旧房屋维修管理和改造研究

摘要:房屋是人们生活中必不可少的基础设施，近些年，随着房价的节节攀升，房屋日渐成为一个家庭中最主要的不动产财富。对于旧房屋实施维修和改造，于房屋本身具有很大的保值和增值作用，同时也能给业主提供安全、舒适的居住环境。对旧房屋维修和改造的过程中，既要确保施工技术和手段具有可行性，也要保证建筑方面的合理、适用、美观、安全。

关键词：旧房屋 维修 改造

随着我国经济的飞速发展，人们对于衣、食、住、行等物质方面的要求越来越高，而“住”更是衡量一个家庭生活水平的重要标准。21世纪80、90年代的房屋，由于年代久远，房屋陈旧，加之原本的适用性差，使用面积小，建筑结构不合理，不够美观大方等，已经远远不能满足现代人们对房屋的需要。因此，对旧房屋进行维修和改造，是十分必要的。基于此，该文对旧房屋的维修管理和改造进行研究，针对当下旧房屋维修改造过程中存在的难题，提出相应的解决措施。

1 房屋维修的概念

房屋维修是房屋建成后维持其使用功能和物质价值的必要管理手段。它贯穿于房屋建造、使用直至报废的物质运动全过程。

房屋维修的概念从广义来讲，包括维修工程、改造工程、翻建工

程三种。

维修工程，是指房屋的修缮和修葺。主要通过恢复或维护原有房屋的构件、装饰及设备的使用功能，以满足用户使用要求，延长房屋的使用年限。

改造工程，是指为将建筑物比其原有的初始功能和技术标准以及环境质量提高而采取的措施。

翻建工程，是指拆除旧房，并在原有基地上建造新的房屋建筑[1]。

2 旧房屋维修管理和改造的难点

目前，对旧房屋的维修和改造基本是物业的职责。我国的物业属于微利行业，仍处于发展的初级阶段，许多物业公司不是靠高质量的服务和良好的信誉取胜，而是靠庞大的业务量，更多的客户群体，实现规模经营去创造效益。这就难免会导致服务技术和能力下降。对于旧房屋的维修和改造这样的“大工程”，很难保质保量的完成。具体而言，有以下几个难点。

2.1 从业人员素质有待提高

目前大多数的物业公司工资待遇较低，很难吸引有专业技术的高素质人才。而对于旧房屋的维修管理和改造这项工作而言，需要的不仅仅是具有一技之长的员工，更需要“一专多能”和“一工多技”的复合

型人才。不仅要懂得建筑学的房屋维修改造的知识，还要将房屋维修涉及到的财力、物力、人力进行合理的协调与分配，将分散的维修改变成一个整体操作的专业队伍[2]。要对房屋维修改造进行全程监督，对维修质量进行把关和验收。最重要的是，在房屋维修与改造的过程中，要注意与业主们的联系与沟通。物业公司的低待遇与高素质人才的需求产生的矛盾，在短时间内是很难调和的。

2.2 维修基金很难落实

业主在购买商品房时，都缴纳了一定数额的维修基金，大约是购房款的2%～3%。维修基金的使用范围主要是小区公用设施和公共部位，并且要经过2/3以上业主的书面同意。而对于业主私人的房屋维修，是不可能动用这部分资金的，如果物业公司自己出钱，这将会是很大的开支，物业公司自己无力承担。

2.3 维修工作易与经营活动发生冲突

物业对房屋的维修工作也是按照市场经济的价值规律而运行的，物业维修所取得的收入或利润也是在经营管理中得到的，因此，它具有经营性，如果没有这部分收人，物业管理公司的运行就会要受到很大的影响[3]。同时，物业的维修工作是一项服务性质的工作，基本的原则是为业主服务的，是为了保证业主的居住环境的安全舒适，与纯粹的商业行为是有区别的。因此，然后处理好物业维修工作的盈利和服务的关系是很难的。

3 旧房屋维修管理和改造的对策 3.1 坚持“安全、经济、合理、实用”原则

安全，是指通过维修与改造，保持房屋主体结构牢固，房屋不塌、不倒、不漏，保证业主人身安全；同时也要保证维修工作人员的施工安全，这是首要原则。经济，是指降低维修改造成本，合理安排开支。将财力、物力、人力合理调配，用最少的钱做更多的事。合理，是指根据业主的要求进行适时维修，维修的计划和方案要合理，按照相关标准和规定进行维修，不私自扩大或缩小维修范围。实用，是指从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，以适应业主和使用人在使用功能与质量上的要求[4]。

3.2 加大投入，吸引人才

为了解决目前缺乏维修管理人才的现状，物业公司应该从以下两方面着手进行改进。首先，加大投入，吸引高素质复合型管理人才。其次，加强对现有物业管理人员的培训，理论结合实际，增强物业管理人员的服务意识，提升他们的专业技能。

3.3 始终做到“服务至上”

物业的存在的目的是服务于业主的，物业所做的一切工作都是为业主服务的，而房屋维修和改造的直接目的就是满足业主生活居住的需要。维修管理人员要树立起为业主服务的理念，不断提高服务质量，

认真听取业主的意见和建议，真正解决业主亟需解决的问题。

综上所述，目前我国房屋维修和改造工作大多由物业来完成。在进行房屋的维修和改造过程中存在诸多难题，如物业维修管理人员素质有待提高，维修基金难以落实以及维修工作易与经营活动发生冲突等。需要我们物业部门在房屋维修和改造的过程中坚持“安全、经济、合理、实用”原则，同时要加大投入，吸引人才，始终做到“服务至上”。

参考文献

[1]李强.房屋维修管理探析[J].中国新技术新产品，2011，8（24）：205.

[2]冯涛.旧房屋维修管理和改造研究[J].工程管理，2012,5（10）：358.

[3]邬守清.论原有旧房屋维修管理和改造技术的探索[J].科技资讯，2012,8（9）：59.

[4]顾辉.建筑维修决策系统与程序开发[J].同济大学学报,2011，8（12）：14-16.