（二）、收益还原法
收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），其计算公式： 地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）^n] =（房地产年纯收益-建筑物年纯收益）/ r×[1－1/（1＋r）^n] 其中： r——土地还原率 n——估价对象使用年限 1、确定房地年总收益 据调查，目前待估宗地区域内建筑水平、装修水平相似的三至五层商住楼正常出租情况为25-30元/㎡·月,空置率在3%-5%，根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定具体数据如下表： 序号 土地面积1 （㎡） 总建筑面积2 （㎡） 可出租面积3 （㎡） 847.80 的附属房面积后的可出租面积 942.00 出租的附属房面积 宗地上总建筑面积减去不能用于出租待估宗地上房屋总建筑面积，含不能314.00 设定容积率 3.0 项目 .
.
调查了解收集待估宗地和与待估宗地月租金（元/4 ㎡·月） 28 赁、收益情况、租赁行情，确定月租金，包括租金收入、押金利息收入等。 5 年空置率 房地产年总6 收益（元） 273466.37 公式=3×4×(1-5) ×12 4% 根据租赁和市场情况分析确定空置率 特征相同或相似的宗地的房地产租2、房地出租年总费用 经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。 （1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。则： 管理费=房地年总收益×4% （2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。 根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。本次评估取1300元/㎡，则 维修费=房屋重置价格*2% .
.
（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：
保险费=房屋重置价格x0.2%
（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限
若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：
表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表
房屋耐房屋建筑面积（㎡） 重置价（元/㎡） 房屋重置总价用年限（元） /年 942.00 1300.00 1224600.00 .
房屋可使年折旧费用年限/（元） 年 40.00 30615.00 50.00 .
（5）税金：指房地产出租者按有关规定向税务部门缴纳的房产税、营业税及附加等，经测算综合税率取值为17.55%，则：
出租税费=房地年总收益*17.55% 其中：
①房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（1996年9月15日国务院发布）可知，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%，则
房产税税金=房地年总收益*12%
②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。综合上三项合计为房地年总收益的5.55%；税金及费用合计为房地年总收益的17.55%。 综上：房地出租年总费用计算过程见下表：
.
.
估价对象房地出租年总费用
管理费率根据实际情况（管理模式的不同）确定合管理费用（元） 5273.99 理的值，一般为年租金收入2%-5%，本次估价取4% 维修费用（元） 24492.00 维修率约为房屋重置价的1.5%-2% 以当地造价部分公布的典型工程造价指标为准或房屋重置单价1300.00 （元/m2） 额、费用定额和市场供价情况，确定类似房地产的平均重置价。 房屋重置价1224600.00 （元） 保险费（元） 水电费、物业管0.00 理费（元） 除 委估宗地上部建筑物为框架结构用房，参考不同结折旧年限（年） 40.00 构房屋经济耐用年限，根据房屋尚可使用年限及土地剩余使用年限等情况综合确定 委估宗地上部建筑物为框架结构，残值率根据不同建筑物残值率0.00% （%) 值一览表确定 结构取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取2449.20 保险费率约为房屋重置价的0.15%-0.2% 房屋物业管理费、水电费，由承租者负担，不予扣房屋重置总价=建筑面积*重置单价 根据市场调查为准。根据贵州省建筑工程预算定.
.
房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，年折旧费=房屋重置总价×（1-残值率）/折旧年限，折旧年限取房屋耐用年限；房屋耐用年限超过了土地房屋年折旧费30615.00 使用权出让年限，需按土地使用权出让年限调整房用(元） 屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，年折旧费=房屋重置总价/折旧年限，其中：折旧年限=土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限 房屋已使用年0 限（年） 房屋现值（元） 1224600.00 公式=房屋重置价-年折旧费用*已使用年限 一般房产税12%、营业税5%、城建税1%-7%（县市区7%、城镇工矿区5%、其他1%)、教育费附出租税费率(%) 17.55% 加及地方教育费附加合计4%。如有地方文件规定，应以地方文件为准。 出租年税费47993.35 （元） 房地产年运营109109.49 费用合计（元） 公式=1⑤×2①+②+⑦+⑧+⑨+⑩ =房地出租年总收益*出租税费率(17.55%) 经济使用寿命-已使用年限 3、房地年纯收益 房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用 =263699.71-109109.49=154590.22（元） 4、房屋年纯收益 .
.
依据土地估价《规程》和贞丰县公布实施的《贞丰县区土地级别与基准地价更新报告》，通常情况下房屋还原率比土地还原率要高1～3%，考虑保险行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8%。则
房屋年纯收益=房屋现值x房屋还原率
=1224600.00*8%=97968.00（元）
5、土地年纯收益
土地年纯收益a=房地年纯收益-房屋年纯收益
=154590.22-97968.00=56622.22（元） 6、计算估价对象总地价及单位面积地价
计算公式：总地价=土地年纯收益÷r×[1-1/（1+r）^n] 其中r—土地还原率，n—估价对象设定使用年限（40年） 收益还原法评估过程详见下表：
土地年纯收益a=房地年纯收益-房屋年纯土地年纯收益a(元) 56622.22 收益 安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，本次估①安全利率 2.75% 价选用当前中国人民银行公布的一年定期存款年利率为安全利率 风险调整值根据估价对象所处地区的社会②风险调整值 4.25% 经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定，根据目前的经济现状及未来预测.
.
和估价对象的土地用途等而确定 综合资本化率r 7.00% r=①+② 根据调查，确定估价对象周围与之类似土土地收益年递增率s 0.00% 地的正常客观年收益递增率 未来可收益年限n40.00 （年） 未来可收益价格现值VF（土地评估价值，元） 宗地面积（㎡） 评估单价（元/㎡） 754870.93 根据估价对象的土地尚可使用年限确定其未来可获收益年限 V=a÷（r-s）×｛1-[(1+s)÷(1+r)]^n｝ 314.00 2404.05
.
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容