土地投资强度的理论与实证研究

维普资讯 http://www.cqvip.com ２　０　０　６年４月　沈阳建筑大学学报（社会科学版）　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｓｈｅｎｙ￣ｍｇ　Ｊｉａａｚｈｕ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅ）　Ａｐｒ．　２００６　ＶＤＪ．８．Ｎｏ．２　第８卷第２期　文章编号：１６７３—１３８７｛２００６｝０２—０１４２—０３　土地投资强度的理论与实证研究　李立新，刘　阳　（沈阳建筑大学土木工程学院。辽宁沈阳１１０１６８）　摘要：针对目前我国某些产业投资新建项目由于土地投资强度不够，未能充分实现“规模效　应”，甚至造成了资源闲置等现象，科学地提出了土地投资强度的计算公式，并对我国经济技术　开发区的土地投资强度进行了实证研究。确定了该计算方法的有效性。它可以用来指导产业　用地的集约管理工作．从而更好地实现对土地资源的有效控制。　关键词：土地投资强度；资源闲置；集约管理；有效控制　中图分类号：Ｆ２９３．２　文献标识码：Ａ　世界各个国家和地区的发展必须有可以利　用的资源，而土地则是其中的一个重要资源。以　经济增长为基础，实现经济、社会、环境的可持续　在项目用地范围内单位面积的固定资产投资额。　而且，新建项目的土地投资强度可按如下公式进　行计算：　，＝（Ａ＋Ｋ＋　）／Ｆ　在公式（１）中：　（１）　发展是各国追求的目标。土地、劳动力和资本等　生产要素的集聚，创造了无数的社会财富。经济　增长由依靠增加生产要素的数量投人，转变为依　Ａ为劳动力投人，如工资费用；　为资本消耗，即设备工器具购置费、建筑　靠提高各要素生产率的集约型、内涵型增长方　式。土地资源的有效供给和利用是一个重要的　安装工程费、工程建设其他赞以及生产经营费用　等；　问题。提高城市竞争力、实现产业用地的最高价　值是土地集约管理的目标。笔者将以产业用地　为基础，对土地投资强度进行理论和实证研究。　一ｚ为经营资本所需支付的筹资费用；　Ｆ为该项目的用地面积。　、土地投资强度的理论研究　经济学原理认为，经济增长是生产要素积累　经济学中的加速原理（ａｃｃｅｌｅｒａｔｏｒ　ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ）是　描述投资行为的重要理论。该理论认为，投资倾　向在根本上是由效益决定的。在通常情况下。投　资项目具有可行性的必要条件之一是项目净收　益大于投资支出。因此，作为一个投资项目．在　基础设施比较完备、土地价格比较合理的条件　以及资源利用改进或要素生产率增加的结果。　生产要素投人数量的增加，可以促使经济总量扩　张；在生产要素数量一定的条件下，提高要素质　量（生产率），则可在实现经济总量增长的同时，　下，其土地之外的资本、劳动两项要素的投资收　益应该大于等于购买土地的费用。若设投资收　益率为　、单位面积的土地价格为ｙ，则可建立以　下的理论数学表达式：　（，一，，）×　＝，，　（２）　提高经济增长的质量。但是，就目前沈阳市各产　业投资新建项目的总体情况而言，相对土地（自　然资源）消耗的劳动力、资本等生产要素投人不　足，未能充分实现“规模效应”甚至造成资源闲　置。仍是政府宏观调控的重点。　在公式（２）中，投资收益率　可以在同时期　土地投资强度，也称土地利用集约度．是指　收稿日期：２００５．１２—１８　的社会折现率（ｉ　）和投资主体认定的基准收益　作者简介；李立新（１９６６一）。男，辽宁沈阳人，教授，硕士生导师。　维普资讯 http://www.cqvip.com 第２期　李立新等：土地投资强度的理论与实证研究　１４３　率（ｆ　）之间选取，并以前者作为最小值。其中，　社会折现率是资金占用所应获得的最低动态收　益率，根据国民经济运行的实际情况、投资收益　水平、资金供求状况、资金机会成本以及国家宏　观调控目标取向等因索，我国目前社会折现率的　取值为１０％；基准收益率是投资者对投资收益率　的最低期望值，它是在平均资金成本率、投资的　机会成本率（目标利润率）、风险贴补率和通货膨　测算结果时，应当为其赋予较大的权重。即，以　基准收益率所对应的土地投资强度为依据，以社　会折现率所对应的土地投资强度为参考。因此，　＂　伽　一　一　仙　土地投资强度测算的关键是如何根据目标利润　率、机会成本率等因素科学地选定相应的投资基　准收益率。　＂　一　二、我国经济技术开发区投资强度的实证　拍　一　一盯　褥　＝＝　弘　∞一　　∞蚍　　一一　胀率四个因素，尤其是前二个因素的共同作用下　研究　而形成的。　根据《中国经济特区开发区年鉴》（１９９８），将　由于基准收益率能够更加科学地反映不同　吣　一　一国家经济技术开发区部分经济指标的统计结果，　¨　＂　㈨　酯　一　一　㈣　馆　行业投资者的预期愿望，在确定土地投资强度的　列于表１。　表１　国家经济技术开发区主要经济指标统计表　大连　７２．８　２５７　００６　秦皇岛　４．９　４３　９９２　连云港　５．３６　ｌ８　１３７　宁波　７．４３　８８　９０６　温州　５．７４　６　８６５　广州　４０　４０　５５４　萧山　５　％３０　１５８　　舯似　；号　￡；　跎湛江　ｌＯ．６ｌ　４０　９１５　芜湖　无统计数据　５　８８８　海沧　４９．４２　５４　２００　东山　２　Ｉ８　５７３　融侨　６．５　７９　３０５（９５年）　闵行　无统计数据　７８　７２７　虹桥　４．２　１７４　１５８．２　漕河泾　７．２８　４１　９２９　武汉　２２．３　１２９　５２６　重庆　５．８８　２６　４５６　南沙　２８．８　２８　９７９　昆山　１１．５　无统计数据　营口　２３．４　２２　５６４　威海　２６．６　２０　０９６　哈尔滨　７．２　４　２００　长春　７．Ｏ　ｌ２　５Ｏ７　北京　１４　６３　３０６　苏州　４２，３　６８　０５４　洋浦　４２．７６　５７　７６３　ｍ　¨㈣∞　撕维普资讯 http://www.cqvip.com １４４　沈阳建筑大学学报（社会科学版）　第８卷　根据表１可以发现，１９９８年我国国家级经济　露数据，并按８％左右的水平考虑资金成本率等　技术开发区土地投资强度的平均值为１９０美元／　基本影响因素，可大致推算出综合的平均（预期）　ｍ２，按ｌ：８．５的汇率的计算约合１　６００元／　。　投资基准收益率为１７％。具体可参见表２。　三、土地投资强度的理论测算　根据沈阳部分上市公司每股收益的有关披　表２我国部分上市公司投资收益率　借鉴表２的资料，同时考虑国民经济评价中　论推测数据可以用来指导沈阳市产业用地的集　１０％的社会折现率、沈阳市各个主要园区（企业）　约管理工作。　的现状及其与业绩优良的上市公司的差异，可将　沈阳市的综合基准收益率选定为１２％。　四、结　语　在产业用地价格已知的情况下，可以由公式　土地投资强度是土地集约利用的一个重要　（２）求出其相应土地投资强度。例如，沈阳经济　指标，笔者通过对土地投资强度的理论与实证研　技术开发区的土地均价为５５０元／ｍ２，则根据　究，建立了一种确定土地投资强度的方法。并应　２０％的综合基准收益率，可以算出其相应的土地　用实例证明了该方法的有效性，为政府相关部门　投资强度为３　１１７元／ｍ２（注：按１０％的社会折现　的土地宏观管理提供了一个新的途径。　率可算出其相应的投资强度为４　９５０元／ｍ２）。于　参考文献：　是，考虑未来土地价格上涨、科学技术进步等因　素，将其土地投资强度取为３　２００元／ｍ２。　［１］本书编写组．中国经济特区开发区年鉴［Ｍ］．北京：　改革出版社，１９９８．　将由经济学原理推算出的沈阳经济技术开　［２］濮励杰，彭补拙．土地资源管理［Ｍ］．南京：南京大　发区的土地投资强度３　２００元／ｍ２的结论，与我　学出版社，２ＯＯ２．　国１９９８年的土地投资强度ｌ　６００元／ｍ２相比，理　［３］孙鸿烈．Ｂｅｒｎａｒｄ　Ｓｏｎｎｙ．中国关键地区的农业发展　论推算的结论基本符合我国经济发展的趋势；对　与环境［Ｍ］．北京：科学出版社。２００３．　于沈阳市的现状而言，虽然具有一定的超前性，　［４］　黄祖辉，蒋文华．农业与农村发展的制度透视［Ｍ］．　北京：中国农业出版社。２００２．　但这也是土地集约利用紧迫性之所在。因此，理　Ａ　ｔｈｅｏｒｙ　ａｎｄ　ｃａｓｅ　ｓｔｕｄｙ　ｏｎ　ｌａｎｄ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｉｎｔｅｎｓｉｔｙ　／２　Ｌｉ－ｘｉｎ，删ｙａ增　（Ｓｃｈｏｏｌ　ｏｆ　Ｃｉｖｉｌ　Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ，Ｓｈｅｎｙａｎｇ　Ｊｉ￣ｕｈｕ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｓｈｅｎｙａｎｇ，Ｌｉａｏｎｉｎｇ。］］ｏ１６８）　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ　ｉｓ　ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｓｏｍｅ　ｎｅｗ　ｅｓｔａｔｅ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｐｒｏｇｒａｍｓ，ｗｈｉｃｈ　ｌｅａｄ　ｔｏ　ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ　ｉｄｌｅ　ｂｅｃａｕ８ｅ　ｌａｎｄ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｉｎｔｅｎｓｉｔｙ　ｉｓ　ｎｏｔ　ｅｎｏｕｇｈ，ａｎｄ　ｕｎａｂｌｅ　ｔｏ　ｒｅａｌｉｚｅ”ｌａｒｇｅ－ｓｃａｌｅ　ｅｆｆｅｃｔ”．Ｉｔ　ｎｏｔ　ｏｎｌｙ　ａｄｖａｎｃｅｓ　ｔｈｅ　ｃａｌｃｕｌａｔｉｖｅ　ｍｅｔｈｏｄ　ｏｆ　ｌｎａｄ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｉｎｔｅｎｓｉｔｙ，ｂｕｔ　ａｌｓｏ　ｍａｋｅｓ　ａ　ｓｕｂｓｔａｎｔｉａｌ　ｅｖｉｄｅｎｔｅ　ｒｅｓｅａｒｃｈ　ｔ０　ｔｈｅ　ｅｃｏｎｏｍ．　ｉｃ　ａｎｄ　ｔｅｃｈｎｉｑｕｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ　ｒｅｇｉｏｎ，ａｎｄ　ｃｏｎｆｉｒｍｓ　ｔｈａｔ　ｔｈｉｓ　ｍｅｔｈｏｄ　ｉｓ　ｅｆｆｃｅｔｉｖｅ．Ｉｔ　ｃａｎ　ｂｅ　ｕｓｅｄ　ｔｏ　ｇｕｉｄｅ　ｔｈｅ　ｉｎ．　ｔｅｎｓｉｖｅ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　ｌａｎｄ，ｔｈｕｓ　ｒｅａｌｉｚｅ　ｔｈｅ　ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ　ｃｏｎｔｒｏｌ　ｏｆ　ｈｔｅ　ｌａｎｄ　ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ．　Ｋｅｙ　Ｗｏｒｄｓ：ｌａｎｄ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｉｎｔｅｎｓｉｙｔ；ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ　ｉｄｌｅ；ｉｎｔｅｎｓｉｖｅ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ　ｃｏｎｔｒｏｌ