从房地产商处购房形成一定规模后，还能得到房地产商的优惠，有效降低了租赁公司的租赁运作成本。
（3）对承租人的利益分析
由于房地产融资租赁是先租后买，并不是“一锤子”买卖，所以客观上迫使开发商保证房地产商品的质量，避免了基础设施未完善或质量低劣的情况出现，保证了承租人的基本利益。房地产融资租赁的承租人主体可以分为两类：承租主体为个人和企业。
（a）承租主体为个人。
对于个人来说，其购房的方案主要有按揭购房和融资租赁两种，为了说明二者的效益差异，我们采用对这两种方案现金流出现值进行比较的方法加以说明。现金流出值为每年还本付息金额按贷款利率折现后的现值之和。
如果购房者采用按揭贷款的方式，假设房屋的总价值为S，购房首付款为B，
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银行年利率为i，还款年数为n，则每年还本付息金额其公式可表示如下：
A(SB)(AP,i,n) （4-1）
其中（A/P,n,i）是指等额分付资本回收系数，每年利息Ii=Ci-1i ，每年未偿还本金Ci=A-Ii。最终我们计算按揭付款现金流出现值，其公式可表示如下：
PVm=B+
(1i)i1nAn （4-2）
如果购房者采用融资租赁的方式，购房者无需付首付。同样假设房屋的总价值为S，租赁公司的内部报酬率为r，还款年数为n。则每年等额回收本金为：s=
S ，每年回收利息：Ii=Ci-1r ，则每年的租金，其公式可表示如下： nS（4-3） RisIiCi1r
n融资租赁房产现金流出现值的计算是以银行贷款利率作为折现率来计算的，即公式可表示如下：
PVfi1nRi （4-4） (1i)n为了更加方便的比较这两种方案的现金流出现值，我们举例来说明按揭付款和融资租赁的经济效益。根据资料显示，2017年万科集团房价的均值是8668每平方米。普通居民购买70平方米的房产，大约需要60.7万元。假设同期贷款为6%。
如果采用按揭贷款的方式购房，假设首付金额为总价值的30%，即18.21万元，还款年限为5年，并且等额本息还款。根据公式（4-1）可计算出每年还款额为100869元，再根据公式（4-2）可以算出按揭贷款的现金流出现值为607000元，如果采用融资租赁的方式购房，假设融资租赁公司的内涵报酬率同贷款利率一样为6%，租期为5年，根据公式（4-3）可计算出第一年至第五年的租金分别为157820元，150536元，143252元，135968元，128684元。根据公式（4-4）可计算出融资租赁的现金流出现值为607004元，与按揭贷款的现金流出现值基本相等[11]。
由此可以看出使用融资租赁购买房产可以降低房屋消费门槛。按揭贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁真正
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实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛，使占大多数无支付能力的家庭购房愿望变成现实。
（b）承租主体为企业。
融资租赁只需要投入较少的资金，即可获得需要较多资金才能购买的房产。这样企业可以在不减损自己的固定资产的前提下来加大自己资产的流动性，增加了企业的流动资金，把资金投向收益率高的其他资产，从而提高资金的使用率和收益率。由于出租人在租赁期间一直拥有租赁物的所有权，通过租期内租赁物的完整来保证，出租人对承租人的审查更侧重于承租人未来的盈利能力，而不是过去的信用历史和财产资本基础，这样使一些资产负债率较高的企业、没有银行信用的企业或者是新企业都可以通过这种途径获得中长期融资[6]。
2万科集团融资租赁各主体的风险分析
从操作方法过程中可以看出，万科集团供应商在收到货款时交付房产，就结束了交易，不存在分险。风险主要存在于金融租赁公司和承租人，对于出租人承担的风险主要是信用风险，而承租人的风险主要是选择风险。
（1）金融租赁公司的风险分析
金融租赁公司主要承担的是信用风险，由于承租人因各种原因未能及时、足额偿还债务而违约的可能性，那么出租人就要承担承租人的违约风险。出租方的信用风险主要表现在三个方面：一是承租方不能按约定期限缴纳租金；二是承租方在租赁期间对租赁标的物不能进行正常维修和保养。
（2）承租人的风险分析
承租人由于对房产选择失误导致的风险，产生选择风险的原因有以下三种方面：第一，购买的租赁房产价格超过市面价值。第二，商品开发商的房产质量不过关。第三，由于自身考虑不足，没有从实际出发从而导致的失误。
3万科集团融资租赁的利益与风险的比较
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在利益分析中，主要对承租人和出租人以及开发商进行分析，在承租人利益分析中，对比出分析融资租赁比按揭贷款更具有一定优势，而从房地产融资租赁的各主体进行风险分析中可以看出，相对于承租人和出租人所获得的利益来说，它们的风险是可以进行规避和承受的，由此可见，房地产融资租赁是可行的，并且在有效的风险管理下，将风险控制到相对较低，更加增加了房地产融资租赁的可行性。
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五融资租赁在企业融资应用中存在的问题
（一）企业方面
1对融资租赁业缺乏正确的认识
融资租赁对市场经济的发展和经济发展方式的转变有重要的意义，受传统思想的影响， 很多社会主体和企业对融资租赁的认同度不高，认为设备就应当自己购买，而且现在设备的付款周期也比较长，很多企业只认为融资租赁是解决融资困难的措施，而没有看到融资租赁对资产管理和更新的意义，导致社会对融资租赁的认同度较低，很多市场主体不愿意参与到租赁资产的交易中。当企业需要设备投资时首先考虑的都是向供货商直接购买设备，或者向银行等机构借贷款进行购买。这些传统的融资方式都可以获得设备的所有权，而对于融资租赁这种无法拥有设备所有权的融资方式，企业的认识严重不足，无法了解到融资租赁的优势，使用融资租赁来进行设备投资的意识自然十分薄弱，经营管理偏向传统，这些原因导致了很多企业很少运用融资租赁来解决融资问题。
2企业内部制度不健全，租赁企业承担较大信用风险
企业往往存在着内部会计制度不完善的问题，再加上主要以家族企业或个人企业为主，主要的管理岗位几乎全部由家族人员来担任，集权现象较为严重。这样造成了职责不明，管理不规范，导致了企业对外提供的财务信息不透明，很大程度上存在着虚假成分。这些原因都会加大出租设备的财务风险，不利于融资租赁的进行。从而破坏企业的整体形象，与此同时挫伤了银行等金融机构对企业资金支持的积极性。
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3经营风险较高，信用度低
融资租赁企业要承担更高的信用风险。企业管理混乱客观存在，一旦发生现金流断裂，仍有企业发生逃债的现象，给融资租赁公司带来损失。这使得融资租赁业务在企业融资中的推进面临现实问题。企业的管理经营相对落后， 资金的流动性差，一旦因为经营不善在资金周转方面出现了问题， 常常会导致企业无法支付租金。 若企业在之后的经营中资金状况好转， 则可以继续支付租金；但是若企业持续处于无力支付租金的状况，出租人可以选择回收出租设备来减少负面影响， 却会给承租人带来很大的损失。 除此之外， 企业还普遍存在着诚信问题，常常会恶意拖欠租金，这对出租人和承租人来说都会造成很大的伤害。
（二）融资租赁行业方面
1融资租赁业务模式较为单一
我国目前融资租赁行业的业务模式单一，几乎只有直接租赁和售后回租两种模式。在一定程度上阻碍了融资租赁的发展，这就使得出租人在开展融资租赁业务过程中，无法进行灵活性的变通。融资租赁方式少，自然就难以将整个行业的效用全部发挥出来，也很难满足各种企业多样化的需求，无法进行灵活多变的创新，在一定程度上阻碍了融资租赁业在我国的发展。长此以往将丧失融资租赁公司竞争力，降低市场占有率。
2资金来源不足
融资租赁这种融资方式交易的一般都是价值高的大型设备，对出租人的资金要求很高。在许多发达国家，融资租赁公司一般都能得到银行等金融机构的直接或者间接的支持，在资金方面问题不大。而在我国，融资租赁方面还没有具体的促进行业发展的信贷政策，融资租赁公司的资金来源主要为股东注入的资本金和
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银行贷款。一方面，资本金对于融资租赁的设备来说仅仅是很小的一部分，并不能满足租赁设备的资金需求；另一方面，银行贷款又是一种成本很高的融资渠道，且银行对融资租赁公司的审核较为严格，一般只有经济实力大的融资租赁公司才可以通过审核获得贷款。这两种方式难以达到正常经营所需的资金要求，同时公司又难以得到政府的资金帮助，这会极大的阻碍融资租赁行业的发展。
3 行业缺乏专业的人才
目前我国企业的融资租赁制度不断完善，企业的生产技术也不断的在进步，但人才紧缺一直是制约企业融资租赁发展的重要瓶颈。在经济发展迅速的时代，市场对人才的需求是很大的。融资租赁虽然是由传统租赁衍生出的交易形式，但是不能与传统租赁一概而论。作为一门综合性很强的学科，它对金融、投资、贸易、科技、管理、财务、法律等方面的专业知识都有着很高的要求，由于我国的融资租赁发展史十分短暂，在这方面还没有形成系统的人才培养方式，导致了融资租赁公司对专业人才的缺乏，极大地限制了融资租赁业的发展。企业很有可能因为缺少专业、优秀的人才而影响企业达到预期的融资租赁目标，从而阻碍企业可持续发展。
（三）我国宏观环境方面
1缺乏完善的法律体系
我国引入融资租赁较晚，发展史十分短暂，融资租赁法律上的发展更是滞后。很多法律法规，如《合同法》 《民法通则》等都有相关的内容，但是比较分散，而且没有统一的标准和规则，对其发展也没有具体的系统性规范性文件和条例。我国出台的《合同法》等法律法规也仅仅是一种原则性的规定，但是都十分的宽泛，对细节内容没有涉入，这样会使融资租赁中的不规范行为增多，对出租人和承租人的权利以及义务没有明确规定，不利于行业的健康发展。一些法规之间也
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存在相互矛盾的现象，
2行业监管不到位
我国融资租赁行业目前既没有统一的全国性监管机构，也没有类似于行业自律组织的行业协会。监管也是融资租赁发展的重要支柱之一，国际上对融资租赁业实施的监督管理办法也各不相同，但是在我国目前仍然没有统一的管理机构，也没有全国性的行业协会进行监管。我国融资租赁行业主要由中国银行业监督管理委员会和商务部进行监管，但是两个部门同时监管就会出现多头管理的局面。在监管上，由于租赁公司并没有真正纳入统一监管中，对同行业的不同公司进行多头管理，行业内部遵守的相关法律法规也会不同，不同部门之间的协调性不足，导致监管的真空，容易造成市场监管漏洞，不利于企业融资租赁的发展。导致整个行业的发展方向和重点没有统一的部署安排，这些问题严重阻碍着我国融资租赁业的进一步发展。
3缺乏国家政策支持
由于目前国家的支持政策还不到位，很多配套的保险、税收、财政补贴、信贷等没有出台，即使有部分政策也没有完善，这样导致融资租赁公司的融资渠道和成本较高。
在税收和会计处理上主要有两个问题。第一个问题加速折旧制度不完善。在会计处理上利用加速折旧缩短折旧年限，使企业延期纳税，获得递延所得税收益，可以有效的拉动设备投资，发达国家中对出租人融资租赁的设备大多都采取加速折旧制度，可以有效支持融资租赁业的发展。第二个问题是是缺乏投资抵免制度。国际上融资租赁业发达的国家普遍实行投资抵免的税收优惠政策，这是一种对鼓励企业投资、加快企业技术更新发展有很强促进能力的政策，虽然这一制度并不是为融资租赁单独制定的，但是这项制度也同样适用于融资租赁而在我国，更没有规定这项制度应当如何实施于融资租赁，这极大的打击了企业通过融资租赁方
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式进行融资的欲望。
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六融资租赁在企业融资中的应用对策
（一）企业方面
1转变传统观念
受到传统思维的影响，大多数企业管理者通常会有所有权与使用权为一体的观念，对融资租赁这种使用权与所有权分离的融资方式并不是十分看好。这才导致了企业在需要进行投资和设备改造时首先想到的是全额购买或者贷款购买的方式，而非使用融资租赁，这就会使企业的资金困境加重。培养企业使用权的观念，引导他们认识到企业的盈利来源于对资产的使用而非占用，转变社会的传统观念更好地利用融资租赁，这样才能以低成本获得生产所需的设备，有助于企业抓住机遇促进发展。
2完善企业内部会计制度
我国大部分企业在管理上都存在一些问题，对财务方面的信息不够重视，使用融资租赁时往往会提供大量虚假的财务信息，这种情况一方面会导致出租企业对承租企业的还款能力评估错误而增加双方的财务风险，也不利于承租企业本身的信用记录，会影响到与出租企业之间的关系。所以企业应该重视财务管理的建设，促进资本结构优化，降低资金流转风险，健全企业本身的会计制度，使编制的财务报表真实准确，加强对披露信息的监督，提高企业的信用等级，从而有利于企业进行合适的融资，近一步解决问题。
3加强企业信用建设
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一个企业若得不到银行以及其他企业信任，它将会很难找到融资机会来解决资金问题，对企业的发展无疑会是极大的打击。所以故意虚报财务信息的行为和恶意拖欠租金都会对企业本身和出租企业造成很大的危害，在给出租企业带来风险的同时也会给自己带来了信任危机。树立良好的信用观，应注重企业内部与外部的约束，建立企业内部的信用管理制度，对外部进行约束，按期偿还贷款，建立起信用监督部门对企业的信用信息进行登记和评估，使信用评级公开、公平、透明，对信用优秀的企业提供更多的融资机会。
（二）融资租赁行业方面
1开展多元化融资业务
融资租赁的市场潜力巨大，而在我国融资租赁行业主要只有直接租赁和售后回租两种较为传统的业务模式，这种现状并不能将市场潜力完全发掘出来。我们需要借鉴西方国家融资租赁发展的成功经验，结合我国的国情开展多元化的融资租赁业务，运用更多的业务模式。除了一般的融资租赁外，融资租赁公司还需要对融资品种进行改进，对融资方式、租赁期限、风险转化方式等进行创新，加大回租租赁、项目租赁等业务的范围，扩大融资渠道和设备的供应方式，发展多层次的融资租赁，降低运营风险。融资租赁公司可以站在承租人的角度考虑问题，对承租企业的状况进行分析并帮助制定合理的融资方案，在不同的情况下运用不同的融资租赁模式来解决问题，保证了在解决承租企业资金困境的同时也降低了后期分期付款的压力。这种为客户着想的方式必然会受到广大民企业的欢迎，在降低双方风险的同时还可以增强融资租赁的吸引力，可以迅速适应市场的需求。
2增加融资租赁企业资金的来源
我国国内的融资租赁公司大多数的资金来源都只有股东投资和银行贷款， 而公司对资金的需求又十分巨大， 增加资金的来源是一个急需解决的问题。我国规
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定，除金融融资租赁公司以外其他的融资租赁公司不能发债，那么经营状况良好有条件的金融融资租赁公司可以通过发售债券的方式来进行融资， 其他类型的融资租赁公司也可以通过发行股票、 资产证券化等方式来进行融资。多元化融资方式可以解决企业融资困境，增加企业资金的来源。
3培养专业专业人才进行经营管理
大部分企业多为家族企业或个人企业，其主要的工作岗位上常常会有“用人为亲”的状况，这对于发掘有才华的员工十分不利，也会影响到企业的生产经营。企业应该多注意人才的发掘和培养，让专业知识更好的人更多的为企业服务，解决家庭制对其发展的束缚，进行所有权的结构调整，引入优秀的管理人才，以改善企业经营状况，避免由于经营不善而导致的无力支付租金的情况出现。专业化经营是我国融资租赁行业的必然出路。
（三）我国宏观环境方面
1建立完善的法律体系
完善的法律法规是一个行业健全发展的基础，各个国家融资租赁行业的发展经验也表明了法律法规的重要性。针对企业融资租赁发展中出现的一系列问题，我国现有的法律法规并不能完全解决它们，所以相关的政府机构和立法机构应完善相应的法律法规体系，在借鉴国外成功经验的基础上，针对融资租赁业健全相应的法律法规，完善各项税收法规、会计制度，为我国融资租赁行业提供一个良好的发展环境。对企业的融资租赁进行全方位的规定，对出租人和承租人进行权责分明，在根本上解决企业拖欠租金等一系列不规范问题。对现有法律中的不完善地方进行研究，明确行业的指导文件，进一步完善相关的法律法规。
2进行全国统一的监管
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目前我国融资租赁行业监管不强，出现了各种乱象，给融资租赁行业的发展造成了很多不利，而融资租赁存在的多头管理阻碍了行业的健康发展。因此政府要成立起统一的监督管理机构，我国可以借鉴国外融资租赁的发展以及同行业在发展中的成功经验，结合我国融资租赁的现状和我国的具体国情建立起全国性的融资租赁行业协会。通过成立行业协会，统一行业规则，减少行业风险，加强行业交流，提升监管部门对行业的监管和服务能力，鼓励市场主体进行创新，强化行业的市场化改革，而行业协会也可以起到纽带的作用，在加强融资租赁公司之间的关系中起到重要作用，以达到它们之间共同进步和加强风险防范目的，同时，全国性行业协会也可以反映出行业共同的发展需求，有助于行业的健康发展和融资租赁市场的健全。
3制定适合的信贷政策，扩大企业的融资渠道
我国的融资租赁业相对其他金融行业来说还是比较稚嫩的，利用国家的优惠政策进行宏观调控可以对其发展起到决定性的作用。政府应结合自身的实际情况，为当地的企业发展进行指导，通过税收优惠、财政补贴等形式为企业发展提供更大的扶持力度，使融资租赁的企业可以享受到减税的优惠，降低融资租赁的成本，提高经济效益。同时国家应对融资租赁业放低信用贷款标准，实行融资优惠政策，加强信贷支持。我国可以鼓励银行等金融机构与融资租赁公司进行合作，由政府做引导，对融资租赁公司发放专项贷款，对贷款公司财务和经营状况的评估制定合理的贷款额度，避免融资租赁公司高负债比例的情况发生，降低融资租赁公司的经营风险。
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结论
将融资租赁与企业融资有效结合，利用融资租赁缓解我国企业融资难问题也能成为一种解决手段，而房地产融资租赁经营有其自身的优势，对于挖掘房地产市场潜力，启动房地产市场，进而刺激有效需求，拉动经济增长都具有很大的促进作用。房地产融资租赁可以缓解目前购房难及住房难的压力，通过房地产融资租赁，可以实现住宅消费的推进，使国家长效稳定发展。
虽然融资租赁对企业具有较强的适用性，然而由于我国整体融资租赁业 发展缓慢。制度模式的不健全，加之企业对融资租赁认知缺乏，专业人才短缺，使融资租赁在企业的运用率较低，无法发挥融资租赁对企业对解决企业融资难问题的作用。因此，应通过了企业自身、融资租赁行业和我国宏观环境三个方面共同努力，健全融资租赁法律体系，完善各种扶持政策，创新监管模式，并大力宣传及专业人才的培养，为融资租赁进入企业提供良好的环境。
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致 谢
时光匆匆而逝，我的大学生活也即将结束，通过大学四年在校园的生活与学习，我得到了很多老师、同学和朋友的关怀和帮忙。在学位论文即将完成之际，我要向所有期间给予我支持和鼓励的人表示我最诚挚的感谢。
不仅使我的专业知识有了提升，更使我的学习能力、生活能力都得到了锻炼。我要感谢我的学校在大学四年期间对我进行了良好的管理与培育，为我提供了优良的学习与生活环境，给了我提高与上进的机会。首先，我要感谢我的学校在大学四年期间对我进行了良好的管理与培育，为我提供了优良的学习与生活环境，给了我提高与上进的机会。最后，尤其是我的论文指导老师严丽丽老师，感谢方海玲老师在我论文之初对我的论文结构提出宝贵的建议，为论文的写作指明了方向，完成期间对我不断地辅导与指正，帮助我完善了自己的知识储备，进一步提升了我的论文写作水平。在此，我再一次感谢我的家人与朋友、老师在大学四年对我的支持与鼓励。
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