2010年03月21日 星期日 06:52
根据建设部《建筑工程建筑面积计算规范》，日前，市城乡规划局结合南昌市实际情况，制定了相应规则，规范建筑工程建筑面积、容积率计算方法。 方法1:层高不足2.2米 按1/2面积计入容积率
建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房、结构（设备管道）转换层、底层(半地下)车库、杂物间等，均按建筑面积计入容积率。 建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；层高不足2.2米者按1/2面积计入容积率。
方法2:无围护结构的结构转换层 不计入容积率
在室外地坪以上部分的高度不超过1.2米的非经营性地下室；层高不大于4.5米、无围护结构的建筑物底部架空层；无围护结构的结构（设备管道）转换层，按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积，计入总建筑面积，但不计入容积率。
方法3:阳台高度≥2层 进深＞3米 按全面积计入容积率
南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西向次阳台进深不大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。
高度为两层或两层以上的阳台，进深原则上不得大于3米。其中，进深不大于1.8米的可不计建筑面积不计容积率；进深大于1.8米、小于等于3米的按1/2面积计入容积率；进深大于3米的按全面积计入容积率。 方法4：飘窗突出外墙＞1.2米 宽度＞开间2/3 按全面积计入容积率
突出外墙的飘窗的距离原则上不大于1.2米，宽度不大于该开间的2/3；当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率；高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率；突出外墙的飘窗的距离大于1.2米，宽度大于开间的2/3的，按全面积计入容积率。 相关规定：
1.住宅建筑层高在2.9米与3.2米之间。 2.办公建筑层高在3.2米与4.2米之间。
3.分隔成小间的商铺建筑层高不大于4.5米。
4.建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。 5.高层建筑北向阳台原则上要求统一封闭。 名词解释： 总建筑面积：
在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及以下各层建筑面积之和。
容积率：
是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率直接涉及到居住的舒适度，一般而言，容积率越低，建筑密度也就越低，开发商可用于回收资金的面积就越少，住户就越舒服。
结构（设备管道）转换层：
建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，采用不同的结构（设备管道）类型，并通过该楼层进行结构（设备管道）转换，称该楼层为结构（设备管道）转换层
一、建筑物按《建筑工程建筑面积计算规范》计算各层建筑面积并计入容积率（阳台、飘窗除外）。
1、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房、结构（设备管道）转换层、底层(半地下)车库、杂物间等，均按建筑面积计入容积率。 2、建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；层高不足2.2米者按1/2面积计入容积率。
二、建筑物下列项目按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积，计入总建筑面积，但不计入容积率:
1、在室外地坪以上部分的高度不超过1.2米的非经营性地下室; 2、层高不大于4.5米、无围护结构的建筑物底部架空层。 3、无围护结构的结构（设备管道）转换层。 三、建筑物阳台按以下方法计算建筑面积： 1、南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西向次阳台进深不大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。
2、高度为两层或两层以上的阳台，进深原则上不得大于3米。其中，进深不大于1.8米的可不计建筑面积不计容积率;进深大于1.8米、小于等于3米的按1/2面积计入容积率；进深大于3米的按全面积计入容积率；建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。
3、考虑南昌气候特点，高层建筑北向阳台原则上要求统一封闭。 四、突出外墙的飘窗，按以下方法计算建筑面积：
1、突出外墙的距离原则上不大于1.2米, 宽度不大于该开间的2/3。
2、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率；
3、除第2条之外，高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率；
4、超出第一条规定的按全面积计入容积率。
五、住宅建筑层高不小于2.9米且不大于3.2米；办公建筑层高原则上不小于3.2米，且不大于4.2米；分隔成小间的商铺建筑层高不大于4.5米。
六、规划应充分利用现有的地形、地貌；与相邻地块宜平接，当用地内有高差时应进行竖向设计并组织好排水。 名词解释： 总建筑面积：在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及以下各层建筑面积之和。
结构（设备管道）转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，采用不同的结构（设备管道）类型，并通过该楼层进行结构（设备管道）转换，称该楼层为结构（设备管道）转换层。
有一项目用地6500M2，规划容积率为3。6，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层？总
建筑面积为多少？
总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；
建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积； 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖
率X用地面积=35%X6500=2275M2；
在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积
（标准层面积）=23400/2275≈10层；
但是，就像二楼所说的，容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左
右。
特性
(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本=房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
楼面地价=宗地总价／宗地内允许总建筑面积=土地单价／容积率
因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
关于用地红线
建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）规定建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础，除基地内连通城市管线以外的其它地下管线不允许突出道路红线。允许突出道路红线的建筑突出物：1．在人行道地面上空：（1）2米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不大于0．4米；（2）2．50米以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减1米，并不应大于3米；（3）3．50米以上允许突出阳台，凸形封窗、雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米；（4）5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于人行道宽减1米，并不大于3米。2．在无人行道的道路上空：（1）2．50米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不应大于0．4米；（2）5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米。
城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。
城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
关于小区停车位
根据《国家标准城市居住区规划设计规范》（2002年版）规定，居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定：居民汽车停车率不应小于10%（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）；居住区内地面停车率不宜超过10%。 据《城市居住区规划设计规范》（公共服务设施）
6.0.5.1 配建公共停车场（库）的停车位控制指标，应符合表6.0.5的规定 名称 单位 自行车 机动车 公共中心 车位/100㎡建筑面积 大于或等于7.5 大于或等于0.45 商业中心 车位/100㎡营业面积 大于或等于7.5 大于或等于0.45 集贸市场 车位/100㎡营业场地 大于或等于7.5 大于或等于0.30 饮食店 车位/100㎡营业面积 大于或等于3.6 大于或等于0.30 医院、门诊所 车位/100㎡建筑面积 大于或等于1.5 大于或等于0.30
《城市居住区规划设计规范》（公共服务设施）：
每个城市的指标都是不同的，你是哪里的？
全国各城市现行停车位配建标准汇编
http://www.chinaparking.org/resource/Productshow.asp?ArticleID=718
补充：根据2004年4月1日起施行的《南昌市城市规划管理技术规定》： 第十二条 建设项目应当按照以下标准建设机动车和非机动车停车场（库）： （一）居住建筑：
1、一类居住区：机动车每户不少于0.6至1个泊位，非机动车每户不少于1个泊位； 2、二类居住区：机动车每户不少于0.3个泊位，非机动车每户不少于2个泊位。 （二）公共建筑：
1、行政办公：机动车每100平方米建筑不少于0.3至0.5个泊位，非机动车每100平方米建筑不少于3个泊位；
2、商业、金融、服务业、市场等：机动车每100平方米建筑不少于0.25至0.4个泊位，非机动车每100平方米建筑不少于5个泊位；
3、文化娱乐：机动车每100平方米建筑不少于0.5至0.6个泊位，非机动车每100平方米建筑不少于4个泊位。
机动车、非机动车室外停车场的泊位数不得低于核定标准泊位数的百分之十五。核定标准泊位数按照总建筑面积换算成的最小标准泊位数计。
停车场（库）应当与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用，不得擅自改变其使用性质或者停用。
第十三条 室外机动车停车场每泊位占地20至30平方米，多层停车库和地下停车库每泊位占地25至35平方米；非机动车停车场（库）每泊位占地1.5至1.8平方米。
停车场出入口通道与城市道路相交，应当尽量采用正交布置，确需斜交的，其交角原则上不小于75度。
绿化率
“绿化率”指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 计算公式就是楼上的写的。
但在有关的园林绿化中是没有“绿化率”这一术语的，准确的用词应该叫“绿地率”或者“绿化覆盖率”。
绿地率它是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。包括公共绿地、宅旁绿地等，对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%， 且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得讲入绿化用地。在房地产开发中，政府有规定这是这个指标，一般是不少于30%。
而绿化覆盖绿则要求就没有那么严格，只要有一块草皮就算。所以开发商喜欢用“绿化率”这个名词。
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