02第二节 项目概况与理解

一、太阳城一期柏林公园项目概况 1、项目总概况 案名 占地面积 建筑密度 建筑栋数 荆州太阳城一期柏林公园 交房期限 2005年3月18日 16168.66㎡ 总建筑面积 72703.48㎡ 30.1% 17栋 容积率 绿化率 1.46 35% 2、建筑物清单： 序号 产品名称 层数 A B C D E F G 总计 联排别墅 2.5F 叠拼别墅 4F 情景洋房 6F 花园洋房 4.5F 电梯高层 11.5F 商业 会所 2F 3F 单元 2 6 21 13 2 44 474 户数 18 24 252 116 64 总建筑面积 3596.16 3950.88 29541.12 16039.92 9606.4 6775 3194 72703.48 基地面积 户数比 楼号 1449.17 1194 3.80% 12B\\12C\\ 5.06% 8 4923.52 53.16% 1\\2\\3A\\3B\\5\\6 3806.14 24.47% 7\\9\\10\\11\\15\\20 1703.2 13.50% 18\\19 3519 1022.23 17617.26 100%

3、住宅楼栋统计表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 楼号 1# 2# 3A# 3B# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 类型 单元数 户数 48 48 36 24 36 60 18 24 16 28 总建筑面积 户型/平均面积 情景洋房 4 情景洋房 4 情景洋房 3 情景洋房 2 情景洋房 3 情景洋房 5 花园洋房 2 叠拼别墅 6 花园洋房 2 花园洋房 3 6115.84㎡ 5774.32㎡ 3460.5㎡ 3248㎡ 3714㎡ 7323㎡ 837㎡ 3950.88㎡ B10/127.41㎡ B4/120.30㎡ A3/96.13㎡ B16/135㎡ B1/103㎡ B7 /122㎡ C-150㎡/C-158㎡ G/164.62㎡ C-150㎡/C-158㎡ C-150㎡/C-158㎡ 837㎡ 3692.36㎡ 11 12 13 14 15 16 17 总计 11# 12B# 12C# 15# 18# 19# 20# 花园洋房 2 联排别墅 1 联排别墅 1 花园洋房 2 电梯高层 1 电梯高层 1 花园洋房 2 44 18 9 9 18 32 32 18 474 2433.8㎡ C-150㎡/C-158㎡ D9/D10/D12 D10/D12/D13 C-150㎡/C-158㎡ 2433.80㎡ 4803.2 4803.2 E3/150.1㎡ E3/150.1㎡ C-150㎡/C-158㎡ 2433.8㎡ 72703.48

二、柏林公园项目特点

1. 项目特点

1) 柏林公园是太阳城四期中的首期，开发商和业主对物业管理的预期值相

对较高；

2) 柏林公园建筑形式多样，高档别墅与公寓、洋房、小高层都有； 3) 周边存在其他多个规划档次较低、无物业管理小区建筑，环境较复杂； 4) 二期和三期紧随其后开发，对小区管理中的安全和环境造成一定影响； 5) 小区配套设施多，智能化设施和景观维护任务大； 6) 小区业主层次较高，对物业管理的需求和要求都相对较高…

2. 业主需求分析

根据对柏林公园已购房业主的书面调查和分析[样本数100/集中于情景与花园]，业主存在以下需求：

1) 普遍关注居住安全，调查中关注率为100%。 2) 普遍对环境卫生重视，调查中关注率为100%。

3) 对物业管理不是很了解，概念较模糊，但是了解物业管理对居住质量的

作用。

4) 对物业公司要求较高，希望从业人员服务意识强，希望物业公司与业主

积极沟通，普遍不能容忍物业管理人员态度不好。

5) 绝大多数业主购房为自住，以中青年人为主，有60岁以上老年人家庭仅

为30%。

6) 68%的家庭有小孩，并赞同物业公司提供有助孩子成长的各种服务。 7) 大多数业主计划投入5-10万元进行家庭装修，并计划聘请知名装修公司。 8) 样本调查显示超过30%的业主拥有家庭轿车，46.2的业主拥有摩托车，

21%的业主有自行车。

9) 80%的业主赞成按季度交纳物业管理费用，普遍只接受0.5~1.00元之间

的物业管理费标准。

10) 对公交问题的关注率为70%。

11) 85%的业主愿意接受收费合理的会所服务。

12) 大多数业主希望提供人性化服务和良好的社区文化。

3. 业主需求分析图表

太阳城一期业主调查[情景/花园]100%80%60%40%20%0%100%100%86%68%58%44%23%30%47%44%70%85%72%安全问环境问题注关了解物生卫题费理管6元0.5-0.消费收所接会到注意关愿划题计问修交装公元万10有率5-庭拥家庭车的家托车孩摩汽小小下庭有以家拥岁人周老12有以上求岁要60务有注服关化度性态人务服业管理物业

4. 业主构成情况图表（截止10月25日已售统计）

[样本数258（情景162户/花园81户/叠拼3户/联排3户/商业9户）]

业主情况构成表其他类别11%私营个体22%医疗单位2%企业员工29%事业机关32%文教单位4%企业员工事业机关文教单位医疗单位私营个体其他类别

附：问卷结果统计表

问卷结果统计表

问卷数量：100份 共4页

题号 备注 内 容 您对“接受物业管理服务也是一种消费”所持态度： 您是否了解《物业管理条例》A B C A B C A B C D E 您理解物业管理对您居住生活B C D B C D 选项及结果 理解并赞同 不太理解 其他看法 很了解 有一点了解但不全面 不了解 比较想 不想 我没有时间但有意愿 我还不了解 想 理解 非常理解 其他看法 绿化与卫生 社区活动 维修效率 管家的作用 公共服务以外的收费服务项目的补充 力所能及的细节服务 交通与秩序 代请保姆 家政服务 上门维修 97% 1% 0% 40% 70% 28% 21% 1 2 以及其中关于业主的权利义务和业主委员会的作用： 3 您是否有意愿成为一位业主委员会成员： 7% 32% 18% 15% 51% A 基本理解 4 质量和房屋保值增值所起的作用吗？ A 安全保卫 5 您重视的物业管理服务项目有： E 投诉回访效率及质量 F G H J A B 35% 15% 0% 97% 93% 37% 61% 58% 23% 21% 41% 28% 59% 20% 51% 63% 42% 15% 17% 69% 42% 66% 52% I 会所服务与配套商业 6 您希望物业公司提供的个性化服务项目有： C D F 代交水电气费用 E 代租房屋 介绍装修队 沟通能力 公平、公正、透明的服务 友善和亲和力 A 服务意识 B C D 您希望您所聘请的物业管理单7 位除了专业以外还应具备的素质有： 题号 内 容 E 遵纪守法 F 微笑服务 礼貌 恭谦 G H 选项及结果 44% 35% 42% 20% 49% 51% 42% 18% 24% 10% 25% 27% 4% 42% 30% 24& 58% 27% 23% 21% 11% 13% 30% 55% 42% 3% 52% 25% 35% 21% 65% 30% 17% 28% 70% 31% 45% 24% 30% 31% 52% 21% 46% 备注 I 文明 A 沟通会 B 电话沟通 家访式沟通 问卷调查 意见箱 网络论坛 比较喜欢 还可以 只参加喜欢的活动 有关老人和儿童的 知识讲座 全体业主参与的竞技项目 露天演出 沟通联谊 适当的旅游组织 不一定 看具体情况 聚餐 联谊酒会 参观 旅游 冒险和探险 挑战性的活动 竞技比赛 室内网球 乒乓球 台球 咖啡茶艺 健身房 跳操房 图书室 C D F G B C D B C D F G H 8 您赞同的物业公司与业主的沟通方式有： E 信件 A 不喜欢 9 您是否喜欢群体活动： A 健康方向 10 您偏向喜欢的社区活动： E 露天电影 A 通常会 11 闲暇时是否愿意到会所消遣： B C A B C 12 以下您希望参与的活动有： D E F G A 室内恒温游泳馆 B C D F G H I 13 您需要什么样的会所设施和服务： E 棋牌室 题号 内 容 J B C 您希望小区具有什么样的配套设施： D F G H A 菜场 超市 餐厅 幼儿园 银行 美容院 书市 投资 其他 选项及结果 其他：篮球场 备注 7% 55% 90% 51% 45% 35% 72% 32% 2% 92% 6% 4% 23% 8% 24% 17% 45% 28% 24% 21% 15% 54% 30% 34% 24% 42% 10% 28% 42% 10% 1% 25% 38% 30% 3% 7% 70% 10% 39% 51% 0% 23% 11% 50~72岁 14 E 邮政点 A 居住 B C B C D B C D E 15 您在太阳城的购房目的： A 有0-4岁幼儿 16 您入住时有小孩同住吗： 有4-10岁儿童 有10-15岁孩子 有15岁以上孩子 书画班 钢琴小提琴班 舞蹈班 考前辅导班 有老人同住，老人年龄 健康相关讲座 老年团体活动 3-5万元之间 5-10万元之间 10万元以上 A 英语班 17 您希望我们为孩子成长提供的服务： 18 您入住以后是否有老人同住： A 没有老人同住 B B C A 上门体检及家庭医生服务 19 您希望为老人提供的服务有： A 3万元以下 B C D 20 您考虑对所购房屋装修的投入： E 20万元以上 A 自己找的装修人员 B C 装修公司 知名装修公司 倾向物业公司 就事论事 中立 签单记账后月结 其他 不同意 21 您考虑选择装修单位的性质： 您在处理您顾请的装修公司与A 倾向装修公司 B C D B C B 22 物业公司在装修管理中矛盾的立场 您希望物业公司的各种个性化A 现金直接支付 23 服务收费采用什么结算方式 24 您是否同意小区内白天持续播放背景音乐： A 同意 题号 内 容 C D B C D 您所能接受的物业管理费标准（每平米/月）： B C D B C D 无所谓 选项及结果 按时间段播放较好 摩托车 助力车 自行车 0.6-0.8元 0.8-1.00元 1.00-1.2元 物业公司上门收取 按年交纳 其他 合理收费 安全卫生 绿化 人文服务 交通秩序 安静宁静的环境 家政服务 服务质量和态度 建成后实际是否与宣传效果一致 按期交房 质量问题 公共交通问题 有无运动场所 水系维护和污染问题 收费合理 保持会所功能不变 收费与免费服务相结合 乱收费 与业主发生争吵,服务态度不好 不能兑现承诺 保安素质 无法沟通 人性化服务 公共设施齐全 提高从业人员素质 致力与社区文化氛围建设 备注 13% 62% 30% 40% 9% 20% 72% 10. % 8% 3% 61% 11% 30% 2% 12% 98% 96% 15% 22% 18% 10% 9% 98% 86% 98% 68% 42% 25% 85% 12% 8% 23% 86% 62% 40% 20% 58% 23% 25% 银行卡 A 家用轿车 25 您拥有的交通工具情况 A 0．5-0．6元 26 您所愿意采纳的物业管理费用的交纳形式是： A 按季交纳 27 您对未来太阳城物业管理服务28 方面最关注的事情是什么？ 29 目前您对太阳城最关心的问题： 您对太阳城会所方面的详细建30 议和意见？ 您估计您对于物业管理工作中31 最不能容忍的事情是什么？ 32 您的其他的建议和意见： A B C E F G H I A B C D E F A B C A B C D E A B C D E F 68% 电话沟通和交流 25% 最好同意安装太阳能热水器 3% 统计制表：2004/11/25

三、本地住宅小区物业管理概况 统计 小区 观邸 5.3万㎡ 戴德梁行顾问 荆州花园 一期约7万㎡ 吉舜物业公司管理/中航物业顾问 富怡雅园 5.3万㎡ 馨苑物业公司管理 丽景佳园 一期6.5万㎡ 丽岛物业公司管理 三进花园 3.8万㎡ 住建物业公司管理 6栋八层建筑，/17单元 荣鑫花园 8万㎡ 荣鑫物业公司管理 15栋多层 建筑面积 物管单位 户型分类 叠拼5栋/联排18栋/商业一栋/建面3000㎡/会所2个 11栋多层/商业门面 11栋小高层 21栋/包括联排、小高层 栋/户数 物管费标准 308户 叠拼0.6/联排0.8/商业1.2 11栋住宅 多层0.5/商业1.00/入伙时预收半年费用 11栋/312户 全部为0.5 一期11栋 联排1.4/小高层1.00 6栋/200多户 多层0.4/商业门面80元/月（三包保洁费） 15栋466户 多层0.4 /邻街商业门面0.8/小区内的商业门面0.6 汽车80元/月，摩托车20元/月，自行车8元/月。汽车占30%，摩托占30~40%，自行车占90% 全封闭式管理，2个消防通道，1个大门 两栋楼共用一个建筑垃圾箱，每单元1个垃圾箱，夏季一天两次清运，其余季节一天一次清运，生活垃圾早上清运，建筑垃圾电话联系环卫部门来清。 自行车20元/月，摩托车30提供看管服务暂不收费 汽车80元/月摩托车自行车免费/卖断车位不收费 汽车120元/月，摩托车20元/月，自行车8元/月 汽车地下200元/月、室外180元/月、自行车8元/月、摩托车20元/月（室外集中停放）。 三车收费 元/月，汽车90元/月 全封闭式管理 暂为开放式管理拟按封闭式管理 全封闭式管理 拟全封闭式管理 全封闭式管理，1个大门，保安三班制。 管理方式 小区内设置垃圾箱，分上午中午下午三个时段由物业公因市环卫部门未在该区设置垃圾中转站，现由物业公司集中收集回填建筑工地，楼道损坏由开发商补贴。 由保洁员入栋每天下午收集袋装垃圾到指定的位置，由环卫部门每天早上下午各一次清运，40元/车。 正在开发中 每个门栋口设置垃圾箱，一天一次向垃圾中转站清运，路面垃圾一天打扫两次。 垃圾清运 司清运出小区 2个 正在修建 1个，对外承包经营超市、美容、美发、棋牌室。 1个 1个会所200㎡，由物业自行组织管理，面向本小区业主。非赢利性。 1个会所，产权归开发商，对外承包经营，提供住宿和各种娱乐。 会所 管理处人数和组织结构 正在筹建 9人，一个顾问经理，一个主任，一个经理，二个事务管理员，二个财务人员，一个工程主管，一个保安主管。 4人，1个经理，1个财务人员，公共设施及房屋部人员2人。6名保洁员，10名保安员。 正在筹建 物业管理人员共23人 暂无 业主1000元，装修单位1000元，垃圾清运费业主1000元，装修单位1000元，出入证限期二个月使用20元/证。 暂无 装修押金1000元/户，2元/㎡的垃圾清运费，一天一清运，楼道损坏由开发商补贴。 装修费用收取标准与退还条件 暂无 250~350元， 出入证25元/证，装修许可证5元/证。 三个月后无质量问题无息退还 竣工验收后无息退还

暂无

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