房地产开发项目经济评价可行性研

一、快速入门

第一步 切换到“设置”页，设置好设置表的参数；

第二步 切换到“参数”页，在建筑面积明细表输入建筑面积，执行工具条上的“计算”功能，就会将建筑面积明细表的数据自动汇总成住宅建筑面积、非住宅建筑面积、公共建筑面积和总建筑面积；

第三步 切换到“工程成本”页，在成本计算表输入有关工程工程（费用）和参数，执行工具条上的“计算”功能，就会自动计算工程的成本（造价）；

第四步 切换到“经营收入”页的“销售收入”页，输入销售收入表的数据和辅助表数据，依次执行主菜单“计算（C）”下的“计算销售收入”、“初始化各期销售收入”、“计算汇总各期销售收入”，就会计算出销售总收入和各期的销售收入；

第五步 切换到“经营收入”页的“租赁收入”页，输入租赁收入表的数据，依次执行主菜单“计算（C）”下的“初始化各期租赁收入”、“计算汇总各期租赁收入”，就会计算出租赁总收入和各期的租赁收入；

第六步 切换到“投资计划”页，输入辅助表数据，依次执行主菜单“计算（C）”下的“初始化投资计划表”、“初始化各期的投资计划”、“计算汇总投资计划数据”，就会得出投资计划的结果；

第七步 切换到“筹资计划”页，依次执行主菜单“计算（C）”下的“初始化筹资计划表”、“计算筹资计划数据”功能，就会得出筹资计划的结果；

第八步 切换到“现金流量”页的“全投资现金流量”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算全投资现金流量表”功能，就会自动生成全投资现金流量表的有关数据；

第九步 切换到“现金流量”页的“资本金现金流量”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算资本金现金流量表”功能，就会自动生成资本金现金流量表的有关数据；

第十步 切换到“经济分析”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算全部技术方案经济分析数据”，就会得出土地拍卖或者非土地拍卖经济分析的结果；

第十一步 切换到“敏感性分析”页，在上表中输入敏感性分析变化数据，执行主菜单“计算（C）”下的“计算敏感性分析数据”功能，就会在下表中得出敏感性分析的结果；

第十二步 切换到“概率分析”页，在上表中输入概率分析变化数据和相应的概率，执行主菜单“计算（C）”下的“计算概率分析数据”功能，就会在下表中得出概率分析的结果；

二、常见问题解答

（一）为什么安装不成功

答：如果在Win2k Pro、Win2k Server、WinXP中，没有系统经管员的权限是不能够安装软件，也有可能防病毒软件影响安装过程。

解决办法：1、以系统经管员的身份登录；2、暂时关闭防毒软件，等安装好本软件再开启防病毒软件。

（二）新建、打开工程文件错误

答：可能是系统数据库DBInfo.mdb错误或是旧版本的。

解决办法：要将当前版本的系统数据库DBInfo.mdb覆盖当前软件的安装文件夹下的“..\\Resource\\DBInfo.mdb”。

（三）计算经济分析、敏感性分析、概率分析时间过长

解决办法：1、如不怕时间长，可等待3-4分钟可计算完毕；2、利用任务经管器直接中断本软件，中断后重新启动本软件，检查所输入的数据，看什么地方有错误。

（四）建筑面积表、销售收入表、租赁收入表、投资计划表的合计数不在表格的最后一行，会导致计算错误吗？

答：不会错误。合计数是软件自动生成，不需要用户干预。如果软件自动生成的合计数不在表格最后一行，一般可执行主菜单“工具（T）”下的“修复、压缩数据库”功能可解决此问题。

（五）在成本计算表中，计算利息时，是输入名义利率还是实际利率？

答：要在“单价或费率”处输入实际利率，在“计算时间或次数”处输入计息时间或次数。

（六）在成本计算表中，为什么计算结果不稳定，每次计算都会有一点点变化？

答：由于直接费是编码为“1.”、“2.”、“3.”、“4.”的合计数，如果在编码为“1.”、“2.”、“3.”、“4.”的下面输入按照直接费计算的工程（费用），就会导致数学上的递归计算错误。

解决办法：将按照直接费计算的子目放在编码为“5.”、“6.”、“7.”、“8.” 、“9.”的下面。

（七）在成本计算表中，第一行能够输入第四类编码的数据吗？

答：不能够，第四类编码的子目必须在放在第三类代码的下面。

解决办法：将成本计算表第一行的数据设置编码为“1.”、“2.”、“3.”或“4.”。

（八）如何不计算所得税？

答：在“设置表”中将所得税税率设为“0”。

（九）工程中需要输入哪些数据？

答：需要输入数据的表格是：设置表、建筑面积表、成本计算表、销售收入表、租赁收入表、销售收入辅助表、投资计划辅助表、敏感性分析变化因素表、概率分布表，其它的表格执行相应的计算功能自动生成。

（十）成本表中的计算方法是指什么？

答：成本表的计算方法指的是软件内置的计算方法，可自动提取土地面积、建筑面积、直接费等进行计算。

（十一）敏感性分析和概率分析变化比例和概率数据是怎么得来的？

答：变化比例数据是根据此房地产开发工程的实际情况，成本（投资）、销售（租赁）收入比预计可能会发生变化，经过专家组的讨论得来（当然，如果经济评价人员很有经验和对工程的实际情况很熟悉，也可由经济评价人员自己确定）。

（十二）在投资计划表、筹资计划表、现金流量表、经济分析表、敏感性分析表、概率分析

表中的数据是怎么得来的？

答：投资计划表、筹资计划表、现金流量表、经济分析表、敏感性分析表、概率分析表都是执行主菜单和工具条上相应“计算”功能经计算后自动生成的。

（十三）为什么撤消功能不能用？

答：撤消功能只对单个单元格有效，对整个工程文件无效。

（十四）如何打开销售收入辅助表？

答：要执行主菜单“辅助表（A）”下的“销售收入各期百分比”功能。

（十五）如何打开投资计划辅助表？

答：要执行主菜单“辅助表（A）”下的“投资计划各期百分比”功能。

（十六）为什么有时候目录或者是可行性报告修改后保存不成功？

答：因为在修改目录或者可行性报告后，如果不移动到其它的编辑框，系统检测不到已经修改了资料，所以保存不成功。

解决办法：修改后，移动到其它的编辑框。

（十七）租赁成本在哪里体现？

答：租赁成本在成本计算表中输入。

（十八）为什么在“参数”页中，住宅建筑面积、非住宅建筑面积、公共建筑面积修改不了？

答：不需要输入上面住宅建筑面积、非住宅建筑面积、公共建筑面积，在下面的明细表中输入的建筑面积会经自动计算汇总后会更新上面的建筑面积。

（十九）为什么在“设置”页、“参数”页中修改土地面积、建筑面积有关参数后，成本表没有变化？

答：修改“设置”页、“参数”页后，要在成本表中执行计算功能后才能更新成本表中相关联的数据。

（二十）租赁经济评价的有关参数在哪里体现？

答：租赁经济评价的有关参数在各个表中均有体现，是和销售经济评价一起进行，作为综合评价的有机组成部分。

（二十一）为什么导出为Microsoft Word文件会失败？

答：如果导出的表格太长，超过了当前打印机所设置的纸张大小，会导致导出工作失败。

解决办法：先导出为Microsoft Excel文件，再从Microsoft Excel文件中复制粘贴到Microsoft Word中。

（二十二）在局域网中，如何共享工程文件？

答：在局域网中，可以设一个共享文件夹来放置共享的工程文件，各台电脑可以共享工程文件。

（二十三）机器码在什么地方获取？

答：机器码在执行工具条上的“注册”功能后，在“注册软件”窗口的左下角通过复制获取。

（二十四）在成本表中，各种编码可以重复吗？

答：可以重复。如果第三类编码（“1.”、“2.”、“3.”、“4.”、“5.”、“6.”、“7.”、“8.” 、“9.”）重复，再修改相应的“工程工程或费用”名称，就可以实现不同的费用分类。此功能可以定制适合全国各地的成本表，可以定义任意的费用分类，但要符合本软件的编码规则。

（二十五）为什么投资计划计算老是出错，并不按照输入的数据计算？

答：要执行主菜单“辅助表（A）”下的“投资计划各期百分比”功能，然后在此窗口设置投资计划各期的比例，并且要在“计算方法”栏中设置为“按辅助表比例计算”。

（二十六）为什么计算土地拍卖最高限价技术方案时老是出错，成本计算表中土地拍卖的数据变得很大或者很小？

答：原因可能是成本计算表中，计算方法为“土地拍卖税费”的子目的“计量单位”不是“元、%”，而是其它的字符。

解决办法：将成本计算表中，计算方法为“土地拍卖税费”的子目的“计量单位”设为“元、%”。

（二十七）如何将将本次的工程文件生成模板，以便下次依此模式调用生成新的工程文件？

答：执行主菜单“文件（F）”下的“保存为模板”功能，可以定制适合全国各地或者不同开

发类型的模板，以后可以执行主菜单“文件（F）”下的“新建（用模板）”功能，可以以此模板生成新的工程文件。

（二十八）可以同时编辑多个工程文件吗？

答：可以。执行主菜单“窗口（W）”下的切换功能，可以切换已经打开的某个工程文件成为当前工程文件，此功能与excel和word的功能类似。

税费库计量单位输入规则

 “*/*”表示以“/”作为分隔符，表示单位数量的造价（费用）。比如：在“计量单位”栏输入“元/平方M”，在“费率”栏输入“3”表示按每平方M3元计算造价或费用。

 “%”表示百分数，比如：在“计量单位”栏输入“%”，在“费率”栏输入“3”表示按百分之三计算造价或费用。

 “‰”表示千分数，比如：在“计量单位”栏输入“‰”，在“费率”栏输入“2”表示按千分之二计算造价或费用。

编码输入规则

 第一类 “ZZJ：表示总造价（直接费和间接费相加）。

 第二类 “ZJF”：表示直接费（将第三类编码为“1.”、“2.”、“3.”和“4.”的数据相加）； “JJF”：表示间接费（将第三类编码为“5.”、“6.”、“7.”、“8.” 、“9.”的数据相加）。

 第三类（将之后下一个第三类之前的第四类编码的所有数据相加） “1.”->征地拆迁补偿费 “2.”->勘察、设计和前期费 “3.”->建筑安装工程费 “4.”->（小区）配套工程费 “5.”->经管费 “6.”->税费 “7.”->利息 “8.”->不可预见费及其它费用 “9.”->租赁成本。

 第四类 “×-×-×” 比如：“1-1-1”：表示征地拆迁补偿费。