房地产项目成本控制管理

房地产项目成本控制管理

作为我国重要的支柱产业，房地产项目为了合理的获得更高经济效益，需要在整个项目中贯穿成本控制。只有根据预先计划合理规划，科学控制，才能按进度和质量目标完成项目建设。房地产项目的管理围绕着项目目标进行，然而，根据项目建设进度的推进，目标也会发生阶段性的变化。无论目标发生怎样的变化，都要在整个项目过程中进行成本管控，才能让房地产项目得到应得的效益。当然，房地产项目的成本控制也存在很多的影响因素，下面就这个问题进行简要的探讨。

标签：房地产；工程施工；成本控制

1、房地产项目成本控制中存在的问题

1.1缺乏科学房地产成本控制的方法

一个房地产开发的是否成功要考虑多方面的因素，首先一个项目在决定是否开发之前，要考虑当地的房地产市场开发的规律并且要进行具体的考察，如果只是一味的盲目投资，可能会造成开发的项目与当地的实际消费水平出现不匹配的情况，最终的结果可能就是经营失败。现在的房地产行业已经逐步向分工明细化以及流程化的方向发展，因此在开发的過程中要充分考虑这两方面的因素，根据实际情况将房地产的项目成本控制在合理的范围之内，最终实现效益的最大化。

1.2 错误的房地产开发成本控制认识

财务部门与成本控制有着巨大的关系，在一个项目中，财务部门的财务报告关系到整个企业的运营情况，通常情况下，企业根据财务部门所提供的财务报告制定出符合实际情况的成本计划。但是由于财务报告存在一定的延后性，这就造成企业的成本计划与企业的实际情况脱节，可能加大投资，造成不必要的损失。因此财务报告一定要符合当地的市场并且一定要及时，使企业认识到房地产开发成本控制的重要性，制定出科学合理的项目成本控制。

1.3 缺乏成熟的成本控制制度的施行

随着时代的发展，目前我国的企业建立的是责权分离的制度，将股权和决策权建立起来，但是如今我国的房地产行业因其是私有企业就造成了家族式企业的形成，本没有与现代企业真正的接轨，因此想要建立科学的成本控制就要建立起符合实际的、合理的企业制度。

1.4资金使用缺乏长远规划性

我国的房地产企业总体资金分布不均匀，有的企业拥有大量资金，有的企业却始终处于资金匮乏的状态。房地产企业长期处于资金匮乏的状态，就只能以年

为单位制定成本计划，难以进行更长远的融资方案设计。企业如果一直这样进行管理，很容易在本年度内出现成本超支，进而预支下一年的资金，形成恶性循环，这就需要投入更高的成本来获得外部资金的支持，企业逐渐失去竞争力。

2、房地产项目成本控制的有效策略

2.1强化资金成本控制管理

企业管理人员要充分认识到成本管理的重要性，带动企业的整体成本管理观念。项目管理者要将管理组中的财务人员充分调动起来，让成本控制来推动小组向目标发展。项目管理组中应该有专门的总负责人和配合工作的现场管理人员及财务人员。财务人员要对项目的成本进行实时的监控，保证成本按照预算进度推进。财务人员不仅要保证成本来源和去向清晰，还要保证资金控制的责任主体。项目管理组中各级管理者都对资金使用承担着责任，他们直接参与资金的使用过程。为了提高责任主体的责任意识，企业应该将责任主体责权结合，从而更好的调动他们工作的积极性，使资金成本控制得到有效的强化。

2.2 规范成本控制体系

进行科学合理的企业内部成本控制体系的建立，使成本管理人员的业务素质得以提升，使成本控制流程得以规范。企业应该在招聘中更多的选择复合型人才，新人入职后要对其综合能力进行考察，持续的对员工进行培养。财务人员与预算人员要不断学习，提升自己的能力，来应对市场存在的不确定性风险，从而准确的进行预测，及时做出反应，实现有效的成本控制的目的。当前我国的房地产内部已经开始出现了专业性的成本管理团队，接下来还需要对成本管理工作的体系不断健全，使成本管理渗透到房地产开发的各个方面。建立明确的岗位责任体系，确保将责任落实各部门、每一个人，将成本控制落到实处。另外，各部门还要提升自身的责任感，实现人人参与管理。项目经理是房地产项目成本管理的第一施工责任人，他们承担着整体的统筹工作，需要及时掌控项目进展时资金的使用情况，对项目盈亏做好预算控制，并利用各种科学的手段来提高控制的质量和效率。工程技术部门则要对整个项目的工程技术和施工过程中的进度进行控制，按照工期进度，建造出满足质量标准的工程。这也是工程项目成本支出的一个重要部分。经营部主要进行合同实施情况的管理，针对施工赔偿问题做出合适的处理；财务部则是负责工程项目的各项财务工作，及时对财务的收支状况进行分析，确保资金的合理调度。

2.3科学测算项目资金需求

要科学的进行项目资金需求总量的测算。项目部在进行资金需求测算时，不仅要考虑企业和项目自身的情况，也要结合行业内相似项目的资金水平，初步完成项目资金缺口的确定，对项目融资进行指导，为资金成本的控制奠定坚实的基础。

2.4决策阶段

项目的决策阶段是一个项目的基础，只有将决策阶段的计划做好，整个项目的的成本才不会出现大的偏差，如果项目在前期的决策过程中出现了大的失误，那么在后期的项目中是无法完全弥补前面的失误的。因此开发商在制定项目决策阶段的计划时一定要充分考虑当地市场的实际情况，遵循市场规律，制定出详细的可行性报告，并且在该报告中应该包括一些基本行的内容，例如设计的方案、周围环境、规划以及一些基本的材料，在可行性报告还应该包括风险评估内容，使企业可以根据风险评估制定出相应的措施。

2.5 设计阶段

设计阶段要按照流程来进行。首先在进行项目的初步设计之前一定要保证项目的投资估算和可行性报告已经获得相应部门的批准。在施工图设计之前，保证投资概算和涉及的相关文件已经得到批准。其次在项目实施过程中有一部分需要根据造价来满足专业技术的要求，也就是说要在不超过造价的基础上，根据限额的分配情况来控制设计。等到项目中的施工图部分完成之后，要经过相关部门的审查并给出书面建议，之后设计单位要根据建议来进行修改，保证施工图的合理性、经济性、技术性以及安全性，防止因为设计不合理造成的损失。

3、结束语

房地产行业这些年有了巨大的变化，随着建设规模提升，成本规模逐渐变成了过去完全无法想象的水平。而建筑项目自身具有周期长、易受市场和政策影响等特点，再加上近年来我国的市场情况的变化和行业规范的限制，成本管理的水平还比较差。房地产行业还要更加关注这个问题，不断更新管理理念，培养更多专业人才，引进先进的管理手段和技术，提高行业的整体成本管理水平，让房地产企业能够更健康的发展。

参考文献

[1]冯玉刚.房地产开发项目成本控制研究[D].西安建筑科技大学，2015.

[2]马宪锋.阳光房地产公司阳光花园项目成本控制研究[D].吉林大学，2015.

[3]王鹏.房地产开发项目成本控制研究[D].云南大学，2015.