我国商业银行房地产信贷风险研究

CAIXUN财讯 金融天地 我国商业银行房地产信贷风险研究 □ 云南民族大学经济学院 任蓓蕾 / 文 房地产行业带动的消费支出在我国GDP中占有很大比例，是我国经济发展的重要产业。商业银行依然是房地产开发企业和个人购房者的重要资金来源，商业性房地产贷款余额量在商业银行贷款余额中比重也呈现上升的趋势，这意申请银行按揭贷款资金来补充，并按照合同约定，在一定期限内按期向银行还本付息。该贷款最长只能是30年，又以10—20年居多。它具有零售独立发放、周期时间极长、按期分批偿还等特点。 （2）房地产信贷风险的种类和特点 个别开发企业试图在资质及证件不完善齐全的前提下，试图伪造虚假证明及资料来博取高等级的评级以通过监管机构的审核；以返点等形式虚构部分假意的买房者主要采取“假按揭”等手段来套取银行住房贷款。这种情况较为极端，味着我国商业银行面临着巨大的风险隐患。本文从个人住房者的风险以及房地产开发企业的风险两个方面对房地产信贷风险的来源主体进行分析，进而从中发现房地产信贷的风险过度集中于商业银行；商业银行内控机制不完善；房地产信贷风险管理方法落后等问题。本文再分别对这些问题做进一步的分析发现我们能分别从房地产信贷风险的系统性和非系统两个方面对房地产信贷存在的风险提出对策建议。以此来规避房地产信贷风险，推进房地产行业稳定健康发展。 房地产信贷 商业银行 风险管理对策 房地产信贷风险的理论概述 （1）房地产信贷的定义及分类 广义的信贷是指银行等金融机构的存款、贷款、担保等活动，而狭义的信贷则就特指银行的贷款。在本文分析中，就主要针对狭义概念。房地产信贷本质上也是一种借贷资金行为，属于一般信贷范畴。 1.房地产开发贷款。它是银行整个房地产信贷业务中最重要最核心的组成部分之一，具体的发放对象是房企，其是用于居住用房、商业用房及其他开发建设用途的中长期项目资金贷款。该贷款是以那些在相关部门已经依法注册登记并拥有房地产经营销售资格的企业为对象发放的。该通常不超过5年，大都为2—3年的时间跨度。它具有按开发项目申请贷款、投入资金量大、贷款占用时间长等特点。 2.个人住房贷款。它是银行向以住房为中心展开的购买、装修等相关活动的人群发放的贷款。在我国主要是指购房贷款，也称按揭或抵押贷款。具体来讲，住房按揭贷款是指购房者以本人购买的房产作为抵押品，在支付规定的首付款项（至少30%）之后，其余部分通过向1.房地产信贷风险的种类 房地产信贷风险在其表现形式和产生原因上有不同的分类。根据我国现有的金融体制的实际情况和巴塞尔《有效银行监管的核心原则》，本文从银行风险监管者的角度将房地产信贷风险的表现形式分为信用风险、操作风险、流动性风险、利率风险和法律风险。 2.房地产信贷风险的特点 房地产信贷风险作为信贷风险的一种，除了具有一般信贷风险的特征外，还具有其行业性信贷风险特征。信贷风险的一般特征包括：（1）客观性（2）不确定性（3）可控性（4）潜在性；房地产信贷风险的行业性特征，包括以下几点：（1）周期性（2）政策性（3）链式危害性等。 房地产信贷风险的来源主体分析 （1）来自个人购房者的风险 1.被动违约风险：它是指考虑到住房按揭还款周期较长，但由于自身健康、家庭环境、工作情况等因素的意外变化所致使的购房者无力偿还剩余部分的贷款金额，从而被动的将房屋折价转让给银行。但此时，由于抵押房屋可能无法及时套现，因此会给银行贷款资产带来一定程度的损失。该风险侧重的是购房者没有能力进行贷款偿还，但偿还意愿是具有的。 2.主动违约风险：它则表示的是自然人购房的根本目的是骗取银行贷款资金。因此假意购房者为了确保贷款资金的顺利获取，通常会办理虚假工作收入证明、银行流水等资料来帮助通过银行的信贷审查，待拿到贷款后并不会如约偿还所应支付的本金和利息，从而给银行带来较大损失。该风险侧重购房者无意进行本息支付。 （2）来自房地产开发企业的风险 1.开发企业信用风险：它一直以来对银行产生了较大影响，银行大多不良贷款也因其积聚形成。此风险主要表现在：但通常又是那些规模较小、管理不规范的企业采取的手段，它们会尝试用此方式来套取银行贷款资金。 2.房地产开发项目风险：通常开发企业和购房者都需向银行申请贷款以保证工期的顺利开展，企业自身则投入较少资金即可。这种开发模式从根本上就导致了开发项目自身的风险容易转嫁到银行内部，从而一旦出现问题，可能给银行带来较大损失。房地产开发生产链条极为复杂，会牵涉众多部门，资金回转期也较长，因此全程中的风险可能来自筹资模式、建设质量等众多环节。 我国商业银行房地产信贷发展存在的问题 （1）风险过度集中于商业银行 经过以上的数据分析可以看出，银行一直是我国房地产企业的主要资金来源，大部分的房地产开发资金都直接或间接来自于商业银行信贷。同时个人住房贷款在商业银行房地产信贷中占比较高，这意味着商业银行在一定程度上集中承担了房地产企业和个人的信用风险和市场风险。信用风险的大小主要取决于交易对手的风险状况和财务状况，市场风险主要是取决于宏观政策、经济形势及行业前景。2010 年来国家的一系列限购、限贷、房产税政策极力打压投机性购房需求，防止房价上涨，但是房地产市场似乎出现了免疫力，在短期受影响后房价依旧继续上涨，泡沫逐渐增大，若房价泡沫破裂，将导致房市崩溃，房地产企业遇冷，购房者无力偿还或放弃偿还个人按揭贷款，则商业银行将面临巨大的损失。 （2）商业银行内控机制不完善 我国商业银行开展房地产贷款业务遵循着“贷前调查、贷中审查、贷后管理”的业务流程，但是在具体实施的过程中，由于对市场份额和利润的追逐以及银行内部激励机制不健全等原因，导致了在风险管理过程中却存在着重贷轻－37－ CAIXUN财讯 管、重放轻收等问题。在贷前调查阶段，时房地产业必然会经历周期性的波动，度缺失等原因，从而导致房地产信贷资由于银行信贷管理人员专业知识有限或者对绩效收入的追求，在实际调查中往往不能严格全面的审查房地产企业的财务状况以及开发项目的合规性和安全性，这些都加大了银行的潜在风险。在贷中审查阶段，我国商业银行采用审贷分离、分级审批的制度，但是审贷分离没有相应的责任追究机制做保障，会发生信贷业务部门和评审委员会责任不清，不能保证贷款风险的有效控制。在贷后管理阶段，银行规定由风险管理部门和信贷业务部门协调配合进行贷后管理，定期监测、分析和评估房地产贷款的实际运用情况和风险状况，也由于风险管理部门和信贷业务部门工作职责的具体划分、协调配合的机制不健全，导致贷后管理流于形式，不能有效的监控房地产信贷风险。 （3）房地产信贷风险管理方法落后 我国商业银行在分析评价房地产信贷风险时，运用的风险管理方法主要有专家评审法、财务分析法、贷款风险度法等，这些主要是经验型的、定性的、局部静态的风险管理方法，缺乏技术性、数量化的、动态的分析指标和风险管理方法。虽然近年来我国不少银行在努力探索和应用一些量化的贷款分析方法，但是我国银行在长期的粗放式管理模式下，忽视历史数据等基础信息的积累以及历史数据本身存在的缺陷，使得我国商业银行在开发定量化风险管理模型或者运用国外的信用风险度量模型方面存在很大的困难。 防范和控制商业银行房地产信贷风险的建议对策 风险管理主要是指各个经济体通过对风险进行识别、对风险进行度量和对风险进行控制，设法以最小的成本将风险发生时引起的不利后果降到最低程度的科学管理过程。 （1）房地产信贷系统性风险的控制 分析可知，房地产信贷的系统风险一旦扩大，容易产生连锁反应，这不仅对银行来说较难控制，对整个国家经济也将产生极大危害。因此，信贷机构应在科学评估房地产信贷业务系统性风险的基础上，逐步建立和完善与自身的风险承受能力、自身的信贷风险偏好、自身的风险管理能力相适应的信贷风险管控体制。 1.密切关注宏观经济变化，有效规避房地产信贷系统性风险：宏观经济的走势对房地产业未来的发展的影响十分显著。在自由竞争的市场经济条件下运行－38－ 随之也将引起房地产信贷也呈现周期性的波动。房地产业容易受国家宏观调控政策的影响。因此，银行机构应密切关注与居民住房、住房开发、贷款利率等有关的宏观经济政策和法律法规的变化，使内部的房地产信贷政策与国家经济、房地产业的波动相吻合。因此，商业银行应加强对像固定资产投资增长速度、GDP 增长率、社会消费品零售增长率、居民可支配收入、CPI 增幅等各种数据进行分析，并建立房地产信贷风险预警机制，以有效规避房地产信贷的系统性风险。 2.密切关注房地产市价走势，对房地产抵押物信贷风险敞口进行管理：在开展房地产信贷业务时，银行为保障信贷资金的安全往往会要求以房地产价值做抵押。在度量房地产商品的内部价值时，通常以房地产商品的市价作为参考，房地产商品市价的上下波动会影响房地产抵押物的价值。因此，商业银行要想提高房地产信贷资产的质量，必须高度关注抵押品的有效性和实际变现能力。当房地产市价出现下行时，银行应对每笔已办理的房地产抵押贷款业务设定价格下跌下限。也可在签订信贷合同时，借贷双方约定房地产抵押品市价下限，当市价触及此线时，银行有权提前回收贷款，若借款者无力偿还，银行可自行或按法定程序处置房地产抵押物，以加强借贷双方的风险意识，避免盲目借贷款行为。 3.对房地产信贷实行区域规模化管理，合理配置信贷资源：央行或银监部门应国家宏观调控政策需要在发挥窗口指导作用时，应指导各商业银行对不同区域内的房地产信贷总规模进行管理。为有效抑制房地产市场投资过热和房地产信贷的盲目投放，商业银行可根据区域房地产信贷不良贷款率、区域房地产信贷量占区域金融机构信贷总量的比例、区域房地产信贷总量中不良贷款余额、区域房地产信贷增长率等指标制定相应的区域内房地产信贷总规模管理办法。商业银行也不能忽视表外业务风险，应正确使用贷款承诺函、贷款意向书等工具，避免因国家突然对房地产信贷规模进行控制而造成各种纠纷。 （2）房地产信贷非系统性风险的控制 房地产信贷的非系统性风险是指信贷机构在开展信贷业务的过程中因借款人出现违约、信贷决策有误、存在违法或违规操作、信贷机构内部信贷管理制产存在遭受损失的可能性。 1.明确房地产信贷市场定位，保障房地产金融体系的稳定安全：商业银行应始终坚持效益性原则，支持地理位置好、楼盘品质高的房地产开发和还贷能力有保障的住房按揭，发展优质客户。对传统的信贷业务要加强管控，对非传统业务的风险进行深入研究，针对金融衍生品要转变管理模式，建立相应的风险管理制度，加强各业务板块之间的协调与沟通，避免发生市场风险的连锁反应。 2.充分发挥信贷利率的杠杆作用，实行信贷市场差别化准入条件：虽然到目前为止我国的利率政策还未实现完全的市场自由化，但信贷机构仍具有一定的的利率上下浮自由权，对未来收益相对较高的工程可采取相对较高的利率政策。可根据借款客户、工程优劣制定不同的贷款利率政策，建筑质量高、品牌效应好、社会环境优美、配套设施完善的项目可采取相对优惠的利率政策，而对经营实力一般、规模小、配套设施不完善的可采取高利率指导政策，促使其转变融资方式、加速资金周转、改善经营管理、提高品位和质量。 3.对客户信息实行统一管理，加大伪造信息骗取贷款的成本：充分发挥和利用客户在各相关部门留下的信息，改变目前银行机构、银监部门、房建部门、土管部门、房管部门各有一套属于自己的房地产客户统计信息的现况，银监部门应建立统一的客户信息管理系统，各银行机构、房建、土管、房管等部门定时向银监部门递送客户信息，如信用状况、以往信用状况、房地产开发企业资质和信誉、房地产评估机构状况、土地买卖情况、房屋销售记录信息等。 作者简介：任蓓蕾 1992.08.11 女 汉 河南省信阳市 在读研究生 云南民族大学 地方性商业银行经营与管理 [1] 林娜.金融危机下的房地产信贷风险管理⑴．金融经济，2011（4）：99—101. 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