写字楼市场背景分析

（一）国家及本地宏观经济政策

从2010年1月，首先是税收优惠政策退出，1月10日国务院办公厅又出台了“国十一条”， 4月中旬 “限购令”、“新国10条”纷纷出台。9月29日，国家多部委联合出手，不仅推出了税收、首付、利率等间接调控措施，而且直接采取了限贷、限购等这些严厉的行政手段。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策。 2011年2月28日杭州版“国八条”细则出台，杭州本地户籍二套房首付6成以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房，外地户籍能提供2年内连续1年以上的纳税证明的限购一套房；2011年在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房；个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。

2011年12月14日，中央经济工作会议提出，2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，还将推进房产税改革试点。

2013年2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标

2013年11月26日，杭州市发布《关于进一步促进房地产市场

平稳健康发展的通知》简称“杭六条”，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。对贷款购买首套自住房的家庭，则继续执行最低首付款比例30%的规定；另外，家庭购买第三套及以上住房贷款继续停发，该项规定自2013年12月6日起执行。 （二）国家及本地房地产市场形势分析

中国指数研究院发布“2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数”报告，报告显示，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平方米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年1月相比上涨11.10%，涨幅较上月缩小0.41个百分点，为2013年1月以来首次缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7192元/平方米，环比上月上涨0.47%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比上月上涨1.22%，较去年同期上涨17.11%。

2014年1月，全国100个城市住宅平均价格继续上涨，但同环比涨幅较上月均略有缩小，且各城市的最高涨跌幅也有所缩小，表明多数城市房价走势平稳。从十大城市环比涨幅看，9个城市涨幅较上月缩小，7个城市涨幅不足1%，也显示大城市房价保持相对稳定。从全国房地产整体环境看，2013年四季度多个城市调控政策密集收紧，促进当地市场降温，使得去年11-12月房价涨幅逐步放缓，今年

1月房地产调控政策整体趋稳；市场环境和购房者预期仍延续去年四季度的态势，因春节假期到来，市场需求受到一定影响；开发商方面，受益于去年良好的销售业绩，当前资金状况良好，但受季节性淡季影响，推盘积极性不足。在供需双方的共同作用下，多数城市供应量和成交量进入季节性低位，1月全国住宅均价涨幅略有收窄。

在二手房方面，2014年1月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27027元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨19.13%，环比来看，2014年1月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.85%，涨幅较上月收窄0.34个百分点。十大城市中9个城市环比上涨，其中8个城市涨幅收窄。具体来看，深圳涨幅居首，环比上涨1.57%；天津、南京、上海的涨幅均超过1%，其中天津环比上涨1.15%，涨幅微幅扩大0.11个百分点，是本月唯一环比涨幅扩大的城市；重庆、广州、北京、武汉和成都的涨幅在0.70%以内。杭州环比下跌0.12%，是本月唯一环比下跌的城市。

（三）本地本类房地产过去、现在和未来状况

根据统计，杭州主城区2012年上半年（1.1-6.30）商品房总成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套，表现出色。与近几年的情况比较，2012年上半年住宅成交量在近五年楼市成交量仅次于史上最火爆的2009年，位居第二；同时，超过了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。无论是商品房还是住宅，2012年上半年的表现都堪称亮眼。

仔细分析过去6个月的成交情况，杭州楼市的确走出了一个触底反弹、步步上扬的行情。1月份为成交谷底，特别是商品房成交量筑成2011年以来月度最低点；2月份开始略有反弹，到了3月份，随着部分楼盘大幅度降价，成交量出现突破性上扬，商品房和住宅各突破4000套和3000套；此后，3-6月一直维持在4000套以上的高水平，也形成了2011年以来月度成交的最高峰时期。

成交量之所以呈现突破性上扬态势，主要是受两方面的影响，一是价格大幅下调影响：从3月开始，杭州不少楼盘开始了大幅度价格下调，涉及申花、桥西、丁桥、九堡、下沙、城东新城、临平、良渚、滨江等各大板块，除了市中心板块价格表现稳定，其他区域均有不同程度的下降，部分楼盘甚至出现了破成本价销售。正是基于价格的下降，意向购房者的购房积极性得以激发，降价楼盘受到市场的强烈关注，日光楼盘再次出现，故楼市成交量大幅度回升。另一方面是，从2011年3月开始的宏观调控影响明显，楼市一直呈现下行发展态势，在接近一年的楼市下行发展中，刚需购房者的购房需求受到抑制，而到2012年3月开始受价格下降刺激，需求得以爆发，形成了3-6月的成交高峰期。相对成交量大幅上涨而言，今年上半年住宅成交均价却大幅下跌。数据显示，今年上半年住宅成交均价16400.4元/平米，而2010年上半年住宅成交均价为21416.2元/平米、2011年上半年则为23153.7元/平米。相对成交量大幅上涨而言，今年上半年住宅成交均价却大幅下跌。

截止到6月30日，杭州主城区商品房库存量41005套，住宅存

量25168套，仍处于高位，据历史数据记载，这两个数字是前三年同期库存量的两倍有余。高库存量一直是杭州楼市调控以来的“致命”硬伤，更是决定杭州楼市走向的重要因素。特别是严控之下，高库存是造成大面积降价的重要推手。

虽然杭州楼市回暖迹象越发明显，但调控政策主要条款并未松口，后市仍然充溢变数，或继续向好，或突然变坏。

调控政策仍将延续，保障性住房的供应量加大和新房的大量入市，存量房数量节节攀升，杭州的二手房价将稳中有降。随着二手房价格的下探，市场中的观望情绪将逐渐释放，成交量也随之回升，但价格回暖的幅度有限。