规划总平面图和施工图审核要点

平面图, 总, 规划, 规划总平面图审核要点

1、熟练掌握城市规划控制标准及规划指导意见书

各项法律、法规、技术标准和技术规范以及城市规划原理是规划管理工作的基础，在向规划部门报送规划总平面图时，要严格遵守城市规划控制标准及规划指导意见书。

2、规划布局

根据项目地理位置特点和开发意图，确定多层、别墅、小高层、高层的比例， 总平面审核时还尤其应注意与周边建筑和用地使用的关系，了解周边人口分布状况、公用设施、工程设施及管网现状情况以及各类建筑的性质、规模、高度、使用状况、建筑质量、有无拆迁、有无污染、干扰等情况，同时应兼顾到与周边建筑的退距和安全、卫生间距的要求。有文物保护单位的，或位于建筑控制地带的，应按《中华人民共和国文物保护法》的规定和紫线管理规定进行。

在实际工作中，一些没有经验的设计人员往往忽视现场勘察和现状调查，对场地内及周边环境不进行深入细致地调查，在规划时凭空想象，任意发挥，或者现状调查时走马观花，场地内竖向关系不明确，设计时将场地当做白纸一张，做出来的方案不切合实际，也就很难通过规划管理部门的审核。曾经有一个开发商，看中一处山坳地，请了省外的建筑师设计了很多山地建筑，从单体上看，建筑颇具特色。但经地质勘测后，该处地形山体多为陡石山，部分山体原来已被采石场开采过，地质条件很复杂，若想进行开发建设，必须先要经过危石处理，对山体的植被绿化也需多年才能完成，同时该类建筑也不适宜在岩石

层上进行建造，若想达到理想的效果，不但施工难度很大，并且还需投入很高的工程费用，方案实施的难度很大，可操作性不强。。

规划总体布局应根据总体规划、详细规划和近期建设的要求，对各项建设作好综合的全面安排。在规划设计中应考虑一定时期国家和地方经济发展水平、人民的文化、生活水平、居民的生活需要和习惯，物质技术条件、以及气侯、地形和现状等条件，同时应注意远近期结合、预留有发展余地。在审核中，应注意把握规划总体布局是否科学、合理，规划建设的标准是否经济、安全，设施是否配套齐全、有无相互干扰、影响和污染，尤其是应对居住区内一些需要配套的公共服务

设施和商业设施、公共绿地、组团绿地、文化体育活动场地的规划位置、规模大小、服务半径等是否满足居民生活需要以及其方便程度等综合因素加以分析，合理地进行布局。如柳州市市区范围内山体较多，且多为孤峰，规划布局中必须注意建筑空间的通透性和开敞性，尽量避免采用大面宽的建筑，比如北方地区冬天多采用集中供暖、烟囱及锅炉房的选址和位置就应多考虑风向和防护距离。通常对日照要求较高的北方地区建筑物的间距就要严格按照设计规范进行，而南方炎热地区则对通风需要更高一些，建筑物的朝向就要尽量以南北朝向为主，并尽量减少西晒墙面的比例。

3、道路交通应符合相关设计规范要求

道路系统是规划布局的骨架，道路的结构布局和走向往往影响着整个地块的规划总体布局，所以在审核中，应注意各条道路的等级、断面形式、尺寸、转弯半径、视距三角形、道路、走向、坡度、中心线控制点坐标，出入口方向，道口宽度、停车场位置、停车

泊位、出入口距交叉路口距离、消防车道、人防出入口、地下停车库出入口、主要出入口疏散空间等相关要素，是否符合设计规范要求。临近立交、道路广场、道路交叉口的，是否反映出了各类道路红线、立交及广场形式及控制范围。场地内规划道路网的结构布局尤其应考虑地形的竖向变化，其主要出入口应注意与周边城市道路系统在平面和竖向关系上的相互衔接。

道路中心线的控制点标高的确定，往往是整个场地竖向设计的关键，合理确定竖向标高，对土方平衡和填挖量估算，降低工程费用十分重要。另外，在一些大型公共建筑高峰小时人流密集的场所如：学校、医院、商场、广场、体育场馆、文化 艺术中心等，应预留出入口的集散空间，以便利于大量的人流快速疏导，避免对周边城市道路造成干扰。

4、建筑布局

总平面规划设计中，建筑布局是规划的核心，也是规划管理人员都非常重视的环节。在审核时，应注意核查各类建筑的性质、规模、容积率、密度、朝向、日照、间距、退距、层数、高度等要素是否符合国家规范要求，是否符合当地政府制定的相关规划管理规定和规划技术管理要求。是否美观、经济、安全，必要时应对建筑艺术布局提出合理意见和建议。

5、相关公共服务设施配套要求

以柳州市居住区（小区）详细规划总平面方案审核为例，在居住区规划中，公共服务设施配套要求及设置规定是按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）在居住区

或小区详细规划中，必设的项目应包括学校（中、小学）幼儿园、托儿所、社区居委会、老年活动中心、少儿活动中心、医疗门诊点、公厕、垃圾站、配电室、变电房、污水处理池、泵房、煤气站等，商业服务网点则一般根据市场需求来进行设置，小区物业管理机构、教育文化体育设施根据居住区人口和用地规模大小分级进行配套设置。

公共服务设施的配建比例和规模应考虑周边该类建筑的布局情况与实际需要来确定，适当调整其配建规模也是很有必要的。如学校、幼儿园等，如果附近已有该类项目，且场地、规模仍有较大的空间，则可考虑通过土地置换或货币补偿等形式与其合并设置为宜，若仍教条地按千人指标来设置，则有可能会重复建设造成资源的浪费或造成规模过小，不利于管理等。如果附近缺乏该类项目和设施，则应考虑按规范要求的上限来控制。其他一类的商业、服务性设施则可不必硬性规定设置，可以根据地段区位条件、交通条件等特点，由居民需要和市场调配来进行引导和设置，但在选址时，应注意避免对居民生活和交通造成干扰和影响。通常一些开发商为提高容积率和销售价格，喜欢沿道路设置一些底层带商铺的住宅，审核时，应注意该类建筑对居民生活和交通的干扰。最好能在退距和隔音上采取一定的措施且应按规定留出停车场地。在柳州市曾经发生过由于此类商住楼的底层商业娱乐场所噪音过大扰民被居民投诉的事件。

6、绿地景观

绿化景观方面除了应审核其绿地率指标和绿化覆盖率是否符合规划设计规范要求外，还应注意一些特定地段的绿线管理规定和景观要求，审核规划设计是否结合了当地的自然气候条件、场地内地形地貌特点，是否充分利用了原有山体、丘陵、水面进行了绿化美化，是否突出了小区景观特点和地域特点，改善了居住环境等因素。是否有组团绿地，在

绿地设计中是否合理地进行硬质铺装、植物配植、屋顶绿化和垂直绿化等方面也应作出一定的审核意见。基地为丘陵山地的，应突出景观特点，注意竖向关系的处理，因地制宜，尽可能减少土方的填挖，以降低工程造价和开发成本。

7、查验其他各类市政配套设施是否满足相关规范要求

该类要素如消防、防震、环保、人防、污水处理池、排水沟渠（明沟、暗渠）、泄洪沟、配电房、垃圾站等市政工程设施是否齐备，是否符合规范和规划要求。 例如，柳州市旧城区内某处小区开发，基地地面标高比周边地势低两米左右，由于旧城区内市政排水系统不完善，周边单位和居民生活污水形成了自然沟渠从该基地西侧穿越，并直接排入周边的小河沟中，我们柳州市规划局的管理人员在现场勘察时发现了这一情况，为避免因小区开发时回填土造成周边单位和居民生活污水不能排出，所以在总平面审核过程中，我们便要求开发商补充进行了竖向设计和给排水规划，并和开发商承诺保证改造原排水渠，将其纳入小区排水系统进行处理后再行排放。虽然开发商增加了一些开发成本和工程费用，但避免了周边部分居民因污水排放和雨天内涝等问题。

8、特定地段的特殊要求

在总平面审核中，还应考虑特定地段的特殊控制要求，如军事基地、微波通道、殡葬用地、文物保护地段等。尤其是周边有文物保护单位的，一定要符合城市紫线管理规定，符合历史文化保护区、文物保护单位、建设控制地带和地下文物保护区等范围的控制要求，以及城市重要景观点（带、区）、城市重要地段对其建筑形式、体量、色彩、高度、建筑风格等的规划要求，少数民族地区还应体现民族文化特点和地域特点。另外，审核重

点地段或重要工程的总平面面规划图时还应提交区域环境关系分析图，充分反映拟建工程周围环境及相关关系。临立交或道路交叉口处的场地的总平面规划应审核其是否在图上完整注明了立交或道路交叉口的控制范围和形式。临路段的要包括道路对面及本侧周围一定范围的规划控制分析，附近有重要建筑物或重要城市景观的也应包括在内，处在小区或某一整体规划区域内的应包括整个规划范围。除此之外，还要审核其是否反映出周围的现状建筑、需拆迁的建筑、永久性建筑和规划已确定的建筑物，是否标明了各类建筑的性质、尺度、高度、层数及建筑间距等。

公共服务及商业配套设施参照《城市居住区规划设计规范》居委会：100-300户不小于50m2/处，≥300户不小于80m2，老年活动中心≥100户应不小于75m2，少儿活动中心≥100户应不小于75m2

中学：小区规模（7000-15000/人）设一处，用地不小于11000m2

小学：小区规模（7000-15000/人）设一处，用地不小于6000m2，以8000-12000m2为宜。需设60m 直跑道，R 服不大于500m

幼儿园：组团级约300户设一处，用地不小于1500m2，R 服不大于300m 垃圾站：组团级（≥100户）不小于108m2 /处

公厕：组团级（≥100户）不小于60 m2 /处

医疗点：组团级（≥100户）不小于30m2 /处

其它：商业网点、管理机构、文化体育、配电房、变电房、污水池、泵房等其他设施

商业服务设施沿街设置布局是否合理，非主朝向通透面不小于50%，注意与住宅有无干扰、配套是否齐全、便民程度

10 景观绿化 绿地率指标人均公共绿地指标，山体、丘陵、水面利用、绿线管理规定

11 市政配套设施是否满足相关规范要求 消防、防震、人防地下室、污水处理池、出入口、排水渠、泄洪沟、配电房、供电设施等保护范围及退距要求和安全防护设施

12 特定地段的特殊要求 历史街区、文物保护单位、建设控制地带、地下文物保护区城市紫线管理规定、城市重点地段范围内的建筑体量、形式、色彩、高度、建筑风格等要求，民族文化和地域特点

13 图纸要素 说明书、技术经济指标、设计资质等级、编号、图签图幅比例、日期、图例、图示、指北针、签章、内容是否齐全、准确

14 其他规划图纸资料 方案阶段和成果阶段需审核的相关图纸资料，包括道路系统、绿化景观、建筑方案、户型设计、竖向设计、工程管线、综合管网和效果图

施工图审查中常见的建筑设计问题

在数年建筑工程施工图审查工作中，通过多项建筑工程的施工图审查，发现了建筑设计中总平面图设计、建筑说明、建筑平面、立面、剖面、建筑构件有关深度设计及强制性

条文等内容设计中较为常见的问题，现分别总结如下：

一、总平面布置图

送审的施工图文件中，总平面布置图基本上都有，但表达深度差别较大，大部分工程只做到平面定位图，不符合《建筑工程设计文件编制深度规定》的有关要求。主要问题有：

1. 总平面图要有一定的范围。只有用地范围不够，要有场地四邻原有规划的道路、建筑物、构筑物，多数施工图只有用地范围内的布置图。

2. 保留原地形和地物。场地测量坐标网及测量标高，包括场地四邻的测量坐标(或定位尺寸 ，有些工程的总图设计往往无保留。

3. 竖向设计。往往只有标注建筑物的±0.000设计标高的相对场地的测量标高数值，有的只有标注室内外高差数而已。结果是：

(1竖向设计标高不符合规划部门的控制标高。

(2场地内与场地外围的城市道路标高不衔接，不合理。

(3场地及其道路的标高不利于排水。

(4场地内道路无设计标高，特别是交接处、建筑物的入口处，也无标注道路坡长、

坡向、坡度以及地面的关键性标高，也无路面的设计断面。

4. 没土方工程平衡设计。盲目的竖向设计，往往会带来不必要的挖方或填方，增加造价，造成经济损失。

5. 总图设计没有必要的详图设计。比如道路横断面、路面结构，反映管线上下、左右尺寸关系的剖面图，以及挡土墙、护坡排水沟、广场、活动场地、停车场、花坛绿地等详图，场地的排水、场地内道路与城市道路的关系，给施工带来困难，也无法保证总图的合理性。

6. 消防车道宽度不满足消防要求。消防车道距离高层建筑外墙小于 5米 ，不满足消防登高面要求。

二、建筑设计说明部分

1. 装饰做法光是文字说明表达不完整。最好是有各种材料做法一览表+各部

位装修材料一览表方能完整地表达清楚，少数能做到，多数工程还只是文字说明。总说明中占地面积一般都缺标注。

2. 门窗表。一般都有，但关键对一些组合窗，非标准窗表示不清楚，对组合窗及非标窗，应画出立面图，并应把拼接件选择、固定件、窗扇的大小、开启方式等内容标注清楚，如组合窗面积过大，请注明要经有资质的门窗生产厂家设计方可，还有就是对门窗性能，如防火、隔声、抗风压、保温、空气渗透、雨水渗透等技术要求应加以说明。比如建

筑物1-6层和七层及七层以上对门窗气密性要求不一样(1-6层为3级，七层及以上为4级 。

3. 防火设计说明普遍存在问题。按《建筑工程设计文件编制深度规定》要求每层建筑平面中要注明防火分区面积和分区分隔位置示意图，宜单独成图，如为一个防火分区，可不注防火分区面积。

4. 有关“夏热冬冷地区”节能设计的说明，也普遍存在问题(居住建筑的节能设计 ：

(1外窗，特别东西窗缺保温隔热措施。

(2导热系数的主体部位值与平均值概念不清，把建筑主体部位的K 值作为平均K 值说明。

(3缺节能设计计算书及节能设计审查文件，造成节能设计不经济。

5. 幕墙工程。(包括玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙等 及特殊的屋面工程，与其它特殊构造，对其设计、制作、安装等技术要求未加说明。

6. 缺电梯(自动扶梯 ，选择及性能说明包括(功能、载重量、速度、停站数、提升高度等等 。

7. 墙体预留孔及楼板预留孔，管道井楼层的封堵方式等未说明。

8. 屋面防水等级未说明，或屋面具体做法不符合相应的防水等级要求。常见问题为：把屋面砼结构层作为一道防水设防，或卷材厚度不符合相应防水等级要求。

9. 有关民用建筑，建筑材料有害物质限量未说明。这一点建设部《关于加强建筑工程室内环境质量管理工作的若干意见》(建办质(200217号 文件及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2001都有了明确规定，应加以说明。

三、建筑平面图

1. 底层平面常见的问题有：(1缺指北针；(2缺剖面图在底层平面图上的位置表示；(3缺散水坡在底层平面图上的表示；(4缺标准墙斗或柱网细部尺寸；

(5缺标注承重墙、非承重墙上墙厚；(6缺设变形缝的位置尺寸及其详图索引；

(7缺标注标高及房间名称；(8缺地面伸缩缝；(9缺标注最大允许设计活荷，如有地下室那么底层平面出应标注清楚；(10缺主要建筑设备和固定家具的位置及相关做法索引，如卫生间的器具、雨水管、水池、橱柜、洗衣机位置等；(11缺标注电梯、自动按需分配北规格、缺楼梯上下方向及其编号和索引；(12缺主要结构和建筑构造部件的位置及尺寸标注和做法索引，如中庭、天窗、地沟、重要设备基础、各平台、夹层、人孔、阳台、雨篷、台阶、坡道、散水、明沟等做法索引；(13缺楼地面预留孔洞和通气管道、管线竖井、烟道、垃圾道等位置、尺寸和做法索引，以及墙体预留空调机孔的位置、尺寸及标高；(14缺标注室外标高、各层标高、屋面标高；(15缺标准车库的车位数的通行路线；(16缺屋顶平面上有关女儿墙、檐口、天沟、坡度、坡向、雨水口、屋脊(分水线 变

形缝、楼梯间水箱间、电梯机房间、屋面上人孔、检修梯等的详图索引号，及相应标高等；(17对局部复杂的部位缺局部放大的平面图。

四、建筑立面图审查中的一些问题

1. 立面图与平面不一致。立面图两端无轴线编号，立面图除图名还需标比例。

2. 立面图外轮廓尺寸及主要结构和建筑构造的部位。如女儿墙顶、檐口、烟囱、雨篷、阳台、栏杆、空调隔板、台阶、坡道、花坛、勒脚、门窗、幕墙、洞口、雨水立管、粉刷分格线条等以及关键控制标高的柱注都应表示清楚。而多数立面图只表示层高的标高。立面图上应该把平面图上、剖面图上未能表达清楚的标高和高度均标注清楚。

3. 在平面图上未能表示清楚的窗口位置。在立面图上也应该加以标注，但往往没表示。

4. 立面图上装饰材料名称、颜色在立面图上标注不全。特别是底层的台阶、雨篷、橱窗细部较为复杂的未能标注。也无标注构造索引。

五、剖面图审查中常见的问题

1. 剖面位置不是选择在层高不同、层数不同、内外空间比较复杂，具有代表

性的部位。局部较复杂的建筑空间以及平面、立面表达不清楚的部位，也没有绘制局部的剖面图。总之剖面图偏少。

2. 剖面图漏注墙、柱、轴线编号及相应尺寸，特别是厂房，其墙、柱、轴线之间的尺寸关系未标注清楚。

3. 剖切到或可见的主要结构和建筑构造部位。如室外地面、底层地坑、地沟、夹层、吊顶、屋架、天窗、女儿墙、台阶、坡道、散水等及其他装修等可见的内容没能完整的表示。

4. 高度尺寸标注不完整。一般只注外部尺寸及标高，而内部尺寸，如地沟深度、隔断、内窗、内洞口、平台、吊顶等平立面未能表达清楚的尺寸未表示。

5. 有些节点构造详图索引号在平面图上、立面图上表示不清楚。而应在剖面图上标注详图索引的，也未能标注。

六、构件安全与防火性能审查中常见的一些问题

(一 楼梯

1. 梯段踏步级数。有出现违反不应超过18步，亦不小于3步的规定，出入口平台下(梁下尺寸 不满足≥ 2.0米 ，梯段净高不满足≥ 2.2米 的规定。楼梯平台净宽不满足，应从扶手中心线标起，不小于梯段宽度，并不得小于 1.20米 。

2. 有儿童使用的建筑。楼梯梯井大于 0.2米 时，未设安全防护措施，住宅、托、幼建筑、中小学校及少年儿童专用活动场所、文化娱乐建筑、商业服务建筑、体育建筑、园林景观等允许儿童进入活动场所，楼梯竖向立杆间距大于 0.11米 ，不满足规范要求。

3. 需设防烟楼梯间的建筑。室外辅助防烟楼梯，在楼梯周围 2米 范围内的墙上开设窗洞口，不满足规范要求。

4. 封闭楼梯间及防烟楼梯间前室的内墙上。有开设其它门洞或封闭楼梯间门采用一般胶合门板等，未采用乙级防火门或双向弹簧门(用于低层建筑 。

5. 需设封闭楼梯间的建筑的首层楼梯间。将走道和门厅等包括在楼梯间内形成扩大的封闭楼梯间，但未采用乙级防火门等防火措施与其它走道和房间隔开。

6. 儿童使用场合的栏杆防攀登的措施，不同程度存在问题。

7. 疏散门常见采用卷帘门，而不是采用向疏散方向开启的平开门。

(二 电梯设计

1. 消防电梯的一些构造要求不满足。特别突出的问题是消防电梯井、机房与相邻其它电梯井、机房之间未采用耐火极限不低于2.00h 的墙隔开，当在隔墙上开门时未按规定开设甲级防火门。此外常见消防电梯前室未按规定设消火栓。

2. 消防电梯井道底应考虑排水，但往往没设计排水设施和贮水的空间。

(三 建筑构配件

1. 防火墙设在转道附近时。内转角两侧墙上的门、窗、洞口之间的最近边缘水平距离

不满足≥ 4.00米 的要求，又没有采取相应的防火措施；还有紧靠防火墙两侧窗的水平距离满足不了≥ 2米 的要求，又没有采取相应的防火措施。

2. 分别独立设置的电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管道井、井壁上设检查门，其检查门未采用丙级防火门。

3. 阳台、外廊、室内回廊、上人屋面及室外楼梯等临空栏杆(栏板 、女儿墙等安全防护(包括高度、防攀登、防坠落和竖杆间距等 。经常会不满足规范要求(防护栏杆高度应从可踏面算起 。

4. 无直接对外开窗的卫生间需设排气道。并需设有进风口，设计时(住宅 往往缺排气道或进风口。

(四 建筑无障碍设计内容涉及面广

无障碍设计(在工程建筑强制性条文中 规定了：办公、科研建筑；商业服务建筑；文化、纪念建筑；观演、体育建筑；交通医疗建筑；学校、园林建筑；高层、中层住宅及公寓建筑等以及它们需设计无障碍设计的范围，各施工图存在问题较多。业主往往认为，我单位无残疾人员，不必作无障碍设计，有些设计人员一味迁就业主，不作无障碍设计，有的仅在入口处设计坡道，漏做无障碍厕所及电梯，针对这一问题，有待于设计人员和全社员提高认识，重视无障碍设计(如北京市就明文规定，建筑总说明中必须写明无障碍设计内容 ，以体现社会对残疾人的关怀和人性化设计。