一、前言 二、宏观市场综述 三、供求分析
四、上海市市场租售价格分析 五、人民广场淮海中路板块
1、供求分析 2、租金情况分析 3、客源情况分析 i客户来源 ii客户行业分析
iii客户需求
六、南京西路板块
1.供求分析 2.租金情况分析 3、客源情况分析 3.1高档产品客户分析 i客户来源 ii客户行业分析
iii客户需求
3.2中档产品客户分析 i客户来源 ii客户行业分析
iii客户需求
七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析
1.层数和体量 2、面积和层高 3、外立面 4、大堂 5、电梯 6、车位
7. 其它内部配套
八、政策对写字楼市场的影响
1、近期出台政策介绍 2、政策的时间效应 3、分析
九、典型楼盘
一、前言
随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球乐园的立项，外资对上海的信心倍增，上海经济的未来将一片光明。经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。
《财富》周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时，
上海对其他大城市更具有吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻上海。 2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上上海市政
府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成上海写字楼需求的强劲原动力。
回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处
于繁荣复苏的时期。目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步下降，办公楼市场处于上升通道。
甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级
写字楼。
乙级写字楼整体租售情况不如甲级，中、低档写字楼产品租售价格停滞
不前，将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面积商务间成为市场追寻的新热点。
二、宏观市场综述
综合竞争力全国首位：上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名
中，均位居全国首位。
保持良好增长：上海经济继续保持良好增长，2004年，上海经济再创佳
绩，国内生产总值（GDP）7450.27亿元，比上年同期增长13.6％。（见图一）
图1 1997-2004年上海GDP和GDP增长变化情况
资料来源：上海统计局
平稳的快速发展期：在全球经济不景气的背景下，作为经济中心的上海
经济逆风飞扬，进入了一个比较平稳的快速发展时期。产业结构的成功调整，第三产业成为上海经济增长的支柱产业；连续多年两位数的增长更是引人注目。
1998—2003年上海FDI及增长率变化
数据来源：上海统计局
外资涌入：外商投资企业在推动经济增长中正起着越来越大的作用。吸收外资规模继续扩大，结构进一步优化。2004年吸收外资合同金额116.91亿美元,比上年增长12.6%；实际到位金额65.41亿美元。大量外资涌入绝对量的增加以及占全国引进外资总额比重的提高，使得上海经济以不同于全国增长与波动的轨迹运行。 分析
外资的涌入和上海产业结构的调整也对上海的房地产市场提出了新的需求。以写字楼为例子，这几年上海的办公楼供给在不断增加，但占用率却保持较高的水平。2004年上海办公楼的占用率为86.6%，好地段的甲级和乙级写字楼占用率为100%，空置率比前几年有所下降。在办公楼承租方中，内资企业占42.94%，外资和港澳台企业占54.95%，个体占1.11%。外资企业的进驻，不仅增加了对办公楼、商业营业楼宇的需求，也增加了对住宅的需求，特别是增加了对有地方特色的石窟门和环境优美高档住宅的需求。
三、供求分析 1、甲级写字楼供应量
1997年以后，受到亚洲金融危机的冲击，写字楼开发投资出现连续下滑的迹
象；为改变写字楼市场空置情况日益严重的状况，政府开始停止经营性写字楼用地的审批，从而进一步限制了近几年写字楼的开发投资和市场供应。
进入2000年写字楼市场在经过两年的恢复期之后，市场景气指数大增，开发
商逐渐恢复了入市发展的信心，在高科技产业、IT信息业、跨国公司等多股力量的共同作用下，沪上写字楼吸纳量增长，空置率迅速下降。
2002年底至2003年初，办公楼土地大量供给，按照新写字楼3年至4年的建设
周期计，2006至2007年又将是新一轮供应热潮。预计2005年至2007年底，上海甲级办公楼的供应面积总计将达230万平方米，今后三年内上海的甲级写字楼增长将达62%。
2002—2004年甲级写字楼市场处于市场高位，保持平稳发展，房地产市场的
持续向好，产权写字楼吸引投资消费群体的进驻，带动写字楼市场的繁荣，呈现供不应求的消费趋势。
预测今年是甲级写字楼投放的小高峰年，如无意外，预计今年上海落成交付
的甲级写字楼共有7幢，为嘉华中心、都市总部大楼、花旗集团大厦、汇亚中心、港汇双塔、新茂大厦和上海银行大厦。这7幢大楼为上海甲级写字楼市场新增供应量将达54.8万平方米。
2004年上海甲级写字楼的平均空置率降至6.51%，2004年上海甲级写字楼的
总吸纳量约达到50.2万平方米，比2003年全年增长近一倍。特别是静安、卢湾及黄浦等区在2004年底的剩余量相当紧张，市场空置率低于5％。 2005年第一季度，上海甲级写字楼投放量为6.5万平米，而吸纳量为3.9万平
米，空置率保持在7%，变化不大。
预计2005-2006年，上海写字楼市场将会出现第二波增长态势，甲级写字楼
市场依然看好。而从租赁与买卖来看，仍是以租赁为主，买卖为辅。从档次分配来看，仍旧是甲A级写字楼以租赁为主，甲B级和中档以下写字楼会出现租售并举的现象。
2005年年初起，外资银行以及海外地产基金普遍看好上海甲级办公楼市场。
相对于住宅及商铺市场，上海甲级写字楼由于产权集中并且透明度高，对于着重风险管理的外商基金具有较高的吸引力。
四、上海市市场租售价格分析
上海甲级写字楼租售结果走势图350030002500200015001000500028001267729270.7331500.811.210.80.60.40.2027000.85240024002200225023000.550.350.40.660.590.6119961997199819992000200120022003售价
数据来源：绎凯博才研发中心市调组
租金 上海各区的甲级写字楼租金水平1996年达到顶峰后开始下调，1999年达到谷
底后止跌反弹，2000－2002年有大幅度增长。2004年全市甲级写字楼平均租金较2003年大幅提升0.07美元，达到0.73美元/平方米/天。2005年一季度上海甲级写字楼租金上升6.6%，至0.81美元/平方米/天，可供租用的空置面积继续下降。
各区域租金变化非常小，主要商业地区的租金反映了整个城市的平均水平，
新的供应抵消了需求的增长效应，使得租金保持了基本不变，2004年开始市场价格稳步上扬，成交租金维持较高水平。
从2000年开始，上海甲级写字楼销售价格开始稳步增长，但是增幅没有租金
快。今年第1季度，售价达到3150美元/平方米，比上季度增长7.1%。 受供给关系的影响，写字楼市场已经进入新一轮的上升期。新上市的写字楼
在智能化、环境上均达到了较高标准。交通便利、设施完善、价格较低的写字楼成为中小企业及投资者关注的对象，带动价格持续上扬。
2005.1-32004五、人民广场淮海中路板块
人民广场：该板块地处上海市城市交通中心，加上完善的购物环境和良好的物业管理服务，是上海最早形成的高档写字楼板块。人民广场是集商务、金融、高级住宅于一体的中央商务区，也是现代交通网络的汇聚点。嘉里不夜城、世界贸易大厦等高档写字楼汇聚于此，飞利浦、阿尔卡特、莱因等国际著名公司的入驻更凸显这一黄金地区无比尊贵品质。
淮海中路板块：西藏路——成都路高架区域，是上海商务楼最集中的区域之一，其中包括：兰生广场、金钟广场、上海广场、力宝广场、香港广场（南北楼）、香港新世界广场、中海广场、柳林大厦、大上海时代广场、瑞安广场、中环广场、企业天地大厦等。
成都路高架——陕西路区域，其中的商务楼有：新华联商厦、二百永新大厦、久事复兴大厦等。
这些商务楼绝大部分楼下的裙房用于商业用途，楼上则为办公用途。 商圈内办公楼总面积：约为55万平方米
点评：这里集中了许多境外著名的发展商，尤其以香港地区的开发商居多，发展商的实力雄厚、信用良好；同时大部分的商务楼均聘请了资质良好的物业管理公司，以提供给租客优质的服务。
淮海中路商圈周边环境 交通的便利性：
高架：南北高架及延安路高架是分别贯穿市中心的南北、东西的主要干道
机场：距虹桥机场约十几公里路程
点评：商圈位于市中心，延安路高架、内环高架、南北高架和徐家汇路形成“王”字型主体交通，交通极其便利。
商圈内的景观：
绿地：延中绿地、太平桥绿地及两个法式公园——淮海公园、复兴公园 水景：新天地里的太平湖、延中绿地里的人工湖
保护建筑：新天地里著名的“一大”会址周围大片的石库门建筑，保留了上海典型的建筑风貌、市级文物保护建筑还有——“尚贤坊”、中环广场的商场部分等
点评：在这个商圈内可以看见上海发展变化的脚步，既有传统的建筑，又有全新的建筑。比如：站在力宝广场的北侧，您可以看见延中绿地、市政府办公大楼、上海大剧院、市规划陈列馆等一系列景观。淮海路又是近代历史的浓缩，是繁华时尚的体现，是海派文化的映像。这里有上海特色的石库门，有中国共产党的诞生地，众多的历史名人遗迹使其积淀了独特的人文魅力。商圈内的景观非常漂亮。
商圈内酒店、购物、餐饮、娱乐
酒店：香港广场北楼的酒店式公寓、社科院里的御景苑、美臣大酒店、五星级的新锦江大酒店、花园饭店等。
购物：有太平洋百货、百盛购物中心、大上海时代广场、伊势丹百货、东方美莎、新华联商厦、众多商务楼下的裙房商场部分，还有相当多的品牌专卖
店。
餐饮：其中包括了新天地里的ｓｔａｒｂｕｃｋｓ、宝莱纳、香港采蝶轩等众多的餐饮名店，还有达伶港川菜、大食代美食广场、海上星餐厅、巴西达伽玛烤肉、ＫＦＣ、麦当劳、ｐｉｚｚａ－ｈｕｔ等众多中西式餐饮美食餐厅 娱乐：金碧辉煌、钱柜ＫＴＶ、好乐迪量贩式ＫＴＶ、思南路上的Ｄ．Ｎ．Ａ、Ｂｏｃａ、还有新天地里众多的特色ＰＵＢ。
点评：淮海路位于上海市的中心，是上海最繁华的商业街区之一。现代化建筑林立，时尚名品荟萃，紧随世界潮流。不同档次的宾馆群，“王”字形的立体交通，吃、住、行、游、购、娱设施齐备，无不让你感受到新奇、悦目、便捷。良好的购物环境、众多的餐饮娱乐名店，以及优越的酒店服务为淮海中路商圈增色不少。
淮海中路上的公交线路：
945路：航南路——新开河 126路：虹桥路——新开河 42路：广东路外滩——上海体育馆 02路：宜山北路——龙门路 911路：老西门——万科城市花苑 926路：上海体育馆——新开河 920路：宜山北路——老西门、轨道交通
地铁一号线 新客站——莘庄站
点评：淮海路是上海著名的中心商业街区，交通便捷，四通八达。借助地铁一号线的优势：贯穿淮海路，西经徐家汇商业圈，至莘庄新城，北经人民广场，至新客站，东至浦东，各类公共交通可达各处，附近M8线即将开通，它将给此处带来滚滚人潮及商机。
1、供求分析
该区域写字楼市场长期处于供不应求状态，人民广场区域在建楼盘2个，
预计2005年推出，淮海中路板块的企业天地也将在今年推出。
现有供应量情况8000007000006000005000004000003000002000001000000742577434895307682淮海路
区域新增或在建写字楼 名称 都市总部大楼 开发商 多福 房地产 位置 西藏中路、广中路 紧邻 新天地 人民广场总供应量
总建 面积 (m2) 4.1万 层数 建设状况 预计开售时间 2005 22F 装修 企业天地 瑞安集团 － － 完工 2005 分析：
人民广场淮海中路板块现有写字楼总供应量74万平方米，占上海写字楼总量的31％，来福士广场、企业天地等顶级办公楼的出现使该区域
高档办公楼的面积大幅度增加。
2004年底该区域写字楼空置率继续下降至3.2％，虽然近期新建的楼盘
如都市总部大楼、企业天地等有一定的体量，但由于目前该区域可开发的办公用地缺乏，后继供应量的缺乏，将使该区域仍然保持供应紧缺的状态。
2、租金情况分析
自04年下半年起租金价格整体处于稳步上升阶段，高档楼盘仍将有进一步上升的空间，中档楼盘也将有小量涨幅。
租金走势（美元/平方米）0.90.850.80.750.70.650.62004.12
由于半年内淮海路人民广场板块新推出的办公楼较少，因此该板块近几个
月内租金主要是受上海甲级写字楼市场整体租金水平上升的影响；加上年末又是办公楼租赁的高峰时间段，因此产生了0.1美元左右的涨幅。
0.80.72005.3
租金情况1.41.210.80.60.40.201.20.850.811.310.8香港广香场港新世界广场瑞安大厦来福士广场中环广场时代广场港陆广场
分析：
由于近期空置率进一步下降，该区域市场供应处于供不应求状态，以
时代广场、来福士广场为代表的高档楼盘租金报价已经达到1.0－1.2美元/平方米/天，周边楼盘如香港广场、中环广场等也达到0.85-1美元/平方米/天。
由于目前该板块市场长期处于供应紧张的状态以及近两年周边将推出
的新楼盘如企业天地等品质较高，可以预见未来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。
代表楼盘租金价格
物业名称 香港广场 香港新世界广场 中环广场 时代广场 瑞安大厦 来福士广场 港陆广场
租金（美元/平方米/天） 0.85 0.8 1.0 1.2 1.3 1.0 0.8 物业费 4美元/月 4美元/月 3.75美元/月 3.6美元/月 3.6美元/月 3.9美元/月 3.2美元/月 车位租金 1600元/月 1500元/月 1600元/月 1700元/月 1600元/月 1760元/月 1800元/月 入住率 满租 98% 99% 满租 满租 满租 98% 分析：
从2004年1月到2005年1月，淮海中路板块甲级写字楼租金均价上
升0.1美元，与其他板块相比上升幅度较小；由于个案品质高，又处于市中心板块，吸引了大量高端客源，因此整体出租率高，该板块多数办公楼长期处于满租状态，且原有租金水平较高。
时代广场、瑞安大厦等金三角高档楼盘租金价格报价已经达到1.2－
1.3美元/平方米/天，在其带动下周边楼盘如来福士广场将报价由原来的0.90美元/平方米/天提高到1.0美元/平方米/天。
由于目前该板块市场处于求大于供的状态以及近两年周边将推出的新
楼盘如都市总部大楼、企业天地等品质较高，可以预见未来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。
3、客源情况分析
该区域客户以咨询服务、贸易和制造业为主，又50多家世界500强企业、
800多家著名跨国企业入驻。 i客户来源
淮海中路板块高档写字楼客户比例国内17%欧美50%港台18%日韩12%亚太3%
分析：
以瑞安广场和时代广场为代表的淮海中路板块高档写字楼作为上海顶
级写字楼，虽然租金价格较高，对于有实力的外资企业仍然具有相当大的吸引力，其客户群中外资占有85％，如麦肯锡、杜邦、拜耳等大型中资企业也入驻在此，这些企业的由足够的能力承担高额的租金，他们追求的是高档的办公环境和完善的物业服务。
瑞安广场和时代广场的开发商和物业管理公司为知名的香港企业，对
客户定位的针对性较强，目前该区域倾向于香港和欧美的知名企业，因此香港和欧美企业占有较大的比重。
ii客户行业分析
主要客户分析制造15%其他3%贸易18%咨询服务64%
分析：
咨询服务和贸易企业对交通的依赖性较强，该区域强大的交通网络是吸引
此类客户的主要原因。
作为上海最早形成的高档写字楼板块，该区域已经形成较强的商业办公氛
围，因此对实力较强的知名跨国公司又较强吸引力。
iii客户需求
对于各行业顶尖的企业，更注重办公环境和物业管理水平。 350-400个车位设计，有效满足客户车位需求。
200-300平方米小面积租借为主，各层公共会议室的设计，满足客户的
又一重要需求。
大厦裙楼引入国际名牌购物中心，形成上海最高档的购物商圈，满足企
业员工购物需求。
六、南京西路板块
南京西路板块： 成都路高架——延安路区域，是上海商务楼最集中的区域之一，其中包括：南证大厦、555大厦、博爱大厦、中创大厦、静安新时代广场、锦江向阳大厦、梅陇镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、上海商城、中欣大厦、轻工机械大厦、上海机场城市航站楼、上海嘉里中心、上海展览中心等。
商圈内办公楼总面积：约为52万平方米
由于地处市中心繁华商圈，每天都有大量的人流光顾南京西路商圈，因此在这些商务楼楼下的裙房多用于商业用途，楼上则为办公用途。
点评：优越的地理位置，便利的交通设施，完善的购物环境，良好的物业管理服务，政府高效的配套服务…，这些优势正吸引着越来越多的跨国公司争相入驻南京西路商圈。
南京西路商圈的周边环境； 1.交通的便利性：
高架：延安高架及南北高架是分别贯穿市中心的东西、南北的主要干道； 机场：距虹桥机场约十几公里路程；
点评：商圈位于市中心，延安路高架、内环高架、南北高架和长寿路形成纵横交错的主体交通，交通极其便捷。
2.商圈内的景观：
绿地：位于静安寺的静安公园、位于北京西路、石门一路的“东八块”绿
地。保护建筑：哈同花园（今上海展览中心）、距今已有1750多年历史的静安寺、近年来,融合石库门风情与欧美建筑风格，建成西王小区、王家沙花苑小区等。
点评：这里是上海石库门建筑最为集中的区域，追寻三十年代大上海石库门文化风情的最佳场景；上海商城、上海展览中心、嘉里商务中心坐落其中，构成了近现代优秀建筑交相辉映的独特景观。
3.商圈内的酒店、购物、餐饮、文化娱乐
酒店：有著名的波特曼酒店、锦沧文华酒店、四季酒店等五星级酒店。 购物：有梅陇镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、伊势丹百货、久光百货、伊美时尚广场、上海商城、鸿翔百货、众多商务楼下的裙房商场部分，还有众多的时尚品牌专卖店。
餐饮：传统中式的有著名的梅陇镇酒家、绿杨村酒家、王家沙，其他有小南国、金钱豹、巴西达伽玛烤肉、玛满矿泰国餐厅MaBoonKrong、starbucks、香港避风塘、台南担仔面、大渔日本料理、达伶港川菜、大食代美食广场、KFC、麦当劳、pizza-hut等众多中西式餐饮美食餐厅。
文化娱乐：有70多年历史的百乐门歌舞厅、美琪大戏院、环艺影院、帕多瓦KTV、艳阳天MandarinSky、乐贝尔LeBelle、马龙美式酒吧Malone‘sAmericanCafé等。
点评：南京西路是上海最繁华的商业街区之一，现代化建筑与传统建筑交相辉映。高档次的宾馆群，便捷的立体交通，商圈内吃、住、行、游、购、娱设施齐备，为周围众多商务楼里的白领，以及来自海内外的游客提供了一个理
想的集旅游、观光、购物、休闲、娱乐的氛围；世界各国的风味美食与中国传统美食文化在此融为一体，众多的Café、Pub成为南京西路商圈一道亮丽的风景。
4. 南京西路公交线路
20路九江路外滩→中山公园、24路复兴东路外滩→长寿新村 37路美丽园→齐齐哈尔路、40路乌鲁木齐路→骊山路 41路龙华→天目东路、57路铜仁路→龙柏新村 62路美丽园→绿杨桥、76路中潭路→宜山路凯旋路 109路南浦大桥→上海火车站、112路人民广场→万里城 128路南洋中学→沪太新村、148路昌平路→昌平路 轨道二号线：中山公园→张江高科技园
点评：南京西路是上海著名的中心商业街区，交通便捷，四通八达。借助地铁二号线的优势：将浦江两岸连为一体，贯穿浦东，西至中山公园商圈，途经人民广场，横跨小陆家嘴金融贸易区及世纪公园，东至张江高科技园区，各类公共交通可达各处，给南京西路商圈带来滚滚人潮及商机。
1 2 3 4 注：
1.供求分析
梅龙镇广场 中信泰富广场 恒隆广场 中欣大厦 5 6 7 8 红色为在建项目 嘉里中心 恒隆二期 东海大厦 越洋广场 多数写字楼长期处于满租状态，市场供不应求；预计到07年新增的27万
供应量不足以彻底解决越来越多的跨国公司争相入驻的需求，市场供不应求状态仍将持续。
南京西路板块写字楼（万平方米）140120100806040200规划总面积现有总面积近两年新增面积5227130
区域新增或在建写字楼
名称 开发商 位置 总建面积 (m2) 一期7万 层数 建设状况 封顶 预计开 售时间 2005 东海广场 北京西路 50 明园大厦 恒隆 二期 嘉里 中心二期 会德 丰广场 上海明 胶州路1宇房地号，愚园路、1.3万 产 胶州路路口 公司 8.1万 5万商业 15 主体施工 主体施工 打桩 打桩 2006年中 58 2007年底 2007 2007 华山路、愚11.4万 园路交叉口 地上六层商场，总高度20万，32.5米；其中写办公楼常德路、南越洋、越字楼843层，越洋广场 京西路交叉洋恒捷 晚，商业总高度口 3万，公188.9寓9万 米；公寓楼24层，总高度98.9打桩 2007 米。 分析：
南京西路板块现有写字楼总供应量52万平方米，占上海写字楼总量的21％，该区域将以目前上海最好的办公楼：恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场组成的写字楼金三角为中心形成上海最为密集的办公楼区域之一。
南京西路板块规划甲级写字楼总建筑面积130多万平方米，将成为浦
西最大的办公楼板块。
至2007年该区域还将有东海广场、恒隆二期等27万新增供应量陆续
上市，该区域办公楼长期供应紧缺的情况有望得到缓解。
2.租金情况分析
租金价格处于稳步上升阶段，仍将进一步上升。
南京西路板块写字楼租金走势（美元/平方米/天）0.860.840.820.80.780.760.740.720.70.840.780.752004.1
2004.62005.1
代表楼盘租金价格
物业名称 上海嘉里中心 恒隆广场 中信泰富 中欣大厦 梅龙镇广场 租金（美元/平方米/天） 0.90-1.0 1.0-1.2 1.1-1.2 0.7-0.85 1.0 物业费 3.8美元/月 3.8美元/月 3.8美元/月 3.8美元/月 3.8美元/月
分析：
从2004年1月到2005年1月，南京西路板块甲级写字楼租金均价上
升0.09美元，与其他板块相比上升幅度较小；主要由于该板块多数办公楼长期处于满租状态，且原有租金水平较高。
恒隆广场、中信泰富等金三角高档楼盘租金价格报价已经达到1.0－
车位租金 187美元/月 180美元/月 180美元/月 180美元/月 180美元/月 入住率 满租 95% 95% 满租 95% 1.2美元/平方米/天，在其带动下周边楼盘如嘉里中心将报价由原来的0.90美元/平方米/天提高到1.0美元/平方米/天。
由于目前该板块市场处于求大于供的状态以及近两年周边将推出的新
楼盘如东海大厦、恒隆二期等品质较高，可以预见未来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。
3、客源情况分析
大量国内外航母级企业和领事馆入驻，突显区域产品吸引力。 3.1高档产品客户分析
国内外各行业顶尖企业入驻，注重产品品质和物业管理水平。 代表企业：惠氏，摩托罗拉、KPMG、AMD、GE等
i客户来源
南京西路板块高档写字楼客户比例国内15%港台16%亚太4%日韩13%欧美52%
分析：
以恒隆广场和中信泰富为代表的南京西路板块高档写字楼作为上海顶
级写字楼，虽然租金价格较高，对于有实力的外资企业仍然具有相当大的吸引力，其客户群中外资占有85％，如华为等大型中资企业也入驻在此，这些企业的由足够的能力承担高额的租金，他们追求的是高档的办公环境和完善的物业服务。
恒隆广场和中信泰富的开发商和物业管理公司为知名的香港企业，对
客户定位的针对性较强，目前该区域倾向于香港和欧美的知名企业，因此香港和欧美企业占有较大的比重。
ii客户行业分析
入驻企业行业比例广告10%房产9%金融投资16%其他9%IT11%咨询事务所28%贸易17%
分析：
作为市中心最高档写字楼聚集的板块，入驻企业行业背景有多样化趋
势；极佳的商业氛围吸引了各行业顶尖企业入驻。
高素质的物业管理是吸引客户的另一个重要因素，如中信泰富广场的物
业管理为了保证办公人员素质，拒绝房地产业及培训机构入驻。 iii客户需求
对于各行业顶尖的企业，更注重办公环境和物业管理水平。
350-400个车位设计，有效满足客户车位需求。
200-300平方米小面积租借为主，各层公共会议室的设计，满足客户的
又一重要需求。
大厦裙楼引入国际名牌购物中心，形成上海最高档的购物商圈，满足企
业员工购物需求。
3.2中档产品客户分析
国内和日韩企业所占比例较大，咨询服务业为主，租金价格是客户最为注
重的因素。
代表企业：大金投资、广电日人寿保险等
i客户来源
入驻客户比例国内37%欧美20%港台亚太4%6%日韩33%
分析：
以国内外中小型企业为主，其较低的租金是吸引该客户群的主要原因。 其价格较低，分割面积较小的定位较为符合实力一般的国有企业和善
于计算成本的日韩企业。
ii客户行业分析
入驻企业行业比例房产2%金融投资3%贸易21%其他18%IT16%咨询事务所40%
分析：
市中心商圈绝佳位置和区域相对较低的租金价格水平吸引了国内外众
多中小型咨询服务企业和事务所入驻。
将周边大型企业作为目标客户，也是咨询服务类行业入驻的主要原因之
一。 iii客户需求
对于此类中小型企业客户，租金价格成为其主要参考标准，此类客户的
目的是以较低的租金价格入驻到南京西路商业圈。
针对此类客户特点，适当减小分割面积，降低总价；同时提供会议室租
赁服务供客户使用是该区域中档写字楼的又一卖点。
A. 七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析
抽样产品基本配套表
物业名称 层数 恒隆广场 中信泰富 上海嘉里中心 中欣大厦 总建 单层面筑面积 积 可分 净层高 割面积 外立面 大堂 电梯 车位 内部其 他配套 66 140593 1780 200-1780 2.7 46 26 77000 1900 34478 1462 1455- 2800 1000- 2050 43 82000 南证大厦 49 110714 港陆广场 36 54000 1000- 1500 4层挑高， 18部客梯，2400 购物中心 豪华中庭， 部货梯（迅达） 3层挑高， 129-1900 2.7 21部奥的斯 365 购物中心 大理石装饰材料 豪华酒店大堂设深蓝色玻璃幕三菱电梯，10餐厅、 111-1462 2.7 计，挑高15米， 墙结合钢架 部 健身中心 大理石和花岗岩 净高6.5米，优质双层中空玻璃， 2.5-2.8 花岗石，吊顶配以10部客梯日立 262 商场、餐厅 氟碳烤漆铝板 灯饰 采用进口玻璃3层挑高， 商场、餐厅、244-481 2.7 幕墙、铝复合板墙、地面贴大理石9部客梯日立 购物中心 及五金配件 及花岗岩 采用热反射中地台及墙身铺砌空玻璃幕墙加上等进口花岗石10部客梯奥的100-250 2.5-2.6 花岗石，外观雄 商场、餐厅 及云石，并设假天斯 伟，又有较好的花及灯饰 防辐射效果 物业名称 层数 总建 单层面筑面积 积 可分 净层高 割面积 外立面 大堂 电梯 车位 内部其 他配套 香港广场 38 40704 1000- 92-216 1272 采用花岗岩贴面PC幕墙加上墙、地面贴大理石8部（OTIS） 2.6 铝合金玻璃幕及花岗岩 墙，外观简洁，耐久性强 商场、餐厅、购物中心
高档办公楼大多拥有气派的大堂，装修豪华，极大地提升了个案的品质。 以标准交房为主，部分个案附送全套办公家具，即时就可入住，服务一流。 个案多数配备10部以上客梯，且分区运行，极大疏通了楼宇内人员的流动。
高档个案除依赖优越的外部设施，自身更提供高档的豪华会所和高级商务活动的支持服务。
上述产品分布情况 1.层数和体量
层数范围 20-30 30-40 40-50 50以上
建筑面积 3-5万 5-10万 10万以上
目前市场中档甲级办公楼一般为20-40层，体量10万平方米以下，电梯数量10部
左右。
目前市场高档甲级办公楼一般要为40层以上，体量10万以上，电梯数量20部左
右，分高中低三个区。
高档产品 0 1 4 比例 0 20％ 80％ 中档产品 1 3 0 比例 25％ 75％ 0 高档产品 0 0 2 3 比例 0 40% 60% 中档产品 1 2 1 比例 25％ 50% 25% 2、面积和层高
单层面积 1000-1200 1300-1500
市场单层面积主要在1300-1500平方米，1300平方米的嘉里中心等楼盘属于中等
品质。
分割面积在100平方米以下的仅有香港广场、港陆广场；目前市场上越来越多的大
楼如恒隆广场等高档产品采用无柱设计，采用自由分割的方式。
大部分楼盘都采用2.7米的层高设计，改变了原来写字楼曾高较低的状况，营造宽
敞明亮的工作环境，无压抑感。
个数 4 5 比例 44% 56％ 分割面积 100以下 100-200 200以上 个数 1 5 3 比例 11％ 56％ 33％ 3、外立面
目前市场上甲级办公楼简约现代的风格最为流行，最新建造的产品几乎都采取此类
风格。
目前市场许多产品底层区和高层区采用不同的面积和外形，取代原有的上下面积统
一的楼盘形态。
目前市场比较流行的外立面材料主要分为以下三种类型：
南证大厦采用最先进的玻璃幕墙，对幕墙框架作了鳞化处理，基本消除了光污染。 港陆广场采用热反射中空玻璃幕墙加花岗石，外观雄伟，又有较好的防辐射效果。 香港广场采用花岗岩贴面PC幕墙加上铝合金玻璃幕墙，外观简洁，耐久性强。
4、大堂
目前市场大堂的主流趋势是超高的挑高，巨大的空间和面宽以及高品质的玻璃墙
面，给人明亮气派的感觉。
嘉里中心豪华酒店大堂设计，挑高15米，使用名贵大理石和花岗岩，吊顶灯饰，
不仅高雅气派还给来访者和工作人员舒适的休息空间。
南证大厦大厅开阔的空间和自动扶梯的设置，不仅给人气派感觉，而且很好的配合
了其电梯单双分层的设计。
5、电梯
目前市场上甲级写字楼更加注意电梯的品质，玻璃门厅的设计成为主流的趋势，数
步电梯共用一个梯井的设计也在烂尾楼项目中较为流行。
高档写字楼的电梯配置一般为每15-20层6部电梯配置，为了解决垂直交通的速度
问题，现实行高中低区的分区电梯设置，各区电梯速度也有不同。
上海甲级写字楼中使用最多的电梯品牌为三菱和奥的斯。其中三菱电梯的占
44.4％，而中信泰富、港陆广场等大厦则使用奥的斯电梯。可见高品质的名牌电梯配置也是甲级写字楼的选择的趋势。
来福士广场电梯采用过度层设置，节约电梯井占用面积，有助于提高得房率，但有
时需要在过度层等待，增加了梯内等待得时间。因为来福士广场原为烂尾楼项目，此设计是一个无奈的弥补措施。对于项目的特点选择有特色的电梯功能设计也将来是高档甲级写字楼电梯选择的考虑因素。
恒隆广场的迅达电梯速度和品质较高，但在电梯内手机基本没有信号是其致命弱
点。因此，选择产品品牌的同时也应注重实用的细节问题。
6、车位
目前市场上新的甲级办公楼在体量增加的同时也增加了车位的数量，改变了原先写
字楼车位紧缺的现象，而且从新建的产品趋势看车户比正在向更高的水平发展。
数 量 200-300 300-400 400以上
中档写字楼体量较小，因此车位设置在200-300个范围内；而高档写字楼体量较大，
客户较多，部分楼盘如恒隆广场和中信泰富还需为商业裙房准备足够车位，因此车位数量一般在400个以上。
恒隆广场和中信泰富广场在其广场内设置地上停车位，方便客户临时停车。 早期建成的写字楼如梅龙镇广场等为了增加车位数量，车位间隔较小，通道狭窄，
通道坡度较大，都给客户出入停车带来了不便；而以恒隆广场和中信泰富位代表新楼在车位间隔和通道都比梅龙镇广场提高许多，这些改进也有其无柱式办公楼设计的原因。
高档产品 0 3 2 比 例 0 60％ 40％ 中 档 4 0 0 比 例 100％ 0 0 7. 其它内部配套
综合考虑客户需求针对客户特点的设置配套设施，使物业服务功能更加全面，更好
的满足客户需求。
中信泰富中多数楼层位小面积分割办公室，其每个楼层提供2个大会议室供客户使
用，节省了客户设置会议室的面积。
梅龙镇广场、中信泰富和恒隆广场的裙楼为大面积高档商业用途，不仅为客户提供
了购物消费的场所，同时大量世界名牌的进入也提高了该区域的商业氛围和档次。
八、 政策对写字楼市场的影响
1、近期出台政策介绍
2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。
2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。
2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。
2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。
2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。
2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。
2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
2005年4月30日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，主
要内容包括：一、强化规划调控，改善住房供应结构。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，要保证中低价位、中小套型住房的有效供应。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅用地供给，严格控制高价住房用地供给。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。规定自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。四、加强房地产信贷管理，防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
2、政策的时间效应
长滞后期政策
土地政策和中低价房增加供给政策属于此类政策。它们通过供给环节调控来抑制市场膨胀。供给调节需要通过一个较长的时间才能体现在最重环节上，即政策的“滞后效应”比较大，甚至需要1-2年才能够逐渐体现出来。因此，在房地产市场过热的情况下，很难及时发挥作用。政府之所以开始推出土地限制政策，正是没有充分认识到房地产过热的势头，因此政策力度不够。
中滞后期政策
银行信贷政策属于此类。信贷政策通过同时抑制供给和需求两个环节来抑制市场膨胀。对开发商提高利率和限贷，开发商资金来源减少，同时资金成本提高，这会直接打击开发商的市场扩张规模和市场控制能力，素质不高的企业就会被淘汰，从而从供给角度控制市场过度投机。对购房者提高利率和贷款门槛，直接提高购房者的购房成本，减弱其购买能力，需求减少。
信贷政策的滞后期比较长，研究表明其滞后期一般为6-12个月，因此，效果也不是很及时。同时，从我国的金融制度看，金融市场的不完全性和市场化程度不高，信贷调控实际效果并不强。
加息同时打击开发、投机需求和正常需求，针对性很弱。同时，现阶段，我国政府加息调控比较谨慎，这是出于对整体经济持续发展的角度考虑。
短滞后期政策
税收政策属于此类政策，特别是以总价为税基的持有和交易环节税收。这类税收政策不仅减少了投机者的收益，更重要的是增大了投机者的投资风险，效应即时体现，滞后期很短。
目前的新推出的房地产税收全部都是针对需求环节的税收，而不是开发供给环节的税收。
3、分析
1、市场保持稳定增长的势头，政策影响不大。经济前景决定写字楼市场前景，写字楼为企业办公处所。上海经济快速发展，国际化程度日益提高，成为国内外企业进驻的重点，因此，未来写字楼需求空间非常大。
从政府政策看，其着眼点主要为住宅，对写字楼的紧缩政策并不明显。 2、开发风险来自开发商自身。整体市场下滑导致开发商破产，从而导致写字楼开发风险。
九、 典型楼盘
淮海中路 283号 开发商 丽兴房产 物业公司 戴德梁行 参数 等级 甲级 联系方式 63863500 总层数 38 总面积 36000 得房65 （层） （㎡） 率（%） 单层面积1250 层高2.4 （㎡） （㎡） 费用 租金 0.85 USD/㎡/天 物业费用 4 USD/㎡/月 交房标准 毛坯 电梯 数量（部） 8 品牌 OTIS 标准 大堂 大理石地板，天花吊顶 公共走道 大理石地板 卫生 / 服务设施 港式管理、酒店公寓、购物中心 出租状况 出租率（%） 满租 入住企业 外资企业、国有企业 （性质、行业） 基本资料 案名 香港广场 位置
淮海中路98号 开发商 金钟商业 物业公司 上实 参数 等级 甲级 联系方式 53858676 总层数 45 总面积 90000 得房率60 （层） （㎡） （%） 单层面积500-3000 层高2.6 （㎡） （㎡） 费用 租金 0.75 USD/㎡/天 物业费用 3.2 USD/㎡/月 交房标准 毛坯 电梯 数量（部） 16 品牌 OTIS 标准 大堂 大理石地板，吊顶 公共走道 大理石地板，天花吊顶 卫生 欧标洁具 服务设施 1-5层多功能综合商场、6-9层设酒楼、宴会厅、会议室、健身房 出租状况 出租率（%） 95 入住企业 外资企业 （性质、行业） 基本资料 案名 上海金钟广场 位置
基本资料 淮海中路 300号 开发商 新世界淮海物业 物业公司 新创 参数 等级 甲级 联系方式 63877777 总层数 60 总面积 137336 得房60 （层） （㎡） 率（%） 单层面积1653-1987 层高2.45-2.95 （㎡） （㎡） 费用 租金 0.8 USD/㎡/天 物业费用 4 USD/㎡/月 交房标准 毛坯 电梯 数量（部） 14 品牌 东芝 标准 大堂 大理石地板，阔面板吊顶 公共走道 大理石地板 卫生 / 服务设施 酒店服务公寓 出租状况 出租率（%） 98 入住企业 外资企业 （性质、行业） 案名 香港新世界大厦 位置
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