土地估价案例与报告计算题精选

2009-4-24 13:37:00 来源： 频道：土地估价师

一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 简单计算题

简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。

解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：

(1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。

(2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。

(3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。 (一)审题

(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。

(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。

(二)解题思路与方法选择

1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。 2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。

基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。 (三)公式与计算步骤

1.适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：

土地估价案例与报告计算题精选二

2009-4-24 13:38:00 来源： 频道：土地估价师

2.计算步骤

(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法 (2)土地取得费及税费10×10000÷666.67=150(元/平方米) (3)土地开发费8×10000÷666.67=120(元/平方米) (4)利息(按单利计算)

150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米) (5)利润(150+120)×10%=27(元/平方米)

(6)土地成本价格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

(7)49年期的土地成本价格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米) (8)49年期的土地出让金30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米) (9)计算单位地价290.79+29.90=320.69(元/平方米) (10)计算总地价总地价=320.69×3000=96.21(万元)

(四)难点与常见错误分析 1.试题难点

对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：

(1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。

(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。 2.常见错误分析

(1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。

(2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元/平方米”，也可使用“万元/亩”，但最终单位地价要换算成“元/平方米”。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，‘’亩“ 与”平方米“之间的换算，可采用”1亩=666.67平方米“或”1亩=1/0.0015平方米“。

(3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。 本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。

(4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。

(5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。

土地估价案例与报告计算题精选三

2009-4-24 13:41:00 来源： 频道：土地估价师

企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：

(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;

(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。 (一)审题

(1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。

(2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。

(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。 (二)解题思路与方法选择 1.方法

选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价?BR> 2.解题思路

(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。

(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格;然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。 (三)公式与计算步骤 1.适用公式地价：

房地产售价—建筑费及专业费—投资利息—开发利润—销售税费 2.计算步骤题解一：

(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元) (4)计算投资利息地价

×[(1+5.5%)2-1]+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)-1]=596.75+0.113X地价 (5)开发利润33000×15%=4950(万元)

土地估价案例与报告计算题精选四

2009-4-24 13:42:00 来源： 频道：土地估价师

(6)销售税费33000×5.5%=1815(万元)

(7)计算土地总价地价=33000—12000—596.75—0.1130×地价—4950—1815地价=12253.59(万元) (8)计算单位地价单位地价=12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米) (9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元) 甲方可得公寓总价=12253.59—7560.0 =4693.59(万元)

甲方可得公寓面积：4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(平方米) 即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。 题解二：

(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)

(4)计算投资利息利息=12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1] =596.75(万元) (5)开发利润33000×15%=4950(万元)

(6)销售税费33000X5.5%=1815(万元)

(7)计算土地总价地价=(33000—12000—596.75—4950—1815)÷(1+5.5%)9：13638.25÷1.1130 =12253.59(万元)

(8)计算单位地价单位地价：12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米) (9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000X6000X90%=7560.0(万元) 甲方可得公寓总价=12253.59—7560.0 =4693.59(万元)

甲方可得公寓面积二4693.59X10000÷(4500X90%)=11589.11(平方米) 即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。 (四)难点与常见错误分析

1.试题难点本题的难点主要体现在两个方面：

(1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。

利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年;而建筑费和专业费的计息期则视其投人情况而定，在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入)，第一年投入的40%，计息期应为1.5年;第二年投入的60%，计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。

对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。

(2)甲方应得公寓面积求取思路。

一是要考虑等价交换原则;二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90%确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。

2.常见问题分析

关于利息计算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误： ①待估地价漏计利息;

②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息;

③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。

土地估价案例与报告计算题精选五

2009-4-24 14:11:00 来源： 频道：土地估价师

某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。

经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：

(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。

(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。

(3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。

宗地 交易情况 区域因素 个别因素 B宗地 —4% —2% 5% C宗地 0 5% —1% D宗地 2% —7% 一5%

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。

相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。

根据以上条件，试回答以下问题：

(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;

(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;

(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。

土地估价案例与报告计算题精选六

2009-4-24 14:13:00 来源： 频道：土地估价师

综合计算题

该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得;再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到;或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。

解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。

但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。 1.明确题目要求

(1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。 (2)测算过程中的要求。本题要求按季度、按复利计算利息。 2.梳理有关资料

本题所给资料丰富多样，既有征地和出租资料，又有比较案例资料。应试者要能够透过复杂的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线和主要资料内容(各比较案例资料)。然后再看主要资料中还缺少什么(缺少案例A、B宗地的地价)，便可发现其他资料的用处所在(可用来求取比较案例地价)，这样就不至于因信息庞杂而感到无从下手。 3.审查关键数据，谨防误用或误算

本题中需特别注意待估宗地A的地价内涵，如估价时点、土地开发程度、土地使用年期。等，还要留意各比较案例与估价对象在这些方面是否一致。若不一致，则在测算过程中需将其统一修正为地价定义所界定的情况。

另外，还要关注一些细节问题，如面积单位是否统一;开发费的投入方式;利润率、土地还原率的真实内涵等。试题往往在这些方面设置考点。

土地估价案例与报告计算题精选七

2009-4-24 14:14:00 来源： 频道：土地估价师

(二)解题思路与方法选择 1.方法选择

从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但各比较案例价格并未直接给出，需要借助其他方法间接求得，宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料，可分别利用成本逼近法和收益还原法测算得到地价，宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格，则可在评估得到宗地A地价的基础上，利用收还原法进一步测算得到。 2.解题思路

(1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B价格;②利用收益还原法推算宗地C价格;③通过年期修正得到宗地D价格。

(2)利用市场比较法，对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进行交易情况、区域因素、个别因素及开发程度修正，得到三个比准价格;采用适当方法对三个比准价格进行平均，计算得到待估宗地A价格。 (3)在评估得到宗地A价格基础上，利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题，故假定年净租金即为市场年租金。

(4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金，选择适当的承租土地使用权还原率，利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。 (三)公式与计算步骤 1.本题应用的主要计算公式 (1)成本逼近法基本公式：

土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数 (2)市场比较法基本公式：

比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正 (3)收益还原法涉及的基本公式：

1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式： P=a/r×[1-1/(1+r)n]

式中：P为土地价格;a为土地净收益;r为土地还原率;n为土地使用年期。 2)求取宗地A市场年租金公式： a=P×r/[1-1/(1+r)n]

式中：a为土地年租金(不含各项费用);P为宗地A价格;r为土地还原率;n为土地使用年期。 3)求取宗地A承租土地使用权价格公式： P=PR/r×[1-1/(1+r)n]

式中：P为承租土地使用权价格;PR为土地盈余租金;r为承租土地使用权还原率;n为收益年期。

土地估价案例与报告计算题精选八

2009-4-24 14:15:00 来源： 频道：土地估价师

2.计算步骤题解一： (1)确定评估思路

1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。 2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格;然后选用市场比较法评估宗地A价格。

利用收益法测算宗地A的市场租金。

利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。 (2)测算B、C、D的实例价格

1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价：

土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米) 土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米) 贷款利息=120×[(1+1.5%)4—1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5—1]

+234×1/4×[(1+1.5%)2.5—1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5—1] +234×1/4×[(1+1.5%)0.5—1] =7.36+3.13+2.22+1.32+0.44 =14.47(元/平方米)

开发利润：(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)

土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米) 无限年期地价二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米) 50年期地价=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米) 2)C宗地价格利用收益还原法测算地价：

50年期地价=550000/25000×6%[1—1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米) 3)D宗地价格

50年期地价=425×[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)40]=445.21(元/平方米) (3)利用市场比较法测算宗地A的价格 1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格 交易案×交易情×区域因×个别因=比准 例价格 况修正 素修正 素修正 价格

458.33×100/96×100/98×100/105=463.97(元/平方米) B宗地修正到五通一平状况下的价格 463.97-100=363.97(元/平方米)

2)测算C宗地在三通一平状况下的修正价格 交易案×交易情×区域因×个别因=比准 例价格 况修正 素修正 素修正 价格

346.76×100/100×100/105×100/99=333.58(元/平方米)

C宗地修正到五通一平状况下的价格 333.58+60=393.58(元/平方米)

土地估价案例与报告计算题精选九

2009-4-24 14:16:00 来源： 频道：土地估价师

3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格 交易案×交易情×区域因×个别因=比准

例价格 况修正 素修正 素修正 价格

445.21×100/102×100/93×100/95=494.04(元/平方米) D宗地修正到五通一平状况下的价格 494.04-100=394.04(元/平方米) 4)计算A宗地的单位地价

应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。 (363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/平方米) 5)计算A宗地的总价

A宗地总价：383.86×30000=1151.58(万元) (4)计算A宗地的市场租金

题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。 383.86×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.35(元/平方米) (5)测算A宗地的承租土地使用权价格

1)A宗地的租金盈余：24.35-10=14.35(元/平方米) 2)测算承租土地使用权价格

依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。

14.35/7%×[1-1/(1+6%)50]=152.02(元/平方米) 3)A宗地承租土地使用权总价格 152.02×30000=456.06(万元) 题解二：

(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下： (3)利用市场比较法测算宗地A的价格 1)测算B宗地的修正价格

B宗地修正到五通一平状况下的价格 458.33-100=358.33(元/平方米) 交易案×交易情×区域因×个别因=比准 例价格 况修正 素修正 素修正 价格

358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)

土地估价案例与报告计算题精选十

2009-4-24 14:17:00 来源： 频道：土地估价师

2)测算C宗地的修正价格

C宗地修正到五通一平状况下的价格 346.76+60=406.76(元/平方米) 交易案×交易情×区域因×个别因=比准 例价格 况修正 素修正 素修正 价格

406.76×100/96×100/98×100/105=391.30(元/平方米) 3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格 D宗地修正到五通一平状况下的价格

445.21-100=345.21(元/平方米) 交易案×交易情×区域因×个别因=比准

例价格 况修正 素修正 素修正 价格

345.21×100/96×100/98×100/105=383.07(元/平方米) 4)计算A宗地的单位价格

应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格 (362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/平方米)

土地估价案例与报告计算题精选十一

2009-4-24 14:18:00 来源： 频道：土地估价师

5)计算A宗地的总价

A宗地的总价格：379.04×30000=1137.12(万元)

(4)计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。 379.04×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.05(元/平方米) (5)测算A宗地的承租土地使用权价格 1)A宗地的租金盈余24.05-10=14.05(元/平方米)

2)计算承租土地使用权价格依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。 14.05/7%×[1-1/(1+6%)20]=148.85(元/平方米) 3)A宗地承租土地使用权总价格 148.85×30000=446.55(万元) (四)难点与常见错误分析 1.试题难点：

(1)评估思路的确定。本题设问较多，且交易案例资料并未直接给出地价，要求应试者能够透过复杂的

信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线(采用市场比较法);然后再考虑哪些条件还不具备，需借助什么方法间接求出;最后考虑A宗地年租金及承租土地使用权价格的求取方法。

土地估价案例与报告计算题精选十二

2009-4-24 14:19:00 来源： 频道：土地估价师

(2)利用成本逼近法测算B宗地地价过程中利息的计算，尤其是计息期的确定。根据题意，土地开发费按季度等额均匀投入，按季度、复利计息，整个开发期为1年，在均匀投入的前提下(可等同于在各季度中点投入)，则第一季度投入开发费的计息期为3.5(0.5+3)季度，以后各季度投入开发费的计息期依次为2.5、1.5和0.5季度。土地取得费的计息期则应为4个季度(来源： 中国 土地估价 师考试 网)。

(3)承租土地使用权价格测算。求取承租土地使用权价格关键在于合理确定盈余租金、收益年期和承租土地使用权还原率。盈余租金即为市场租金与实际租金的差额，市场租金可根据市场价格还原得到;收益年限为估价时点的剩余租期，即20年;依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率一般比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%较为合理。 2.常见错误分析

(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进行具体测算的基础，应试者不容忽视。

(2)成本逼近法测算中易出现的错误： ①未统一费用单位或换算错误;

②利息计算错误，如未按季度计息或计息期有误;

③缺少土地使用权年期修正等。

(3)在市场比较法评估中，未看清各因素条件的比较基准，造成条件指数取值错误。本题中交易情况、区域因素、个别因素修正均以待估宗地为基准，即待估宗地条件指数为100，亦即这三项因素修正其分子为100，分母为比较案例宗地条件指数。

(4)未进行土地开发程度修正或修正错误。待估宗地A与各比较案例土地开发程度存在差异，需根据题目所给资料，以宗地A为标准进行修正。土地开发程度修正既可在交易情况及区域因素、个别因素修正之前进行，也可在其后进行，计算结果会略有不同。

但题目中明确了土地开发程度修正取值是基于50年期土地使用权考虑的，因此，必须先将各比较案例价格统一为50年期价格后，再进行土地开发程度修正。 (5)承租土地使用权价格测算中易出现的错误：

①不考虑投资风险差异，承租土地使用权还原率直接采用出让土地使用权还原率6%;

②收益年期错误地采用了50年，正确的应为租约年期20年。