摘要：本文以最低支出人群的住房需求效果为研讨对象，经过过滤模型、实物补贴与现金补贴的经济剖析与现状对比，剖析我国现有的廉租房政策为处置最低支出人群的住房效果起到的作用，提出要搞好廉租房树立，需求触及到整个住房保证体系的树立和完善，如二手房市场、住房租赁市场的进一步规范，团体财富支出审核体系的树立等，与廉租房政策相衔接，为最低支出人群提供更多的选择。
关键字：廉租房、最低支出人群、住房保证、经济剖析
Economic Vs Realistic Analysis——Analyses and Advice for Low-Rent House in China Li Na , Lv Ping
Abstract: In this paper, the house need of the lowest income people was studied. By comparing the economic analyses and realistic situations with the filter model and the house/cash allowance, the influences of the low-rent house policy on the lowest income people was quite obvious. Moreover, suggestions that the whole house security policy should be established and improved in order to get a good connection with low-rent house policy were provided, including further standardization of the secondhand house and house renting market, and the establishment of the personal income auditing system, which will provide more choices for the lowest income people.
Key words: low-rent house, the lowest income people, house security, economic analysis
著名经济学家马斯洛的需求实际将人的需求分为五个层次，由低到高依次为生理需求、平安需求、社交需求、尊重需求和自我完成需求。其中，对住房的需求与对食物、水、空气的需求同属于最低层次的生理需求，人们在转向较高层次的需求之前，总是先尽力满足这类需求。但是，处于社会最低支出阶级的人群往往在快速城市化进程中无法经过自身的力气改动无房、危房、拥堵、共用等住房弱势状况，只能依托政府救助。如何处置这类弱势群体的住房需求效果，历来属于各国政府仔细探求、着力处置的效果。
据我国国度统计局2004年年底在全国抽样调查数据显示，中国每年新增1％的城市人口，大约为1800万－2000万，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22平方米计算，每年将需求4.4亿平方米的住房。面对如此庞大的住房需求压力，我国政府更应该加鼎力度健全住房保证体系，使政府〝有形之手〞显示作用，为住房弱势群体提供最基本的生活空间。
1998年国务院«关于进一步深化城镇住房制度革新、加快住房树立的通知»中针对〝最低支出家庭〞提出了〝廉租房〞政策，下面将针对这一政策停止经济剖析及现状对比剖析，提出完善我国住房保证体系的建议。
一、住宅过滤模型的经济剖析与现状对比
过滤模型描画了不同住宅子市场之间的相互作用，以及住宅从一种用途转移到另一种用途的进程。其假定条件如下：
1.三种支出群体：穷人、中等支出、穷人。
2.实践支出随时间推移而添加，因此三种支出群体对住宅效劳的需求量都会添加。 3.改良住宅的本钱相对较高，即住宅质量提高、面积添加的本钱相对较高。 4.每10年都会有新住宅建造出来，同时住宅效劳存在折旧。 如图1。
质量特征cbgfedS(建于1980年)S’(建于19860年)S(建于1970年)S’(建于1970年)S(建于1960年)S(建于1990年)大小（居住面积）
图1 过滤模型：1980年和1990年的住宅配置
在1980年，穷人处于点b的位置，中等支出家庭处于点d，穷人处于点f。支出上升招致穷人对住宅的消费添加，鉴于住宅的改良本钱高，为穷人建造新住宅更有效率，他们搬到1990年新建房中〔点g〕。由于一套旧住宅的市场价值低于建造异样单位效劳的新住宅的本钱，因此中等支出家庭选择寓居穷人腾出的1980年建的房子，减去折旧，从点d移动到点e。异样，穷人搬进中等支出家庭腾出的1970年建成的住宅里，减去折旧，从点b到点c。这就是著名的〝过滤模型〞[1]。
过滤模型的实质是高质量住宅向低质量住宅的层层向下过滤，处于最底层的住宅最终要从市场上参与。我国针对最低支出家庭建造的停止实物配租的廉租房即处于最低层级，控制好廉租房的供应数量和质量是关键。
我国目前最低支出人群住房需求大大超越供应数量，廉租房树立数量尚存在庞大落差。以北京市为例，仅建成一个广渠门北里廉租房小区，共400户，配租对象为住房困难的烈属、伤残军人为主的优抚对象、特困家庭，资金来源主要是住房公积金的增值收益。可见，无论是照顾对象掩盖面还是资金来源，范围都还很狭窄。可喜的是，北京市于2005年终及时调整了廉租房政策，将添加廉租房的数量，把照顾对象扩展到拆迁户、劳模以及目前租用农民房的国企员工，租赁房源也将多样化。
关于廉租房的质量，有人曾提出为防止相似于有钱人入住经济适用房的现象，廉租房小区应当不设惯例的汽车停车位、大户型设计、低绿化率、高密度开发、树立中高层次的商业配套等，让高支出群体不情愿自动进入，一方面可以降低本钱，另一方面增加政府把关的难度。这种做法是不契合过滤模型的。从久远的角度动身，树立廉租房时除了要思索举动方便的残疾人及老年人较多的实践状况，设计不阻碍通道，老年活动中心、医疗保健室等配套用房外，更应该契合未来开展对修建的要求，如绿化、修建密度、户型通透、配套完善等，降低过滤速度。
二、实物补贴与现金补贴的经济剖析与现状对比 实物补贴与现金补贴是两种保证方式，从消费者成效角度讲，实物补贴的成效要低于现金补贴的成效。如图2。
选择100美元的现金E所有其他商品FBC100美元实物住房补贴附加预算点100美元现金支付预算线初始预算线住宅消费（住宅服务的单位）
图2 实物补贴与现金补贴的成效比拟
实物补贴政策下，消费者选择C点，C点与F点〔无差异曲线与成效曲线的切点〕的成效相反。相等的补贴额度，现金补贴使预算线向上移动，消费者选择E点，E点成效高于F点。这个结论并不是随意定位无差异曲线的结果，而是表达了微观经济的基本原理。消费者更倾向于选择现金，是由于现金提供了更多的消费选择。现金补贴允许消费者选择点E或新预算线上的其他恣意点，除C点之外的恣意点的成效都高于实物补贴的成效[1]。 既然实物补贴实际上不如现金补贴，为什么仍要经过各种融资渠道筹资树立廉租房呢？经济学上把居民用于食品的支出在总支出中所占的比例叫做〝恩格尔系数〞，一个国度或家庭生活越贫穷，恩格尔系数就越大；反之，生活越富有，恩格尔系数就越小。由此看来最低支出家庭支出微薄且用于食品的支出比重十分大。假设对最低支出家庭直接给予现金补贴，他们的理性选择很能够是先购置食品等必需品以满足最基本的生活需求，其次才会思索改善住房条件。即使他们想用现金补贴去租房，在我国现今的市场上也很难找到相应低租金的住房。
因此，假设想要现金补贴与实物补贴到达异样或更无成效的住房福利添加效果，需求有三个前提条件[3]：第一，消费者取得补贴后要有足够的自觉性到市场上去租房而不是完全用于购置其它必需品上；第二，消费者能在市场上找失掉相应低租金的住房；第三，市场上低规范住房的房源供应充沛，不致因竞争剧烈而推进房租下跌超越消费者支付才干。换句话说，只要在房源充足、现金补贴量到位、具有强迫用于租房支出的相关措施以及政府能有效控制供应垄断的状况下，现金补贴才干表现出更大的优越性。
另外，现金补贴发放方式灵敏，政府一次性支出压力小；实物配租政府担负本钱过重，干预过多，但由于我国最低支出人群和市场尚不具有自在配置的要求，政府实物补贴又不宜
[2]，完全撤出。2004年3月1日起实施的«城镇最低支出家庭廉租住房管理方法»在廉租住房
的保证方式上，明白树立了以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保证方式。这种方式确实定既契合经济学原理，又为未来开展留缺乏地。今后，在不时完善社会各项保证制度的同时，各级住宅市场也会随着〝住房过滤〞效应，逐渐添加廉租房可供房源，如二手房、局部经济适用房及协作建房等，使得最低支出家庭取得现金补贴后可以在市场上找到适宜的房子，供需矛盾会逐渐失掉缓解。
三、完善我国住房保证体系的建议
经过火析过滤模型和两种补贴政策的优劣，可以看出要处置最低支出家庭的住房效果，搞好廉租房制度的树立，触及到整个住房保证体系的树立和完善。依据住房消费梯次实际，高支出人群购置高端住宅，中等支出人群购置普通性住宅，中低支出人群购置低端住房如经济适用房、二手房等，而最低支出人群没有经济实力购房，需求租借政府提供的社会保证用房———廉租房。要树立这样一个流利的住房梯度市场，需求各种价位的新建商品住房与存量住房并存，住房销售与租赁并举，使绝大局部家庭可以找到适宜自身经济水准的住房消费定位。
目前我国各级住宅子市场都不尽完善，尤其是可以和廉租房存在承接关系的二手房市场、住房租赁市场等低端住宅子市场，各项制度不健全，形成最低支出人群没有选择余地，需求与供应之间存在很大空档。下面针对我国廉租房政策和住宅保证体系的完善，提出几点建议。
1.充沛开掘二手房市场潜力 二手房市场上包括二手公房、二手经济适用房和二手商品房，其中二手公房所占比例最大。我国二手房市场买卖正处于上升期，充沛开掘其市场潜力，有利于真正处置局部中低支出人群的住房效果，减轻对最低支出人群的住房需求压力。
以北京市二手房市场为例，如图3，自1999年底开放以来，北京二手房市场不时在以高速度在开展。由于1999至2000年，北京的二手房市场刚开放，成交量过低，无妨以2001年的成交量为基数，到2004年，北京二手房的成交量到达4万套，可见北京用3年的时间就增长了近13倍。但我们也应看到，二手房买卖每年迅猛增长的同时，同比增长率是在逐年下跌的，反映出由开放二手房市场带来的供需热度正在逐渐降温，供求双方都趋向于更理性化的选择。此时更需求北京市经过各种手腕积极推进二手房市场的开展，力争在最短的时间内，强化一二级市场之间的联动功用，经过二手房市场的开展，完成动摇房价、保证中低支出人群购房需求的中心义务。
700006000050000400003000020000100000成交量（套）2000年2001年2002年2003年2005年预测2004年
图3 2000-2005年北京市二手房成交量趋向
数据来源：链家房网
2.进一步规范住房租赁市场开展
住房是价值最大的超耐用消费品，一套住宅少那么几十万，多那么上百万，受经济开展和支出水平限制，不能够人人都买得起，即使在兴旺国度，居民住房自有率也仅为50％左右。如美国住房自有率为65.5％，瑞典住房自有率为42％。关于最低支出家庭以及外来人口等高活动性人群，租房是他们的首选。
目前我国住房租赁市场的参与者即房主、房客和房地产中介，三方在运营与消费行为上
都存在不规范之处，租赁需求旺盛而合法供应缺乏且市场管理滞后，形成租赁市场的恶性循环。进一步规范住房租赁市场开展，为低支出人群提供更多的房源，扩展廉租房供应渠道，既添加了取得现金补贴的最低支出人群的选择，又增加了政府投资建房的压力，有利于人们更普遍、更公平地享有社会的福利资源。例如进一步健全住房租赁管理的效劳网络。充沛应用已建的二手房网上平台，完成住房租赁信息共享，使住房租赁与外来人口管理等系统相连，规范住房租赁行为。在此基础上，还应尽快树立住房租赁价钱指点制度。经过指点租金增强市场的预警预告功用，确保租赁市场的安康开展。
3.树立有效的团体财富支出审核体系
香港的廉租房只需需求者排队就可以购置，没有各种烦琐的手续，主要是由于香港的支出透明度高，团体征税的申报率达85%以上，且绝大少数人的支出状况都有据可查。但我国内地还没有一个威望部门来判定家庭的支出规范，金融机制的不完善又难以准确界定团体财富支出的多少。由于缺乏一个有效的财富支出审核体系，不只不能准确确实定住房补贴的范围，而且为政策的执行留下了清楚的破绽。支出不透明，无法规范团体购置经济适用房和租赁廉租房等行为，招致大局部中低支出人群不能享遭到政府为他们提供的住房保证效劳，加剧了低端住宅市场的供需矛盾。因此，树立有效的团体财富支出审核体系是确保住房保证政策顺利执行的前提。目前可以采取一些比拟折中的方法，如入户调查、添加挑选门槛、单位出具支出证明要承当连带法律责任、隐瞒后清查入住者的法律责任等。
参考文献：
[1].[美]阿瑟奥沙利文.城市经济学[M]，中信出版社，2003
[2].中华人民共和国树立部、财政部、民政部、疆土资源部和国度税务总局.«城镇最低支出家庭廉租住房管理方法»，2004
[3].刘颖.城市贫穷群体住房保证政策的经济效应论证，经济体制革新[J]，2004〔5〕 [4].高鸿业.西方经济学[M]，中国人民大学出版社，2001
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